深圳十一楼市“看客多买家少” 六天才交易163套

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深圳“十一”楼市看客多买家少

国庆房价高

“这些天看了五六个楼盘，发现开盘价格偏高，我们目前可能更多以观望为主。”一位看房客在深圳龙岗某楼盘看房时告诉记者。在众多看房客中，观望成了国庆看楼主旋律。

据记者了解，“十一”小长假期间深圳新开盘或加推的新盘有16个，看房客络绎不绝。尽管人气火爆，但成交数据却不那么乐观。据官方不完全统计，“十一”前6天，深圳新房仅成交163套，而去年“十一”深圳新房7天成交312套。

“十一”深圳楼市成交缩水，存在多方面因素。多位接受记者采访的业内人士分析，一方面由于开发商今年前9月销售任务完成得普遍不错，导致集中推盘时期推至年底；另一方面，房贷收紧也或多或少影响购房者，尤其是刚需人群的购房动力。

开发商动力不足

“这些天看房的客户很多，有时几百人，多的时候一千人也有，但实际成交量并不理想。”位于深圳龙岗的某楼盘销售经理告诉记者。据记者观察，该项目售楼处可谓人头攒动，甚至因为销售人员不足，不少看房客遭到冷落。

人气火爆，成交却一般。据深圳规土委数据统计，“十一”期间的前6天中，深圳新房仅成交163套。而在去年“十一”期间，深圳全市成交312套新房，今年的销量明显不如去年。

事实上，9月深圳楼市就经历了一次量价微跌。深圳市规土委数据显示，9月份，深圳一手住宅价格为21820元/平方米，环比微跌1.9%，这也是继7月份以来，深圳房价连续3个月小幅下跌。而在成交量方面，9月成交一手住宅3341套、30.4万平方米，与8月相比，分别下跌1.9%、6.7%。

不过，尽管如此，深圳9月也出现了少许“日光盘”。从开盘现场看，两个纯新盘出现日光，深圳湾恒裕滨城开盘约5.3万元/平方米的均价，推出180余套当日；沙井万科翡丽郡三期均价为1.7万元/平方米，284套房源两个卖光。

“金九银十”成色不足，与开发商推盘量不无关系。据记者不完全统计，9月开盘或加推的新盘数量近20个。9月上旬，新盘市场稍显冷场，下旬不少新盘加速入场，尤其是一周的，出现多盘集中开盘现象。而到“十一”期间，深圳新推或加推的项目仅为16个。

“我们今年销售情况完成得不错，并不急于在十一新推项目，可能在年底前会进行年内一次集中推盘。”深圳一家大型上市开发商高层人士告诉记者。这家大型开发商在今年十一期间没有新推或加推项目。

上述人士坦言，开发商资金压力没有去年底那么大，因此不会急着促销。“还有一个原因是会让早期业主不满，一旦引起退房事件对企业品牌负面影响很大。”她称。

房贷收紧利率上浮

除了供应量萎缩外，房贷收紧也是成交量下滑不可忽视的因素。“现在首套房贷款能申请到8.5折利率，只能找外资银行了，国有五大行和一些国内商业银行利率根本不可能打折。”中原地产一位中介人士如是表述。

记者近日采访建设银行(601939,股吧)、中国银行(601988,股吧)、农业银行(601288,股吧)以及工商银行(601398,股吧)等多家银行，上述银行方面均表示，首套房贷款利率基本已经上浮10%。而二套房贷款上浮达30%。

自“金九银十”传统销售旺季开始以来，广东等地的银行纷纷收紧个人房贷，房贷利率提高已成为业内普遍现象。记者了解到，农行、建行等大多数银行首套房贷在基准利率基础上上浮10%，提高幅度一致。而兴业银行(601166,股吧)保持基准利率，工商银行则上浮15%，平安银行(000001,股吧)近期一度上浮利率20%居各大银行之首。

目前，首套房贷利率优惠仅存于汇丰银行和渣打银行，工作人员表示首套房贷款在6.55%的基础利率之上还可以再打8.5折，但很难申请到，在目前房贷紧缩状态下，这种优惠估计也很难持久。

此外，已有银行停止住房贷款。平安银行目前基本不受理个人房贷业务，而招商银行(600036,股吧)和上海浦东发展银行更偏向于款、经营贷款等这类利率较高的贷款品种。

“银行今年投向住房贷款的额度比去年下降不少，现在快到年底，额度用尽也是可想而知的。”深圳一位国有银行中层人士告诉记者。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为，从目前市场情况来看，房贷收紧尚未对市场形成很大影响，但如果收紧状况持续，将会影响部分弹性需求。对于二手房市场，二套房置业者普遍以改善性住房或者客居多，二手房贷款利率持续上浮可能会抑制小部分实力小、手头资金有限的购房者的积极性。

深圳国庆前6天新盘销量

日期 成交量(套) 成交均价

１０月１日 １８ ３５３４７元／平方米

１０月２日 １２ ４７０２６元／平方米

１０月３日 ２２ ２４０２６元／平方米

１０月４日 ９ ３８１４０元／平方米

１０月５日 ２５ ３０５７６元／平方米

１０月６日 ７７ ２０５８０元／平方米

十一楼市部分项目变相加价

统计数据显示，“十一”国庆长假期间，多个一线城市房屋成交量总体企稳回升。其中，除深圳楼市成交量略有下降之外，北京、上海、广州的成交量均比去年同期有明显上升。作为传统销售旺季，“银十”的成色已凸显。值得注意的是，在国庆长假期间的房屋成交中，总体价格维持高位，不仅少有出现现象，个别项目还通过“拆分”的方式变相加价。业内人士认为，未来房价整体走势继续看涨，可能在年末对成交量产生一定程度的抑制作用，调控楼市的长效机制应尽快出台。

成交量整体上升

北京市住建委的数据显示，10月1日-6日，北京住宅总签约827套，比去年同期明显上升。其中，新房住宅签约783套，同比增长近100%；二手房住宅签约44套，同比大幅下降。

上海的楼市成交同样火热。自10月3日起，为期4天的“十一假日楼市”房展会在上海展览开幕。业内人士表示，受该项展会影响，“十一”期间上海房屋成交量已明显超过去年同期。

据网易房产数据实时监测，10月1日-6日，广州市成交房屋716套，明显高于去年同期。成交均价约9336元／平方米，成交主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊刚需盘。仅10月1日，广州市就成交房屋183套，成交面积20842平方米。深圳楼市的成交情况不容乐观，国庆长假前6天仅成交163套，为近几年来的低点，但成交均价达38159元/平方米。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从北、上、广、深“十一”长假的数据来看，楼市住宅成交量总体平稳，略有上升，说明虽受限价、限售、限签等政策影响，购房者仍有强烈的入市冲动，市场信心较为充足。

除一线城市外，南京、杭州等二线城市国庆期间的楼市也呈火热态势。除贵阳、武汉等市场供应量始终充足的城市外，多数二线城市楼热度高于去年同期。

业内人士表示，“十一”长假楼市的火热，是“金九”楼市旺盛势头的延续。由于房价上涨预期强烈，市场“买涨”情绪凸显，成为推高成交量的重要因素。

房价上涨预期显著

在成交量上升的同时，长假期间的房价未见明显下调，部分项目甚至变相提价。“十一”期间，北京多个楼盘处于在售状态。其中，位于大兴区的部分项目在住建委备案及对外报价均为1.8万元/平方米左右。但在实际销售中，购房者需根据不同的户型，在首付中额外缴纳数十万元“非毛坯”费用。有购房者估算，在缴纳上述费用之后，项目均价多可增加近9000元/平方米，房屋的实际售价达2.3万-2.7万元/平方米。此外，一些将于本月开盘的北京楼盘也计划采取类似的销售方式。这种“拆分法”在今年4、5月就已出现，目的是规避北京楼市“限价令”，在实际上推高了购房成本。

分析人士表示，上海假日房展会传出的价格信号显示，外环的房价均价基本在2万元/平方米左右，个别房源价格直奔3万元/平方米。内环新房供应偏少，二手房价格远非工薪可以接受。

网易房产9月曾对上海的100个在售项目进行调查，调查结果显示有58个项目的成交均价较8月上涨，涨幅达79%。有23个项目均价同8月持平，仅有19个项目。当地从业者认为，在上海自贸区概念的作用下，未来上海房价还有继续上涨的动力。

中指研究院7日发布的数据显示，9月100个城市新建住宅平均价格为10554元/平方米，环比上涨1.07%，自去年6月以来连续16个月环比上涨。在一线城市中，除广州外，北京、上海、深圳的均价均超过2.3万元/平方米。

一位房地产从业者对中国证券报记者表示，今年前9个月，多数房地产企业完成或接近完成全年销售任务，四季度倾向于追求利润，因此不具备的动力。加上近期“”频出，未来价格上涨预期较强。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一、二线城市由于聚集了丰富的资源，其房价易涨难跌，同时去年以来信贷投放充裕。房价上涨的这些因素目前依然存在。

市场呼吁长效机制

多位业内人士认为，楼市“银十”行情不会受房价高企的影响。张大伟表示，主要城市9月均出现量价上涨的现象，预计10月仍将延续这一态势。

谢逸枫表示，今年楼市“金九银十”行情不会爽约。一是调控政策没有进一步收紧的可能，在前期政策已被市场消化的前提下，楼市购买力在10月会得到释放；二是一线城市住宅市场的良好表现使开发商不惜成本高价吃进土地，这反过来刺激市场购买力的释放；三是在置业需求不断释放的同时，改善需求也开始入市。

另有业内人士强调，如果房价持续快速上涨，11月和12月的市场成交量可能受到影响。在一些城市的热点区域，租售比等指标早已超过国际警戒线，高房价的危害正在逐渐浮现。

张大伟表示，房价上涨过快是多重因素所致。因限购、限贷被压抑的需求在去年信贷整体松动后集中爆发。部分地方政府因为2011年楼市调控导致土地财政吃紧，逐步尝试松动楼市限购等措施，使市场对政策面的担忧有所淡化。

他表示，调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨导致民众对政策预期的改变，对房地产市场健康走向的信心不足，市场已经到了必须出台长效调控机制的时候。

据了解，目前多个部门正在联合制定房地产市场调控的长效机制。知情人士表示，未来房地产直接融资政策将有明显放松，土地供应等政策将进一步强化，一批城市将启动房产税改革试点。

房价上涨明显超预期

房价上涨预期显著

在成交量上升的同时，长假期间的房价未见明显的下调，部分项目甚至变相的提价。“十一”期间，北京多个楼盘处于在售状态。其中，位于大兴区的部分项目在住建委备案及对外报价均为1.8万元/平方米左右。但在实际销售中，购房者需根据不同的户型，在首付中额外缴纳数十万元“非毛坯”费用。有购房者估算，在缴纳上述费用之后，项目均价多可增加近9000元/平方米，房屋的实际售价达2.3万-2.7万元/平方米。此外，一些将于本月开盘的北京楼盘也计划采取类似的销售方式。这种“拆分法”在今年4、5月就已出现，目的是规避北京楼市“限价令”，在实际上推高了购房成本。

分析人士表示，上海假日房展会传出的价格信号显示，外环的房价均价基本在2万元/平方米左右，个别房源价格直奔3万元/平方米。内环新房供应偏少，二手房价格远非工薪可以接受。

有机构9月曾对上海的100个在售项目进行调查，调查结果显示有58个项目的成交均价较8月上涨，涨幅达79%。有23个项目均价同8月持平，仅有19个项目。当地从业者认为，在上海自贸区概念的作用下，未来上海的房价还有继续上涨的动力。

中指研究院7日发布的数据显示，9月100个城市新建住宅平均价格为10554元/平方米，环比上涨1.07%，自去年6月以来连续16个月环比上涨。在一线城市中，除广州外，北京、上海、深圳的均价均超过2.3万元/平方米。

一位房地产从业者对中国证券报记者表示，今年前9个月，多数房地产企业完成或接近完成全年销售任务，四季度倾向于追求利润，因此不具备的动力。加上近期“”频出，未来价格上涨的预期较强。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一、二线城市由于聚集了丰富的资源，其房价易涨难跌，同时去年以来信贷投放充裕。房价上涨的这些因素目前依然存在。

市场呼吁长效机制

多位业内人士认为，楼市“银十”行情不会受房价高企的影响。张大伟表示，主要城市9月均出现量价上涨的现象，预计10月仍将延续这一态势。

表示，今年楼市“金九银十”行情不会爽约。一是调控政策没有进一步收紧的可能，在前期政策已被市场消化的前提下，楼市购买力在10月会得到释放;二是一线城市住宅市场的良好表现使开发商不惜成本高价吃进土地，这反过来刺激市场购买力的释放;三是在置业需求不断释放的同时，改善需求也开始入市。

另有业内人士强调，如果房价持续快速的上涨，11月和12月的市场成交量可能受到影响。在一些城市的热点区域，租售比等指标早已超过国际警戒线，高房价的危害正在逐渐的浮现。

表示，房价上涨过快是多重因素所致。因限购、限贷被压抑的需求在去年信贷整体松动后集中的爆发。部分地方政府因为2011年楼市调控导致土地财政吃紧，逐步尝试松动楼市限购等措施，使市场对政策面的担忧有所淡化。

他表示，调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨导致民众对政策预期的改变，对房地产市场健康走向的信心不足，市场已经到了必须出台长效调控机制的时候。

据了解，目前多个部门正在联合制定房地产市场调控的长效机制。知情人士表示，未来房地产直接融资政策将有明显的放松，土地供应等政策将进一步的强化，一批城市将启动房产税改革试点。