三中全会楼市调控无声胜有声 调控“市场化”

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三中全会楼市调控无声胜有声

十八届三中全会落幕，将对国内经济、政治、文化、民生产生深远的影响。作为国内经济改革纲领性的文件，会议公报明确提出：经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

一直以来关于市场“看不见的手”和国家宏观调控“看得见的手”的讨论和争议就没有停止过，尤其是对于发展中的社会主义国家而言，当然这其中有历史、国家政治、体制等多方面的因素。从计划经济到市场经济是一个巨大的转变，从政府主导到市场主导更是观念性的突破。未来市场化将在我国经济领域的各个层面有所体现，实现资源的有效配置，体现政府的服务功能而不是干预。

此次三中全会的召开，房地产似乎被“边缘化”了。没有直接针对房地产行业的相关政策的出台，没有提及房地产长效调控机制的完善。开发商可以松一口气了；购房者也应该可以放下心中的纠结与期望了。未来国家不会轻易出台性的房地产调控政策，除了必要的监督管理，不会再次用手段干预楼市的发展。三个字：市场化。市场化运作房地产行业发展是大势所趋。

市场化，应该是一个怎样的市场化呢?所谓房地产宏观调控政策有限购、限贷；有调节房贷首付比例、利率；有限制房企再融资；有增加供给的保障性住房建设等等。市场化形势下，国家将不会对房企融资有更多的限制，房企要自担风险，银行也要自担风险；房企可以用天价“”拿地，不用再过分在意大众的流言蜚语，市场化情况下，一切以供需规律来说事。但是单个的企业能否拿到地，能否取得银行的信任拿到钱，能否得到消费者的认同卖出房子等，也是要靠市场来说话的。从上市房企发布的年中报可以看出，房企的毛利率呈现明显的下滑趋势，维持较高的利益率不是一件容易事情了。

房地产行业市场化竞争将更加激烈，市场更加透明、公开、公平，市场竞争秩序有望趋好。大型房企实力雄厚，品牌度高，信誉高，产品质量有保障，融资、产品变现均不是问题；小型房企恐怕就没有如此好的生存环境。房地产行业市场化竞争的大幕拉开，房企们开始拼资金、品牌、产品质量、物业管理服务等等，这些将有望提高行业整体的素质，更好的满足消费者需求。

市场化运营情况下，有需求就会极大的刺激供给。但是房子不一样，得有地，没有地，就像“没有底”，一切就是空谈。三中全会会议公告看点之一：“土地制度有重大变化，土地流转加快推进，同地同权。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。”这个是重点，未来城市建设用地，尤其是住宅用地供给有望增加。靠市场，不靠其他，从根本上增加土地供给，增加住房供给才能真正对国内“高房价”有一定的震慑力。

虽然没有直接的楼市政策，但此处“无声胜有声”。当然也有遗憾，房产税扩围无望，起码中短期内是如此。如同国企改制一样，任何改革，涉及到改革者自身的利益，总是变得异常艰难。而这可能会为市场化的房地产运营，留下很大的隐患。（作者系中投顾问产业与政策研究研究员 郑宇洁）

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三中全会淡化楼市调控

大智慧阿思达克通讯社11月13日讯，周二晚间，十八届三中全会公报出炉，全文并没有直接涉及房地产的内容，会议前热炒的房地产调控长效机制，未在三中全会公报中体现。

住建部政策研究原主任陈淮周二晚间对大智慧通讯社表示，党的会议自然不会专门就房地产行业展开研究和探讨，不存在三中全会涉及不涉及房地产的问题。目前还没有发表终的决议具体内容，仅凭公报透露的信息不能妄加推断相关改革内容的推进。

多位业内指出，市场对于三中全会涉及房地产的期望过高了，公报是总纲领不会涉及地产行业，更不会直接具体到楼市调控、房产税、小产权房。

中国房地产学会副会长陈国强周二晚间对大智慧通讯社表示，公报中与房地产间接相关的内容包括：建立城乡统一建设用地市场，基本公共服务的均等化以及推进城乡要素平等交换等有关新型城镇化的内容表述。

国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云周二晚对大智慧通讯社表述，其认为“建立城乡统一建设用地市场”并不意味着农村集体建设用地可流转入市，目前已经初步具备统一用地市场的结构框架，而土改的关键应该在土地制度体系的改革，但从公报来看并没有涉及。

业内较为一致的观点为，公报相关内容的表述，表明房地产市场未来会更加注重市场化手段。同策咨询研究总监张宏伟周二晚对大智慧通讯社表示，增加供应和征收房产税或成为新一轮楼市改革先锋。

**淡化调控，楼市继续看涨**

张宏伟对大智慧通讯社表示，新一届政府上台以来，层面没有发过任何的正式文件去调控房地产，像这次的三中全会也没有直接的提到房地产市场的词汇，体现了政府楼市政策“说的少，做的多”的思路，以后可能会基本不提房价，不会频发调控政策，化手段的淡化和退出过程中，更加强调运用市场化的经济化的手段调节房地产市场。

张宏伟还指出，三中全会后的城镇化建设会涉及到户籍制度改革，而中小城市户籍制度优先放开，人口的导入会增加三四线城市房地产市场需求，中小城市房地产市场、新农村建设将因户籍制度的放开受益，是核心城市周边的三四线城市。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫周二晚间在其个人微博表示，预计三中全会后房价将继续上涨。全会主题是如何缩小收入差距、打破垄断、户籍制度、土地制度、完善金融体系等内容。住房与房价问题只字未提。一旦市场发生政策巨变，成交则会急剧暴增，观望三中全会的购房者，开始出手买房。

亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存则表示，公报中有关“赋予农民更多财产权利”的表述，对于土地流转过程中农民利益获得保障，加大征地拆迁安置补偿，土地价值大幅提高，房价进入一轮上涨周期。

**土改“旧调重弹”，期待后续政策落地**

十八届三中全会提出，“建立城乡统一的建设用地市场”，而十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中相应表述为，“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。

多位业内认为，文本看，这属旧调重弹，关键是关注后续配套政策的出台。

邹晓云周二晚对大智慧通讯社表示，“建立城乡统一建设用地市场”并不意味着农村集体建设用地可流转入市。他指出，从前几年开始，国土部就一直在研究并着手建立城乡统一建设用地市场，狭义上来看，现在可以说统一用地市场的结构框架已经有了，比如，市场平台的建设、交易规则的制定等，但这些并没有突破现有的制度框架。

邹晓云认为，统一的用地市场应该是更为开放的市场，即市场主体应该是平等的。集体建设用地与国有建设用地产权的权能应该是平等的，不存在过多的限制。集体建设用地必须通过征用环节才能入市交易，建设用地流转中限制集体建设用地流转用途等，这些方面如果不解除，可能上面提到的也不会是真正完整统一的用地市场。

邹晓云表示，三中全会公报只是方向性的内容，而且这个方向一直未变，与之相关的一系列制度和法律上的问题在下一步的决议中是否会明确还很难预测。

上海房地产研究院副院长表示，五年过去了，土改仍在原地踏步。这次将“逐步”二字去掉后，会动真格的推进吗？可以期待，但别奢望。这是巨大的利益分割，涉及地方土地财政及农民权益，深刻影响楼市。

周二晚间公布的十八届三中全会公报指出，建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制。

财政制度方面提出，必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥和地方两个积极性。

周二晚间在其个人微博表示，“今天公报字5千，几天后公布的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》内容将更细，应会提及房地产、住房保障等。”