胆大的就赚了！383方案刺激深圳兴起小产权房赌局

深圳调控加码后，开发商有的漏夜突击开盘

“转正”传闻推升“小产权房”价

这几天，李圆（化名）正在四处搜寻深圳的小产权房信息。在一个有7年小产权房居住经验的姐妹的鼓励下，她决定也购入一套。“自住就图物美价廉，这么多人都买了，政府也不会强拆，还说不定会‘转正’。”

每一次政策的“风吹草动”，都有可能造成者的实际行动，李圆的说法就代表了大多数小产权房购房者的“赌博”心态。

近日，由国务院发展研究课题组提出的“383”改革方案刺激了深圳者的购买欲。其中提出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史问题。

“90后”小产权房中介晓华对《财经（微博)日报》记者说：“这几天看房的人好多，电话也多。新闻每天都把小产权房当头条，上一次新闻就给我们打一次广告，不管是好消息还是坏消息。”此前，鉴于小产权房的地下交易性质，中介和销售人员只能混迹于各大论坛和QQ群。

对于目前充斥市场的“转正”猜想带来的短期“小产权热”，业内人士表示担忧。深圳市房地产研究主任助理卓洁辉对本报记者表示，“383”方案只是简单提了一句，没有清晰配套规则，也没有说清楚“转正”条件，需要经过哪些程序，这可能会对土地管理和房地产市场造成短期混乱。小产权房能否真正“转正”，各地肯定要遵循国家立法和相关政策。

一季度73个违建楼盘在售

李圆看中了深圳龙华新区一个叫清湖湾的小产权楼盘，“外观和花园小区差不多，邻近，还说有专用车位”。不过，打动她的还是房价——4780元~5730元/平方米，仅有一条马路之隔的商品房“花半里”二手房均价已超2.5万元/平方米。

尽管周围工厂密布，房子也没有房产证，李圆还是入手了，首付六成，剩下的分两年付款，年利率10%。她的观点是，物美价廉才是道。这也是小产权房的。

通常意义上的小产权房是指在农村集体土地上建设，并向集体经济组织之外的人销售的商品住房。我国明令禁止农民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用农民集体土地建住宅，小产权房也处于不合法但事实存在的“擦边球”状态。

而深圳官方认为，深圳不存在通常意义上的小产权房。因为深圳经过1992年和2004年两次农村城市化改造后，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。因此官方认为，深圳农村城市化历史违法建筑不属于小产权房。

但小产权房这一概念早已传遍市场。根据深圳民间俗称，小产权房分为统建、投建和自建三类，包括村集体土地所建的统建楼或集资楼、企业拿地所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。深圳的新增小产权房主要是村委和开发商合作开发的违建房。

数据显示，截至2011年12月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。

一份深圳官方调研报告显示，今年一季度深圳有73个违建楼盘在售，其中以宝安沙井和龙华观澜多，分别有15个和16个。房价已达7900元/平方米，均价为4127元/平方米。一季度深圳市新建商品房交易均价则为19869元/平方米，是违法建筑挂牌均价的4.8倍。

一些银行也加入到小产权房的销售中。上述调研报告显示，一季度，有42.5%的违建在售楼盘可以按揭贷款。违法建筑也为深圳带来可观的租金和租赁税收入，分别是37.6亿元、1.8亿元。

事实上，小产权房在多地都大行其道。根据工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

置风险于度外的赌局

在高房价和限购政策的刺激下，深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的地下市场，就像一场赌局，只要人们愿赌服输。

“胆大的就赚了，没胆的就一直犹豫，从2008年到现在这里的小产权房（每平方米）从3000多元涨到了6000多元，没买的就眼巴巴看着后悔。”晓华指着刚建成还正在发售中的龙岗区布吉南岭村的豪庭对本报记者说。

豪庭的周围，还分布着宝岭花园、金龙花园、金龙豪庭、荔枝花园、岭南花园等七八个小产权房社区，都在2008年前后建成。

对于在村集体土地上集资建房的开发商来说，高度和密度意味着，所以小产权房多是“握手楼”，楼的阳台伸手可及，一层楼达11户之多。因为设计和格局问题，有60%的房子采光很差，白天进入房间还要开灯。楼下星罗棋布的是小吃、五金、建材等各种店铺。

即使如此“品相”的小产权房在市场上也供不应求，42平方米的一房一厅已经卖到了35万元。

“有的人把自己的商品房卖三四百万，一下子买十几套小产权房，每个月一两万。五年房价就能。”晓华觉得这是一笔划算的。

晓华通常为客提供“一条龙”服务，客买房后在管理处登记了名字后就交给他出租、催租，一个租客搬走了，他就找搞卫生的阿姨收拾一下，再放租给下一个人。如果需要出售，客会继续把房子交给他代理。他手里拿着一堆钥匙，清楚地记得每个钥匙对应的楼层和房间。

但高也意味着高风险。购房者通常和开发商签购房合同，一次性交付房款，购房者除获得一份《合作建房协议书》外，还要花500元律师见证费，获得一份律师见证书。

但现实中，这份律师见证书并无法律效力。广东信荣律师事务所主任、专业房地产律师张茂荣对本报说，深圳市司法局也三令五申，律师不允许对小产权房进行见证，即使见证也没有法律效力，对购房者来说只是一个心理上的保障，一旦发生纠纷，法院会判无效。

面对一些人对合同无效的质疑，晓华通常的回答是，风险问题根本不用问，买过的人再买就像买白菜一样简单，如果说2008年时有很多人不敢买，5年过去了，这么多人都赚到钱了，现在还怕什么？

显然，风险已经被置于赌局之外。客一赌，二赌“转正”，三赌至少政府不会拆。

深圳观澜的一名小产权房中介对本报记者说，地下市场很大，天天都有客户，关外地区曾经几乎都是小产权房。政府10年都没有动，现在拆迁更不可能了，涉及的人群太大了。

这名中介对小产权房也充满信心：“今年新（小产权）房都不让建了，现在的新房都是去年以前建成的，以后看趋势也不会有新房了，房价肯定会涨，有些客户开盘的时候买，过两个月尾盘的时候卖出去转手赚两万块没问题。”

与此同时，小产权房还涉及一条包含基层公务员、村委会、社区股份制公司和私人开发商的利益链条。深圳万丰村的一名房地产中介对本报记者说，2012年万丰小产权房出售价格在3500元～4500元/平方米，建设和装修成本大约1000元/平方米，利润空间巨大，但这部分利润并没有给村民分红，而是进了部分村委会干部和开发商的腰包。

卓洁辉对本报说，小产权房本来是违法建筑，但却屡禁不止，政府其实也很苦恼，因为利益驱动，很难。按照规定，很多违法建筑要拆除，但又涉及到社会稳定的问题，一旦真正执行可能会造成动荡，政府对于这种执法手段也很顾忌。另一方面，执法力量不足、编制有限，很难靠查违力量遏制违建。

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存量小产权房生死未卜

尽管广东省对于小产权房的态度已明确，“不给予登记、不给予办证、不给予流通”，但深圳民间交易依然活跃，不断有人进入赌局，又跳出赌局。目前的问题是，对于存量小产权房到底如何处理，一直都没有明确统一的说法。

2011年11月，国土资源部、农村工作领导小组室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出“小产权房”不得登记发证。

2012年3月26日，国土部在其官网上公布了关于小产权房的处理新思路：先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而其后的治理工作，则主要针对已售的存量小产权房。但对于具体的治理方案，国土部尚未拿出详细的办法。

张茂荣对本报记者说，深圳曾在1999年、2002年、2004年出台相关文件，对小产权房进行打击。2009年6月2日，深圳颁布《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史违法建筑的处理决定》（下称《决定》），确立了深圳历史违法建筑处理工作先全面摸底再分类处理的工作思路，对历史建筑处理措施，包括确权、没收、临时使用和拆除。

同时，《决定》需要深圳市政府制定实施办法和配套措施。但到目前为止，《决定》的实施办法和配套措施仍没有出台。张茂荣认为，配套规定没有出台可能因为涉及面广，情况复杂，权属统计困难，涉及利益也盘根错节。

接近深圳土地政策制定层的卓洁辉表示，深圳一直在推进历史问题的处理工作，比如对于全市历史违法建筑的信息普查，以及拟定各项配套文件等，但根本解决小产权房的问题还是取决于国家立法和有关政策。

针对下一步土地改革的方向，此前有知情人士向本报记者透露，包括林权、土地承包经营权和宅基地使用权在内的“三权”将可以进行抵押融资。随着提出将集体土地入市交易作为改革突破口之一的“383”改革方案的公开，市场对土地制度改革也给予了相当的预期。

“383”方案仅供决策层参考，是否会在十八届三中全会报告中体现出来尚不得而知。但是，多位学者均对记者表示，这份报告所提及的总体方向是对的，也是大势所趋。

“383”方案对小产权房的态度，似乎为小产权房合法化打开了一道门。但业内人士认为，这一建议即使被决策层接受，也必须经过漫长的过程。张茂荣说，现有法律框架不改变，小产权房不可能合法化，《土地管理法》的修订不是一年两年能完成的。

卓洁辉认为，小产权房的解决要有堵有疏，长期堵会出现很多问题，一窝蜂放开也需要慎重考虑，需要稳步推进。对于深圳来说，首先需要挑一些试点，试点成熟后再推开。其次，小产权房入市要解决分配的问题，要保证集体和集体成员得到应有的利益，也要有一定的税收和成本的调节，避免小产权房对商品房市场短期内造成较激烈的冲击。

业内人士表示，同时在入市条件上也要有所甄别，分类推进。对于一些相对轻微的程序性违法，消防、质量上跟普通商品房也比较接近的小产权房，可以通过一定机制上市；对于严重违法的，或质量、消防存在严重问题的小产权房，坚决不能让其上市。同时，通过城市更新，慢慢消化存量小产权房也是一种做法，只是需要相当长的周期。

383方案让小产权火爆起来购房者：风险有我也会购

央广网北京11月3日消息 据经济之声报道，国务院发展研究在“383方案”中提出 “已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金”。这一提法引发公众对小产权房转正的诸多猜测。有媒体报道说深圳客买小产权房就像买菜一样简单，半年可挣三五万。这样的情形各地是否都在上演？

“383方案”被很多人理解为小产权房即将转正，受到这个消息的刺激，很深圳不少客按捺不住，开始四处搜寻的小产权房。

宝安区一名中介徐先生形象地说：“没有买过小产权房的人觉得是冒险，买过的人再去就跟买菜一样。不夸张地说，近期找我看房的人，不比排队买苹果手机的少。”

而小产权房的火爆也体现在价格上，深圳某楼盘去年才卖4000多一平米的房子，现在均价已经超过了6000元。

根据国土部抽样调查，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均有大量的小产权房。但是各地受到“383方案”的影响各不相同。

在北京市通州区张家湾镇，聚集着太玉园，月亮湾晓镇、环湖小镇等好几个小产权社区。的中介从业人员介绍，之前门店一个月才成交30套小产权房，从10月27日到29日，三天就成交了10套。

一位中介对记者表示，一个客户就因犹豫了一下，看中的房源当天就卖出去了，结果只能第二天多掏7万元买同户型房源。好房源更是多个买房人一起抢，一个看完后不买，立马让他走人，换下一个进来。

在成都，小产权房的价格也是一路走高，有意购买小产权房的市民马先生表示，“和周边2-3倍的房价差相比，冒一点政策风险还是值得的，毕竟补缴的土地出让金与房价差相比还是小巫见大巫。”

郑州的房地产中介表示，相对于北上广等大型城市来说，目前小城市影响相对较小。郑州的小产权房价格和销量并没有明显变化。

而天津的一位购房者则表示，近期小产权和大产权房屋价格都有所上涨，但是小产权房屋的涨幅要低于大产权房屋。

转正无时间表？

李三元，是北京通州一个宣称“占有全区50%小产权房业务”的中介公司经纪人。10月底的，他用略带生疏且磕巴的表述，不止一次把手机屏幕上大段的新闻夹杂上自己的理解念给买房人：“赋予农民集体土地转让权……允许农村集体土地进入非农市场……小产权房补缴土地出让金……”，“你看，农村集体用地入市要放开了，小产权房转正是迟早的事。”

  李三元口中的政策，是作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究(以下简称国研)近日公布的简称“383方案”的改革设想。方案不少地方“尺度”很大，尤其“允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场”，“已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金”的提法，更引发公众对新一轮土地改革和小产权房转正的诸多猜测。

  一位参与农村经济顶层设计的人士透露，舆论近日热炒的“383方案”是国研去年开始研究的一个课题，本来准备要出书。如今这个时间点披露，让市场对该书中涉及的改革内容生起极大兴趣。

  综合多方信息，新一轮土地改革重点之一将是农村集体经营性建设用地。上述人士透露，目前不少地方官员都等着农村集体土地入市，甚至连拿地计划都已做好，但实际农民集体土地入市很难一下全面放开。十八届三中全会上，更有可能把农地入市政策边界描绘出来，真正的操作方向仍要等农村工作会议及明年相关的农村工作文件。目前，土地制度改革的首要任务是做好农村土地确权工作，这一步走扎实，谈农村集体用地流转上市、小产权房问题更现实。

  农村土地确权，集体建设土地入市，小产权房开往彻底合法化的列车，似乎还要再经过前面漫长的两站，才能真正迎来它的春天。

  转正躁动

  北京市通州区张家湾镇，这里因北京的小产权房社区——太玉园而闻名。如今，除了太玉园，月亮湾晓镇、环湖小镇等数个大体量小产权社区也纷纷崛起。一群依靠小产权房谋利的中介机构，也在扎根。

  在通州梨园一家主做小产权房业务的中介公司里，22岁的李三元，已经算是老人。按李三元的说法，之前门店一个月才成交30套小产权房，从10月27日到29日，三天就成交了10套。张家湾的小产权房价原来是按月涨，现在按天涨。一个客户就因犹豫了一下，看中的房源当天就卖出去了，结果只能第二天多掏7万元买同户型房源。好房源更是多个买房人一起抢，“一个看完后不买，立马让他走人，换下一个进来。”

  小产权房成交的突然，在李三元看来，是因为敏感的买房人已经注意到小产权房“转正”的利好消息。

  小产权房是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

  也因此，国家一直明令禁止小产权房交易。但围绕小产权房的利益链条早已形成：以通州区张家湾镇为例，在这里买小产权的二手房，不限制户口、户型，买家除给房东房款外，只需给村委会过户费6万，给中介总房款2.5%的服务费。因中介业务员和村委会人员已极为熟络，整套交易手续，从掏钱到换房本半天就能办完。李三元有时会羡慕的村里人。在他的脑海里，一次过户费6万，如果几千、几万套小产权房，单过户费一项就有数千万收入，很多村子就是靠小产权发了家，“富村村长开奥迪，穷村村长开帕萨特”。

  现在，李三元的手机里还保存着10月27日的新闻：中国官方高层智囊机构国务院发展研究为十八届三中全会提交的“383”改革方案中提出，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。在集体建设用地入市交易的架构下，对已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金，妥善解决这一历史问题。

  李三元将上述方案更新为自己的销售法宝，一遍遍地将手机内容向不同购房者展示，述说着小产权房转正的希望：以前都说小产权不合法，现在农村集体建设用地要入市，小产权房就能转成大产权了。目前张家湾小产权均价8000-9000元/平方米，与通州核心区大产权房价差一万多，肯定都来抢小产权房。“现在小产权房出一个卖一个，这两天抢疯了。”而在深圳，对小产权房感兴趣的人们，对一个名为“深圳小产权网”的网站并不陌生。形形色色的小产权项目广告，似乎也彰显着深圳小产权房市场的繁荣。

  位于深圳沙井松岗的星辰城市花园，共2800户房源，提供由一居室到四居室不等的户型，起价5500元，除不限制户籍外，还可以做首付5成，还款5年的贷款。销售员林先生表示，“如果有意向，就赶紧过来看，开发商与村委因为看到小产权房要转正的消息，协商下个礼拜开始每平方米涨500元。”另产权房社区金湖雅苑，也计划在每平方米上涨500元。

问题

  小产权房市场沸腾背后，是长期笼罩在现存小产权房身上的“清理”危机。

  今年5月，在朋友购买后的极力推荐，再加上听闻某地产大鳄旗下地产公司高管在小区买了多套房产，萧振华与丈夫家花光了积蓄，在通州区张家湾镇环湖小镇项目花90多万元买了一套130平方米的小产权房。在与项目所属的西定福庄村村委会签订的合同中，还专门约定：如将来房子遇到拆迁、拆除，村委会将进行补偿。

  即便如此，萧振华的心里一直没踏实过。“尤其前段时间，看政府治理小产权房的力度很大，担心自己的房子被拆除。”他说。

  从2007 年开始，多次启动小产权房清理整顿。但由于没有统一的小产权房处理政策，各地对现存小产权房的处理力度并不一致，如北京、三亚主要形式为拆除、没收、罚款，相对严厉。2010年，北京对小产权房“水岸江南”强制拆除，被称为国土资源部“一案一处理”新政“大案”。北京2012年9月、2013年6月陆续公布的85处小产权房名单，太玉园、环湖小镇、月亮湾晓镇项目赫然在列。

  对于小产权房的治理方案，2012年3月，国土部官网上曾发布关于现存小产权房的处理新思路，即先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象。而其后的治理工作，则主要针对已售的存量小产权房。

  如今，针对已售的小产权房，一种提法正在逐渐走热：对已形成的小产权房，按不同情况补缴一定数量土地出让金，解决现存小产权房历史问题。这一提法出自国研近日公布的“383”改革设想。

  补缴土地出让金，解决小产权房的历史问题，并非没有先例。近日，南京市大型小产权房项目——七彩星城小区，多位业主接到通知，可更换购房合同及办理银行按揭等手续。由于该项目在2007年开盘，建设时土地性质是集体土地，这也意味着小产权房顺利实现“转正”。

  在政治经济学研究主任蔡继明看来，补缴土地出让金，解决小产权房的历史问题，比任之处于一个不合法的状态，是一个明显的进步。

  蔡继明称，解决小产权房的历史问题，首先应严格设立一个合理的时间节点，节点后的新建小产权房一律严惩不贷。在限制新建小产权房的基础上，对已有小产权房的问题，如在宅基地上建设，符合城乡统筹发展规划及土地利用规划的小产权房，可让其补办相关手续、补交相关费用之后给予正式产权，或政府通过收购将其转变为保障房。对一些违反城市规划，建筑质量存在严重问题的“小产权房”，采取改建或拆除的办法。

  基层政府和上一级地方政府，正在进行一场多年来的利益博弈。作为产物的小产权房，无疑将带着极为浓重的历史色彩。

  天则经济研究所对北京、成都、深圳等城市的调查显示，小产权房在一线城市较为突出，往往随着当地住房商品化，地方政府和开发商以新农村建设、城中村改造等名义在房价高涨的情况下获得巨大利益，村集体、农民也想参与房地产过程中发展起来的。“小产权房”屡次受到打压，归根到底是盖在农村集体土地上，不能上市交易，造成地方土地出让金或其他税费大量流失。但如没有基层政府参与默许，“小产权房”开发、建设、交易、转手等环节不会如此顺利。

  农业与农村发展学院副院长郑风田表示，地方政府依靠垄断卖地，从农民手里廉价征来的土地转手就以数十倍甚至上百倍的收入卖给开发商。土地留给农民的还不足10%，这也是和普通百姓反对政府垄断征地，呼吁小产权房的确权，合法化的原因。

  工商联调研数据显示，从1995年到2010年，小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。“十一五”期间小产权房竣工规模2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8%。其中，北京、太原、成都、深圳小产权房占当地住宅市场份额均超过两成，房价仅为主地段商品房的25%-60%左右。

  未来猜想

  对现存小产权房缴纳土地出让金的处理建议，同策咨询研究部总监张宏伟一直有一种担忧：如果购房者补缴土地出让金将小产权房转正，且补缴费用不高，会不会导致执行层面更多的集体土地去新建小产权房，新建小产权房的合法化没有尽头呢？“小产权房合法化虽是大势所趋，但前面农村集体土地入市流转尚未理顺的情况下，现在谈仍然为时过早。”上海房地产研究院副院长[微博]分析，将农村集体用地直接进入到非农市场，固然能提供大量合法化的小产权房，但地方政府却要面临土地财政减少的境地。一旦农民集体土地进入市场，首先要给地方政府增加更多的收入来源，如房产税；另外，也需要建立一系列政策法规来引导农村集体土地交易。

  按现行土地管理法律法规，土地权归属分国有土地、农村集体土地两类。从土地用途角度划分，后者又分为农用地和建设用地。其中，宅基地属于非经营性建设用地，乡镇企业用地属于经营性建设用地。综合多方信息可以看出，本轮土地改革主要针对农村集体经营性建设用地。

  推进农村集体用地入市，尤其是农村宅基地流转，被诸多业内人士视作小产权房全面合法化的前提。目前，依照部署，河北邯郸市、江苏昆山市、辽宁省建平县等28个市县将开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，试点结束期限是2015年6月。

  宅基地入市改革或更为滞后。据了解，国土部仍在制定相关宅基地制度改革的文件。近期目标是在坚持农村一户一宅和标准控制的前提下，探索建立宅基地退出和补偿机制，用经济手段引导和规范闲置宅基地流转。一位不愿具名的国土系统解释，从目前迹象看，国土部在部署开展宅基地制度改革试点方面难有较大突破，集体土地直接入市仍然长路漫漫。

  在力推新型城镇化建设的背景下，农民集体土地既是市场紧密关注的潜在“蛋糕”，也是大量小产权房赖以生存的基础。而在集体土地入市并没有像预想中迅速推进后，更多人则期望即将召开的十八届三中全会给出明确信号。

  前述参与农村经济顶层设计的人士透露，农村集体土地入市问题不会一下子放开，十八届三中全会可能把政策内容、边界说出来，但真正的操作方向仍要等到今年的农村工作会和明年的农村工作文件。他还表示，在农村集体土地入市流转前，首先要做好农村土地确权工作。搞好确权，集体土地入市流转才能有基础、有依据、有序。在实际调研中，农民普遍反映在政府征地集中建楼的过程中，被拿走的土地过多，腾出来的地应多留给农民。未来确权之后，政府征地的对象就变成农民，一切也都可以坐下来谈了。

  确权是一项基础却复杂的工作，如实测虚测问题，往往会让累计多年的土地矛盾显现出来。在他看来，补缴一定的土地出让金，解决小产权房历史问题之前也多次被呼吁。小产权房问题的解决，涉及到建成的小产权房是否符合城乡整体规划，小产权房建设的土地性质，情况也极为复杂。真正把农村土地确权工作做扎实，谈农村集体用地流转上市、小产权房出路才会更现实。

  按照2013年一号文件规定，全面开展农村土地确权登记颁证工作，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。加快包括农村宅基地在内的农村集体土地权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。

“抄底”小产权房

“‘383’方案出来后，我打算把现在住的商品房卖了，然后套小产权房。”深圳市民老李如是说。

国务院发展研究的“383”改革方案近日公布，方案提到在集体建设用地入市交易的架构下，对已形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量土地出让收入后，可以转变成商品房。在小产权房较集中的深圳，这一建议引发广泛反响，关注者中不乏像老李这样打算将手中的商品房换成小产权房的市民。

乍一看，老李的想法有一些冲动。毕竟，小产权房并非多数购房者的选择，但老李自有一番算计。“我判断，商品房价格的上升空间已经不大，而小产权房的价格没有下跌的空间。”

老李住在深圳龙岗区的一个商品房小区中。他收入不高，手中的这套房子是他的住宅。2010年，老李在这一开通前买了这套100平方米的二手房，当时的价格是每平方米9000元。开通之后，这一的住宅价格迅速上涨，目前二手住宅的均价大概是每平方米1.6万元。

目前，在距深圳区15公里的龙华新区仍有小产权房在售，一些距的小产权房均价是每平方米5000元。对于老李而言，住在龙华与住在龙岗的差别并不大。如果卖掉手中的商品房，再买入一套小产权房，他的居住条件没有发生多大改变，但可以腾挪出100万元左右的现金。除去归还银行贷款外，还能剩余60万元。老李是老股民，他觉得目前的股市处于低位，准备将从房产上腾挪出来的资金投入股市。“这就叫‘楼市逃顶，股市抄底’。”他总结说。

当老李次将这一想法告诉妻子时，妻子立刻表示反对。但他把这笔账细算给妻子听之后，她逐渐接受了这一想法。老李说：“对于自住需求而言，目前购买小产权房没有太大风险。我并不指望通过小产权房‘转正’获得，只是判断小产权房每平方米5000元的价格不会跌了，因为目前每平米建筑安装成本都要3000多元。深圳几乎没有拆除小产权房的先例，所以现在购买小产权房应该没有太大风险。”

老李的想法得到了小产权房销售经理小刘的认同，但小刘认为，小产权房“转正”并非易事，短期内的可能性不大。小刘表示，如果深圳的小产权房大规模“转正”，巨大的供应量将对商品房的价格构成冲击。“国有土地都是有基准地价的，小产权房的容积率都很高，如果补地价后可以‘转正’，地价均摊到每户并没有多少钱，小产权房就可以像商品房一样流通。如果这些小产权房进入市场，商品房就没有了。”小刘建议，购房者要打消通过小产权房“转正”博取超额的念头。“小产权房不适合。”事实上，市场近期的反应也相当平淡。小刘发现，“383”改革方案公布后，深圳并未出现疯抢小产权房的场面。

在深圳，一些小产权房不论是位置还是物业都与商品房不相上下。在龙华清湖站一个小产权房社区，绿化、停车位、超市、物业管理等配套设施，二手房的均价为每平方米9000元，而的一个刚开盘的商品房项目的起价为每平方米2.3万元。

“一些位置和配套较好的小产权房小区已没有二手房源了，很多购房者在等待这些房子‘转正’。”某小产权房中介机构人士表示，“我觉得，小产权房的购房者才是真正的刚需，他们实在买不起商品房，所以才会在这里买房。商品房小区空置的房子很多，但我们这里几乎没有。”

“转正”传闻推升“小产权房”价