解读三中全会公报：城市房地产价格将受冲击

原标题：曹红辉：单独提出“建设用地”，城市房地产将受冲击

今天下午闭幕的中共十八届三中全会审议通过《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，并指出要加快完善现代市场体系，深化财税体制改革，完善金融市场体系，构建开放型经济新体制。

十八届三中全会公报的十大看点

国家开发银行研究院副院长、中国社科院金融所金融市场室主任曹红辉就公报进行解读指出，此次公报中，涉及金融市场的内容只有一句话，而对财税改革问题则进行了完整阐述，这个结果既出人意料，也在情理之中；公报在非公有制经济地位、产权保护等方面的表述也多有亮点，为未来的改革定下了基调。

“两个都是”与“两个必须”

公报提出，公有制经济和非公有制经济都是社会主义市场经济的重要组成部分，都是我国经济社会发展的重要基础。必须毫不动摇巩固和发展公有制经济，坚持公有制主体地位，发挥国有经济主导作用，不断增强国有经济活力、控制力、影响力。必须毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，激发非公有制经济活力和创造力。

“这是次将公有制经济和非公有制经济以同等重要的地位相提并论。”曹红辉分析，“尤其是两个‘必须毫不动摇’的提法，结合后面完善产权保护制度的内容，很富有深意。十四大公报指出非公有制经济是社会主义经济的重要组成部分，而今天的公报已经明确了两种经济形式的平等地位，这是大的进展，它为进一步建设合理公平的市场经济秩序奠定了基础。”

另一个出现的提法是“对外开放相互促进、引进来和走出来更好结合”，相比过去强调“走出去”、较不重视“引进来”的导向，更加重视公平竞争和资源自由流动。“加快培育参与和国际经济合作竞争新的说法，表明未来国内企业不仅要参与国际市场，还要争取规则，这就包括产业升级、技术进步等一系列内涵，还意味着要积极参与国际经济治理，争取掌握定价的话语权。”曹红辉说。

单独提出“建设用地”城市房地产价格将受冲击

此次全会公报关于金融市场改革的表述只有一句话，其上下文为：“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。”

曹红辉分析，相比往年公报对金融市场的重视程度，今年篇幅如此之短让人略感意外。但由于金融市场改革涉及多项内容，在历届金融工作会议中均有涉及，接下来的工作仍将是继续推进既有改革，成立全面深化改革领导小组后，对此应有专门设计统筹。相比之下，更多的篇幅用来阐述财税改革等问题，也就不令人惊讶了。

更值得注意的，是“建立城乡统一的建设用地市场”提法。曹红辉认为，这表明农村土地流转将不再局限于农村，而是跟城市市场并轨，相比过去将更具有可操作性，“值得注意的是，这里单独提出了‘建设用地’，接下来更多农村土地将进入供应，意味着城市房地产价格将受到冲击。”

同时，公报中“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利”的内容，同样指向解决土地确权和农村土地流转问题的基本方针。曹红辉认为，“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”将成为指导改革的原则，为今后农村建设思路提出了明确的指向。

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财税改革：提出“国家治理”和“科学的财税体制”

各界普遍预测，相比经济领域其他内容，财税制度改革会是此次公报的重头戏——作为与其他领域关系密切的“撬棍”，财税制度改革将成为撬动进一步改革的着力点。而在各界对三中全会财税相关改革的期待中，被普遍提及的包括深化分税制、允许地方发债、推广“营改增”等内容，与此相关的央地事财权重新划分、土地财政的未来、房产税和消费税是否进入改革日程等等，均是改革中的“硬骨头”。

全会公报此次提出，财政是国家治理的基础和重要支柱，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。

“这里有两个次提出的概念，国家治理和科学的财税体制。”曹红辉表示，前者是国际政治学中的概念，次被写进全会公报；而后者则阐明了财税体制的本质和目的，明确了它的政治职能、社会职能、经济职能，相当于指明了财税体制改革的目标。“接下来的完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率这一串说法其实涵盖了丰富的内容，包括正在制定的《预算法》，央地事权和财政支出责任的划分，房产税、遗产税、资源税等等。”

意外：未涉及税负下降和分配公平问题

但曹红辉也指出，“稳定税负”这一提法跟市场预期存在距离。“大家期待的是降低税负，改善供给，鼓励，刺激消费。但稳定税负这个说法，是基于现有的财政支出释放出的信号：整体财政收入在下降，但财政支出规模和增长率都在上升，为了维持稳定的国家治理基础，就要稳定的税负水平，我们有良好的愿望，但必须面对这个现实。”

此前有预测，在央地事财权划分方面，究竟是上收事权，还是下放给地方一定的财务支出自由，此次公报应当“给个说法”。公报对此的表述是“建立事权和支出责任相适应的制度”，曹红辉认为，这是因为此处的改革必须和政府职能转变改革相配套，事权的重新划分不仅包括一部分上收，一部分划归地方，还将有一部分交给社会中介组织。“我们不能重复过去‘一放就乱，一收就死’的简单二元管理法，要纳入更复杂的规则，也要相配套，所以显然公报这里不会说透。”

他认为，从公报的措辞背后，仍能体现出激烈的争论和博弈。“通过多年的改革开放和经济发展，整个中国已经形成了多元化、多层次的利益格局，它包括和地方政府之间、政府和市场之间、企业之间、个体之间各种各样的利益冲突和博弈，这种复杂性使得现在推进的财税制度改革艰巨性。”

【相关】三中全会未谈房地产调控 回归市场化是大方向

11月12日， 中共十八届三中全会公报全文刊发(以下简称“公报”)。

本报记者查看全文发现，“公报”并未提及房产税等有关楼市调控长效机制的内容，但却多次提及促进市场化。

5000多字的公报中，“市场”一词出现了20多次。

“作为党的会议，三中全会不会提及具体到房地产的相关改革方案。”中国房地产学会副会长陈国强表示，但是在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化手段，回归市场化是一个大方向。

本报记者多方采访了解，住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案，亦强调通过土地、财税等相关制度的改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场化。

不过，一位接近住建部的人士向本报记者介绍，长效机制的建立是一个渐进式的过程，不可能一蹴而就。其中，被视为长效机制重中之重的房产税短期不会大面积铺开，短期来看，地方政府的财权仍将以土地财政为主。

但相关准备工作也在进行。上述接近住建部人士进一步介绍，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于开征房产税获取立法支持。

与此同时，保障房的管理完善被学者反复提及。本报了解到，市场化方向是住房保障制度顶层设计的一大原则。

房产税开征的障碍与准备

上述接近住建部的人士表示，房产税短期内不会大幅推开，核心是取决于当前房地产市场的整体状况。

曾参加房地产长效机制调研的中国房地产研究会副会长胡志刚表示，涉及到房产的税制改革方案，不简单是房产税的开征，还应该涉及到整个住房市场的状况，建立疏堵结合的税制方案。

住建部政策研究主任秦虹表示，目前，住房市场的主要矛盾，从短缺转变为不平衡、不协调和不可持续。

在此背景下，秦虹认为，政府抑制和投机性需求的政策措施，短期内还将持续，因为它成功地降低了性购房者数量，使自住性购房群体购房压力减小。

实际上，如果希望通过房地产相关税收去调控整个市场，胡志刚认为，需要制定一个疏堵结合的税制方案，而不仅是一个针对保有环节开征的房产税种。

首先，须全面摸清城市房地产各类资源、摸清供需、摸清空置，做到心中有数。

在此基础上，胡志刚表示，在制度设计上，应将投机市场的空置房有效疏导到租赁市场上，对既不转让又不居住的空置房、闲置房(包括开发商手上超过一定年限的库存房)征收房产税。

除了考虑到当前我国住房市场现状之外，房地产法研究主任符启林表示，房产税短期内难以开征还由于法律和现实操作上的障碍。

“我国土地不是私有制，在建设和销售过程中，已经交了很多税，再征税有重复征税的嫌疑，此外，房产税开征缺乏上层的立法支持，在推进过程中，面对重重阻碍。”符启林如是介绍。

在胡志刚看来，解决问题的办法是，建立房地产法律制度体系，在立法基础上，再开展房地产税制综合改革。

实际上，上述接近住建部的人士介绍，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于房产税开征，获取立法支持。

贾康也认为，长期来看，“房产税”立法还是必要，不过先行先试也十分必要，“在做顶层设计和积极立法时，允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。”

从现实操作层面来说，房产税开征还存在技术和基础数据方面的缺失，上述接近住建部的人士介绍，目前来看，个人住房信息系统尚未完善，就已建的个人信息系统来看，也存在很多不足，“首先，这里面不含家庭背景，只有个人信息，不是家庭信息；另外，除了住房以外，还没有和公安、民政、税务等相关接口对接。”

“个人住房尚未查证，房产税开征在操作层面尚有一定难度。”该人士称。

住房保障体系的顶层设计

房产税推进虽然面对重重障碍，在贾康看来，却是一个大方向，考虑到当前住房资源不平衡的问题，房产税改革背景下，需要注意的是住房双轨统筹框架。

贾康说，3600万套保障房任务开建，解决基本住房资源不足，就是楼市调控顶层设计的托底安排，“在转向市场化的调控上，如果托底基本到位，那么商品房房价波动，就不会造成太有杀伤力的影响。”

实际上，针对目前被重点强调的保障性住房建设也在探讨市场化路径。

住建部的一位人士亦向本报记者介绍，目前住建部牵头，涉及发改委、财政部、国土部、农业部、民政部等多个部委正在筹备住房保障的顶层设计，对多年住房保障的经验进行总结，并从保障的范围、方式、机制、目标和原则出发进行完善。

“保障房建设、管理、运营等相关制度完善的一个基本原则是坚持市场化。”上述住建部的人士介绍。

从运营管理的市场化路径探索上，上述住建部住房保障司人士表示，廉租房和公租房的统筹建设、并轨运行和分类使用是一个方向。

所谓的租赁住房的并轨运行，即实行“租补分离、明收明补”，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。合理确定公租房租金水平，通过在公租房项目中配建一定比例的商业用房等多种措施，充实运行管理资金，使公租房可持续运行。

上述人士介绍，根据住建部的调查，公租房和廉租房仅仅是保障对象不一样、房租不一样，管理基本上差不多，这两类租赁房，80%、90%都不是政府在组织管理，有的还是企业化管理。

“在租赁房并轨运行后，可以通过相关制度吸引社会组织参与运行，促进租赁房的专业化、市场化管理。”上述住建部住房保障司的人士透露，租赁房的租赁收入以及商业设施的营收，可以用于补充保障性住房小区的运行和维护。

上述住建部住房保障司的人士亦表示，上述租赁房并轨的思路有望形成方案，并将在2013年住建部年度会议上被强调，要求各地逐渐扩大并轨范围。

另外，从长线来看，按照住建部的设想，上述人士进一步透露，“随着住房供求关系基本均衡，住房租赁市场供应充分，未来住房保障将从实物保障逐渐过渡到货币补贴为主。”

不过，上述负责人亦表示，货币补贴方式的推出的前提条件是住房租赁市场供应充分。

“从国外情况看，住房套户比(成套住房与家庭户数之比)达到1.1∶1后，住房供求关系基本均衡，一部分富余房源可用于出租。我国目前住房套户比只有0.81∶1，尚不具备以住房租赁补贴为主实施住房保障的条件。”上述住建部住房保障司的人士说。