深圳房地产行业20年发展解读：一年一“楼事”

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站在深圳房地产行业2103年的尾巴上，回首它过去二十年发展历程，我们发现每年都有其独特的“楼事”。十年九调，房地产调控始终是深圳房地产行业发展的主旋律。从1993年到2013年，在“20”年这一时间跨度上，让我们一起来解读深圳房地产行业发展历程。

2012年3月结束的两会上，国务院总理温家宝就房地产问题表态，认为房价还远远没有回到合理价位。之后，“总理房价”的说法后来引起了不少行内人士的讨论，寄托出老百姓对房价回归合理的一种期盼，以及对坚持严厉房地产调控政策的一种支持。同年，深圳前海综合规划基本完成。 

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城市更新这个大蛋糕，是深圳房地产走到“无地可做”的时候，再制造出来的。2010年，全市城市更新涉及规划建筑面积1225万平方米。2012年至今，获准规划的城市更新拆除重建用地面积已近438万平方米。借道城市更新，央企进入，老牌国企翻身，民营房企凶猛，海航置业土储687万平方米暂成深圳“大地主”，地产新势力形成。 

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“限购令”肇始于4月30日北京出台的执行细则，在中国的楼市调控，。9.29“二次调控”来袭，严令地方政府“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则”。"限购令"席卷 ，“限购令”成为二次房地产调控的重点。7月1日，深圳经济特区扩容正式实施，深圳进入“大特区时代”。

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随着市场各类需求的大量释放，2009年房价从年初到年末一路飙升，其上涨幅度已超越2007年，远远超出市场预期。1-12月全市新建商品住宅成交均价达15111元/平方米，相比于历史高峰期2007年的均价上涨了13.02%，比2008年上涨18.11%。豪宅大量入市、性需求释放、各项目普遍等都是2009年房价飙升的主要因素。

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这未竟的一年中，“拐点”、“”等等关键词轮番上场，而进入下半年，面临低迷不振的成交行情，与“救市”有关的命题开始充斥楼市。在国际金融危机导致外需锐减的情况下，中国内需亟待扩张，而这其中房地产业是至关重要的一环。“救市”的举措和讨论才刚刚开始。

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2007年9月27日，央行和银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知要求各大银行将第二套房的首付比例提至四成，同时，其利率也不得不低于基准利率的1.1倍，并将严格控制商业银行的房地产开发贷款。这条举措遏止了此轮房地产的上升态势，至今仍在深刻地影响着各地楼市。

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2006年5月29日，国土资源部、国家发改委等九部委颁布“十五条”，并从2006年6月1日起实行。其主要内容为：建筑面积90平方米以下仍执行首付20%，而90平方米以上执行30%；要求新开工项目中套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%等。

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对于2005年深圳市民而言，异地置业这个名字已经不再陌生。同时为人熟知的还有深圳周边的“２生活圈”。面对周边城市的低房价和良好生活条件，越来越多的置业者搭乘上了这班兼度假与，通向未来价值的首班车。

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对于2005年深圳市民而言，异地置业这个名字已经不再陌生。同时为人熟知的还有深圳周边的“２生活圈”。面对周边城市的低房价和良好生活条件，越来越多的置业者搭乘上了这班兼度假与，通向未来价值的首班车。

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这一年被称为房地产“政策年”，一系列信贷、土地、税收、购房合同等方面的政策出台，涉及房地产开发及业主权益的方方面面，如高档住宅用地的缩减和土地批让的严格化、房地产信贷收紧、市场对房地产开发商的融资渠道和开发模式也提出了更高的要求。

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2002年，国内首笔以土地使用权作为抵押的按揭贷款在深圳诞生。深圳市规划国土局大工业区分局与建设银行深圳分行签署合作协议，为购买土地使用权的者提供支持和服务。。标志着深圳的土地政策日益成熟。 

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2001年1月12日北京天鸿宝业房地产股份有限公司和金地（集团）股份有限公司公开向社会募股，这意味着长达七年的房地产企业上市禁令已经解除，房地产企业一个新的发展契机到来了。这一年，地产板块成交量开始放大，许多个股成交活跃。

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在早期万科、中海北上成绩斐然之后，2000年的广深地产又掀起了一股北伐潮。包括金地、合生珠江、富力、星河湾等房企也在北京、上海开拓出事业的新战场。地产业正在渐渐打破地域、文化的隔膜，在大市场下“同此凉热”。深军北伐有一个十分重要的原因是因为深圳土地的惜缺性。

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1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。“花明天的钱，圆今天的住房梦”，成为了大多数置业者的购房方式。

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这是房地产发展重要的一年。是年国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。房改大幕正式拉开。深圳区六大工程正式开工，拉开了区开发建设的序幕。

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这一年，从香港引入的小区“会所”登陆便风靡了整个深圳。置业者在追求高品质居住环境的同时发现，会所的作用不仅提高了社区档次，又可以在保证卫生、便利的前提下为业主提供休闲娱乐的服务。在百仕达花园与东海花园的示范作用下，会所概念成为楼市炒作的焦点。深圳试行房地产初始登记备案制度。

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国内的家中介地铺在深圳华发北路挂牌营业。先科顾问有限公司的这一创举，将深圳房地产三级市场的巨大能量逐渐释放出来。之后，香港的地产中介公司开始在深圳跑马圈地，把地铺式经营推向深圳三级市场，一石激起千层浪，引起了行业内众多中介机构效仿。同年，深圳市城市建设的重点开始转向深圳区。

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92年以后，深圳房地产市场价格迅速攀升，到1995年，深圳楼市出现了一定的滞胀现象，出现了供量过大，楼盘竞争白热化的情形，由此产生的价格战导致房价跌幅30%。1995年，深圳市规划国土局区分市场商品房和非市场商品房两种情况分别颁发红本房地产证和绿本房地产证。

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1994年6月18日，深圳市常委会通过了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，这是部地方性法规。确定了物业管理“三化一招标”的模式及物业管理业主自治、两权分离、管理竞争的原则。从此，中国正式确定了物业管理在房地产行业中的法律地位。

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在1993年６月一次猛烈的宏观调控之后，海南、北海、惠州等地的房产泡沫迅速烟消云散。这次事件成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产的发展占据着特殊的地位。而作为房产泡沫的象征，这场灾难也令人民同时学会了一个新名词——“烂尾楼”。同年深圳市政府颁布了《深圳经济特区房地产转让条例》。

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