房地产市场“金九银十”为何遭遇“房贷荒”？

与往年周房地产市场的火热场面相反，眼下，不少银行以“额度吃紧”为由纷纷“缩水”房贷优惠，甚至有个别银行暂停房贷业务。一些银行虽未停贷却也上浮了房贷利率，延长房贷的审批流程。

一年一度房地产市场的“金九银十”为何会遭遇“房贷荒”？这种情况会否冲击到购房的“刚需”一族？又会给房地产市场带来哪些影响？

额度紧张致房贷受限

“我现在买二手房还能申请贷款吗？”听到近期有些地区房贷叫停的传闻，家住北京崇文门的李女士急忙来到银行咨询，她很担心自己近期的购房计划会因此受到影响。

咨询后她放心了很多，因为包括农行、中行、交行等在内的多家银行都否认了这一传闻，甚至有银行表示根据她的征信和资质情况，贷款利率可以下浮到基准利率的90%。不过，房地产中介的人士却告诉她：“一般来说，作为单独的贷款申请人去问，银行肯定告诉你能申请。但是房贷现在确实不好办，多长时间能批下来是个未知数。”

在过去不久的“十一”周，忙着看房的购房族除了感慨高房价外，房贷受限成了新困扰。记者在调查中也明显感觉到部分银行收紧了房贷发放的速率和额度。“房贷利率优惠早就暂停了，但是可以申请，只是现在额度比较紧张，贷款的人多，放款需要排队，恐怕要等上一段时间。”一些国有银行相关工作人员告诉记者。但是像兴业银行这样的商业银行则表示，购房贷款现在不做了，目前只是做抵押，比如购房者可将现有房屋作抵押来购房。

来自南京、广州、天津、武汉等地的消息也显示，年底，房贷额度不“富裕”的情况在各地普遍出现：房贷利率优惠已基本难觅，有的银行已将房贷利率上浮10%到20%；申请办理周期延长，以往10到15个工作日就可以放款，现在需要1到1个半月的时间；个别小的股份制银行则干脆叫停房贷业务。

“虽然目前各银行官方口径并无相关公告，但事实上银行普遍都在收紧房贷业务。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，预计从10月底开始，各银行的贷款额度会更加紧张。

没钱贷还是不愿贷

值得注意的是，“房贷荒”发生在年底的“钱紧”时分，银行究竟是没钱贷还是不愿贷？

银行信贷额度“年初松、年底紧”的情况并不新鲜，但年初以来房地产贷款增加较快，无疑加剧了各银行贷款额度的紧张。央行数据显示，上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元，而2012年全年只增加1.35万亿元。前期贷款“用力过猛”，无疑导致银行后期在房贷上“力不从心”。

公布的数据显示，9月份100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.07%。北京市住建委的官方统计显示，9月北京新建住宅共实现签约13279套，环比大幅上涨58.4%。是自2010年以来“金九”成交量的值。在南京，9月新房认购10390套，创下4年来“金九”认购新高；随后的国庆持续火热，7天认购1926套，创下6年来国庆销量新高。张大伟认为，上半年以来楼市交易的持续火爆态势，让银行的房贷额度提早进入“干涸期”。而也有认为，银行对房贷的谨慎是出于对楼市风险加剧的预判。

银行业研究主任郭田勇指出，房贷不挣钱是出现“一贷难求”现象的重要原因。据了解，央行每年都会为银行规定贷款额度以及存贷比限制，各个银行再根据自身情况和市场行情规划房贷、中小企业贷款、大企业贷款的资金额度。去年以来，受宏观经济下行趋势明显，部分企业经营困难，偿债能力下降等因素影响，银行贷款不良率出现反弹。房贷业务虽然稳定但净息差较小，银行基于利润率考虑往往更乐于将钱用在较高的领域，而不是微利的房贷业务。

房贷难会否拖累刚需

从目前楼市成交结构看，主要以首套刚需型购房者为主。统计显示，置业人群使用贷款的比例在70%左右。那么房贷缩水会否冲击到这批人的刚性需求呢？

民生经济研究主任李永壮认为，在房价上涨较快的一二线城市，即使银行取消对首套房的利率优惠，也很难把购买首套房的刚需群体挤出市场。“如果购房者判断房价一年上涨10%以上，而房贷的利率只是上浮了1%，那么即使付出更多利息成本他们可能也要先买下房，以此锁定购房成本。”从这个角度讲，在房价涨幅过快的情况下，房贷成本提高很难阻止购房行为，只是会增加刚需群体的经济压力。

业内认为，短期来看在年底之前，首套利率优惠取消甚至上浮的情况仍将持续，甚至幅度会进一步增加；但房贷吃紧现象具有周期性，如果购房需求在今年透支，明年房价的热度会有所降温，房贷也就没这么紧了。他建议，应该采取更加差异化的信贷政策向购房刚需族倾斜，尤其是次置业和第二次改善型需求，确保这部分人群贷款政策的稳定性。

眼看着即将的还贷时限，却迟迟收不到银行放贷的银子，如此下去，购房者会不会因此而违约呢？张大伟表示：“在二手房和新房的交易市场上，对于购房还贷的约束时间并不像交首付那样催得比较紧，延期一到两个月交贷款都是可以被容忍的。会产生影响的，是对那些刚刚卖了一套房，准备用此钱再套的购房者，这些人可能会涉及违约的情况。”

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