一线城市政策密集收紧 坚持调控基调不动摇

报告要点：

政策内容：一线城市密集出台收紧政策，加码调控落脚点各有不同

出台背景：房价控制目标难以达成，出台政策有助平抑预期

影响：调控手段日趋市场化，长效机制逐步确立，市场将回归理性

报告 正文：

10月以来，北京 、深圳先后出台政策加码调控。11月8日三中全会 召开前夕，上海市出台《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，一线城市房地产调控措施陆续升级。

一、政策内容：一线城市密集出台收紧政策，加码调控落脚点各有不同

继深圳及北京出台措施收紧调控后，上海跟进出台“沪七条”，重申原有调控政策，强调落实3月末出台的上海市国五条相关细则。从“沪七条”新政内容来看，除了一贯强调的加大土地供应、加强市场等措施外，市场较为关注的收紧变化主要有两点：一是二套房贷首付由六成提至七成；二是外来人员购房资格门槛有所提高。

表：北京、上海、深圳出台收紧政策

从上述三个城市近期加强调控的政策内容来看，深圳市重点通过提高二套首付的信贷手段来调节需求；上海市除提高首付外，进一步提高了限购门槛；而原本限购、信贷政策已相对严格的北京市则尝试从供应端入手，加大中低端供应以调节供需结构。各城市政策本身的落脚点各有不同，却存在以下共同的特点：一、具体内容多数是“国五条”细则的延续，比如深圳、上海二套房贷首付比例提高至7成；二、均提到通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从市场的角度来调控市场的特征比较突出。可以看出，一线城市调控政策的陆续收紧在传达这样一种信号：在房价上涨压力依然巨大、年度房价控制目标已难以完成的背景下，地方政府仍将继续坚持调控，通过各种手段平抑市场预期。但政策措施正在呈现出更加市场化、经济化的趋势。

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二、出台背景：房价控制目标难以达成，出台政策有助平抑预期

热点城市房价持续高位，上涨压力巨大。3月末，多个城市按照“国五条”要求公布今年的房价控制目标，大多与居民收入实际增幅挂钩，基本以不超过城镇居民人均可支配收入实际增幅为限，北京更是提出与2012年相比保持稳定。但从国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，9月末一线城市同比涨幅已全面突破20%，基本无法完成房价控制目标。在热点城市供需矛盾短期内仍难以缓解的局面下，地方政府面临的房价上涨压力明显。

表：一线城市住宅价格同比变化及年度控制目标

“京七条”后北京市场预期有所调整，政策效果初步显现。10月23日“京七条”出台后，自住型商品房用幅入市，以其未来售价低于周边价格30%的对区域市场形成强烈冲击，北京楼市观望气氛重现。从中指研究院监测的二手房价格指数变化来看，10月一线城市中仅北京出现同环比涨幅下降。在限购、限贷从严的背景下，加大中低端供应这一手段对二手房为主体的整体北京市场已产生一定影响。

表：一线城市9-10月二手房价格指数变化

三、影响：调控手段日趋市场化，长效机制逐步确立，市场有望回归理性

调控思路现转变，市场化手段将成为未来调控主要方向。在数轮调控过后短期手段效果不断被市场消化的背景下，热点城市纷纷转变调控思路。“京七条”、“沪七条”及“深八条”均着重强调增加并且加快中低价位市场供应。总书记在近期政治局讲话中也提出 “从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，这表明市场除了调节需求结构，未来优化供应端、建立合理的住房供应体系将成为下一阶段房地产市场调控的主要方向。

热点城市或将进一步出台举措平抑房价上涨预期，城市间调控日趋分化。进入四季度以来，一线城市中已有北京、上海、深圳三个城市出台了地方调控措施以平抑房价过快上涨预期。在年度房价控制目标的压力之下，以一线城市为代表的热点城市出台新举措的可能性较大，类似“京七条”、“沪七条”，以及“深八条”通过强调落实“新五条细则”、调整房屋供应结构或推迟供需入市节奏等手段将有望被更多热点城市效仿。另一方面对于房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，已默许可以尝试调整政策，以达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。

长效机制的逐步落实，供需关系更趋良性，市场有望回归理性。作为新一届政府确定经济工作方向的重要会议，11月9-12日召开的十八届三中全会备受关注。近期北京、上海以及深圳等热点城市的地方政策调整逐渐趋紧，进一步加强了十八届三中全会后房地产调控升级的预期。房产税等相关长效机制有望在此次会议后的逐步确立，因此明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。随着供应进一步上升，经济好转后信贷趋于平稳，今年以来持续释放的需求也要时间再次累计，市场供需关系更趋良性，明后年的市场有望逐渐回归理性。

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附件：上海市住房保障和房屋管理局《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》（2013-11-8）

近年来，上海坚决贯彻国家各项房地产调控政策措施，采取差别化住房信贷税收、住房限购、增加土地供应等综合措施，抑制投机性需求，调控取得积极成效，市场运行总体平稳。2011年、2012年本市新建商品住房价格指数全年涨幅分别为2%和0。今年以来，住房价格波动较为明显，近期随着交易量上升，房价上涨压力加大。对近期房价持续上涨，上海市委、市政府高度重视，近日市政府常务会议进行了专题研究，会议明确本市将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，有效抑制房地产市场价格过快上涨，会议明确了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的相关措施。

一、落实各区县房价调控目标责任制。各区县、各有关部门要按照今年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场，查处、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。

二、增加住房用地供应。2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。

三、进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系。对符合条件的廉租住房申请家庭实行“应保尽保”、“愿配尽配”；加快共有产权保障住房申请供应，扩大受益家庭规模；推动公共租赁住房建设筹措和分配供应，尽力满足保障对象租赁需求；继续做好征收安置住房搭桥供应，确保旧区改造家庭用房需求。参照物价、收入等因素，研究明年放宽廉租住房和共有产权保障住房准入标准，努力扩大住房保障受益面。

四、进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

五、严格执行差别化住房税收政策。做好房地产开发企业土地税预征和清算管理以及存量房交易税收管理，强化部门间信息共享机制建设，堵塞税收漏洞。继续稳步推进个人住房房产税试点工作。

六、从严执行住房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

七、加强房地产市场。房管、地税、民政、人保等部门要发挥信息联网、数据交互共享的作用，加强审核。房管、工商、地税、价格主管等部门加强市场，严格执行“一房一价”，明码标价、商品房销售备案管理等规定。加大开展房地产经纪市场治理工作力度，严厉查处骗购、骗税等各类违法违规行为，并予以曝光。

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