入市或令房价再涨50% 开发商预计调控在即

“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”日前，万科董事长石在其实名微博上频频提示楼市风险，引发业内广泛关注。

“严厉调控”并未放松，国内楼市的新一轮火爆行情却如火如荼，在这样的背景下，大佬石的警告显得格外刺眼。

日本的土地价格从1985年开始进入快速上升时期，从1986到1989年持续保持20%以上的涨幅。相较于1985年，1991年日本六大城市的土地价格指数上涨超过2倍。爬得越高，摔得越惨，到2002年，与1990年的点相比，日本六大城市的土地价格下跌了约80%。

历史是否正在重演？

国家统计局近公布的数据显示，8月份，70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格同比上涨幅度高达18%~20%之间。从范围上看，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。

“面包”畅销，“面粉”亦成为抢手货。北京、上海、广州等主要城市今年前8个月的土地出让收入已轻松超过去年全年，“潮”从一线城市逐渐向二线城市蔓延，被业内视为危险信号的“面粉贵过面包”现象再次出现。

北京中原地产研究总监张大伟测算，按照目前市场上频繁出现的“”，如果未来售价要达到正常的利润，房价需要在一年内再涨50%，否则“”入市的风险将大。因为，大部分“”地块的楼面价已经超过区域内在售的房价。

有人说，纪录就是用来打破的。但竞技体育的规则却不一定适用于楼市。不过，当曾经的“”在本轮楼市热潮中轻松解套后，乐观者已经喊出，“北京等一线城市什么项目都能做，什么项目都能做好”的口号。

石表示，没有价格永远增长的房地产市场。“万科能做到的是，绝不拿‘’、坚持主流住宅、提升质量、拥有现金流。”

面对再次的楼市，和石一样持谨慎态度的开发商无疑正在增多。9月18日，在观摩了上海宝山一幅地块出让全程后，一位开发商不禁感慨：“土地市场已到了的时间点了，预感调控在即。”

今年以来在一线城市土地市场上“挥金如土”的泰禾[简介 动态]集团以24.75亿元竞得上述宝山地块，溢价118.2%，折合楼板价24003元/平方米，这一价格和周边房价基本持平。

“对于楼市政策，目前新一届政府还没有明确的表态，所以很难判断是否新一轮的调控将到来，但‘面粉贵过面包’现象的出现，无疑是一个危险的信号。”一家中型房企负责人说。

业内人士认为，不同于以往一味打压需求的调控思路，本届政府正在推进供应端的充分释放。对于抑制投机需求，通过用一种等量级的政策去代替当前的限购已经基本在业界达成共识，房产税被寄予厚望。以促供应为主，以抑需求为辅，本届政府的调控思路已经逐渐清晰。“新一届政府在吸取了此前的经验和教训的基础上，又一次重拾了对房地产顶层设计的系统性构建。”

“开发商也不愿意看到的市场，在城镇化快速推进的背景下，楼市理想的状态应该是保持平稳。”一家香港上市房企相关负责人告诉笔者。

其实，不论未来楼市政策是否会收紧，当地产界的“老大”万科开始准备过冬时，其他乐观的企业至少应该把石的警告“当回事”。

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一线城市房价上涨速度，就连开发商也觉得“有些夸张”。

机构国家统计局公布的数据显示，8月份，一二线城市房价涨幅明显。其中，一线城市新建商品住宅价格同比上涨18%-20%，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

这是在限价背景下“被平均化”的数据，如果具体到项目上，购房者感触更深。大量的刚需购房者被彻底挤出北京，漂向环首都经济圈区域。

北京房价上涨

北京华贸城[消息 价格 户型 点评]的销售员对于购房者提出的问题，不愿意多说一句话。“咨询的人多，项目供不应求。”

自去年9月开始，北京华贸城销售价格实现三级跳。北京房地产交易管理网显示，2012年9月28日，该项目取得两栋楼的预售许可证，住宅拟售均价分别为15676元/平方米、18780元/平方米，成交价为25568元/平方米；2013年3月28日，该项目新一批住宅拟售均价，已高达35009元-39608元/平方米，成交价是45240元/平方米。

今年10月份，北京华贸城将推出新一批非毛坯房源。销售员保守估计，“均价将在45000元/平方米左右”，而且不确定此价格是否包括装修款。

北京华贸城并非孤案。在近期公布的一份北京地图中，北京华贸城所在的北苑板块是北京今年涨幅的区域，高达47.58%；其次是通州区[消息 价格 户型 点评]域，为41.44%；其他区域涨幅普遍在20%左右，这与国家统计局公布的数据大致相符。

北京房价正在全面超越历史。亚豪机构数据统计显示，10月预计入市的30个项目，目前已公布预期售价的仅有7个，其中代表性的当属亦庄区域的金第万科[简介 动态]·金域东郡。该项目地处五六环之间，远离线，开盘报价为33000元/平方米左右，直指区域价格标杆。而同处大亦庄区域的金第万科·朗润园，上半年收官时的售价也仅为31000元/平方米，朗润园的地理位置更加优越，地处四五环之间，亦庄线的旧宫站。

亚豪机构副总经理高姗称，今年以来，北京住宅市场价格呈现一路上涨的趋势，后期入市项目售价必然高过前期；同时，8月14日亦庄区域“”的横空出世，也极大地提升了项目定价预期。据知情人士透露，金第万科·金域东郡在亦庄诞生前，开发商的心理预期价格为27000元/平方米。

北京秋季房展以更集中的方式，告诉了人们北京房价的现状。五环以内单价2万元的房子几乎绝迹，通州[消息 价格 户型 点评]和房山都直奔3万元，即使是南五环至南六环的楼盘，也普遍是2-3万元。北五环外的一致目标则是先向5万元看齐。

风险在加剧

房地产业内均普遍感觉，一线城市房价上涨有些“不正常”。

某品牌开发商营销总监称，“感觉北京楼市又像回到了2009年。”他十分担心这种上涨所带来的不良后果。不过，也有乐观的开发商认为，由于现在政府还在限价，所以现在买房必赚。尤其是近期拍了高价地的区域，开发商的心理预期正在不断膨胀。

亚豪市场总监郭毅也十分担心目前的市场状态。“市场主体还是刚需人群，一旦房价上涨到这部分人群无力承受的程度，买房的人越来越少，拿什么支撑？高价地怎么消化？”

房地产基金联盟会长张民耕在接受记者采访时称，当前开发商拿的不少是面粉比面包高，开发商光信心膨胀不行，还要有可实施方案来化解今后的风险。郭毅认为，现在政府推热地有推高楼市虚火的嫌疑。

21世纪不动产集团市场发展总监桑豫峰表示，房地产市场普涨的局面已经形成，而且是量价齐升，伴随着日光盘现象的增加。从数据上看，一线、二线和三线城市的房价涨幅是呈梯度递减的，但这种分化隐藏着一个值得担忧的趋势，即一线城市房价上涨的趋势会传染给二线城市，而二线城市也会影响三线城市，使上涨范围迅速蔓延。

桑豫峰提出，应该采取措施，稳定购房者的预期，遏制房价继续上涨的势头。除了调控部门口头喊话、座谈、检查等例行措施外，部门还应尽快释放出相应信号，表明国家将改变房地产调控方式、改革房地产制度的决心。因为只有这样才能真正刹住房价上涨的急车，使房地产市场回到健康发展的轨道上来。

近期，有消息称，有关部门又将到各地督查。但桑豫峰等业内人士一致认为，喊话式调控已经失去作用，过去的房地产调控方式必须改变，否则房价上涨的势头很难遏制住。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。

全联房地产商会创会会长聂梅生在“2013中国房地产基金高峰论坛”上称，目前是市场的调整期和政策的准备期。哪些归政府管，哪些归市场管，哪些归政府管，哪些归地方政府管，这些都期待在三中全会以后能有一个说法。聂梅生认为，房地产长效机制会面市，涉及直接融资、房产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划等。

天行九州总裁马寅在“阿那亚媒体见面会暨样板间启幕式”上称，在北京还可能存在一开盘就清盘或者开盘卖掉70%，但其他很多城市很难。他甚至担心，一些三四线城市，如果开发商仍然沿用传统的房地产操作模式来运作，将出现问题。

马寅认为，一些项目的开发周期将被拉长，导致房地产过去的暴利模式很难实现，从而回归房地产应有的状态中，真正靠服务来赚钱。即，通过好房子来维系开发商与客户之间的感情，从而产生其他空间。

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