三中全会结束后中国房价短期看上涨长期看下跌！

————三中全会对楼市影响的“三步棋”

房天下深圳二手房网 2013-11-15 08:56:00 来源：新华网

[提要]昨日，新华网特此举办了《聚焦改革：三中全会后楼市走势会如何？》，邀请多位嘉宾对此进行深入解读。综合多方面因素，张跃认为，三中全会结束后房价短期看上涨长期看下跌。“因为推动上涨的因素主要是户籍制度改革与宽松货币政策，而这两个政策短期都看不到改变的可能性。

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《聚焦改革：三中全会后楼市走势会如何？》

三中全会后楼市走势:将统一城乡用地的实现路径

三中全会楼市

被赋予改革历史重任的十八届三中全会已经落幕，全会明确了改革的总方向和基本目标，其中一些新提法和新举措也让中国经济有了更多想象空间。那么就房地产市场而言，三中全会释放了哪些信号？如何看待三中全会中国楼市走向？

昨日，新华网特此举办了《聚焦改革：三中全会后楼市走势会如何？》，邀请多位嘉宾对此进行深入解读。

统一城乡用地的实现路径

十八届三中全会中提出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。三中全会结束后，关于统一城乡建设用地格外受关注。

“建立城乡统一的建设用地市场”，具体实施起来会存在哪些难点？赵忠煦表示，这并不是简单合并两个市场，土地是农民生存和生活依赖的要素，出让后农民就没有收入来源了，因此农村的问题就比较复杂。

无疑，集体建设用地也需要有一个有形的市场，通过规范透明的流程，形成一个规范的市场。在赵忠煦看来，可行的路径是在政府的指导下建立一个市场化的运营平台，让市场决定价格和需求。

“近期安徽试点农地流转，它的模式不一定是的省区市都会采取的模式，但它把集体建设用地和国有建设用地统一建立一个市场，通过一个市场处置不同的资源。这样存在问题就是还是将有限的资源放在政府的手里。”

进一步而言，统一城乡建设用地会是否能有效缓解土地市场的供需矛盾？万达董事长健林在接受媒体访问时表示，如果真的推动农地入市，反而会造成土地价格短期内较大幅度的上升。因为农民将从拆迁中获得更大的补偿，农民预期的提高将推高拆迁难度和成本。

不过教授张跃并不赞同，他认为这将会导致地价的下降。“地方政府会增加无数的竞争者，竞争产生了繁荣，竞争产生了低价格。”

而北京德志思国际顾问有限公司副总经理认为，统一城乡建设用地，并不意味着可以无限制地占有集体用地来进行城市开发，其终是要如何利用集体用地给农民制造更多的就业机会、提供更多的保障，或者是把农村的产业化更好地利用起来，合理地解决三农问题。

他还认为，从房地产开发的角度来说，实际上未来可以与集体土地经营权相结合，运作一种持有土地经营的方式。作为可以通过长期的经营获得应有的利润，也可以反哺农民，让农民通过劳动有所得。

赵忠煦也表示，就农村集体建设用地而言，应该更多注意力放在如何农村的资源和要素盘活，而不是通过土地获得多少。“农民手里有的集体建设用地，是不是能在市场上有相应的价值体现出来？或者说从金融领域来考虑，是不是也可以去抵押、融资呢？”

理顺市场与政府的关系

本届三中全会的报告中还提出，要建设统一开放、竞争有序的市场体系。业内人士分析，这也意味着房地产调控将趋于弱化，与此同时形成住宅供应双轨制：政府主导保障房，市场主导商品房。

对此，张跃认为，住房问题是政府的基本的职责之一，因为住房一种特殊的商品，它关系到基本的人权。但他强调，住房政策不能与GDP挂钩，不能为了刺激经济增长便随意改动住房政策。

“2003年实际上就是为了刺激经济增长，就取消了把绝大部分人纳入保障房体系的政策，而把绝大部分人都赶到购买商品房这个市场上了，再加上土地供应的垄断，以及宽松的货币政策，造成了今天这个局面。”

不过陈辉则担忧地表示，政府主导不能把球踢给很多企业，毕竟这些项目企业是建造者。事实上，此前亦有媒体报道，由于政府在回购公租房等项目中存在拖延周期，导致不少企业成本上升，已经有企业郑重退出此类市场。

在陈辉看来，还更需要将信息公开透明化。“比如这些住房真正保障了谁？定向给了谁？谁获得了保障。即使是政府主导，在很多方面也应该采取市场化的运作手段，让大家看到。”他还表示，市场化主导的商品房也应该区分住房还是普通住房。因此，他认为双轨制实际上是一个交叉的过程。

而被认为是市场化调控重要方式之一的房产税，在此轮报告中并未被提及。张跃认为，房产税方面政府征收比例不会太高，但是心理影响很大，一旦征房产税再官员申报财产制度两个制度一起出，房价也会应声而降。

谈及财税制度改革，张跃认为，关键在于放权让利。“就是把更多的权限放给地方，让地方干更多的事，同时把有些税收税的权力下放给地方，或者让他分得更大的比例，这是全的趋势。”

综合多方面因素，张跃认为，三中全会结束后房价短期看上涨长期看下跌。“因为推动上涨的因素主要是户籍制度改革与宽松货币政策，而这两个政策短期都看不到改变的可能性。但长期看来，土地制度改革的推进以及保障房制度的实施，会使房价趋于平缓乃至下行。”

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十八届三中全会释放信号楼市将回归市场

11月9日，十八届三中全会在北京召开，此次会议被视为决定中国未来经济走向的关键性会议。虽然并未直接提及房地产调控，但会议提出“市场在资源配置中起决定性作用”以及进行财税改革、建立城乡统一的建设用地市场等多个方面均将对房地产行业产生深远影响。围绕十八届三中全会会议公报这一纲领性文件，预计还将陆续出台更加细化的改革方案，或将对楼市调控提出新的思路。业内人士认为，在楼市调控中，手段或将陆续退出，而市场的自我调节将在未来起决定性作用。

市场

调控信号化手段有望退出楼市调控

根据十八届三中全会会议公报显示，未来经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。据了解，十八届三中全会围绕“市场”二字强调，要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，就房地产市场而言，十八届三中全会之后，通过“增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构”等市场化的调控手段会更加突出，市场化的手段在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。待市场手段、经济手段可以发挥其对市场主导影响作用之时，以限购为主的化手段将逐渐退出房地产市场。

从当前市场表现来看，无论是从近“深八条”、“京七条”，其实已经呈现出通过“市场化手段增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构，化手段将逐步退出”的市场特征。

土地信号“建立城乡统一的建设用地市场”让人期待

作为房地产行业的基础资源，土地的供应直接影响市场。今年以来各地频出，拉高楼价预期。地方政府对土地财政的依赖一直为人所诟病。在十八届三中全会的会议公报中，提出“建立城乡统一的建设用地市场”，“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”，“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制”等一系列决定，让人们对改革土地供应结构充满期待。

事实上，农业建设用地流转办法在河南、河北、安徽、广东等省份已正式出台，但市场仍期待有进一步的改革措施，使农业建设用地更有效率地为新型城镇化建设服务。在广州房地产韩世同看来，要解决目前土地供应不足的问题，必然要在土地方面进行改革，这将对房地产市场产生深远影响。“例如广州进行的多个城中村改造，就是将农业用地成功转化为了城市建设用地，在这方面是比较成功的，但目前农业用地转为国有建设用地只能通过政府，从而形成了地价的‘剪刀差’，这在城市发展中是一个缺陷。”韩世同认为，随着土地改革的深化，未来农村建设用地有望在政府的下在市场直接流转，更有效率地转为城市建设用地，对保障农民利益、扩大城市土地供应将大有裨益。

微博

@：【看空VS看多】三中全会公报后，针对房地产形成两派。看空派：以投行、业外人、部分网民为主，认为改革升级，房地产将被抛弃，农地入市将挤破房价泡沫。看多派：以地产商、业内人为主，认为没提调控、房价、房产税，且强调市场机制，利好行业。这两种观点都属偏激，文件正式公布前，现在看属“中性”！

@陈宝存：【小产权房转正是否大降房价？】两个问题考虑明白:，小产权房开发商（姑且给个开发商名头）熬到成婆婆了，会面对市场吗？第二，小产权房业主（姑且给个业主名头）终于做了大房得以扶正，难道会自降身价甘当小妾？而且，还要交钱转正的！

@童大焕:楼市的货币蓄水池泄洪功能越来越弱，因为大量三四线及以下城市将越来越陷入鬼城陷阱。但上游的货币注水仍将长期持续，泄洪功能必将以广袤的土地所取代。所以，土地制度十八届三中全会后必改。但房价涨跌不取决于土地制度，而取决于楼市供应量和人聚财聚人散财散的城市化规律。

房地产市场五大走势预测

1.经适房必定取消，加大自住型商品房供应

“十二五”规划提出，计划新建保障性住房3600万套。但目前我国保障性住房在数量上难以达标，同时工程质量以及分配也是大问题。10月29日，政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。习近平总书记在会议上提出具有指导性的“四个关系”，明确力推保障房以提供基本住屋保障。

点评

同策咨询研究部总监张宏伟：从发展趋势来看保障性住房市场将呈现出四方面的特征：、经适房由于分配、操作、市场等多方面原因将逐步取消，逐渐淡出保障房领域第二、廉租房与公租房并轨，重点解决低收入、夹心层的居住问题，不一定是购买的问题。第三、加大对于棚户区改造的支持力度。第四则是加大自住型商品住房供应，满足自住型需求。

2.“小产权房”有望入市转正

在国务院发展研究向十八届三中全会提交的“383”改革方案中，提到在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入。这是否意味着，“小产权房”将被承认而入市？“小产权房”入市，会否冲击商品房价格？

点评

同策咨询研究部总监张宏伟：试点处理“小产权房”，关键点在于如何让“小产权房”转正成为商品房，同时，又不损害多方面利益，多方又可以受益的问题。因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。如果交钱就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此，要防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上根治这种现象的发生，比如，要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。

3.征收房产税或将加速推进

在十八届三中全会上，进行财税改革成为重要内容，其中房产税会否加速推进尤为引人关注。国务院5月24日批转发改委文件明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年经济改革重点内容之一。“383”方案中提到，要积极推进以房产税和消费税为主的地方主体税建设。其中包括，加快建立不动产登记制度。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。

点评

广州房地产韩世同：单一地推进房产税，阻力会比较大。如果在土地、交易环节的税负过重现象能有所改变，将税负转移到持有环节，必然要对目前的税制进行整体调整。要考虑分税的情况，也要同步来考虑。既满足增加地方财政收入，减少土地财政的依赖，也要对多套持有起到威慑、打击作用。

4.限价限签限售，逐步退出可能性比限购大

本届政府在楼市调控政策方面“说得少，做得多”，至今为止，没有发布过层面的“国字头”的调控政策，十八届三中全会也没有提楼市调控、房地产长效调控机制等字眼。从本届政府对房地产市场调控的态度来看，以后将更多的通过增加供应，通过市场手段、经济手段调节市场。

点评

方圆地产分析师邓浩志：十八届三中全会指出“市场在资源配置中起决定性作用”。落到房地产调控上看，未来会削弱干预，重点通过市场化手段进行调控，这和此前国务院没有再提房地产调控调性是一致的。所以限价限售限签这些过度干预的政策有可能逐步推出，转而使用利率、税收等政策进行调控。但限购的放开在目前还看不到。

5.加快自贸区建设，警惕泡沫风险

十八届三中全会公报提出，适应经济全球化新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和国际经济合作竞争新，以开放促改革。要放宽准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。据媒体报道，在上海获批自贸区之后，广州、深圳、天津、重庆、舟山、武汉、郑州等地纷纷跟进申报。预计具体自贸区的批复和消息公布将陆续公布。

点评

同策咨询研究部总监张宏伟：从未来自贸区政策落地对于房地产市场影响的趋势来看，十八届三中全会后哪里有自贸区政策落地，哪里的楼市尽管将被市场炒作得沸沸扬扬，房价将因市场化而短期内报复性上涨，但是，也会因为市场化之后房价上涨过快造成泡沫，会带来调控风险，客进入市场的话，或许要为之付出一定的代价。

后三中全会时代，楼市调控将趋于温和

本周二落幕的三中全会，提了医疗卫生，提了，但没提住房问题。对一个群体而言，没消息就是好消息，但对另一个群体而言，却可以理解为国家不想解决这个大难题。

但实际上，结合此前层的讲话表态以及全会所释放的“市场化改革”的基本信号，笔者更倾向于认为：房地产的问题在决策层面，早已形成了共识。全会里提与不提，都不影响这种共识在未来的时间里逐步兑现。

而且，全会里虽然没有直接提及住房问题，但提到了财税体制改革和土地制度改革。前者自然包含了公众对分税制调整和房产税推出的期待，而后者则包含了对集体土地、小产权房“扶正”的期待。对于房地产市场而言，这些才是根本。一个乐观的解释是，谈土地、谈财税，就是决策层在对此前学界呼吁尽快建立“长效机制”的回应———土地改革可以缓解供应问题，财税改革则可以缓解土地财政与住房过多消费问题。但这个长效机制要发生作用，也势必经过曲折的利益博弈与漫长的过程。而对于当下，我们之于住房政策的解读，只能综合已然形成的共识。

这个共识即是：首先继续坚持住房市场化的大方向，其次强调政府之于住房保障的不可推卸的责任，再次会调节需求推行“适合”的住房消费。这些在10月29日政治局的学习会议上已得到确认。国家主席习近平关于四个关系的处理很明确地给住房问题的调整思路定了调子：政府管保障但不会大包大揽，市场管商品房但不会让你无节制。与之前相比，住房政策走向保障与市场双轨制的思路越来越清晰了———当然，这更应该叫做回归，因为住房问题初的制度设计就是这样的。

制度设计的思路确定，将直接影响调控政策的取向。至少我们现在不用担心化调控继续严厉———像上海那样继续推出“限购加强版”的政策，像北京那样对单价4万元以上的房地产项目不准预售，这些都将会成为特殊的个案。这些包括“限购”、“限价”在内的干预政策之所以在三中全会召开之前趋于严厉，而不是放松，原因并非地方不清楚三中全会将确立市场化改革的大方向，而在于对此前确保房价调控目标实现的高度担心。所以，这些政策可视为新政未出而旧政未去的“过渡期”政策。而按照此前的共识，我们有理由认为，三中全会后的新政策思路：既不会无视房价继续，也不会一竿子打跌房价。从目前经济环境来看，房价的可能性主要存在于一、二线城市，而如果房价在经济复苏基础依然薄弱的背景下出现大跌，所发生的影响可能是各方不能承受的。两害相权取其轻，预期未来房地产市场的调控更多会趋向温和，即便是房产税推出，它的目的也是防止住房资源的分化悬殊，而不是故意套牢多套房者进而把市场弄得惨不忍睹。

深圳《楼市》主持人

三中全会房地产打了啥牌？

三中全会对楼市影响的“三步棋”

可以把三中全会看成是推动“长效机制”建设的一个重要节点，但即便是出长效机制的文件，仍是偏框架性的，更多的细化措施(比如房产税)，需要几年时间才能陆续出台。三中全会对楼市的影响，尚须观察。有人依此看多楼市，有人借机看空房价，但笔者认为，在后两个实质性文件公布前，就当前看来，三中全会公报对楼市的影响，比较近于“中性”。

从公报内容来看，并无提及房地产，惟一沾点边的是“建立城乡统一的建设用地市场”。渴盼已久，三中全会终于来了。但在房地产方面寄托了较多希冀的朋友，未免有些失望。因为，至少从公报内容来看，并无提及房地产，惟一沾点边的是“建立城乡统一的建设用地市场”。如何看待三中全会与房地产的关系？

其一，市场化影响深远。全会提出：建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制。

以前的表述，多是“基础性“作用，这次升级成“决定性”作用。可见对于市场机制的重视程度，进一步推进市场化改革，成为本轮改革的重中之重。

在此方针指导下，住宅行业将出现两种变化：一是将更多的利用市场手段、经济手段，来调控房地产及房价。二是近几年国家大搞住房保障，很多人误以为保障房将重于商品房，其实未来商品房仍将是的主导。

其二，集体用地入市不会那么快。全会提出：“建立城乡统一的建设用地市场”，很多为此欢呼雀跃，其实不必过于激动。早在2008年的十七届三中会，文件中就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。

事实是，五年过去了，除零星试点外，基本仍在原地踏步。这次少了“逐步”二字，但仍不宜过于乐观。土地改革的难点，就在于破除以前必须经过征地环节，才能进行房地产开发的制度障碍。这将涉及巨大的利益分割，关乎地方土地财政及农民权益，阻力重重也。

其三，农民的财产权有多少。全会提出：加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换。“赋予农民更多财产权利”，属次提出，但改革须由易到难，过程较长。

当前正在进行的土地确权、登记、发证，只有这些完成之后，才能在法律上将耕地、林地、宅基地等作为财产，可以转售、出租、抵押等。当然，终实现集体建设用地与国有建设用地同权同价，农村建设用地不仅可以在农村流转，还可以向城镇流转，如此则农民的土地财产将会出现溢价，尤其城镇的地区。

其四，公报并未提及房地产。之前很多人对于三中全会在房地产方面的内容，抱有不切实际期望。事实上，公报根本就没提到“房地产”、“房价”、“房产税”，甚至也没提“住房保障”。

大家需要明白一点，公报是总纲性的通发稿，体现了会议的方针性、原则性、大局性，不涉及房地产这个单一行业，也可以理解。但另一方面，公报没提到房地产，也说明这个行业并非改革重点领域，不值得写了一笔或两笔。

其五，公报并非终成果。会议公报与会议通过的文件，是两个概念。比如，2003年十六届三中全会，公报字数约4千，而通过的《中共关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》共计1.2万字左右。再如，2008年十七届三中全会，公报字数近5千，但通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》文件，字数为1.5万左右。这次会议公报，字数5千。估计一周左右后，才会公布《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文，其字数也将超万，其内容将更加细致，应会提及“房地产”与“住房保障”，也有可能涉及“房产税”与“长效机制”等。

另外，在十八大召开之前，同样有很多人企盼能多涉及些房地产，是提出抑制房价的政策方针。结果，十八大报告全文共2.8万多字，其中仅有一句话与房地产相关：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。将要公布的《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》，预计总数字不会超过2万字，期望能更多的涉及房地产，是一个不现实的想法。

其六，关注“三步走”。对于房地产业而言，出公报只是步，出文件是第二步，其后还可能有第三步：长效机制有关文件。长效机制，讨论与热议已久，去年来见于几次重要会议与领导人之口，近几个月的消息是，相关部委正在审核方案，未来几个月很可能会出台文件。

可以把三中全会看成是推动“长效机制”建设的一个重要节点，但即便是出长效机制的文件，仍是偏框架性的，更多的细化措施(比如房产税)，需要几年时间才能陆续出台。但相较而言，这三步对房地产市场的影响，渐趋明显。

总而言之，三中全会对楼市的影响，尚须观察。有人依此看多楼市，有人借机看空房价，但笔者认为，在后两个实质性文件公布前，就当前看来，三中全会公报对楼市的影响，比较近于“中性”。