中联地产•小平饭局：让我们住得更好

中联地产•小平饭局

餐桌上的楼事互动

主办单位：深圳商报中联地产

美食链接：名典咖啡语茶

主理人：

肖小平，沉浮地产圈十余年，阅楼无数。现任中联地产二手房研究院总经理，资深二手房市场研究、深圳联合产权交易所。擅长政策解读、数据分析、区域研判，观点前卫麻辣，引爆市场热议。

本期嘉宾

●秦刚 雅颂战略机构董事长。曾任职房企、媒体管理层。

●曾女士：经营LED器件外贸，专注房产7年，已购商品房四套，梦想每十年换套房。

有数据显示，今年深圳楼市改善型置业者入市积极，占比较去年同期持续提升。而且近期开盘的多个项目，也是针对该类置业者，从市场反应来看，购买欲强劲。

但是楼市调控政策却并未给改善型需求开“绿灯”，中长期的产品供应，也仍是小户型为主。在此背景下，深圳人如何实现“住得更好”的置业目标，改善型置业与保值之间的微妙关系，又如何看待？ 本期小平饭局关注如何住得更好。

改善型置业需求走强

肖小平：深圳往年改善型人群占市场10%，如今比例飞涨，体现在莲塘、龙岗区、景田和前海等地，有的甚至超过30%。主要还是消费者对限购政策取消不抱希望，是70、80阶段人士对房产保值的需求大。数据显示，深圳常住人口800多万，而目前深圳市场房源总量约160万套，也就是说有房产的不足1/3。消费者购房需求越发明显。

秦刚：深圳城市近几十年高速发展，城市结构变化剧烈，随之而来的是城市配套资源不完善，人们对资源的需求都高于资源供给，这无疑引发改善置业。在城市资源供需压力下，人们通过买房置业改善生活品质，但是难以实现所谓的置业，所以有了阶段性的改善需求。从城市更新来看，短期的配套设施跟不上，也为改善置业创造条件。

曾女士：我一直在关注房产。2000年买了套房，随后又买了两套，2010年买的第四套房也就是一套物业。目前来看盈利还是可观的。其实个人的置业需求还是改善与兼具。如果自己住的话，肯定会买200平方米以上的大面积房子，的话90～120平方米就差不多了。我的人生目标是每10年换一套房住。

肖小平：深圳本身就是个年轻化城市，置业者中年轻人也不可小觑，对购房人群不能按照常规数据来分析，深圳年轻人购买力比想象中强大，在几年的沉淀之后，他们的收入可能赶得上房价变化，所以还是有很大购买能力的。这样的年轻人群更倾向于改善置业来保值了。

从数据来看，去年深圳楼市交易中，70%是首置者，20%是二次置业，10%是用来，今年比例上升到了15%～20%，越来越多的人选择购房来保值。

还是自住需斟酌

秦先生：一部分年轻人有购买力，但不是主流。在近五年内，普通白领的收入并没有实现大的飞跃，收入的不均衡也符合经济学分配的“二八定律”。另外，在国家政策的限制下，未来几年都会是一个经济结构调整期。政策不利于改善，国家没有鼓励升级消费和改善需求。

有必要说说宏观经济环境，过去五年是靠来拉动发展，在接下来的3—5年调整期内，不要对抱太大期望。少了政策的鼓励和支持，普通人更应该理性置业，有风险，还是要先了解自己内心的需求和出发点。和保值很难做到二者兼得，不可能利益化，所以要慎重选择。深圳也应该结合人口结构特点，对改善置业给予适当的政策保护支持，考虑综合需求，在细节上做一些改革。

曾女士：我坚信深圳的房产保值市场，至少在近10年内我是看好的。我还会继续做房产。

肖小平：改善置业需求很难避免的一个话题就是保值，但是投入越大，对保值的要求就会更大。的不一定适合，保值和不一定成正比，置业者要学会选择。要，生活上可能要妥协。反之，要好的生活，就不能化。

实录内容：

换房需求从去年下半年开始有明显爆发

【主持人：卢青】因为今天有新来的嘉宾，我们这个栏目是一个创造型的楼市互动栏目，以肖总的名字全力冠名（音），我们商报和中联地产一起做的一个小型饭局，我们是一个迷你沙龙，四五个人的架构，我们口号是“餐桌上的楼市互动”。我们一边喝茶一边吃一点东西，然后聊一些比较接地气的话题。这次的话题我们聊一聊《让我们住得更好》，我们也可以说是有换房的烦恼，因为现在从市场上来说，深圳这种改善性的需求还是要从去年下半年开始是有一个明显的增长或者说有一个明显的爆发，因为毕竟置业者的需求是有限的，他们的数量也是有限的，包括我们的产品提供也是一样。所以这方面就遇到了很多的疑问，所以这次我们做了这个话题，肖总来说一下数据。

改善需求今年飞速发展 甚至超过30%比例

【肖小平】从我们今年是改善需求热点的一些，比如说像莲塘，因为他中大户型多。又或者是去到像龙中重大户型多的这些，的确他的改善比例出现比较明显地上升。再有一些可能是我们按成交报告来算，他有一些甚至是已经超过30%的比例。首置当然是主流，但是以前可能这个改善往往是10%左右的，今年他出现了这样的一个飞速地增长，其实里面有一个重要的原因，就是大家对限购的政策已经接受了，而且已经是想到要如何地去应对他了。不太可能向以往一样寄予有他会松开我再来买，他现在已经不再是这样的想法。 这样的话今年大家有一个共同的判断之后开始集中入市，有一些该卖的卖掉再来买，有一些甚至是先买后卖也有，或者有一些想的各种办法，这也就不一一挑明了，各种办法来买。 然后从近期的几个新盘销售，比如说像天御香山（音）、后海雅园（音）这些，他的价位其实是明显针对改善型人群的了，4、5万的价格其实是不太可能是首置会接受的。他们的这种热销、抢购，以及一些可能不太正规的一些操作手法，其实都充分地说明了这个市场火爆，需求很火，深圳想住得更好的改善性人群很多。 我刚才跟我们的置业者聊了一下说一千万在深圳其实也买不到很好的房子，我们讲完这句话以后其实觉得好无奈。

【主持人：卢青】不会吧，一千万噢！

【肖小平】你想要买比较好的的确也买不到。

【主持人：卢青】五百万差不多，一千万应该是可以买到不错的了。

【肖小平】这个抛砖引玉，看看齐老师（音）（03：55）这边，我们发现更多的改善置业的他们对资金的准备可能是集中在300—500万之间的，但是我刚才讲的1千万这种可能少一些，可能是他企业的。

深圳区域来看哪几个区域改善型会多一点？

【主持人：卢青】这是属于豪宅了，区域来看哪几个区域改善型会多一点？

【肖小平】龙岗城，还有莲塘，小前海。

【主持人：卢青】小前海指的哪里？

【肖小平】星海名城那几个盘，就是以前的前海，南头关那一带。另外可能还有景田，景田他没有新盘是二手房，景田的大户型不多，但是因为他各方面的配套综合得分比较高，有很多人是是在关外受够了那种关外的？？（05：04）的那些，他会一下子一步到位一下子选择景田这种很便利的地方。

【主持人：卢青】我们大部分的所谓改善型需求针对的产品是90平米以上。

【肖小平】对。

【主持人：卢青】你们这种成交的话一个月有多少？

【肖小平】像这几个的比例都是在20%以上。

【主持人：卢青】这几个区域是换房的需求还是另外购买的需求？

【肖小平】都有，我们发现三种模式都有，一种比如说他把原来的卖掉然后再来买的这种换房，我们称之为换房。另一种是他不卖，但是原来的那套房子他继续保留，可能父母住或者怎么样要买来住的。还有一种可能是经济实力强一点的，这种人他如果原来那套自己再买来一套住的话，他积的需求就会小一点了，因为他原来那套也不是出租给别人，他只是家庭升级了，原来那套给父母住，再套给自己住，这也可以称之为改善。另外一种是原来的那套房子保留但是他把它出租了自己不住了，然后套大的一家人一块住这种改善，就是三种模式。后面两种是保留房子的，种是卖掉房子买新的。

【主持人：卢青】曾女士，您之前应该买过房子吧？

【曾女士】买过，买得比较少，也就三五套。我买房都是比较盲目的。

【主持人：卢青】你现在买在哪里呢？

【曾女士】我深圳两套，本来三套卖掉了一套。都在民治，我之前买了一套在草埔那边我把他卖掉了，现在我又套在启程远航，手上有三套，有一套写字楼，就是四套。

【主持人：卢青】都是商品房吗？

【曾女士】是。

【肖小平】如果现在让你套更符合你们家需求的。

【主持人：卢青】什么时候买的？

【曾女士】我早买的是2000年买的，民治那边。

【主持人：卢青】一套呢？

【曾女士】一套是2011年是水榭春天，还有一套是在中山是2012年买的。

【主持人：卢青】你买到中山去了？

【曾女士】我们的办事处在哪里。

【主持人：卢青】中山的房子涨了没有？

【曾女士】我当时买的是6千，我不知道他有没有涨，现在还没有交房。我觉得那个地方还不错。

【主持人：卢青】水榭春天涨没有涨？

【曾女士】那肯定涨了，那是地标性的。

【主持人：卢青】一万多一点。

【曾女士】我2010年买的二期，他交房是2011年。

【主持人：卢青】9千还是1万多？

【曾女士】我当时买的是2万一点点，二期比三期还贵，一期是1.6万，然后是1.8万，是2恩万了，现在是六期了。

【肖小平】现在那边有2.9万了，水榭春天有2.9万的成交了。

【曾女士】那个地方是很不错的，一、二、三期这个地方舒服的，就是五期就在那边小户型比较多，六期在那边也不怎么舒服。

【主持人：卢青】隔了一条路，一、二、三期在沃尔玛那边。

【曾女士】是。

【肖小平】我看我们公司成交单价有2.9万的了，还是蛮高的，涨了1万块钱了，不错。

【主持人：卢青】你现在是想换房还是想怎样？

【曾女士】我是先，因为我是做生意，我是想有一个房，房起码住5年以上才能把保持住，如果换房换得太频繁就不是好。

计划是十年换一套住宅

【肖小平】但是也会为未来的这种住考虑是不是？

【曾女士】那肯定，我的计划是十年换一套住宅。

【主持人：卢青】十年换一套？

【曾女士】必须的。

【主持人：卢青】你现在住哪里？

【曾女士】水榭春天。

【主持人：卢青】现在已经住进去了？

【曾女士】是，二期2011年7月份就可以住了。

【主持人：卢青】你现在想换掉这套？

【曾女士】不换，我现在想，的话我觉得应该是120—90平米左右比较合适，太小不行，太大也不行，我要住的话要买200平米以上的，太小了不行。

【肖小平】你现在的是多大？

【曾女士】我现在是150平米的。

国家并没有鼓励这种升级的消费和这种改善的需求

【主持人：卢青】秦总，你有什么高见？

【秦刚】现在政策的设计不是很有利于人们改善的，这是一个问题。

【主持人：卢青】国家不认定他是一种有效的需求。

【肖小平】现在都是首套。

【主持人：卢青】或者说是值得鼓励的需求。

【秦刚】国家并没有鼓励这种升级的消费和这种改善的需求，各地也是一样。所以其实目前我觉得虽然改善的需求还很强，在深圳也比较典型，像刚才的曾小姐说的，作为她自己来说她认为人生的各个阶段十年是一个阶段要换一套，其实这是一种良性的，本身是一种良性的需求，深圳这个城市发展史比较短，因为他没有说大家上一代传承的，都是说自己现在在这个城市消费的主体，房地产消费的主体，还都是说自己来到深圳之后通过自己的努力，然后置业。这一部分人从年龄阶段和发展阶段来看，应该正好是个承上启下的状态，这种状态是35岁到40岁的样子，已经有十年以上的工作积累了，而且已经有房。 其实就是说深圳这个城市结构、人口结构本身是有利于升级消费的，有利于改善性的置业的。但是现在这个政策又给他很大的限制和抑制，我从我的角度觉得应该从政策调整的空间上，就是对于像深圳这种城市他的特殊性，因为深圳很多人当时置业的时候是很难说一次置业成为置业，置业这个概念对于绝大多数人来说是不存在的，他都要有一个升级的过程，不管是她刚刚讲的十年为一个阶段，还是说五年或者是十五年，就是他肯定有一个阶段性的需求。 对于这种需求应该鼓励，另外也是从整个城市进步的角度来说，应该给大家的一种可能性，她刚才说也可以说是她的一个理想。

【曾女士】人生目标。

【秦刚】十年换一次房，这对很多人来说都是一样的。

【曾女士】都一样的，他的配套设施跟不上了，住着很憋气了。

【肖小平】十年以后小区会旧了。

【曾女士】对。

【秦刚】比如说他以前没有考虑到小孩的问题，到一定阶段会考虑到小孩的问题，可能将来又过了十年了，可能他的家庭结构又发生变化了。

【曾女士】增加人员了。

深圳这个城市的特点，能够为改善需求创造出好的政策环境

【秦刚】再过十年他的家庭结构又发生变成了，所以我觉得目前的政策是不利于这种改善型置业的，所以我觉得应该是有一种声音能够反应出来，深圳这个城市的特点，能够为改善型置业创造一个比较好的政策环境。

【肖小平】现在买二套什么优惠都没有，1.1倍的利率。

【秦刚】不但没有优惠，还有很多的限制。

【曾女士】其实我说第二套的话，这样的优惠政策国家的政策不是好，因为你想想深圳的话全是有钱人的，如果这样控制的话不是好。你想想如果打一个比喻，如果自己亲人去买的话这个法律上还是有风险的。

【肖小平】其实深圳现在有一批，这次的改善型需求爆发，一方面我觉得是出于对限购松动的不抱希望之外，还有一个可能是有点类似于曾女士这种，我们有很多这种70到80阶段的这些人，他的身家、地位已经到了这个阶段了，他的财富已经积累到这个阶段了，需要他去做这种资产上的保值，顺便让自己住得更好。

【秦刚】我觉得这种情况现在也不是一个主流的趋势，你所说的这种从资产保值的角度去置业，你顺带有一个居住改善，但是在现在的情况下很难两全其美。如果说你确实有改善的迫切需求，那当然你可能在你财力的允许情况下会做选择。但是如果你拿他当做一个新的资产配置的手段，我也觉得好像可能现在还不是一个很恰当的时机吧，从我的看法来说。

普通老百姓这几年已经被房地产洗了脑

【肖小平】我们业内可能会有这样的想法，但是普通老百姓这几年已经被房地产洗了脑，那天我们跟卢青也讲到了，你想来想去大家只能选房产。

国外，换起房来是怎么解决这个问题的？

【主持人：卢青】因为秦总在国内外很多城市，对城市生活的了解还是相对我们来讲还是深刻很多的。您刚才说到包括无论是城市进步的角度，还是城市公民个体实现人生理想的角度，我想无论是国外国内每个城市都会面临这样的一个问题。我们可能觉得像刚才那位曾女士讲的，把这种的需求放在房产上。国外他们是怎么解决这个问题，他们换起房来是怎么解决这个问题的？或者说他们有更多的传承，跟我们的观念是不一样的。

【秦刚】在的城市，能够称得上是国际性的城市里面，他居民自己拥有房产的比例其实并不高，当然国外的不像咱们的户籍或者是常住人口，国外也没有户籍制度，不管是谁，只要你在一个城市居住半年以上你就算是这个城市的居民了，你就是市民了。在国外这些大城市里边的话，比如说纽约有800万人口，美国的城市就是纽约了有800多万人口，如果统计的话我没有这个数据，但是我想他拥有自主房产的比例应该也不是很高。

【主持人：卢青】30%，甚至还没有。

【秦刚】因为他这个城市和的情况有比较大的差别，我不知道美国拥有出租房的比例在50%，在某一个大城市可能比例是更多的，大城市里的人流动性很强。所以我觉得为什么在国内人们这种改善型置业在现阶段的需求就显得很强。刚才她们也提到了，因为国内的配套他城市本身就是一个在近的十几年城市在高速发展，不管是交通、、医疗、环境，他都是在一个比较大的一个变动期、变革期。我们这个城市的基础也不好，以前的城市以前是现在的新城市更谈不上有很好的规划，我说的是综合规划，、医疗、环境和就业的配套，本身这些城市的运营能力不完全，他在完成的过程中。 老的一些城市，像北京、南京、上海这些老城市，他又由于城市人口的增长速度很快，有限的这些城市资源，、医疗、环境、就业这些资源又是很有限的，所以不管是新城市还是老城市这十年都有一个问题，大家的需求，大家对自己生活的全方位的需求远远超出了这个城市现阶段的供给能力的水平。所以大家就不满足，不满足了就只有通过换房子或者是通过换住的地方，或者是再个新房子来解决需求。这样子又给我们带来更大的压力，深层的问题还有比如，比如说大家很关心的问题，整个城市的政策的不公平、不公正，这里面又有很多的这些现象，都使得大家把矛盾很尖锐，通过买房置业来全面改善自己的生活质量，然后让全家都能够得到需要的一些资源，在我们这儿显得迫切。 国外他的城市都已经形成了上百年了，他这些资源，而且他们跟我们相比，他们的特点本身就是城市人口在膨胀，这是客观的，这也不是谁能够改变的了的一种趋势。所以这种压力之下，我们改善型置业的这种需求更强，这是我们特有的国情，和深圳这个城市的情况。 在这种情况下大家有一种需求，但是你现在政策上又有这样的一些限制，所以大家真正能够实现自己的愿望和理想的人还是很少很少，这就是目前的情况。

【肖小平】还有财力。

【秦刚】对，还有房价的增长速度很快，你收入水平的增长肯定赶不上房价的增长，所以这只能是一个幻想了。所以说对改善型置业来说这都是一些利空的消息，都是一些不利的消息。但是我觉得应该有一个比较好的政策环境，让大家还是能够实现自己分阶段地改善自己的需求。

国家应该鼓励大家住得更好

【肖小平】其实应该鼓励大家住得更好。

【主持人：卢青】曾女士不是住得更好。

【肖小平】赚得更多。

【主持人：卢青】对。

【秦刚】所以现在值得注意的是你还是要比较理性地去分析自己的需求，你把自己真正作为改善型需求的出发点你还是搞清楚，所以我不太赞成刚才肖总说的资产保值和住房条件改善结合起来，因为我觉得是比较难的，所以对于你作为一个置业者来说，你就一定要清楚自己的状态和自己想要的是什么。

【主持人：卢青】就是要把他还是割裂开来，你是型的还是改善居住环境的。

是什么原因说不能保值跟改善在一块？

【曾女士】是什么原因说不能保值跟改善在一块？

【肖小平】其实我以前一直也是同意秦总（音）（24：15）的这种观点，每当有一个朋友过来问我，比如说他买房要买什么房的时候，都会问他是还是自住。但是我发现，其实没有人说得清楚，自住的人他都希望兼有保值的功能，甚至他还是把保值放在更重要的位置，其实有很多首置甚至以他的财力我觉得也不可能这辈子把这个房子卖掉，除非他有中500万的那种，他要一直住那套房子的，但是还是会考虑的问题，他就觉得我住在里面我就爽，如果的话心里就很开心。

想自己住得更好，深圳东部都可以考虑

【主持人：卢青】这个问题还是应该这样去理解，你如果仅仅从保值去买房的话，简单来说我觉得深圳东部都不会去考虑。但是你如果从想自己住得更好的话，深圳东部都可以考虑。

【肖小平】毕竟他的资源摆在哪里，山海资源那么丰富。

【主持人：卢青】我是这样理解的。

【肖小平】他肯定有相违背的地方，终你就他妥协了，看你是更注重哪一方，但是很多人会在这个过程中纠结的，他又想保值又想住得好，我想你肯定也是这样的想法。

【曾女士】那是。

【肖小平】他没有办法说你让他选一样，对他来说他其实难选，因为我以前跟你的想法是一样的，我说你应该告诉我你是为了还是为了住，但是他们真的说不清楚。

【秦刚】我只是说我的观点，还是从你住的角度考虑问题，因为我们现在面对的读者或者面对着我们的客户，主体他还是普通收入的，有少数富人的他会考虑财富很多，通过资产的配置，上升到财富管理的层面了，但是对于普通人来说我们现在还是上升不到财富管理的层面了，所以我觉得一个比较理性的置业观还是比较重要的，比较理性的置业观还是从你需求的角度、从你自己需要的角度去考虑置业或者是改善型置业这个事情，而不要去受别人的影响，会考虑说会不会有或者怎么样，尤其在现阶段。因为现在房价的水准也很高了，你做一次置业的选择代价其实是很大的。

【肖小平】重要还要交很多税。

【秦刚】所以更应该从自己实际的需求出发。

【曾女士】东部是哪几块？

【肖小平】盐田、龙岗这一带就叫东部。

【秦刚】还是说他指的是跑到惠州了。

【肖小平】这个不会，业内都不把他当做东部的。

【秦刚】就是盐田和龙岗都算东部。

【肖小平】因为卢青他本身住在东部，他深有感触，他觉得山海资源好，但是这几年的涨幅的确跑不过宝安。

得惠东那边怎么样？

【曾女士】你觉得惠东那边怎么样？十里银滩很多人跑到哪里去买了。

【肖小平】这是另外一个话题了，但是不建议买，因为你从自住的角度来看。讲另一个话题，很多人会把改善的时候会当他财力不是那么足的时候，可能会想到去中山也好或者是去惠州也好、东莞也好，一点，他那边房子也很漂亮，也有很多的新房可以选择。

【主持人：卢青】你不会在碧桂园买吧？

【曾女士】不会。

【肖小平】其实像这种秦总（音）这边你觉得有什么样的建议呢？对这种异地的改善，到异地去改善的。 【秦刚】异地就不是改善的概念了，这个不要误导置业者。

【曾女士】这个我深有感触，我以前旧房东有一个阿姨，他是一致药店的老板加盟商，他不够钱在惠州那边买了一套房3千多块钱，首付都是他姐姐帮他付的。结果他后面一次都没去住，但是他们全家都认为这个东西很好，其实就荒废，租也租不出去。

【主持人：卢青】买惠阳吗？

【曾女士】对。

【肖小平】租也没有租出去，自己也没去住，就空在哪里了，卖也卖不出去。

【曾女士】对。卖出去的话他是不好卖的。

【肖小平】因为现在很多的新房。

【曾女士】是，很多的新房。

【主持人：卢青】今天对曹东（音）（30：10）看到他的观点了吗？

【秦刚】看到他有一个的说法，富人出国去，房子卖掉，就是这个意思。

【主持人：卢青】就像你说的，这对于像曾女士这种处在中上游的改善置业，他认为是很利空的这个状况，你怎么看？你认为他会有？？（30：25）吗？

【秦刚】曹东（音）这个话全部的意思是什么？

【主持人：卢青】他的意思就是说楼市要崩溃了。

【秦刚】中国的经济。

【主持人：卢青】对，地方债务也怎么样，富人应该住珠海，然后把房子卖掉。

【曾女士】我有一个朋友也是这么说的，他要移民了，我说我怎么都不会出国。

【秦刚】我肯定不认同他对趋势的判断，但是我觉得在现阶段他的观点虽然观点是不正确的，但是他的观点的传播以及他观点的影响会起到一些好的作用。因为他这个观点其实是给现在的房地产业的，不管是开发商的层面，对宏观经济这个层面，还是对置业者、对个体的层面，他会起到一个给他一些清醒，会让他清醒，给他泼一些冷水。当然这些冷水我觉得重要的是泼给开发商的，给企业这个层面的，不要对下一步房地产的增长抱有过于乐观的态度，以及抱有一个盲目地一种好像是看涨的心态。因为你从这几个月的土地市场当中能够看出来很多的开发商依然是义无反顾的，还是会接受比较高的溢价去拿地的。这里面的原因很多了，我们很难用市场经济去解释。如果中国是一个完全市场经济的国家，市场经济的一个机制，可能这种现象也不会出现。之所以会出现这个现象，因为中国他还有很多不是市场经济在发挥着作用。

【主持人：卢青】房地产这一块是没有完全市场经济的。

【秦刚】肯定，包括有一些企业他从投融资体制来说是一个非市场经济的，因为有很多的企业他的融资成本低，有一些国有企业，有一些企业的融资成本就很高，在这个问题上本身就是不公平的。还有你像前几个月中铁建在番禺楼面地价1.4万拿的地。

【主持人：卢青】还有招商的融资，招商局母体的这种融资。

【秦刚】有这一些现象还是造成了开发商还是盲目地对后市抱有很乐观的态度，这对整个市场还有整个房地产行业来说还是不健康的。陶东（音）这种看法可以起到一些使人们清醒的作用，给人们泼一些冷水，但是确实不要对中国经济的高速增长二十年之后，再接下来的稳定性和高增长性保持一个过于乐观的态度。因为从日本的经济泡沫和日本的楼市泡沫过去的反面的教材来看，虽然中国和日本不是完全类同的，但是可以从中有所借鉴。你看在东进的房子大家认为买房子和买汽车是完全是一个道理的，只要买了即使没有开他也开始贬值了。买房子也是一样的，只要买了哪怕没有住，反正事实上已经贬值了。当然因为是你自己住的无所谓了，贬就贬了反正你需要你去住。

【肖小平】中国反过来。

【主持人：卢青】这跟你买汽车一样的，你花100多万个陆虎，一下地就贬了20万。

【肖小平】但是现在房在中国不一样。

【秦刚】这种情况并不是说离我们很遥远，也可能是五年、十年，我们不能够准确地说这个时间，但是说这个趋势我想逆城市化发展到一定程度了，然后房地产的供给和人口红利、和人口结构他在改变了。

【主持人：卢青】现在已经没有人口红利了。

【秦刚】一个是人口增长快，第二个确实人们的收入也有一个快速增长的过程。但是现在已经进入到了一种停滞的状态或者是平稳增长，对于房产的消费能力尤其是房产的消费能力，那就是在锐减。在这种情况下，你将来城市房地产他的支撑他是有限的，所以从这个角度来讲，对于你接下来改善型的需求还是有所释放的。在东京并不是说人们不买房，但是买房肯定是自己有所需要才会买房。但是房地产这个商品就会变得和其他的商品诸如汽车或者是名表，的手袋一样，只要你买了你再卖他不会的，他怎么可能会呢？即使有所谓的限量版也不会的。

【主持人：卢青】只是个案。

【秦刚】不要把希望寄托在这上面。

【主持人：卢青】是不是说明他的区域价值溢价空间没有了。

【秦刚】在日本东京在国际一线的大都市里面，东京有他的特殊性，因为日本自经济停滞了二十年了，这二十年都是在一个原地踏步的，但是他的保障、他的社会制度都是很好的，他并没有倒退，人们的生活水准也并没有倒退，但是就房地产这个行业而言没有新的刺激，所以说他在这些方面他是会给我们一些警示的作用。

【主持人：卢青】说到日本，我觉得跟深圳比较的话，我觉得深圳实际上首先我们的整体经济环境还是在增长的，7.6%也是在增长。再具体到我们市场层面来说，深圳的市场刺激点还是很多的，像前海这边都是利好，一个礼拜一个利好，现在你看南山包括宝安这边打前海概念的这种房产，他都是在有这种的压力在这里面的。

【秦刚】现在是这样的，我们在现在这个阶段讨论深圳的房地产市场，讨论他的宏观因素，你终还是要落到一个大家收入的问题上。你说了这么多利好，也许对某一个行业是利好，对某一个企业是利好，对某一些区域是利好，那意味着这个地方可能财政收入，比如前海一块地一平米就是9万起价的，这个地方很看好，他的财政收入增加了，土地很值钱了。但是终你在房地产的层面，他的消费者是谁，他的消费者还是这个城市的市民，你有这么多众多的利好，可是你不能够在未来的五年给到这个地方的人的人均可支配收入年增长10%或者是年增长8%，你要达不到这一点的话你说那些利好有什么用？终你这么多的利好是挺好的，每个开发商都振奋，房子都可以给他很多的概念，让他价格再往上涨，但是你还是要让消费者去买单。买单的这些人收入还是没有增加，如果说你在五年之内他的收入还是在这个水平上，仅有一点点增长，而那个利好使得那个房价有大量地增长，这是不协调的。

【主持人：卢青】毕竟不是股市全是靠利好包装的。

深圳就是一个有钱人的

【肖小平】这里面我有一个不同的意见，因为我们其实是对购买需求的预判其实大家都会觉得，你看我们从09年甚至说更早之前的06、07年，可能是08年低迷了一下，之后我们都会觉得这个城市哪来这么强大的购房需求，但是你看到了12年，今年3月份他一个爆发出来，就是深圳二手房市场一下子就1.8万套的成交，这样的一个水平。上海直接就是一个月7万套了，3月份的时候“国五条”出来的时候，在出新政策的前一个月。说明市场上的需求他是恐怖的，而且他有隐秘性。可能你平时不怎么刺激他的时候这些人不怎么买房，他可能一来有这个财力，二来你一刺激他真有这个需求。 我们今天主要谈改善需求，以前会觉得深圳人已经是很辛苦了，你的生活支出那么大，你除了房子，一个日常的家庭你要支付的成本高，养小孩、养车，还有吃个饭现在都很贵。在这种情况下，大家还有没有钱去换房，因为前几年讲得多的话题是房奴。但是现在我们发现恰恰是这些房奴他换房了，他要换房了。可能很多人不像我们数据反应得那么悲摧，因为我们中国的数据有很讨厌的一点是他不真实，他没有办法如实的反应。当然有很多的收入他可能不是在深圳能够统计到的，像我们现在统计到的应届生置业，他很多是父母给他出这个首付来买房的也很多。像这些你没有办法通过常规去预测他的购买力了。终令到比如说，我现在会发现前几年一直说自己是房奴的，说他自己月收入的至少50%拿去攻防的人，他现在有能力换房了，而且还不卖掉原来的房子，所为何来呢？这个很搞笑。你会发现他也不是什么大家攻击的那些群体，也不是有什么灰色的收入，但是他就是有这个能力的。所以我觉得可能深圳的年轻人他的购买力可能比我们想象中强大，或者说比我们数据中反应的强大。就像你刚才讲的深圳就是一个有钱人的，但是这个话也很，但是有钱人可能比我们想象中多。

【曾女士】我们楼上就住了一个80年的，他是80年代的，买的跑车，我看应该财力是比较厉害一点的。

【肖小平】所以你没办法用数去抓住这些个案，他就是有很多这样的个案。

【曾女士】他经过几年的沉淀之后他的收入真的是地在涨，也有超过房价了。

【肖小平】对，有些人不知道钱是怎么赚到的，我们有时候很难从数据来解释这个事情，但是它存在着。 【秦刚】但是还有这么一个情况，从今年开始，你从国家的经济政策，现在在调结构，未来几年他都还是一个调整期，我们看到的现象正好是在上一届政府的第二个任期，从08年3月份到13年3月份，李克强上台之前、新总理、新政府上台之前，前面的5年，从08年至今的5年，除了08年小受了一点点的影响，后来又由于政府给了很好的政策刺激，那一年的房贷打7折，那一年的政策是力度的。所以很快就开始反弹了，房价还在反弹，一直到目前，过去5年我们一直看到的房价还是一直在涨。 但是有一个原因，当时整个中国的经济政策还是一个拉动型的，他在经济增长里面起的作用是大的，在内需、外贸和这三驾马车里面，主要还是在发挥作用。外贸因为我们知道从08年金融危机之后到现在，外贸他并没有大的增长了，他还是受影响比较大。内需的启动也很有限，当然肯定总体来讲城镇化率的提升，内需包括城市新增居民的消费需求，这个基数是比较大的，这是利好的一面。但是从人们的收入水平来看这个增长不是太大，只是由于城市的人口还是在膨胀，所以内需还是靠城镇化来支撑的，并不是说我们这五年内收入有这么高的增长。 因为你从平均来看，虽然你们身边可能有什么人收入很高，收入增加了，但是你从全社会可支配收入的水平来看，这五年没有一致的现象。

【肖小平】他可能不均衡的现象很明显，向部分人集中，令到这部分人的消费能力很强。

【秦刚】将来房地行业你要发展，你面对的主体人群还是普通的收入者。

【肖小平】其实不普通。

【曾女士】在深圳我不是这么认为的。

深圳可能是80%的房子掌握在20%人手里

【肖小平】你看深圳现在有160万套的商品住宅存量，大概到今年160万套，这个数据是官方公布的的。

【主持人：卢青】包括新房，二手房。

【肖小平】这样的一个市场深圳是1600万人。

【秦刚】就按常住人口800多万来算。

【肖小平】就按800多万。

【秦刚】户籍才300来万，现在你算人均GDP常住人口800多万。

【肖小平】三口之家多可以容纳不到500万人有自己的商品房，另外300万人呢？

【秦刚】就是说有500万的人住在自己的房子里面，还有1000万的人住在不属于自己的房子里面。

【肖小平】对，所以说商品房不可能给大众的，按收入来平均划分的话是1/3的人，这里面还有部分是一个人占很多的，几套、几十套的那种人都有。其实深圳拥有自己房产的人肯定是不足1/3的，所以我们终房子回到一个话题，不可能是普通人，不可能是面对大众的，他是大众里面的小众。

【曾女士】什么东西都是二八分。

【秦刚】二八分是比较合理的，可能有的社会里面10%的人掌握了90%的财富，也有的，如果20%的人掌握80%的财富也是可能的。

【肖小平】我们深圳可能是80%的房子掌握在20%人手里。

【秦刚】整好，1500万人口的总数，你20%的人是300万人，300万人掌握深圳的80%的房子，160万套。

【肖小平】所以他的确不是一个大众商品。

【秦刚】我不是从这个概念来分析他是不是一个大众属性，就是说你作为一个行业来说，你是希望基本上工薪以上的人或者是中产的人，还是能够消费得起这个房产的。这个起码是一种发展的方向。 【肖小平】对，也应该是我们社会努力的方向。

【秦刚】不管作为一个房地产开发商这个行业还是作为政府，他肯定是希望大家在一个城市有稳定收入，他应该是能够有能力在这儿置业的，不管是置的是哪一种业，是保障房还是什么，不管怎么样，反正总之他有这个条件能够置业，这是一个方向。

【肖小平】其实还有一个数据挺有意思的，我们深圳的非商品住宅是450万套，09年公布的数据是400万套，但是也拆了一部分。

【主持人：卢青】拆是少数，建得更多。

【肖小平】09年的时候是450万套。

【秦刚】就按照500万套。

【主持人：卢青】3倍。

【肖小平】可能我们小产权商品房之外的解决居住的问题其实是主流的。

【秦刚】近德国的房产在这两年热、旺，在德国四大城市的科隆建的，能够提供酒店式的服务，然后拥有健身、拥有一系列的商务配套的，在去年的时候一平米4千欧元，就是3.2万人民币，他的配套之好，而且他都是非毛坯的。在这个热炒之下他涨得也挺快的，今年是6千欧元。

【肖小平】是不是中国人过去了？

【秦刚】因为有不少中国人在德国买房子了，有不少的中国人现在在德国置业了。因为我近也听到我有一个朋友说，说他的朋友本身住在上海的，他们到汉堡去旅游，因为工作的关系他经常去德国，他就在汉堡买了一套房子，因为德国的按揭是3%的利率，利率水平比较低，他就在汉堡买了一套房子，应也就是几千欧的水平，我想达不到3.2万，没有科隆的贵。

【主持人：卢青】这种产品在当地是算贵的？

【秦刚】在当地算高档的，你看其实他的房价水平并不高，德国的收入水平比中国高多了，而且德国经济也健康得多，他经济比我们健康很多，而且他的也挺大的。在科隆他的房价平均6千欧元，这是很高档的了，4万人民币。

【主持人：卢青】还卖不过我们的深圳湾1号、东海国际，人家动不动7、8万。

房地产业要有刮骨疗毒的心理准备

【秦刚】刚才说咱们经济周期的问题，我认为从今年开始这个新一届的政府这几年的时间都会在调整经济结构，这个在上一届政府在前一个五年，靠来拉动，靠来推动GDP的增长肯定要改变过来。如果说的力度降下来了，那肯定他所产生的连锁的反应就会影响到每一个行业，直接和间接地影响到我们每一个人，那也就是说我们可能每个行业我们的收入都可能要减少，是有可能的。所以你不要对下一个五年在这一块抱有太多的希望，当然可能经过这五年的调结构，中国的经济更健康了，接下来我们把改变的红利又释放出来了，到了政府的第二个任期中国经济稳住了而且慢慢上升，再加上城镇化，这是有可能。但是起码在这三五年，我觉得在这个任期内大家要付出一定代价，才能够再进步。你得有刮骨疗毒的心理准备，对于经济来说、对于房地产行业来说，都有这个可能性。

【主持人：卢青】对，这个观点我觉得很对。

【肖小平】但是我是有另外一个角度看这个问题，我发现至少深圳这个城市的创业者或者是企业家们，他们在面对经济不景气的时候有一个比较不可思议的反应，就是他会更乐于投房产了，因为实业更难做了。终可能会令到，可能你讲的个五年周期里面，也许在他前两三年没准房产的需求会更旺，因为他们不敢做了，本来要扩大生产规模的，发现实业实在不好做、外贸不好做，干脆把资金拿来买房，更好保值。 这两年我们知道我们的GDP在下降，经济不景气，你看现在深圳的天这么蓝那肯定是有问题的，天蓝肯定是经济不好。

【秦刚】生产活动减少了。

【肖小平】这肯定是。

【主持人：卢青】天灰也有问题。

【肖小平】天灰是环境的问题，天蓝肯定是经济的问题。这种情况下你看我们的楼市需求，进入7月份从我们这几周的成交来看，现在深圳动不动暴雨这么热，我们的成绩应该会受影响，一看，没有。我们的成交完全没有。

【主持人：卢青】应该比去年同期高吧？

【肖小平】肯定，去年还是在回暖期的，我们本来说6月底，这段时间天气真的不好，我们业务员约客看房的热情也下降了，发现成交没有下降，这个市场很恐怖。

【秦刚】你们现在有多少家门店？

【肖小平】我们现在在营业的是156家。

【秦刚】分布在这十个区。

【肖小平】对，有一些区没有了，大鹏、坪山没有了。

【主持人：卢青】龙华有吗？

【肖小平】龙华我们做得还不错的。

【主持人：卢青】少吗？

【肖小平】龙华三大家都不少。

【主持人：卢青】我在龙华好像没有怎么看到你们的门店。

【秦刚】中原有多少家？

【肖小平】中原260家。

【主持人：卢青】世华呢？

【肖小平】世华170多。

【秦刚】现在梯队就是中原，再接下来就是你们和世华。

【肖小平】再接下来都不过百了，家家顺过百了。

【秦刚】你们以前有没有对外透露过营业收入？

【肖小平】没有。你们看中原的就好了，看梯队的。

【秦刚】你们没有一手房是吗？

【肖小平】我们有，但是有一些……（完）