"小产权房"转正”风声大起 农民:给100万都不干

单独二胎放开 中国房地产改善需求将大暴增？

十八届三中全会通过的《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称《决定》）提出，建立城乡统一的建设用地市场。"小产权房"转正”的风声也随之再起。不过表示，《决定》中的改革方向对于解决“小产权房”问题提供了大的原则，但“小产权房”的转正面临着诸多需要解决的问题，并不会立即“跟风转正”。

需相关部门研究具体解决方法

《决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

记者注意到，在《决定》关于集体土地的表述中，并没有提及“小产权房”。对此，北京市房协秘书长陈志认为，《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而“小产权房”只是其中的一个具体问题，因此《决定》不会谈及如何解决“小产权房”这样具体的问题。

“具体到"小产权房"的问题，还需要相关部门根据《决定》的精神，研究具体的解决办法。”陈志说，从长远看，“小产权房”问题肯定要解决。

“小产权房转正”须先修法

不过，在陈志看来，“小产权房”的转正并不会立即得以实现，因为它还面临着诸多难题需要解决。

其中的问题就是法律上的障碍，《宪法》中规定的土地形式只有全民和集体。而且按照现行的《土地管理法》，宅基地属于农村集体经济组织，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。

“那如果"小产权房"转正，就必须要修改法律，否则转正的行为就是违法的。”陈志说，从《决定》体现的精神看，依法治国是一个很明确的原则。因此即便“小产权房”转正，也必须是在修法之后。

在实际操作过程中，“小产权房”的转正也面临很多具体问题。“如果"转正"，那之前买卖"小产权房"的行为如何界定和处罚？这肯定是违法行为，如果简单的"转正"，就等于承认了之前的违法行为。”陈志说。此外，他认为，“小产权房”如果转正，那势必还要采取补交土地等方式补交一定的价款，那么补交的金额标准多少，时限界定在哪里？这些都需要明确。

纵深：屡打不绝的“小产权房”

“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

小产权房出现乃至“繁荣”的历史，与城市房价蹿升密不可分。小产权房成为社会关注的热点，是从2007年开始的，而这一年也正是房价上涨迈入快速之年。

当年6月，建设部发布了一份“买房风险提示”，提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定。

尽管主管部门明确表态，但一些农村集体组织还是不断在打“小产权房”的主意，各地的“小产权房”也成为屡打不绝的问题。在北京，通州[消息价格户型 点评]区张家湾等地成为了媒体关注的“小产权房”集中区域。

对于打击查处“小产权房”，从国家到北京也一直采取高压政策。国土部每季度的挂牌督办土地违法案件中，基本上都有对“小产权房”的查处。而北京也在2007年就完成了对通州张家湾镇和房山琉璃河镇非法占地建设“小产权房”的处理。

据了解，2008年国土部开始研究制定小产权房的相关处理意见。各地此前也在等待着国土部的大原则来确定各自的处理办法。

2012年上半年，北京开始了集中清理整治“小产权房”。当年9月公布了首批79个“小产权房”项目，今年6月又公布了第二批6个项目。

不过，这次北京对于“小产权房”的风暴，刮向的主要是在建和在售的“小产权房”项目，而已售的“小产权房”由于情况复杂，在处理方面，政府还是较为谨慎。

欢迎加入：“深圳地产圈”微信群聊

三中全会《改革决定》全文发布

重点：中国十年来雄心改革今起拉开大幕 楼市将有新爆发十年？

中国地产中介经纪报发布——第五期，大佬们的事迹

今天新闻：（点击立刻手机找房）

“任大炮”放言房价仍将上涨

改革决定全文发布 加快房地产税立法

深圳要率先实践解决小产权产权问题？

改革与牛市？深圳悦峰夜间开盘还很火

马光远:美联储退出QE或把中国房地产打回原形

交锋：党国英：“从不合法到合法是大势所趋”

社科院农村发展研究所研究员党国英认为，如果按照字面的范围，农村经营性建设用地实际上规模很小，就算全部入市，也不会对目前的土地市场造成冲击。但是，党国英认为，现在的规划和用途管制有很多问题。我国现在虽然出台城乡规划法，但乡村规划仍随意，如果不修改规划法，那么农村可能就按照自己的利益，随意修改规划，使得几十万村都可以入市。

另外，党国英认为，《决定》出台后，有可能导致大量农村“小产权房”成为合法的建筑。党国英认为，这是改革大势所趋，虽然原来不合法，但是改革的大势所趋之下，让原来一些不合法的事情变得合法，也是一种和解，“无非是一部分农民得到一些利益。改革不应只计较这个。”

华生：“小产权房入市破坏社会公正”

经济学家华生认为，小产权房不符合法治国家的精神，他并不看好小产权房转正，如果小产权房转正那就是在鼓励违法，让人产生法不责众的错觉。

华生在其博客中写道，能盖小产权房的农民不是广大农村的绝大多数农民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和规划管制下，规划就是钱，原住民的土地无权自由流转入市获益，否则，既破坏了社会公正，也是对占人口绝大多数的外来进城农民利益的挤压和伤害。

河学中国乡村建设研究研究员李昌平认为，在没有修改法律的情况下，就应该严格执行法律，该查处就查处，该处罚得处罚。如果现在不处理“小产权房”，而是一下子全部“转正”，这就意味着违反现有法律，把一切违法合法化，“会带来严重的后果。”

探访：太玉园小区原住村民不愿“转正”

位于通州区土桥城铁站的太玉园小区，以北京乃至的小产权房住宅区而闻名。国芙蓉是太玉园西区的一名居民，2009年，她以4000元每平米的价格在这里购得一套二手房，房产证是村里发的一个“红本”。

她回忆，当年准备在这里买房时心里有所顾虑，因为毕竟是小产权，没有正规的产权证。经过多方打听，她得知这里也住有张湾村的本地居民，还听人说虽然是小产权，但也得到建委的“承认”，考虑到低廉的价格，就买了下来。

住在太玉园西区的张先生买得更早。2006年时，这里的房价才2000多元，张先生称，“关注了这次三中全会，一说建立农村产权流转，我心里就踏实多了。”他表示，如果能“转正”，当然更好不过。

国芙蓉也表达类似看法，虽然目前没有要卖掉房子的打算，但仍希望新政策能使小产权房转成大产权，据她估计，“转正”可能会让业主补缴大产权房应当缴纳的土地出让金，“10万左右可以接受，再多就不行了。”

而几位2003年前后搬进太玉园的张湾村村民并不这样认为，“转正”后房子虽然可以上市交易，但这对他们来说并无多大意义，“我们就是本地人，房子自己住，现在不用交物业采暖费，住着挺好，如果转大产权要交钱，还不如不转。”

另一位住在太玉园的张湾村村民称，当时搬上楼是因为旧村改造，等于用宅基地置换而成，他认为，如果房子转为大产权推向市场，村委会应该对他们进行相关补偿。“我才不愿意转，给我100万我都不干。”这位村民说。

小产权房转正赌局升级 民众盼明确政策导向

北京的小产权房市场出现了这边拆、那边建的矛盾局面。而放眼，小产权房的在建数量和已建数量也庞大。也因此，即便有少部分小产权房被拆除的事实，在十八届三中全会的背景之下，还是有不少人陷入了一场赌局，他们认为小产权房未来会转正、，并争先以心态进入这一领域

11月8日，北京市昌平区阳坊镇东贯市村。围栏围起的一大片由钢筋和水泥块组成的废墟，在几天前还是该村的13栋小产权楼。

当天，距东贯市村仅20公里左右的宏福苑小区。同样是小产权房，机械轰鸣声中，新一轮的小产权房建设工程则在这里火热进行。

宏福苑小区一家房产中介公司的负责人郑勇(化名)告诉法治记者，别看这里全部都是小产权房，很多人都在抢着购买，目前新房的价格已经达到了16000元/平方米，“未来肯定还会再”。

“深圳市的小产权房价格近又涨了约10%左右。”深圳房地产律师刘子孺对法治记者表示，在国务院发展研究课题组提出的“383”改革方案报告(以下简称“383”方案)的影响下，很多人都在赌——十八届三中全会以后，小产权房肯定会转正、。

然而，小产权房价格上涨的同时，如东贯市村的小产权房也在被拆除。那么，小产权房究竟能否顺利转正?转正需要进行怎样的政策和法律调整?不断升级的小产权房赌局究竟潜藏着多大的风险?

在这场小产权房转正赌局不断升级的同时，很多人都将关注的目光聚焦在了十八届三中全会上，他们认为并希望此次会议或许能够对以上问题给出一些明确的政策导向。

抑制不住的野蛮生长

当法治记者赶到东贯市村小产权房拆除现场的时候，曾经拔地而起的建筑早已不复存在。

当地一位村民告诉法治记者，这里一共盖了13栋4的楼房，据称占地4万多平方米。拆除前其中的两栋都已经完工。

据上述村民介绍，该地块被多次转手，的买家在进行小产权房建设时，当地相关部门曾经明确告知不能在这里建设小产权房项目，但是对方仍坚持进行施工。

“因为这是违章建筑，所以我们才对它实施了强制拆除。”正在拆除现场执勤的一位保安对法治记者表示。

但同样是违建项目，宏福苑小区的命运却大不相同。

法治记者在北京市国土资源局官网上看到，早在2012年9月，该局就曾经公布了初步清理出的79个在建在售的、利用集体土地违法建设销售(变相销售)的住宅项目，并提醒广大公众不要购买，宏福苑小区赫然位列其中。

但这似乎并没有影响宏福苑小区的销售及新项目的建设。

法治记者在该小区内走访时发现，偌大的小区左右两侧均有新的施工项目。

一位小区内的居民向记者透露，这两处都是在建的小产权房，虽然眼前的一处楼盘的建设才刚刚高过安全围栏，但这里的房子几乎都已被提前预订。

记者还了解到，在2012年北京市国土资源局公布的初步清理出的79个小产权房项目中，不仅是宏福苑，其他各处的小产权房几乎也仍都在顽强地生长，且新建项目不断，交易也仍在进行。

郑勇告诉法治记者，整个宏福苑小区目前有100多栋小产权楼，居住人口大概有20万人，新楼盘卖得也十分紧俏。

“这里全都是小产权房，根本没有大产权房。”郑勇表示，像北京市通州[消息 价格 户型 点评]区的梨园也与这里类似，而且那里的小产权房在数量上可能还要多。

“在深圳，目前来讲，小产权房估计可能已经有上百万套，量太大了。”深圳律师刘子孺同样感叹道。

根据工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

而非官方的数据更惊人，有统计数据甚至显示，目前小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套来计算，相当于就有7000万套的小产权房。

转正赌局日渐升温

“今年年初这里的房价大概是11000元/平方米，现在都涨到16000元/平方米了，年底可能会突破18000元/平方米。”郑勇对宏福苑小区房价的上涨充满了信心。

在郑勇看来，“383”方案就是一个信号，未来小产权房即使不被“扶正”，也不可能受到打压，继续是必然的。

据悉，所谓“383”方案是一份由国务院发展研究课题组提出的改革方案报告。

该报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史问题。

“由于这一机构的特殊性，很多人都认为国务院有可能会出台相关政策，对小产权房有条件地放开，进行转正，确实很多人都在赌这个政策的出台。”刘子孺告诉法治记者。

“如果现在还不下手的话，就等着今年三中全会后房子吧。”郑勇肯定地表示。

一位不愿透露姓名的房地产业内人士告诉法治记者，其实小产权房近年来一直备受青睐，原因就在于目前商品房的价格过高，很多不具备购买保障房资格的中低收入人群就将目光投向了价位相对低廉的小产权房。

中原集团研究总监刘渊表示，由于小产权房不需要缴纳土地出让金，所以比旁边的普通商品房价格要很多。

前述房地产业内人士更是透露，小产权房的价格一般是商品房价格的1/3甚至1/2。

“如果未来宏福苑的小产权房转正成了大产权，这里的房价也将达到24000元/平方米至25000元/平方米。”郑勇表示。

郑勇还告诉法治记者，除了价位上的外，宏福苑的小产权房属于集体开发项目，是在村里宅基地上面盖起来的房子，不是30年的产权，可以说是一种“居住权”。

那么如果未来政策不是对小产权房进行放开，而是要进行拆除整治该怎么办?

对于这种质疑，郑勇把手一挥：“您以为这小区就您自己在住吗?这小区里住着20多万人呢，哪能说拆就拆!”

“拆不了。顶多是把小产权变成大产权，国家补收土地出让金，比如1平方米加收500元或者1000元。”郑勇表示，完全没有必要顾虑着房子会被拆，应该赶紧趁着三中全会没开完赶紧买房，过几天肯定还。

而刘子孺律师告诉法治记者，像郑勇所说的那种法不责众的心理现在普遍，一些人都认为小产权房能够终落实下来的话，本身获利肯定是比较大的;即使终没有变成真正的商品房，也不会亏，房子毕竟还在那里。

据刘子孺介绍，在这种心态的影响下，目前深圳很多人都在入手小产权房，房价也跟着在不断地上涨。