中原地产：2013年9月深圳市一手住宅市场综述

一. 月度市场概述

深圳楼市8月起开始火热起来，客户入市积极，市场各方预言“金九”将成色十足，因此，从8月开始，深圳多个项目均在积极筹备入市。而多家银行采取上调房贷利率，甚至停贷的措施来应对流动性趋紧的情况，以及住建部督察组将抵达地方急查限购、限贷的执行情况等负面消息也将加大未来楼市的不确定性。综合多方因素，当前时期处于项目入市的好时机，开发商推盘也较为积极。根据深圳中原研究统计，9月深圳全市共19个项目举行了开盘或加推活动，总推售面积为47.21万㎡，环比上涨30.02%，同比上涨21.68%。

从成交情况来看，在利率上调以及项目选择面变宽等因素影响下，本月入市项目的开盘销售率较上月略微有所下滑，但仍处在较高水平，再加上备案速度影响，9月全市一手商品住宅成交30.41万㎡，环比下降6.85%，同比上涨23.37%。

二. 供应量分析——预售趋严 推售步伐加快

2.1 批售量分析

在房价持续上涨的大背景下，政府对预售证的审核力度趋于严格，高价或谋求的项目获批难度有所增加。所以进入9月，深圳全市也仅9个项目取得预售资格，与上月基本持平，总批售面积为43.01万㎡，环比上涨11.95%，但与去年同期相比仍下降13.81%。获批项目分别为金石雅苑、恒裕滨城花园、万科翡悦郡园、保利上城花园、中洲华府二期、悦澜山花园、深房传麒尚林、万科红悦花园、璞岸花园。

2.2 推售量分析

近期银行流动性紧张局面再现，为了完成年底考核，多地银行均采取了提高房贷利率、增加审批时间和审批难度的措施。而为了避免房贷收紧的影响，也趁着“金九银十”客户集中入市的时节，本月开发商推盘步伐大幅加快。根据深圳中原研究统计，全市共19个项目举行了开盘或加推活动，总推售面积为47.21万㎡，环比上涨30.02%，同比上涨21.68%。入市项目主要包括润恒尚园、中熙香缤山、大卫华庭、仁恒峦山美地、恒裕滨城花园、宝能悦澜山、中洲华府二期、万科红悦等。

2.3 各区批售、推售情况

本月批售和推售项目均集中在宝安和龙岗区，两区供应量约占全市的9成。具体来看，龙岗区共5个项目获批，批售面积为21.49万㎡，环比上涨7.5%，供应主力为悦澜山花园，约7.67万㎡；宝安区共3个项目获批，批售面积为17.79万㎡，约为上月的5倍左右，供应主力为中洲华府二期，约12.17万㎡；此外，南山区有恒裕滨城共3.73万㎡获得批售。

从推售情况来看，宝安区本月供应量大幅增长，共6个项目入市，供应面积为25.3万㎡，主力项目为中洲华府二期、润恒尚园、中熙香缤山；龙岗区有11个项目入市，均采取少量推盘策略，总推售量为16.18万㎡，供应主力为宝能悦澜山、万科红悦、仁恒峦山美地；此外，南山恒裕滨城共2.80万㎡入市，龙华观澜高尔夫大宅39套别墅入市。

2.4 全市推售户型特点

9月全市新推住宅共3993套（拼后套数），环比增长25.37%，供应主力回归传统的90㎡以下3房户型。具体来看，90㎡以下3房供应占比33.16%，环比提升13.25个百分点，主要来自万科翡悦郡园、万科红悦、保利上城等；90-144㎡3房占比14.53%，环比提升11.26个百分点，主要来自润恒尚园、恒裕滨城；144㎡以上4房占比13.57%，供应主力为中洲华府二期，以双拼户型为主。

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三. 成交分析

3.1成交量分析——市场需求依然旺盛

根据国土局统计数据显示，9月全市一手商品住宅成交30.41万㎡，环比下降6.85%，同比上涨23.37%。本月新盘入市量大幅增加，虽然项目开盘销售率较上月有小幅下滑，但依然维持在较高水平，说明市场需求仍然旺盛。综合来看，全市总成交量小幅下降主要是由于项目的入市时间集中在下半月，当前尚未备案；其次，预期后市将有大量项目入市，客户选择面较广，决策时间有所延长；此外，房贷利率收紧也使部分客户产生观望情绪，但从当前表现来看，影响还相对较小。

龙岗区本月一手商品住宅成交1789套，环比大增55.16%，全市占比53.55%；成交面积为15.44万㎡，环比增长51.82%。该区近期集中供应大量的刚需楼盘，包括交通较为便利的麟恒广场、颐安都会等，也有户型设计方正实用的仁恒峦山美地等，销售均价都在20000元/㎡上下。价格上的吸引了大量刚需族到此安家，本月全市成交前十名楼盘中有7个来个该区。

龙华新区本月新房成交量共731套，成交面积为6.63万㎡米，环比变化不大。成交主力为和平里花园、幸福城润园，前者开盘即推出1000多套单位，销售约5成，后者以大户型为主，定价较高，去化速度较慢。由于近3个月内该区新房供应有限，使这些存量项目的去化速度加快。

宝安区一手商品住宅共成交388套，环比大幅下降68.58%；成交面积3.33万㎡，环比下降70.56%。该区上月入市量仅3.42万㎡，虽然本月供应大幅增长，但尚未备案。在供应的制约下，成交量大幅下滑，成交主力为里程花园二三期、润恒尚园。

南山区本月一手住宅成交257套，环比增加39.67%；成交面积2.74万㎡，环比增加54.50%，成交主力为后海理想雅园、及上月入市的豪宅纯水岸（十五期）。

福田区本月一手商品住宅成交108套，环比翻番；成交面积为1.54万㎡，环比增长175.93%。成交主力为上月入市的京基滨河时代广场，该项目开盘推出446套单位，销售不足5成，本月备案61套。

罗湖区本月一手商品住宅成交50套，成交面积0.59万㎡。成交主力为京基云景梧桐，该项目位于梧桐山南麓半山，居住环境幽静，上月入市推出241套单位，开盘即销售8成左右，本月录得47套成交。

盐田区本月一手商品住宅成交18套，成交面积0.14万㎡。成交主力为上月入市的梧桐春晓，推出142套单位，由于超高的赠送率及较低的价格，开盘销售近7成，本月录得成交13套。

3.2成交价格分析——成交结构影响，价格平稳下滑

据深圳市规划和国土资源委员会公布数据，9月深圳市一手商品住宅成交均价为21820元/㎡，环比下跌1.88%，同比上涨4.95%。由于房价持续处于上升通道，随着年底的逐渐来临，地方政府为了完成房价涨幅不高于收入增长的调控目标，近期开始加强对预售证审核的力度。深圳近两个月的新房成交也主要集中在龙岗和宝安一些价格较低的区域，所以总体成交均价出现小幅下滑。

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本月各区成交均价从高到低排列如下：福田区（42408元/㎡）、罗湖区（41805元/㎡）、南山区（40511元/㎡）、盐田区（22398元/㎡）、龙华新区（21366元/㎡）、宝安区（21313元/㎡）、龙岗区（17435元/㎡）。

福田区本月成交均价42408元/㎡，环比上涨5.61%，主要是由于京基滨河时代广场成交量较大，成交均价为44650元/㎡。

南山区本月成交均价为40511元/㎡，环比上涨1.43%。成交面积较大的项目主要是后海理想雅园和纯水岸十五期，前者位于后海大道与招商东路交汇处，与社区集中的后海中区有一定距离，成交均价为37855元/㎡，低于该区历史均价；而纯水岸十五期位于华侨城豪宅，成交均价高达63450元/㎡，两者中和使该区均价基本维持平稳。

罗湖区本月成交均价41805元/㎡，环比上涨8.71%，区域均价突破4万元/㎡。主要是由于位于梧桐山南半山的京基云景梧桐项目居住环境安静，项目还包括别墅单位，定位较为，成交均价高达41929元/㎡。

龙华新区成交均价21366元/㎡，环比下跌8.52%。该区近期无新项目入市，本月成交量的项目是位于龙胜站的和平里花园，该项目定位刚需，地理位置离区较远，定价略低于前期成交集中的水榭春天项目，所以本月均价略微下滑。

宝安区本月成交均价为21313元/㎡，环比上涨7.91%。润恒尚园、湾美花园、中熙香缤山等位于西乡的楼盘由于周边配套成熟或者以大户改善单位为主，成交均价高于区域均价。其中，润恒尚园本月加推入市的大户单位开盘均价高达26500元/㎡，远高于开盘的22000元/㎡。

龙岗区成交均价为17435元/㎡，环比下跌5.35%。由于近两个月入市的该区楼盘定价逐步向2万元/㎡，使得区域内具有价格的项目成交略有放大。例如承翰陶源、嘉宏湾花园、阅山公馆、仁恒峦山美地等均价在18000元/㎡以下的项目，本月均进入全市成交前十的楼盘榜单中。

3.3全市成交前十名楼盘分析

根据深圳国土局成交数据显示，9月全市成交前十名楼盘总成交套数为1424套，占总成交量的42%，占比环比下降12个百分点。本月共有6个价格低于20000元/㎡的项目进入榜单，比上月增加2个，说明市场需求主要以刚需为主。从项目的区域分布来看，成交主力由宝安转向龙岗，共7个项目来自龙岗区，宝安、龙华和南山区各有1个。

本月拼前前十榜单中共成交61套双拼单位，比上月增加26套。其中里程二期、三期成交40套，掉出前十榜单，被金地名峰取代；嘉宏湾花园成交21套，由第七名掉至第9名。

国土局备案记录中显示，成交前十楼盘中7个项目存在可比均价，其中嘉宏湾花园二期由于8-10栋的复式洋房定价比前期成交的平层要高，本月陆续备案，所以项目均价环比上涨15.7%；里程花园二期、三期由于双拼单位成交占比有所提升，所以均价下滑6.1%；其余项目均价基本维持稳定。

3.4全市推售项目的成交户型分析

9月全市推售楼盘共3993套，除去万科瀚邻城、深业御园、观澜湖高尔夫大宅共203套现楼单位之后，总推售套数为3790套。受国土局备案速度影响，截至10月1日，国土局备案数据显示的销售率为3.98%。从开盘现场获得的各户型销售情况来看，90㎡以下3房及90-144㎡3-4房单位销售情况较好。

数据来源：深圳中原研究 注：取数时间2013年10月1日；各盘成交数据以国土局公示的“已签预售合同”、“已备案”为依据；不包括现楼发售楼盘推售户型的成交情况

四. 市场展望——供需维持高位 “银十”仍可期

在房贷收紧不利消息的影响下，9月深圳楼市并没有超出市场预期，但也没有让市场失望。在供应量大幅增加，蓄客时间较短的情况下，项目的开盘成交情况基本维持在上月的较高水平，这些成交将逐步体现在接下来的成交数据中。虽然近期市场上出现了一些不利和不确定因素，但房价上涨的预期仍然存在，预计短期内购房者的买房热情不会消减，需求以平稳为主。供应方面，根据深圳中原研究的统计，10月份深圳全市预计将会有20个楼盘入市，与9月基本持平，主要包括东都座、皇后道、新四季御园、深圳海航城、万象新天二期、招商花园城、万科麓城、翡翠海岸、山海津、城等。在供需趋稳的情况下，预计10月份市场仍将维持在9月的平均水平。

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