房地产律师张茂荣：深圳地产行业就是一个字“乱”

时评：“限购令”退出楼市已现五大市场特征

新华网房产频道《新华有约》栏目，本期邀请到的嘉宾是广东信荣律师事务所张茂荣律师。在访谈中，张茂荣对于深圳房地产行业的评价是一个字“乱”。在律师行业多年，他直言法院裁决时，房地产案件存在大量同案不同判的问题，甚至出现某些法院裁决时倾向开发商，存在有损法律性和公信力的情况。

张茂荣律师接受记者采访

期盼国家楼市政策法律化切合依法治国方略

从一个法律执业者的角度，张茂荣期盼国家楼市政策能够法律化。他认为，过往楼市政策是，每次楼市变化都是由于政策先发生变化，而引起楼市和房价波动，比如安居房、保障房、限购令及限贷令都是一种政策发布，当然还包括税收。张茂荣直言，限购令和现行相关法律是相冲突的，比如合同法的契约自由原则。如果将这些楼市政策上升到法律角度，通过修改相关法律来体现，可能会更加切合我们国家依法治国的方略。张茂荣指出，楼市调控应该法治化，而目前的楼市调控都是政策化。

房地产角色：回归为老百姓提供安居

张茂荣律师认为，现在的房地产具有两种属性，一个是居住消费的功能，另一个是投机的功能。目前，后者功能超过前者。房地产行业本身的角色，应该回归到为老百姓提供安居的功能。

谈及自身“小房换大房”的购房经历，他自曝曾因二套房首付较高，被逼无奈，向朋友借钱凑齐二套房首付。他认为目前国家楼市政策未对改善型住房的需求做到明确保护，对于二套房，无论是改善型或者型，都是“一刀切”的首付政策。近日，深圳二套房首付又提至七成，往往会将刚需性的改善型住房需求排除在外。张茂荣说，周边朋友也都感到困惑，对于政策的不稳定性，比如税费变化、贷款政策变化，买了房批了承诺函但放不下来款，及由此引起的相关纠纷。因此，他希望能够有稳定的购房政策，为交易双方提供平和稳定的交易环境。

张律师评价深圳地产行业：一个字“乱”

评价深圳地产行业的话，不需要一句话，而是一个字“乱”。从各个环节来说，开发商、一手房乃至到销售的整个过程中，都存在“乱”。比如央视和地方媒体曾经报道的虚假案，售房宣传不符合实际，而有关部门也未做严格处罚，以致许多购房者上当。

从购房环节来看，在签合同阶段，开发商的很多条款也是霸条款，比如按揭不成就必须一次性付款。对于此项条款，一般购房者是无法接受的。购房者既然需要按揭付款，即是没有支付能力，当没法履行时则要承担违约责任。买了房子后入伙时，审核也存在“乱”，比如体现在违法搭建、赠送面积这块。

在二手房交易方面，比如限外令、限购令等政策的相关变化，也会引起交易双方无所适从。银行贷款承诺批下来，但交易双方由于政策原因没法过户，只得以裁决过户或者递交虚假证明骗取购房资格，房产过户到业主名下；而当业主再进行销售的时候，问题就浮现，此时作为买方来说，已支付全部房款，但是由于之前的“地下过户”而过不了户，是很无辜的。这些现象，都是楼市上面的一些“乱”象，造成交易障碍，衍生许多纠纷。

另外，“乱”还体现在房价上面，如果要用房价收入比来算，深圳早就超过十几倍，但是房价还是在涨，越调越“乱”，越“乱”越涨，出现一个恶性循环。总体来说，深圳地产行业就是一个混乱，处于混沌的、非理性的状态。

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判断房地产项目亮点 应两分化去看

张茂荣律师指出，要判断房地产项目亮点的话，应分两种情况。对普通老百姓来说，价格亲民化，老百姓会很欢迎的。而从需求来说，需要的则是精品化，比如物业管理，所开发楼盘的整体品味或环境是首要。

房地产案件存在同案不同判 裁决倾向于开发商

从事房地产律师多年，张茂荣感触比较多的是，目前地方法院对房地产案件没有统一的裁量标准，出现大量“同案不同判”的问题。如果和开发商打官司，会出现很难打赢的局面，原因种种，或许是政府与法院方面考虑到的是社会稳定。与开发商打官司的多是集体诉讼，很容易引发社会的不稳定。所以在这种情况下，张茂荣律师感觉，法院的裁决总体还是有点倾向于开发商。

对于所在的房地产律师行业，张茂荣认为，在法院审理部门这块，是双方矛盾不可调和的情况下，一道解决屏障和解决办法，它是社会公平和正义的一种体现。而在现有情况下，还没有完全实现审判独立和裁决标准化，这也就极大地损伤法律的性和公信力。张茂荣呼吁，地方法院在审理房地产案件及其他案件时，要做到独立审判，不受其他方面影响，同时能够统一裁决标准，真正实现社会的公平与正义。

对以房养老前景看好实施有难度 住房公积金暗藏不公

张律师认为以房养老是一个很好的设想，但在目前短期状态下，实现可能性不是很大。它属于倒按揭，以房养老跨度时间比较长，但如何顺应价格的波动呢？所以，这个设想是很好的，而短期内没有相关政策支持，实施还是有难度，但前景看好。

住房公积金出发点是好的，本身是为解决职工购房上的资金困难。住房公积金贷款按揭比商业贷款按揭要低很多，但也隐藏着另外一种问题，它表面上完全平等，实际上有一类人被排除在外，就是中等收入、不符合提取住房公积金贷款的这部分人。比如说，买过房子的，住房公积金就不能用了，但还要缴。在住房公积金这块，张茂荣建议如何设立一个体系，兼顾到高、中、低收入的群体，共同享受政策红利。

就深圳玻璃幕墙事件、保障房沦水塘事件 律师拷问政府

张茂荣对于深圳近期发生的玻璃幕墙事件和保障房沦水塘事件，认为这是深层次问题，是当地政府在整个房地产拿地、开发到交易过程中的角色问题，本应肩负监督者的职责，比如之前提及的房地产“乱”象，有很多开发商做虚假宣传，政府有没有做严格追究与治理？

作为深圳消委会的志愿律师，张茂荣了解到消委会曾经也暗访过很多楼盘，也发现过很多问题，比如霸条款等。消费者投诉到消委会，再反映到相关政府部门，可严重的也就只罚几千块钱了事，显然与开发商所获得的利润不成正比。玻璃幕墙事件或者保障房沦为水塘的问题，实际上就是政府是否到位的问题。应做到“事先预防，事后补救”。如果政府职责完全尽到位，很可能避免此类事件的发生。

张律师指出，当地政府在这方面可以有所作为，很遗憾的是，没有完全体现出来。

律师视角：房地产纠纷发生 多跟房价有关

入行多年，张茂荣律师的个人感受是，房地产案件中双方纠纷的发生，往往跟房价有关系。在房价上涨时，就有很多业主违约；房价下跌时，买方又不去买。也就是说，房价波动，会引起要么业主毁约，要么买方毁约的情况。