深圳“吓不倒”的市场 房价因“新城市人”需求而涨

深圳年底将推60公顷住宅地 或将在明后年影响房价

辨析楼市真假泡沫

近日，新科诺奖得主美国经济学家罗伯特·席勒关于中国房地产的“泡沫论”，再次引发关注。席勒主要从房价与收入比来分析中国的楼市问题，他举例指出，一个普通的上海人，要工作100年，才能用他的全部收入套房子。即使这样，大家还是要买房，因为大家预期房价还会上升。他觉得这样的投机是非理性的。

事实上，楼市泡沫论每年都要冒头，即使是“冷饭”，也总随市场波动炒得有几分新意。那么此刻再来说深圳楼市的泡沫，又有什么解读？

刺不破的“泡沫”

自2005年以来，中国的房价基本上处于上涨态势，在北上广深这样的一线城市，房价收入比有差距，这是很自然的。深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁表示，中国房地产市场存在泡沫，但是中国市场经济必须允许泡沫的存在，只是不应该有超额泡沫。

他认为，如果单从房价和收入比来判断泡沫是否超额是不准确的，中国的国情也与美国不同，不能一概而论。世华地产研究部经理何然持相同观点，她还认为，房地产泡沫是经济泡沫的载体，房产的价格不仅是实体房产的价值，而是多方面的体现。比如所在城市、地理位置、、临山靠海等等，左右房价的噱头越多，房产的价格背离其价值越远。开发商在宣传时总会找一些招揽客户的点子来让人家相信自己的房产有多，而这些“点子”孕育了“泡沫”，为“泡沫”提供了养料。

目前仍有争议的是，泡沫是否严重、是否会破灭、何时破灭。一方面购房者对泡沫呼声过高，还存着房价下降的侥幸心理；另一方面，开发商不希望外界夸大泡沫，以免影响日后房价的波动。于是，就有了关于“泡沫论”的长期博弈。就宋丁的观点来说，业界越关注“泡沫论”，就说明房地产越有空间。他认为，泡沫是长期积累的，目前谁也没有能力去刺破它，而不刺破它也未必是一件坏事，国家金融内部结构和相关政策允许泡沫的存在，业界也应该辩证看待这个问题。

“吓不倒”的市场

就市场来看，深圳楼市依旧火热，一边是日光盘频现，一边是开发商争相拿地，乐此不疲。9月以约123亿的高价拿下前海两块商业用地，10月中海38.2亿元拿下龙华一块居民用地，11月前海将再出两块商业用地，可以想象届时激烈的竞争场面。近日深夜开盘的幸福城二期，三内劲销九成，到场客户三千有余。位于龙华，近日借市开盘的皇后道，同样劲销八成。

根据美联物业数据统计，上周全市一手房共成交1149套，环比上涨22.89%；成交面积105819.03平方米，环比上涨27.38%。仅10月中下旬，深圳一手住宅新增预售项目就有10个，外加其他已经确定会开盘的项目，深圳第四季度市场供应量还是处于一个高位。面对充足的供应量，客户需求似乎也被拉高，并未被“泡沫论”吓退。

记者走访多家中介地铺得知，在一手房的牵动下，下半年二手房价格也涨了不少。成交方面，虽然偶尔有阶段性的波动，但影响不大，整体相对稳定。三季度和四季度供应放量，市场似乎更加活跃。

一方面数据表明房价和收入之间差距甚大，另一方面，大量事实说明，市场的购买能力充足。因此席勒的所谓中国严重房地产泡沫，仅仅从深圳楼市表现而言，似乎有夸大成分。

呼吁调控长效机制

有观点指出，房子在供不应求的情况下，上涨是正常的市场规律的体现，尤其像深圳这样，集中了较多公共资源的一线城市。与此同时，在新型城镇化下和城市化加速过程中，人口不断聚集的城市，有大量的自住与改善性刚需存在。深圳楼市还存在大量刚性需求和改善需求，市场购买力也很强大。这足以说明，所谓的房价收入比都是不太准确的数字，市场表现是的说明。

任何一个市场，一旦支付能力和实际价格产生一个大的落差，市场机制必然会进行相对的校正。不过，长达十年的房地产调控并未达到效果。在这样的背景下，出台楼市调控长效机制的呼声日益高涨，业内认为房地产行业或将迎来实质上的大变革。宋丁也表示，如果长效机制政策能稳健实施，中国房地产市场就会逐渐走向健康，泡沫自然就会减少。

有业内人士指出，判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，重要的不是房价上升了多少，而是要考察房价波动是否超出历史常规。正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价和其它指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。中国房地产也许并不存在严重的泡沫，但是中国的高房价已经成为不可争辩的事实。虽然需求还在，但是如果买房“搭车”的成本越来越高，再争论中国房地产是否存在严重泡沫似乎也没有什么意义了。

中共十八届三中全会有望解决小产权房历史问题？

重点：深圳二套房贷新政正在走流程首付拟升至七成

中国地产中介经纪报发布——第五期，大佬们的事迹

今天新闻：（点击立刻手机找房）

深圳上月百个样本二手盘有七成价大涨

京七条将调控升级样本 要仿效？

九月一线房价大涨 深圳房价两成

财政部:个人销售自建住房免征营业税

购房人了吧！深圳一二手房价持续倒挂 剪刀差高达24%

龙华幸福城二期火爆吸引2000多名市民摇号购房

深圳市场有特殊性

程家龙

特约撰稿 程家龙

今年以来，多数城市房价保持持续上涨态势，涨幅尤以北上广深为甚。楼市泡沫的说法甚嚣尘上，但细探楼市的发展，深圳似乎存在一定的特殊性。

与其他一线城市进行土地扩张不同，深圳可供开发的土地已捉襟见肘。以土地出让方式新增的住房供应也逐年减少，供需矛盾对商品住宅价格构成一定的支撑。在此背景下，城市更新成为释放存量土地的重要途径。2009至2012年间，城市更新项目的额占全市固定资产总额的比例已经从3.9%上升到10.8%。但由于面临拆迁成本高、拆迁周期长以及拆迁风险大等因素，加之项目往往位于成熟地段，多数项目被打造成中产品，这也导致城市更新项目的价格居高不下，从而带动区域价格的上涨。

而结合市场需求来看，今年前三季度一二手住宅成交面积分别达到326.89万平方米和578.95万平方米，同比分别增长33.96%和73.01%，市场所表现出的需求依旧旺盛。库存方面， 9月底深圳住宅月末可售面积为298.54万平方米，以近6个月一手住宅平均销售速度计算，新房去化周期也仅有8个月，去化速度明显加快。这也使得当前开发企业现金流较为充裕，意愿减弱，热销楼盘出现不同程度的。与此同时，开发企业也开始积极补库存。前海、龙华等区域土地的入市均吸引了多个开发企业的争夺，导致土地溢价率大幅攀升，也在一定程度上助推了房价上涨预期。

由于深圳的房价控制目标设定为新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度。而依照当前的房价涨幅来看，年底实现这个目标的难度大大增加。基于此，近期关于楼市调控从严执行的信号频出，包括深圳先于其他一线城市提出了“八项措施”来控制房价涨幅。并且，针对范围内不断上涨的房价，市场关于十八届三中全会后房地产调控升级预期也在不断升温。尽管面临楼市调控加码的风险，我们预计深圳有限的土地及产品供应、项目开发成本的增加、逐渐提升的产品质素，以及宏观经济预期的好转等因素都将支撑深圳楼市在年内的平稳发展。

（作者系戴德梁行华南及华西区董事总经理）

房价因“新城市人”需求而涨

秦刚

特约撰稿 秦刚

中国楼市的确处于一个高点上；中国房地产业在高位运行着。但中国楼市的“泡沫”有多大？笔者以为：楼市泡沫和楼市危机在中国是结构性的，而非整体性的。这种楼市“泡沫”与20年前的东京、15年前的香港不可同语。

就房价而言，一线及几个二线城市（宁、杭、蓉、厦）价格在高位，上涨乏力，或有10%~20%下行空间，但并非每个城市都会降到此幅度；就“泡沫”问题，因为两年来的限购和限贷政策（包括提高二套首付）已经把大部分投机者逐出了楼市，有利于规避楼市风险和金融风险。“温州泡沫”已在此轮调控中被提前挤爆。大范围“负资产”（1997后香港楼市普遍现象）是不会在中国出现的。

中国房价高企的原因本质上是中国城市化和城市文明发展的滞后与高速成长的经济之间的矛盾。在经济总量和国民收入高速增长的背景下，超量的需求涌进容量有限的城市化、城市文明比较发达的大中城市。这一现象在全球范围只出现在经济增长快的发展中国家，金砖国家为典型，中国的规模为、影响的人口为多，十几亿人口都不同程度受到了城市化及其衍生问题的影响。

在新兴经济体中，俄罗斯、印度、巴西的住房问题比中国还要严重，大城市人口总体居住水平更低、房地产业市场化水平和开发水平也远低于中国。和其他金砖国家相比，中国值得骄傲的是已经形成了整体上具有国际较高水平的房地产行业。中国房地产业的开发、运营、管理水平和整体实力远高于俄、印、巴西及新兴经济体，万科、中海即范例。但中国房地产企业需要强化控制风险、应对低谷的能力。

中国的房子为什么比美国、欧洲、澳洲等发达经济体贵？中国一线城市及部分二线城市的房价为什么高于欧美大中型城市？因为中国城市化率和城市功能、城市管理和城市文明仍处于低水平，中国城市人口流入与流出仍处于不平衡状态，渴望进入城市尤其是大城市就业、创业、定居、拥有物业的人远多于想离开城市的人。而欧美城市早已进入城市化成熟期和人口增减均衡状态。正因为中国可以提供、便捷、高品位生活质量的城市还太少，可供开发的城市建设用地太少，不能满足数以亿计的未来“新城市人”的需求，地价、房价节节攀升。

10年来，经济、社会、文化、、生态发展好的城市都成为房地产企业和高房价追随的对象，无一遗漏。从北至南，大连、京津、青岛、宁波、苏杭、厦门、福州、广州、深圳；自东往西，上海、南京、西安、成都、重庆……几乎省会城市和区域城市都先后经历了房价随城市化水平提升的过程。外来的购买力和新增人口给城市老居民带来压力、给低收入带来压力，这是一个普遍现象。

（作者系雅颂战略机构董事长，曾任职房企、媒体。）

盘点“泡沫”横飞的那些年

伴随着房地产市场的火热，预测房价的轨迹也逐渐成为一场全民参与的“竞猜”。开发商、经济学家、各种机构、甚至者等纷纷变身“预言帝”，就房价的走势指点一二。回溯到近年来“中国房价预测史”，不难发现非但投行等机构的预言曾集体折戟，谢国忠等关于房价下跌的判断也鲜有成真。

@国家学院决策咨询部研究员小广

●预测1：2003年初推出“泡沫论”，称2003年房价将小幅回落，2004年降幅更大。

●现实：根据国家统计局数据，2003年房价涨4.8%，2004年大涨15%。

●预测2：2010年称房价下降或在2013年，2011年称2013年房地产牛市结束。

●现实：2013年前8月，70大中城市有66城价格环比上涨。

@原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容

●预测：2012年6月称房价下降趋势没有改变。

●现实：2012年涨7.7%。

@财经评论家时寒冰

●预测：2007年称中国商品房已没有任何价值。2009年称应听任楼市下跌，中国应做好楼市崩盘准备。

●现实：根据国家统计局数据，2009年房价涨24%。

@深圳大学国际金融研究所所长、政府经济顾问国世平

●预测：2008年抛出隆冬论，认为奥运会后楼市将雪崩。2011年预测房价不跌，A股就没有牛市。2012年中国房产将继续下挫。

●现实：根据国家统计局数据，2008年房价涨6.5%，2012年涨7.7%

@经济学家茅于轼

●预测：2012年4月称房地产市场泡沫已经无药可救，房价下降50%都不过分。

●现实：根据国家统计局数据，2012年房价涨7.7%。

@独立经济学家谢国忠

●预测：

2008年12月称房市冬天仍很漫长，房地产回暖，至少要等三年以上。

2009年12月称2012年股市、楼市泡沫终将破灭。

2010年9月称一线城市房价已见顶。

2011年称中国楼市见底时，均价至少会跌五成。

2013年10月称中国的下一轮房地产下滑就要来临，房价已经下跌！

●现实：此前预测无一兑现，一次预测尚待时间验证。