港置地产区域经理 梁伟光
主持人（杨丽娜）：接着这个话题我们就进入下一个话题：港人置业分析。以前有这样一句话，深南大道的开通拉近了南山与福田、罗湖的距离，那我们可以在福田工作、罗湖工作，居住在南山。西部通道的开通拉近了深圳与香港的距离，我可以居住在南山，工作在香港。现在范围不断地拉大，深莞同城，我可以在深圳工作，居住在东莞，我们以此引申开来，对于那些香港人来南山置业的，他是以居住为主还是以为主呢？我们先从梁总开始。
梁伟光（港置地产）：西部通道开通之后短时间不会吸引大批香港人到南山来，因为还需要一个适应时间。刚才你先提到罗湖、福田的关口通了之后，香港人的消费或者习惯都需要一个时间。我刚才讲到，这些客人是属于中下的，他可以通过火车，也可以通过皇岗口岸24的通关方便，可以做到这个效果：在香港工作到内地居住，主要原因就是香港楼价不断涨，但是南山的这批人不同于罗湖、福田的这批人的大众化，他可以开车通过西部通道过来，我相信都不一定要在大陆居住，为什么这么讲呢？他既然可以开车两地跑，来到深圳，就证明他本身有承受能力，而不是因为香港楼价涨了就跑来深圳置业。
我为什么会讲回蛇口呢？通过西部通道过来的都是一些中上的人，在蛇口买别墅居住的人反而居多，但是回到深圳工作的这批人群在目前来讲短时间未必有。因为在南山区过往几年的发展，我仍然记得2001年来到南山看过，还是一个沙尘滚滚的区域，但南山的发展前景我们也可以看到，可以说是一个纯住宅的区域，在商业性质上还没看到。我相信慢慢会改变，刚才提到后海商业的发展，当商业行为显现出来，香港人会过来居住的人增多，因为刚刚讲到通过西部通道过来的那班人是有钱人，他们会选择南山，也会选择南山后海CBD，可能他们公司会从福田、罗湖移到南山。这样来看，随着政府的投入，而将他的阵地搬过来的话，自然会吸引到一部分人在这里居住，这部分人当中有一些是香港人，增加居住的量。
主持人（杨丽娜）：谢谢梁总。梁总认为真正在南山居住的香港人不会以此为目的来南山置业，因为那些可以开车往返于深港两地的人都是中上层人，所以他们不一定会工作在香港居住在深圳，而且西部通道的开通也会影响南山后海CBD的增长，他们会把公司从罗湖、福田移到南山，进行重新的选择。
梁伟光（港置地产）：如果你说西部通道的开通一些香港人过来居住，关键一点就是暂时南山除了住之外，还有消费、商业的行为还赶不上罗湖和福田，所以在这种情况下，未必一下子会聚集到那么多香港人。以我为例，我以前住福田，我觉得购物很方便，包括各方面都比较方便，而南山不是没有，但是少。理由很简单，香港人过来福田，喜欢逛街购物的就去华强北，而南山就没有。在这种情况下，短期是做不到这种效果的，因为只有方便到那些人，只不过用皇岗口岸的通道往还深圳，通过西部通道的就是往还内地，比如去惠州、东莞，可能这条通道只不过是作为香港人的流量，不会在短时间聚在这里（南山），除了有商业能够慢慢形成的话，就可以令到香港人甚至内地人在那里聚居。因为香港人除了住，要求也比较高，还要求周边有没有一些令他方便的设施，这些设施就令到他不用担忧买样东西都要开着车去福田买，这样就令香港人适应南山，这样的话后海的商业行为才会慢慢聚多。
主持人（杨丽娜）：谢谢梁总。由于香港人对于居住的要求比较高，南山目前的情况还未必能够满足香港人他们的居住要求，所以说对于香港人来说，南山目前的环境更适合是吗？
梁伟光（港置地产）：可以这么讲。
主持人（杨丽娜）：
梁伟光（港置地产）：其实西部通道是不会直接影响房价，因为我刚才讲了西部通道只是一个间接影响，因为西部通道的通车带动了南山区的价值，后边房价就会随之而升。但是西部通道是不是会影响到房价即时就升了呢？不一定。尤其是刚才所讲的，我认同朱总所讲的，是因为西部通道通车之后，一些内地人或者外商觉得往还香港方便，反而对豪宅的需求多。
西部通道通车以后，短时间不会吸引到那么多香港人到这边置业，因为刚才讲到配套的问题。而事实上罗湖和福田香港人多的原因，是因为那边是中下的人，在香港买不到楼，可能利益交通方便来深圳买楼，然后回香港工作。而香港的有钱人未必在香港买不到楼而过来深圳买楼。西部通道是一个快速通道，能够短时间聚集的机会不大。
我也认同刚才卓总所讲的商业行为。南山区前段时间的发展好集中在住宅方面，商业行为很少，比如写字楼、铺位。我觉得空间很大的，如果西部通道的人流量增加大的情况下，需求也会增多。如果你说四万一平方，我觉得不可能这个价值，根本就是有可能发展成为第二个华强北。一些铺位根本就不是十分之多，我说的多是相对于周围的配套方面。在这方面，如果香港人来，我相信在方面会多过住宅方面，因为他们会考虑。
刚才朱总讲的香港人不是怕死，只是经历了97年的金融风暴，有一个很大的教训，所以在方面他们会谨慎很多。当他看到南山区的发展不仅仅是来自于西部通道，而是金融业、物流业以及刚才所讲的高新科技这些行业。豪宅会不会因为一下子西部通道通了之后就涨了？未必。我只有说，南山在哪个区会好一些呢？华侨城。华侨城区域对比南山和蛇口会比较完整一些，西部通道对它可能会有些帮助，因为华侨城有点像豪宅区，香港有钱的人群未必一定会选择在这里买豪宅，因为我刚才所讲了，他们有这个能力，不然的话，为什么会涨到四十几万一平方，是不是买不起呢？不是，而是要做更高的价位。经过金融风暴、SARS，有钱那帮人已经财富，包括通过股票，包括对中国经济的参与，所以那帮人和中下那帮让是两码事的，而不会因为香港的豪宅贵所以过来推动南山的豪宅。会不会有可能反过来去香港方便，吸引一些内地人或者外商去南山那边呢？我觉得这也不奇怪。
更多>相关知识
广东深圳二手房“以价换量”,“以价换量”策略效果如何?
坪地买卖二手房?二手房买卖税费
业主为何要降价卖房?深圳已现腰斩二手房源
深圳二手房交易税费要交多少
深圳二手房在售量再创新高,二手房挂牌量增加房子不好卖了吗?
房天下小程序
/
港置地产区域经理 梁伟光
主持人（杨丽娜）：接着这个话题我们就进入下一个话题：港人置业分析。以前有这样一句话，深南大道的开通拉近了南山与福田、罗湖的距离，那我们可以在福田工作、罗湖工作，居住在南山。西部通道的开通拉近了深圳与香港的距离，我可以居住在南山，工作在香港。现在范围不断地拉大，深莞同城，我可以在深圳工作，居住在东莞，我们以此引申开来，对于那些香港人来南山置业的，他是以居住为主还是以为主呢？我们先从梁总开始。
梁伟光（港置地产）：西部通道开通之后短时间不会吸引大批香港人到南山来，因为还需要一个适应时间。刚才你先提到罗湖、福田的关口通了之后，香港人的消费或者习惯都需要一个时间。我刚才讲到，这些客人是属于中下的，他可以通过火车，也可以通过皇岗口岸24的通关方便，可以做到这个效果：在香港工作到内地居住，主要原因就是香港楼价不断涨，但是南山的这批人不同于罗湖、福田的这批人的大众化，他可以开车通过西部通道过来，我相信都不一定要在大陆居住，为什么这么讲呢？他既然可以开车两地跑，来到深圳，就证明他本身有承受能力，而不是因为香港楼价涨了就跑来深圳置业。
我为什么会讲回蛇口呢？通过西部通道过来的都是一些中上的人，在蛇口买别墅居住的人反而居多，但是回到深圳工作的这批人群在目前来讲短时间未必有。因为在南山区过往几年的发展，我仍然记得2001年来到南山看过，还是一个沙尘滚滚的区域，但南山的发展前景我们也可以看到，可以说是一个纯住宅的区域，在商业性质上还没看到。我相信慢慢会改变，刚才提到后海商业的发展，当商业行为显现出来，香港人会过来居住的人增多，因为刚刚讲到通过西部通道过来的那班人是有钱人，他们会选择南山，也会选择南山后海CBD，可能他们公司会从福田、罗湖移到南山。这样来看，随着政府的投入，而将他的阵地搬过来的话，自然会吸引到一部分人在这里居住，这部分人当中有一些是香港人，增加居住的量。
主持人（杨丽娜）：谢谢梁总。梁总认为真正在南山居住的香港人不会以此为目的来南山置业，因为那些可以开车往返于深港两地的人都是中上层人，所以他们不一定会工作在香港居住在深圳，而且西部通道的开通也会影响南山后海CBD的增长，他们会把公司从罗湖、福田移到南山，进行重新的选择。
梁伟光（港置地产）：如果你说西部通道的开通一些香港人过来居住，关键一点就是暂时南山除了住之外，还有消费、商业的行为还赶不上罗湖和福田，所以在这种情况下，未必一下子会聚集到那么多香港人。以我为例，我以前住福田，我觉得购物很方便，包括各方面都比较方便，而南山不是没有，但是少。理由很简单，香港人过来福田，喜欢逛街购物的就去华强北，而南山就没有。在这种情况下，短期是做不到这种效果的，因为只有方便到那些人，只不过用皇岗口岸的通道往还深圳，通过西部通道的就是往还内地，比如去惠州、东莞，可能这条通道只不过是作为香港人的流量，不会在短时间聚在这里（南山），除了有商业能够慢慢形成的话，就可以令到香港人甚至内地人在那里聚居。因为香港人除了住，要求也比较高，还要求周边有没有一些令他方便的设施，这些设施就令到他不用担忧买样东西都要开着车去福田买，这样就令香港人适应南山，这样的话后海的商业行为才会慢慢聚多。
主持人（杨丽娜）：谢谢梁总。由于香港人对于居住的要求比较高，南山目前的情况还未必能够满足香港人他们的居住要求，所以说对于香港人来说，南山目前的环境更适合是吗？
梁伟光（港置地产）：可以这么讲。
主持人（杨丽娜）：
我跟朋友聊天就说到，一开始有很大一部分人头脑里的思想就是豪宅是香港人的专利，感觉香港人来豪宅是理所应当，而内地去香港买豪宅就感觉是暴发户一样。这也是随着中国的发展、随着观念的更新，这个观点也会不断地升级。下面想听听梁总有什么想法。梁伟光（港置地产）：其实西部通道是不会直接影响房价，因为我刚才讲了西部通道只是一个间接影响，因为西部通道的通车带动了南山区的价值，后边房价就会随之而升。但是西部通道是不是会影响到房价即时就升了呢？不一定。尤其是刚才所讲的，我认同朱总所讲的，是因为西部通道通车之后，一些内地人或者外商觉得往还香港方便，反而对豪宅的需求多。
西部通道通车以后，短时间不会吸引到那么多香港人到这边置业，因为刚才讲到配套的问题。而事实上罗湖和福田香港人多的原因，是因为那边是中下的人，在香港买不到楼，可能利益交通方便来深圳买楼，然后回香港工作。而香港的有钱人未必在香港买不到楼而过来深圳买楼。西部通道是一个快速通道，能够短时间聚集的机会不大。
我也认同刚才卓总所讲的商业行为。南山区前段时间的发展好集中在住宅方面，商业行为很少，比如写字楼、铺位。我觉得空间很大的，如果西部通道的人流量增加大的情况下，需求也会增多。如果你说四万一平方，我觉得不可能这个价值，根本就是有可能发展成为第二个华强北。一些铺位根本就不是十分之多，我说的多是相对于周围的配套方面。在这方面，如果香港人来，我相信在方面会多过住宅方面，因为他们会考虑。
刚才朱总讲的香港人不是怕死，只是经历了97年的金融风暴，有一个很大的教训，所以在方面他们会谨慎很多。当他看到南山区的发展不仅仅是来自于西部通道，而是金融业、物流业以及刚才所讲的高新科技这些行业。豪宅会不会因为一下子西部通道通了之后就涨了？未必。我只有说，南山在哪个区会好一些呢？华侨城。华侨城区域对比南山和蛇口会比较完整一些，西部通道对它可能会有些帮助，因为华侨城有点像豪宅区，香港有钱的人群未必一定会选择在这里买豪宅，因为我刚才所讲了，他们有这个能力，不然的话，为什么会涨到四十几万一平方，是不是买不起呢？不是，而是要做更高的价位。经过金融风暴、SARS，有钱那帮人已经财富，包括通过股票，包括对中国经济的参与，所以那帮人和中下那帮让是两码事的，而不会因为香港的豪宅贵所以过来推动南山的豪宅。会不会有可能反过来去香港方便，吸引一些内地人或者外商去南山那边呢？我觉得这也不奇怪。