房产税将全面推行？省住建厅表示尚未获悉消息

三中全会结束后中国房价短期看上涨长期看下跌！

昨日有消息称，十八届三中全会之后，以限贷、限购为特征的调控，将过渡到房地产调控长效机制，全面开征房产税是极其重要的一环，不仅将扩大征收城市的数量，也将扩大征收范围，比如增量和存量同时征收等。对此，省住建厅相关负责人昨日表示，尚未获悉房产税征收的消息。

会开征房产税吗？

10月底参加政协房地产长效机制调研的中国房地产研究会副会长胡志刚则表示，建立房地产调控长效机制是大势所趋，但当前并非大面积开征房产税的时机。

“前十年房地产业的失误是干预不断升级，但相关的立法举步不前，错失了依法管窥市场的机遇期。例如，面对限购和建立住房信息系统，从直辖市到副省级城市，再到省会城市及地级市，表面上都与保持一致，暗地里却不乏不断微调，偷偷‘放水’，都在与博弈，结果反而造成价格越限越高，需求越限越旺，住房信息系统迟迟建立不起来。”

他认为，解决问题的办法是，建立房地产法律制度体系，在立法的基础上，再开展房地产税制综合改革。

但房产税是财产税，不能指望房产税遏制房价，可能刚开始有作用，但时间长了，作用就衰减了，仅起到调节作用。而且，目前宏观经济没有企稳复苏，并不是大面积开征房产税的时机。同时，不能把房产税作为单一税种来实行，而应将房产税、交易税和法律相结合，将其设计成为市场高压线，规制人们的行为。“打击投机，重点不在持有环节，而是在交易环节。若是交易环节得到有效遏制，投机就没了去处，因此突破口应在流转税即交易税，而不是房产税。同时，还应将投机市场的空置房有效疏导到租赁市场上，对既不转让又不居住的空置房、闲置房（包括开发商手上超过一定年限的库存房）征收房产税。

当然，这样堵疏结合的税制改革方案，须建立在全面摸清城市房地产各类资源、摸清城市住房底数、摸清供需、摸清空置的基础上。”

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三中全会定调市场化：房产税开征争取立法支持

核心提示： 但相关准备工作也在进行。上述接近住建部人士进一步介绍，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于开征房产税获取立法支持。

11月12日， 中共十八届三中全会公报全文刊发(以下简称“公报”)。

记者查看全文发现，“公报”并未提及房产税等有关楼市调控长效机制的内容，但却多次提及促进市场化。

5000多字的公报中“市场”一词出现了20多次

“作为党的会议，三中全会不会提及具体到房地产的相关改革方案。”中国房地产学会副会长陈国强表示，但是在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化手段，回归市场化是一个大方向。

本报记者多方采访了解，住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案，亦强调通过土地、财税等相关制度的改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场化。

不过，一位接近住建部的人士向本报记者介绍，长效机制的建立是一个渐进式的过程，不可能一蹴而就。其中，被视为长效机制重中之重的房产税短期不会大面积铺开，短期来看，地方政府的财权仍将以土地财政为主。

但相关准备工作也在进行。上述接近住建部人士进一步介绍，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于开征房产税获取立法支持。

与此同时，保障房的管理完善被学者反复提及。据了解，市场化方向是住房保障制度顶层设计的一大原则。

房产税开征的障碍与准备

上述接近住建部的人士表示，房产税短期内不会大幅推开，核心是取决于当前房地产市场的整体状况。

曾参加房地产长效机制调研的中国房地产研究会副会长胡志刚表示，涉及到房产的税制改革方案，不简单是房产税的开征，还应该涉及到整个住房市场的状况，建立疏堵结合的税制方案。

住建部政策研究主任秦虹表示，目前，住房市场的主要矛盾，从短缺转变为不平衡、不协调和不可持续。

在此背景下，秦虹认为，政府抑制和投机性需求的政策措施，短期内还将持续，因为它成功地降低了性购房者数量，使自住性购房群体购房压力减小。

实际上，如果希望通过房地产相关税收去调控整个市场，胡志刚认为，需要制定一个疏堵结合的税制方案，而不仅是一个针对保有环节开征的房产税种。

首先，须全面摸清城市房地产各类资源、摸清供需、摸清空置，做到心中有数。

在此基础上，胡志刚表示，在制度设计上，应将投机市场的空置房有效疏导到租赁市场上，对既不转让又不居住的空置房、闲置房(包括开发商手上超过一定年限的库存房)征收房产税。

除了考虑到当前我国住房市场现状之外，房地产法研究主任符启林表示，房产税短期内难以开征还由于法律和现实操作上的障碍。

“我国土地不是私有制，在建设和销售过程中，已经交了很多税，再征税有重复征税的嫌疑，此外，房产税开征缺乏上层的立法支持，在推进过程中，面对重重阻碍。”符启林如是介绍。

在胡志刚看来，解决问题的办法是，建立房地产法律制度体系，在立法基础上，再开展房地产税制综合改革。

实际上，上述接近住建部的人士介绍，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于房产税开征，获取立法支持。

贾康也认为，长期来看，“房产税”立法还是必要，不过先行先试也十分必要，“在做顶层设计和积极立法时，允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。”

从现实操作层面来说，房产税开征还存在技术和基础数据方面的缺失，上述接近住建部的人士介绍，目前来看，个人住房信息系统尚未完善，就已建的个人信息系统来看，也存在很多不足，“首先，这里面不含家庭背景，只有个人信息，不是家庭信息；另外，除了住房以外，还没有和公安、民政、税务等相关接口对接。”

“个人住房尚未查证，房产税开征在操作层面尚有一定难度。”该人士称。

住房保障体系的顶层设计

房产税推进虽然面对重重障碍，在贾康看来，却是一个大方向，考虑到当前住房资源不平衡的问题，房产税改革背景下，需要注意的是住房双轨统筹框架。

贾康说，3600万套保障房任务开建，解决基本住房资源不足，就是楼市调控顶层设计的托底安排，“在转向市场化的调控上，如果托底基本到位，那么商品房房价波动，就不会造成太有杀伤力的影响。”

实际上，针对目前被重点强调的保障性住房建设也在探讨市场化路径。

住建部的一位人士亦向本报记者介绍，目前住建部牵头，涉及发改委、财政部、国土部、农业部、民政部等多个部委正在筹备住房保障的顶层设计，对多年住房保障的经验进行总结，并从保障的范围、方式、机制、目标和原则出发进行完善。

“保障房建设、管理、运营等相关制度完善的一个基本原则是坚持市场化。”上述住建部的人士介绍。

从运营管理的市场化路径探索上，上述住建部住房保障司人士表示，廉租房和公租房的统筹建设、并轨运行和分类使用是一个方向。

所谓的租赁住房的并轨运行，即实行“租补分离、明收明补”，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。合理确定公租房租金水平，通过在公租房项目中配建一定比例的商业用房等多种措施，充实运行管理资金，使公租房可持续运行。

上述人士介绍，根据住建部的调查，公租房和廉租房仅仅是保障对象不一样、房租不一样，管理基本上差不多，这两类租赁房，80%、90%都不是政府在组织管理，有的还是企业化管理。

“在租赁房并轨运行后，可以通过相关制度吸引社会组织参与运行，促进租赁房的专业化、市场化管理。”上述住建部住房保障司的人士透露，租赁房的租赁收入以及商业设施的营收，可以用于补充保障性住房小区的运行和维护。

上述住建部住房保障司的人士亦表示，上述租赁房并轨的思路有望形成方案，并将在2013年住建部年度会议上被强调，要求各地逐渐扩大并轨范围。

另外，从长线来看，按照住建部的设想，上述人士进一步透露，“随着住房供求关系基本均衡，住房租赁市场供应充分，未来住房保障将从实物保障逐渐过渡到货币补贴为主。”

不过，上述负责人亦表示，货币补贴方式的推出的前提条件是住房租赁市场供应充分。

“从国外情况看，住房套户比(成套住房与家庭户数之比)达到1.1∶1后，住房供求关系基本均衡，一部分富余房源可用于出租。我国目前住房套户比只有0.81∶1，尚不具备以住房租赁补贴为主实施住房保障的条件。”上述住建部住房保障司的人士说。

北京深圳等一线城市将启动楼盘利润审计严控房价

锁定房价控制目标：北京启动楼盘利润审计

北京市审计局已经选择了东城区、西城区部分楼盘进行重点审计，试图厘清这些项目的利润情况。

一位接近住房和城乡建设部的人士说，有关高层领导曾对包括北京、上海、深圳在内的重点城市的高房价问题做出过批示，要求确保控制住这几个城市的房价涨幅。

记者多方采访获悉，确保房价控制目标达成将成为北京年底楼市调控的重要内容，政府将从预售审批、土地供应、加强自住商品房供应等环节调控市场。

而北京审计局进驻部分楼盘审计项目利润正与这一调控相关。据北京市属的房企人士介绍，和以往例行审计不同，此次审计主要以楼盘为审计对象。

房价控制目标

上述接近住建部的消息人士表示，房价考核将成为年底房地产调控的一场大戏。

11月8日，上海在三中全会召开前夕发布“沪七条”，升级限购、限贷等调控政策。在此之前，北京、深圳亦出台地方版“京七条”以及力推自住型商品房及“深八条”，确保房价调控目标的实现。

消息人士透露，上述三市，即是此次被要求落实房价控制目标任务的地方政府。为了确保年度的房价目标，北京相关部门已经开始全力冲刺，通过强化前期的限购、限价等已经出台的政策，稳定房价。

谈及北京房价调控压力，中国房地产学会副会长陈国强介绍，结构性差异是北京住房成交价攀升的原因之一。

根据北京中原地产市场研究部提供的数据，前10月，商品住宅单价超过5万的成交套数已经超过1952套，比2012年同期的1014套上涨幅度达到了92.5%。预计全年单价超过5万的住宅项目套数成交将达到2400套。

陈国强介绍，项目成交量较大，肯定会拉高整个市场的成交量，在其看来，这也是北京两年祭出7万套自住型商品房的重要原因之一——为了弥补中端的缺口。

审计“项目”利润

上述北京市属房企人士介绍，除了短期的严控房价目标外，北京亦在研究地方版的楼市调控长效机制。

北京审计局近期就进驻到部分房企，核查相关项目的利润和收入情况。

“企业迎接审计局、地税等相关单位审计不少，”上述人士介绍，但和以往例行审计不同，此次审计不是针对企业，而是以楼盘为具体审计对象。

“北京审计局在北京东城、西城等部分区县重点挑选了几个楼盘，”上述房企人士介绍，通过核查其财务数据等方式，了解其项目的收入和利润状况。该企业的一个项目即是审计对象之一。

不过，北京市中原地产市场研究部总监张大伟介绍，项目的财务报表很多经过修饰，不一定能完全反映真实的利润和收入状况，而且，企业在项目方面定价思路不同，有的求利润，有的低价跑量，求企业现金流。

张大伟认为，了解项目的利润情况等相关数据具有重要意义，可以作为北京力推的自住型商品房的参考，这有助于厘清，在“限房价、竞地价”的背景下，政府如何才能限度地调度企业参与的积极性？

上述房企人士介绍，来该企业项目审计的审计局人士并未透露审计目的，不过，在其看来，更多像是一种调研，可能是为以后市场化调控做铺垫。

“诸如此前严格的限价等政策，并没有考虑过房企的利润。”该人士介绍，市场化调控是一个方向，但是市场化调控的一大前提，即需要有充分的市场调研为基础，并基于市场状况，对先行的性调控政策进行调整。

房地产行业的专业的分析师亦向本报记者透露，和以往相比，北京近期有关房地产市场的调研有明显增加，而且调研项目更加具化。

市场

开发商 请深圳客来莞做“土豪”

东莞临深聚集了大量品牌房企开发的楼盘。

临深楼盘价格相对。

深圳客入莞推动房价上涨 临深楼盘进入“万元时代”

文/记者蒋幸端 图/记者卢政

每天下了班在天然湖边骑车散步，或到邻近的高尔夫球场挥杆，或在的森林公园中游玩……这是居住在东莞深圳的凤岗、塘厦等镇区楼盘中深圳业主们的“土豪”生活，在东莞的临深，这样的楼盘均价目前不过9000元/平方米左右，而一路之隔的深圳平湖、龙岗，房价已经高达15000元/平方米。临深楼盘价格、环境优美，东莞开发商们纷纷邀请深圳购房者来东莞做“土豪”。

东莞楼盘推荐会地点选在深圳开

“骑着单车，环绕着2.6万平方米的天然犀牛湖骑行；晚饭后，登上1万平方米的观景阳台小酌清茶，遍数繁星；，三两好友，到凤凰山脚下的高尔夫球场打上几杆高尔夫……”11月8日，位于凤岗雁田村的翠湖豪苑·悦湖举行封顶仪式，工作人员向来自深圳的购房者们展示居住在雁田的“土豪”生活。该楼盘与深圳平湖一路之隔，三可到深圳平湖，十到深圳龙岗城，项目拥有一个2.6万平方米的天然湖泊犀牛湖，是凤凰山高尔夫球场，由于环境优美，价格，有一半以上的购房者是来自深圳。

不少开发商更是直接把楼盘推荐会的地点选择在深圳。如樟木头镇的保利生态城就在深圳福田举办新品发布会，该楼盘的相关人士透露，在福田的宣传起到了很大作用，首批别墅的购买人群当中，有30%是深圳客，其中不少人来自福田、罗湖和南山。而塘厦中信·观澜凯旋城则干脆在深圳清湖站口设置看楼巴士，直接把深圳客拉到楼盘来看房，据了解，该项目一期推出时深圳客的购房者占七成多，到后来加推过程中有九成多的购房者来自深圳。

楼盘环境好价格低吸引深圳客

刘先生在深圳龙华一家的IT企业工作，去年，他花了近400万元在塘厦购买了一套二手别墅，将家安在了东莞。他告诉记者，从塘厦开车20就到深圳的上班地点，很方便。重要的是，房子的价格很低，“如果在深圳区，400万元只能够购买到一套不到100平方米的小洋房。”刘先生说，他的家就在大屏障森林公园旁边，环境很好，还吸引了他的亲戚——一对已经退休的夫妇也来到塘厦定居养老，两位老人今年年初在塘厦的一个小区花60万元购买了一套二手小洋房。刘先生告诉记者，老人家认为这里环境好，是一个很好的居住、养生之地。

据了解，除了环境优美外，东莞临深房价低，是吸引深圳购房者的一个重要原因。如凤岗雁田的翠湖豪苑·悦湖均价不到9000元/平方米，而一路之隔的深圳平湖，均价已经达到了14000元/平方米以上，该楼盘在8日当天举行的百人团购活动，一上午就有200多名购房者团购。

而深圳人对临深楼盘成交的推动也明显，东莞中原地产数据显示，2013年10月，塘厦镇碧桂园·天麓山进行让利销售，由于价格低，10月就成功签约1084套，处于10月住宅销售名，而第二的沙田镇保利未来城市仅签约251套。

业内人士表示，东莞临深塘厦、凤岗、黄江、樟木头等镇区都拥有着丰富的山水资源，楼盘依山傍水，环境好、价格低，加上交通方便，以较低的价格就可以入住过上“土豪”的生活，吸引了许多深圳购房者前来购房。

品牌开发商深耕临深 成交更火爆

目前，在东莞临深，聚集了万科、中信、碧桂园、保利等大量的品牌房企，随着临深成交日益火热，开发商看好临深楼市，不少开发商将战线延长至黄江等镇，深耕临深楼市。

上个月，碧桂园继在塘厦开发完4个项目后，将其战线延至黄江，以6.57亿元夺下两地块，很明显，碧桂园将其向深圳的外拓战线已经延续至黄江。

中原地产研究有关负责人表示，2012年以前，临深镇区楼盘深圳客的比例仅占10%～20%， 进入2013年，随着东莞开发商对深圳客的开拓愈加深入，镇区板块的深圳客户比例近来也明显上升，据不完全统计，塘厦、凤岗镇的楼盘深圳客户的比例一般已上升到了30%左右。而深圳龙华、平湖、龙岗等区域的楼盘，深圳客的比例在90%以上。该负责人表示，在以前，临深的楼盘主要吸引区域如龙岗的居民过来购买，然而发展到现在，深圳区过来东莞买房的现象也越来越普遍。

临深房价迅速飙升 进入“万元时代”

自2012年开始，深圳客进入东莞临深的趋势明显，临深房价也迅速飙升。中信·观澜凯旋城相关人士透露，去年该楼盘推出时均价约9000元/平方米，今年推货时，价格已经在10000多元/平方米。

深圳楼市政策调控的收紧也促进了更多的深圳人进入东莞置业。东莞中原地产市场研究部认为，深临陆续有品牌房企进驻，更大地提高了楼盘商品房的性价比，极大地刺激深圳客到莞买楼，利好临深楼市成交，不过，交通可以解决很大一部分问题，如果轻轨开通，交通更加方便，城市融合更密切，或者许多问题也会得到慢慢解决。