中原地产：2013年9月深圳市写字楼市场情况综述

一 一手写字楼市场综述

1.月度市场概述

据深圳中原研究监测，9月全市一手写字楼市场供应量出现井喷，总批售面积为30.92万㎡，创2010年以来新高。其中商务面积占比高达82.18%，均为大户型的产品，包括深圳湾壹号、深业上城、万科天誉广场，3个项目取得预售证后均已公开发售部分单位。受备案速度影响，本月入市项目成交数据尚未体现，而前期活跃的万科红立方、前海颐大厦基本，所以全市成交量出现小幅下滑。据深圳中原监测结果显示， 2013年9月全市一手写字楼成交3.53万㎡，环比减少6.37%。二手市场方面，高价物业成交难度依然较大，低价笋盘成交相对容易，总体成交量基本维持稳定。二手租赁市场则持续处于高位，即使是福田区部分大面积单位挂出后不久也能成交。

2.供应量分析——商务供应井喷

据深圳中原研究监测，2013年9月全市共5个项目取得预售资格，总预售面积30.92万㎡，创2010年以来的新高。其中又以商务类产品为主，深圳湾壹号、深业上城、万科天誉广场三个项目商务单位总批售量为25.41万㎡，均是100㎡以上的大面积、，再次凸显2013“年”的特征。提供类产品的项目包括中泰南山主角、深圳市软件产业基地以及万科天誉，总批售面积为5.51万㎡。

推售方面，本月共5个项目有新品开盘或加推，总推售面积为8.11万㎡，环比增长105%。入市的项目中有2个项目供应写字楼单位，推售面积为1.8万㎡，有3个项目供应商务单位，推售面积为6.31万㎡。

具体来看，坂田和成世纪写字楼单位本月推出3层约42套单位，面积为60-90㎡，首批单位采取组合形式推售，200㎡起售，均价约30000元/㎡，开盘即售出约8成；罗湖布吉关口的另一写字楼项目富基PARK国际本月也开始销售，均价约38000元/㎡；福田深业上城（赛格日立改造项目）9月28-30日连续三天举行开盘优惠选房活动，推出100套100-400㎡左右大面积，非毛坯交房，单价约6-7万元/㎡，部分景观较好的超大面积单位毛坯交房，且均价高达11万元/㎡；深圳湾壹号广场加推1栋37套200-600㎡，其中200㎡左右单位均价8-9万元/㎡，400㎡以上单位均价13-15万元/㎡，价格高于前期单位；此外，龙岗城万科天誉广场A座约260套120-160㎡也赶在月底入市，成交均价23000元/㎡，开盘当天即销售过半。

3.成交量分析——成交腰斩 成交翻番

开发商为迎接“金九银十”的到来，在过去三个月内供应的写字楼项目相对有限，而前期销售情况较好的项目库存已基本消耗完毕，成交量逐渐下滑。虽然从本月开始，供应量出现大幅增长，且销售情况仍然相对乐观，但受备案速度影响，全市一手写字楼市场成交量依然处于下滑中。据深圳市规土委与深圳中原统计数据显示，2013年9月全市一手写字楼成交3.53万㎡，环比减少6.37%，成交套数为231套，环比减少32.46%。

从成交的物业类型来看，本月楼和商务产品成交表现迥异。楼成交67套共1.98万㎡，成交套数和面积环比均出现翻番，其中成交面积的是位于华强北的世纪汇广场，共成交8254.4万平方米，套均面积约2000㎡；成交套数多的是新入市的和成世纪写字楼以及梅林广场（北区），均成交19套。商务成交104套共1.34万㎡，约为上月的一半，成交主力为万科红立方大厦和新天世纪商务，成交量的下降主要是由于处于尾盘阶段的前海颐大厦以及万科红立方成交量较上月大幅下滑。

从成交区域分布来看，写字楼供应集中的福田区本月成交量大幅增长，成交面积为2.10万㎡，约占全市总成交的将近6成；宝安区由于前海颐大厦库存的逐步消化，本月成交量大幅下滑；盐田区由于昊海君悦大厦已经由预售转为现售，其成交数据无法体现，壹海城一区写字楼成交也略有放缓，该区总成交量也出现大幅下降；其余各区成交基本维持平稳。

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4.成交价格分析——成交均价步步攀升

近期一手写字楼项目成交价格基本处于稳中有升的态势，类似深圳湾一号等产品后期推出单位的均价相较前期均略有上涨。由于总体价格水平较高的楼单位本月成交占比出现大幅提升，从而使全市成交均价继续小幅上涨。根据深圳中原研究统计，2013年9月全市一手写字楼市场成交均价为46165元/㎡,环比上涨3.57%。

从各区均价来看，南山区虽然深圳湾壹号成交均价上涨幅度较大，但成交量占比有所回落，而价格较低的深圳市软件产业基地成交活跃，所以区域均价大幅下降21.77%；盐田区价格较低的昊海君悦已转现售，区域均价小幅回升6.11%；宝安区则由于价格较高的前海颐大厦处于尾盘阶段，成交下滑，区域均价也随之下滑，降幅为6.17%；其余各区均价基本维持平稳。

5.存量分析——大体量项目入市 全市可售量大增

由于本月一手写字楼市场有多个大体量项目获得预售资格，新增供应量大幅增长，而销售情况则基本保持平稳，所以导致全市存量大幅增长。截至2013年9月底，全市一手写字楼存量为167.91万㎡，环比增长19.49%。

近期市场中有多个项目采取期转现方式出让物业，其在国土局中的状态由期房待售转为初始登记，使全市已签订认购书或进入初始登记状态的写字楼总量略有增加，总量约为22.34万㎡，约占总存量的13.30%，该部分存量的成交状况无法体现；对外招租的写字楼面积约为16.16万㎡，约占总存量的9.62%；目前可售的写字楼面积为129.41万㎡，约占总存量的77.07%。

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二 二手写字楼市场分析——高价物业成交难

1.月度成交概述

根据国土局数据显示，2013年9月全市二手写字楼总成交面积为1.25万㎡，环比增长19.63%，成交套数为84套。近期深圳二手写字楼买卖市场总体情况基本维持稳定，而租赁市场则仍然维持在较为活跃的状态。买卖市场中，价格较高的单位成交难度有所增加，客户放盘量也略有下降，而低价物业则依然深受市场欢迎。根据深圳中原工商铺部的成交记录显示，本月二手写字楼买卖和租赁市场均出现大面积物业成交上升的情况，说明市场需求依然存在。

2.成交区域分析

从成交的区域分布来看，成交主力依然为福田和罗湖区。成交情况环比涨幅较大的是均价相对较低的宝安、南山和罗湖区，其中宝安和南山环比翻番。福田区由于均价较高，大面积总价较高的物业成交难度有所增加，所以本月成交面积环比小幅下滑8.96%，而成交套数仍增加4套。

3.成交价格分析

根据深圳中原监测的数据显示，罗湖和华强区低价物业依然成交活跃，且面积较大，全市写字楼买卖成交均价继续下滑。本月平均售价为27768元/㎡，环比下降16.77。租赁市场方面，京基100、时代广场等项目均有大面积物业租赁成交，所以全市平均租金大幅上涨至183元/㎡/月。

三 后市分析——供应增加 一手成交或将放量

从本月市场表现来看，一手写字楼总体需求仍然维持在较高水平，只是受供应量限制，所以总成交量较小。随着近期大量项目的集中入市，预计后市成交量将随之稳步回升，而二手市场高价项目难成交的情况仍将持续，成交量的变化取决于低价笋盘被挖掘的数量。此外，从宏观经济来看，奥巴马提名的新任美联储主席是宽松政策的支持者，如果其接任伯南克，美国货币宽松政策的退出时间或将延后，而债务上限违约情况发生的可能性也较低，国际经济环境趋于乐观。国内方面，汇丰公布的中国9月服务业采购经理人指数(PMI)从8月的52.8%微降至52.4%，但仍处于荣枯分水岭之上，国家统计局公布的9月非制造业商务活动指数为55.4%，环比上升1.5个百分点，两项数据均表明中国的服务业处于活跃期，这将对写字楼市场的总体需求量形成一定的支撑。

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