任志强论市：供需关系决定 房价肯定会继续上涨

房价一直在涨，影响房价的因素又有哪些，主要原因又是什么，我们一起看看业界、学者是如何看待这一问题的。

 任志强：供需关系决定 房价肯定会继续上涨

影响房价的因素主要有三个：，城镇化。第二，基础设施。第三供求关系。

城镇化发展过程低于30%的时候是一个缓慢增长的过程。然后就进入一个快速加速的过程。到70%以后又进入平缓增长的过程。和巴博士、陈博士说的一样，农村进入城市是个阶段，由小城镇进入大中城市是第二个阶段。但是我们没有第三个阶段。因为土地制度决定了我们不可能 从向郊区。因为我不可能在郊区盖别墅、不能买庄园。到郊区就变成小产权房了。所以我们第三个阶段就终止了，于是第四阶段成为城市群几乎不可能。中国和国外严重不同，就是中国的城市是政府决定的。我说你是市你就是市，我说你是县你就是县。深圳是个渔村，但是深圳现在已经变成了一个副省级城市，是因为深圳是政府支持的。我们认为在中国的城市化程度是高的，一线城市接近60%的城市化率。二线城市50%，三线城市30%，整个河南省只有40%的城市化率。有很多是还没有达到我们的平均值。

从其他发达国家情况来看，包括韩国和日本，他们的城市化率已 过了80%或者更高。我们的城市化率与他们相比滞后了三四十年的时间。虽然韩国也是在抗美援朝之后才开始进行城市化建设，但是他们的发展速度很快。我们按照未来的发展需求，大概到2030年我们需要达到65%以上。是我们政府提出来的。所以在同类的情况下，我们还差的很远，还有一个直接上升的曲线。即使是这样，我们和发达国家的平均水平相比，还差很远。根据已经实现的国际化情况来看，我们离那条曲线还差很远。就是中国太落后了。从工业化率来看，和城市化率两者几乎相同。我们城市化率70%才能满足工业化率50%。否则永远是农民工。从城市化率发展来看，城市化率对中国GDP的贡献很大。是劳动力的转移，对GDP的贡献影响是巨大的。从城镇化来说，个是改变了我们的人口结构，德国大概只有百分之一点几的农业就业人口，美国不到3%，我们现在人口很大。第二，改变产业结构，一二三产业布局发生了变化。第三，改变了公共利益均等化。在农村只会有卫生员，不会有医院。也不会有大学。必须用城镇化的办法来改变公共利益均等化的问题。从中国香港、日本、韩国美国的情况看，我们的第三产业还没有发生巨大的变化。现在来看产业的人口比重是很大的，大概还有接近于40%。第二产业很低，不到30%。第三产业30%。如果没有城市化，永远不会发生改变。如果不能改变，中国经济永远处于发展中国家，不会进入发达国家。

但是我们的城镇化会不会产生呢？它对经济的影响是巨大的。一个是GDP的总量。我们从95到2010年从20%的比重下降到10%。但是就业的人口还很高。十五年的过程中，从52%下降到37%。相当一部分就业人口是大量的向城市转移了。很明显，在我们建国之后，城镇化有一个高速发展的过程。但是，自然灾害以后我们迅速进入了一个低潮，饿死了好几千万人。没有就业，没有粮食保障，结果只能把知识青年糊弄到农村去，这一个重要的目标就是告诉你，你安排不了就业了，你到农村自己养活自己。所以那个时候叫我们也有两只手，不在城里吃闲饭。不是我们想吃闲饭，是城里不给我们机会。只要政府垄断的情况下，改革之前是一个去城市化的过程。

任志强：长期“钱荒”影响房价

钱荒持续下去，今年年底到明年年初，仍然控制一个很严格的资金总量的时候，银行就该撑不住了。假定钱荒长期存在就一定会对房价产生影响。你永远不可能让你60%以上的负债率在没有银行和市场资金融资的情况下，完全靠销售去弥补。房企资金紧张，没钱拿地进而恶化市场的供求关系，导致房价上升。

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