“深八条”满月 为楼市调控转换长效跑道赢时间

在“深八条”出台一个月之时，随着“二套房首付款比例不得低于70%”的差别化住房信贷政策的落地，业内人士认为，此举将给有些过热的深圳楼市降降温，也有利于房价的稳定，并可为逐步建立起一套符合深圳实际的房地产调控长效机制赢得时间。

“深八条”成楼市长效机制的前奏

在房价节节攀高、房地产市场高温不退的情况下，深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议于10月11日公布了稳定房价的八项措施，俗称“深八条”，涉及土地供应、银行信贷、安居房和保障房建设、商品房预售等多个方面。

在“深八条”中，尤为受到关注的是第三条“加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”。人民银行深圳中支于2013年10月31日发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，对差别化住房信贷政策做出调整。这一新政出台后，业内人士普遍认为，这将给购房者的心理上带来压力，短期内会对市场的成交产生影响。

自“深八条”出台至今，刚好过去一个月，关于深圳楼市四季度调控将加码的预测不断升温。有称，虽然“深八条”短期内不会对市场造成太大的影响，但它的落实却将为后续长效机制的逐步完善赢得时间。

一线城市调控加码信号凸显

北京、深圳、上海等地接连出手调控。上海11月8日公布的“沪七条”要求，二套房首付从此前的六成提高至七成，深圳近期提出的调控举措也包括这一内容。在限购方面，上海对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

早在深圳“深八条”出台时，就有业内人士表示，“京七条”“深八条”的扎堆出台是一种信号，意味着上海、广州很可能推出新的楼市调控政策。

“深圳从来都是中国房地产市场的风向标之一，一系列集中的政策调整在近几年的深圳楼市中并不多见。”浙江恒基房产开发集团公司董事总经理伟业在微博发表上述言论，他还指出，日前深圳多项房屋交易政策发生调整，包括房屋过户要求、存量房评估价等都在近期从严或调高。召开房调领导小组会议，对于楼市调控发出“严格”表态，并表示将研究调整第二套住房贷款首付和利率等。

住房金融改革是无法回避的改革事项

推进住房金融改革，在为普通居民购房提供支持的同时，更为深远的意义在于将有助于完善国家房地产调控政策，建立房地产市场的长效健康发展机制。目前，我国实行的差别化信贷政策，比如首套房与二套房实行不同的按揭比例，差别化的贷款利率，甚至第三套房停止发放贷款等等，这些手段基本上属于手段，达到直接干预市场的目的。“这些手段，在房地产市场出现异动，就是泡沫严重的情况下，可以采取。”深圳房地产研究主任锋锋表示，手段更多适用于特殊时期，然而，在市场正常运行的情况下，采取手段直接干预市场，不利于资源优化配置。

如今，长达十年的房地产调控，却陷入“越调越涨”的怪圈。采取手段调控房地产市场的做法，能在短期内收效，却无法解决房价上涨的根本问题。如何建立房地产市场的长效发展机制，住房金融改革是无法回避的改革事项。对此，锋表示，“房地产调控深化改革，住房金融也要面临一些改革，否则，单靠手段，还是解决不了问题。”

业内看法：“深八条”影响有限

深圳市房地产研究主任锋在接受记者采访时表示，差别化住房信贷政策是建立房地产市场调控长效机制的一部分，虽然短期内不会对市场造成太大的影响，但应该看到，深圳在一线城市中出台了稳定房价的“深八条”，正在通过逐一落实包括银行信贷政策、土地政策、保障性住房和安居型商品房等在内的一系列调控措施，打出一套组合拳，来达到稳定房价的目标，并以此实现“有市场、中端有支持、低端有保障”的“三轨制”住房制度框架，这才是真正能实现房地产市场健康平稳发展的长效机制。

中联地产市场研究总监周庆亮分析认为，“深八条”发布时，市场就产生了楼市调控可能加码的预期，二套房首付比例提至七成，将会使购房成本提高，从而影响置业热情和市场预期。短期来看，对二手住宅市场成交会造成影响，成交量会有所下滑。未来楼市走向，关键还要看后续是否有更加严厉的调控政策出台。

期待稳定购房政策

广东信荣律师事务所张茂荣律师认为目前国家楼市政策未对改善型住房的需求做到明确保护，对于二套房，无论是改善型或者型，都是“一刀切”的首付政策。近日，深圳二套房首付又提至七成，往往会将刚需性的改善型住房需求排除在外。张茂荣说，周边朋友也都感到困惑，对于政策的不稳定性，比如税费变化、贷款政策变化，买了房批了承诺函但放不下来款，及由此引起的相关纠纷。因此，他希望能够有稳定的购房政策，为交易双方提供平和稳定的交易环境。

综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁表示，二套房首付由六成提至七成，提升幅度不算太大，短期来看，在旺盛的购房需求和购房热情面前，不足以改变置业者的决定，因此对楼市的整体影响并不大。

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