三原因催生“房贷荒”发生 深圳二手楼价一路坚挺！

房贷业务收紧银行又差钱？

贷款额度紧张，银行惜贷行为抬头，一些银行把商品房按揭贷款资金投入到所谓利率更高的行业或者是企业。

近一段时期，包括北京、上海等城市在内越来越多的银行加入到房贷收紧的行列。这些银行何以收紧房贷业务，银行“钱荒”是否再度来袭，信贷资金是否在暗渡陈仓，市场充满种种疑问。

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三原因催生“房贷荒”发生

分析人士认为，银行机构对资金面不乐观、可贷资金的减少以及房贷业务利润较低是一些银行收紧房贷的主要原因。

“央行对四季度信贷调控虽没有进一步收紧，但放松迹象也不明显，银行对资金供给并不乐观。另外，在理财产品吸金作用下，一些银行存款量不断下行，导致存贷比指标接近红线，收紧了银行的放贷空间。”中国银行业研究主任郭田勇表示。

资料显示，四季度往往是银行发放贷款的低潮期，在层盘活资金存量的要求下，近几个月银行新增贷款较往期并未有显著增加；与此同时，目前理财市场进入到“金九银十”的产品发放期，加剧了储蓄搬家的现象。

此外指出，对银行而言，房贷业务的“薄利”导致一些银行将资金腾挪至其他行业中。

记者了解到，目前5年期以上购房贷款利率不到7％，这在银行贷款业务中属不挣钱的薄利项目。一些城商行早在几年前就已不再开展房贷业务，而是转做企业贷款或将小微企业贷款获取更多。据业内估算，投放到小微企业所得利润要比房贷业务高出至少20个百分点。

银行并未出现“钱荒”？

房贷业务的收紧，引发市场对银行资金紧张的担忧。不过分析人士认为，无论从外部或内部环境看，目前银行资金面仍相对充裕。

“房贷业务的收紧，是银行平衡资金成本和的结果，并不意味着银行体系又出现‘钱荒’。”金融赵庆明表示。

数据显示，受节假日因素影响，上海银行间同业拆放利率（SHIBOR）7天期利率水平突破4％，距离6月末10％的水平仍较为遥远。

市场人士认为，在央行不断加大逆回购和外汇占款重回升势的大背景下，银行资金面难以再现6月末的紧张局面。

警惕银行资金“暗渡陈仓”

指出，虽然资金面并未趋紧，但作为信贷资产的房贷业务，却出现了不同程度的收紧现象，这在一定程度上暴露出当前银行业经营的窘境：即在银行业利润出现整体回落的大背景下，一些金融机构不得不压缩传统信贷业务转道高利润行业。

资料显示，我国商业银行利润正从去年上半年超过20％的利润增速，不断下降至目前的10％。

交通银行此前发布的报告认为，受实体经济运行、货币政策调控和金融脱媒发展等因素综合影响，未来上市银行净利息收入和营业收入的增速将会下滑至10％以下，商业银行整体景气度将明显下行。

指出，当利润增速从以前的两位数回落到一位数以内后，为优化资产配置，银行把信贷资金投入到高领域，属商业行为本无可厚非，但由此而引发的问题值得警惕。

“需要警惕银行为谋取更高将信贷资金腾挪至同业市场的行为。信贷资金暗渡陈仓，一方面会影响普通购房人的利益，另一方面也会加剧银行流动性管理矛盾，导致‘钱荒’的再度上演。”郭田勇说。（宗禾）

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深圳二手房涨幅已达13.6% 国庆期间成交量有所下降

“近银行的放款不好通过，大多数银行已经没有折扣优惠。成交量相比以往至少下降一半”，中原地产梅林的房屋销售人员在接受记者采访时这样说道。

中原地产指数显示，今年以来深圳二手房价格涨幅已经高达13.6%，且仍然处于上升趋势。平安银行一位工作人员告诉记者，目前楼价涨得过高，国家调控政策还是比较严格。“能贷出款就不错了，更不要说折扣了”。

据深圳中原住宅部的成交记录统计显示，今年以来购买单价在3万元/㎡以上的二手房客户占比持续攀升，8、9月份该比值高达30%以上，远远高于年初15%及去年10%左右的水平。

记者调查发现，各大银行的基准利率均有不同上浮。国有银行方面，建设银行首套上浮10%，二套上浮20%；工商银行首套上浮15%，二套上浮20%；中国银行首套上浮10%，二套上浮20%；农业银行首套上浮10%；交通银行首套二套上浮10%。值得注意的是，花旗银行和渣打银行首套利率均有折扣，为8.5-9折。

刚需依旧是购房的主力军，“总价的涨幅不要过高，银行的基准利率上涨只是让我每月多出几百块钱，还是能接受的”，一位何姓女士接受记者采访时说，“但是如果总价过高，拿出首付的压力就会很大”。

受假期影响，上周（9.30-10.6）一二手住宅成交量均有所下降，价格方面，一手住宅均价有所上涨，二手均价有所下跌。成交价格方面，上周（9.30-10.6）全市的成交均价为25514.98元/㎡，环比上涨17.99%。从各区看，南山和龙岗价格上涨，其中南山因纯水岸十五期集中过户，价格大幅上涨23.11%。另外，受成交结构影响，福田和宝安价格分别下跌25.66%和15.61%。

二手房价涨幅惊人 深圳“银十”楼市或再走高

进入10月，深圳楼市在9月的火爆后将续写怎样的市场延续？记者日前了解到，深圳楼市在9月底持续并放大了市场成交，入市新房都有不俗的成交业绩，而二手房的成交价格上涨幅度也创下了近两年的纪录。在这种背景下，同样也为传统销售旺季的10月是否会再度引发楼市火爆，引起价格再一轮上涨呢？

“金九银十”正是开发商消化库存的契机。

多位房地产表示，尽管目前贷款难度仍在加大，但刚需群体支撑了市场热度，房价上涨的预期不减。而对于购买二手房的客户来说，新普通住房标准的实施将进一步刺激购房者入市步伐，在这种情况下，延续“金九”的成交状况，接下来的“银十”，成交量将持续看好。

而对于“十一”之前各大银行房贷利率的上涨对楼市的利空影响，美联物业研究方东认为，深圳房贷利率上调对抑制“楼市”购房者入市的作用有限，难以撼动已进入火爆的楼市成交。

新盘入市即热销

“目前市场对房价上涨的预期依旧强烈，买方需求强劲”，深圳中原副总经理贺晓丽表示，这从近期新推楼盘的热销就可知一二，9月以来，万科[简介 动态]翡丽郡、馨领域、恒裕滨城和深房[简介 动态]传麒尚林等不少楼盘开盘即；购房者急于出手，但是新推楼盘基本上都是以小批量单位入市，难以满足目前的需求，因此造成了一手市场异常火爆的局面。

据中联地产统计，9月份深圳有26个住宅项目开盘，其中纯新盘有18个，占预开盘总数的69%。在高库存的压力下，“金九银十”正是开发商消化库存的契机。而深圳新普通住房标准的实施让很多以中小户型为购买目标的刚需性客户节省了购房成本，进一步刺激潜在需求客户积极入市。据统计，中秋假期期间，大部分楼盘都取得了八成以上甚至开盘的业绩，南山某豪宅项目以5.3万元/平方米的均价在开盘当日被抢购一空。与此同时，龙岗有多个新开盘的项目，主推88-144平方米的三、四房，价格在1.8万至2.3万元/平方米之间，双低物业吸引了不少专门购置婚房的置业者。由此可见市场依然存在大量的刚性需求，中联地产二手房研究院总经理肖小平表示。

二手房业主越来越不愿放盘

然而，二手房市场却略显冷清，贺晓丽告诉记者，一手市场的供不应求并未明显分流客户至二手市场，主要原因还是在于银行继续收紧住房贷款，对成交形成阻力，而二手房因办理手续更为复杂，购置二手房的难度更大，因此实际成交量出现下降。

据统计，中秋期间，返乡或出游市民增加，加上台风“天兔”的来访，深圳各中介地铺的看房客上门数量稍有回落。据中联地产研究院监测，9月底以来，深圳二手房成交仍持续消化，但中大户型、中物业成交却有所减少，导致均价回调。而从供给方面看，近期业主放盘意愿持续小幅减弱，实际放盘价格依旧呈上涨的态势，而对于购房者来说，受到“金九银十”婚房的刚性需求，以及部分改善型置业需求，均会选择在此期间积极入市。尤其是今年以来各方紧缩政策下，楼市价格的“一路坚挺”，更加剧了购房者的入市步伐，肖小平表示。

而贺晓丽则认为，对于二手房交易的双方来说，银行贷款依旧是目前主要的影响因素；银行流动性释放具有周期性，9月作为第三季度一个月，流动性收紧不可避免，因此购买二手房比8月更显艰难。但是随着10月的到来，这一局面会稍有改善，一方面在于，第四季度银行会继续释放剩余的住房贷款的额度，对购房者来说是一项利好因素；另一方面在于，目前市场蕴藏着强劲的需求，对后市的成交起到有力的支撑。

房贷利率上调难挡购房热情？

据美联物业交易管理部获得的数据信息显示，今年中秋节过后，深圳各大国有商业银行房贷利率都有幅度为10%—20%上调，以工商银行为例，其首套房贷款利率上浮15%，二套房上浮了20%。而这一变化进一步加重了深圳市居民的购房负担，以福田一套90平方米的物业首付三成、按揭20年的贷款标准计算，购房者每月的月供要增加近2000元，对购房者的负担不容小觑。

“但是从历年深圳银行上调房贷利率对于市场的走势上来看，房贷利率上升对于当期的楼市走向影响程度相对较弱”，美联物业研究方东表示，从近年来深圳的走势我们可以看出，在历次房贷利率上调之后，市场成交量都未出现明显下滑，市场成交走势也并不会因房贷利率上调而出现根本性的扭转。因而美联物业预测此次房贷利率的上调对于楼市的影响比较有限，短期内市场的成交走势依旧很难有很大的变化。

方东表示，银行作为盈利性机构，利润化仍是其追求的目标，在银行贷款业务多元化趋势之下，犹如“鸡肋”的房贷因利润低、时间长，并且随时面临违约风险而逐渐淡出了银行贷款的主营业务范畴，加之现在已年底，很多银行已提前完成了全年度的放贷目标，因此才有此次银行上调房贷利率。

美联物业研究认为，房贷利率上调短期内对市场成交影响并不明显。这主要是由于市场预期向好，购房者入市意愿有增无减。即便上调房贷利率会增加购房者的购房成本，然而购房者们更相信相比房贷上涨增加的成本，房价上涨引发的成本或将更大，担心发生“现今不买，未来后悔”的结局。其次，正值传统销售旺季“金九银十”，开发商推盘热情不减，而据美联物业研究的统计数据显示，深圳10月份预计入市的项目约为20个，稳定的市场供应为市场成交提供了重要的保障，因而预计在没有新的调控政策干预之下，火爆的市场行情或至少延续至10月底。

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