深圳中联地产：寻找2013年深圳“笋”

2013-11-15

2013年深圳楼市量价齐升。据中联二手房研究院统计，1-10月全市二手房成交达8.2万套，10月份全市二手住宅成交均价为25179元/平方米，同比上涨44.04%，较2012年12月上涨31.37%，房价上涨既成事实。不过，从房价值的高低、涨幅的高低、区域综合发展等分析来看，当前各区中依然存在部分十分值得购买的价格较“笋”的。因此，中联二手房研究院盘点出当前六大区中的“笋”，为置业者提供购房参考。

笋定义：根据价格、涨幅高低，得出【排行评分】，分值越小表示该越笋。

一、宝安区

1、笋——西乡

根据中联地产成交系统数据统计，10月份宝安区成交均价为22052元/平方米，较2012年12月（以下涉及涨幅均以此时间为标准）上涨32.25%，主要均价超过2万元/平方米，涨幅在30%左右。但是根据价格、涨幅、发展、市场成交等多个标准分析之后，不难发现，目前西乡是宝安区的笋。

根据笋定义的数据显示，西乡价格为21325元/平方米，为2；涨幅为28.08%为1，排行评分为1.5，在宝安区五大主要中，分值，且价格低于宝安区均价22052元/平方米，所以西乡为宝安区笋。

表1-1：宝安区主要成交价格情况

2、西乡——中小户型、单价2万元为主

面积方面，各类户型较为均衡，60-90平方米物业比例约占40%，60平方米内小户型比例超过30%，90-144平方米约占27%，大户型比例较小。单价方面，2万元/平方米左右为市场主流，1.8万元/平方米内比例为20%，1.8-2.1万元/平方米比例为40%左右，2.1-2.5万元/平方米占28.33%，2.5万元/平方米以上比例较小，为13.33%。总价方面，100-200万元为市场主流，其中100-150万元占38.33%，150-200万元比例为28.33%。

综合看，西乡目前主要以2-3房（60-90㎡），单价2万元/平方米上下，总价150万元左右为主，比较适合居家型购买需求。同时小户型供应也较多，超过10%的总价在100万元内，比较适合过渡性购房需求。对于改善需求，总价200万元左右，即可购置3-4房舒适户型，相比关内及宝中足足节约100万元左右。

图1-1：宝安西乡物业成交结构

表1-2：西乡部分笋盘推荐

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二、福田区

1、笋——八卦岭、保税区

根据中联地产成交系统数据统计，10月份福田区成交均价为32981元/平方米，上涨28.76%，统计的15个中，11个均价超过3万元/平方米，4个价格在2-3万元/平方米，其中八卦岭、保税区房价值低，仅两万元出头，价格涨幅也较小，可以说是福田区笋的。

根据笋定义的数据显示，八卦岭价格为22131元/平方米，为1；涨幅为21.27%，为2，排行评分为1.5，毫无疑问成为福田区笋。保税区价格为23500元/平方米，为2；涨幅为22.82%，为5，排行评分为3.5，保税区也稳居福田第二笋。

表2-1：福田区主要成交价格情况

2.1、八卦岭——小户型为主，100万即可置业

面积方面，目前成交户型主要为小户型、物业，30平方米内、30-40平方米占比持平，约为30%；40-50平方米占比为38.10%，50平方米以上占比仅为4.76%。单价方面，1.8万/平方米以内比例超过20%，1.8-2.5万元/平方米比例为27.59%，2.5-3万元/平方米比例超过40%。总价方面，100万元以内比例超过30%，100-150万元比例约为50%，150万元以上比例约为17%。

综合看，八卦岭目前整体房价在福田区较低，与全区价格相差1万元/平方米，主要以小户型为主，物业较多，所以100万元左右即可置业八卦岭，作为刚需是不错的选择，且目前正在建设7号、9号线，部分工业厂区也逐步更新转型，未来的价值空间较大。

图2-1：福田八卦岭物业成交结构

表2-2：八卦岭部分笋盘推荐

2.2、保税区——中小户型为主，单价2.5万元近五成

面积方面，中小户型为主，60-90平方米物业比例约为45%，90-144平方米物业比例较高，为34.48%；60平方米内小户型比例超过20%。单价方面，2.5万元/平方米内为主流，比例近五成；2.5万元/平方米以上各区间，比例逐步缩减，其中2.5-3万元/平方米比例较高，为24.14%。总价方面，150万元内比例为13.79%，总价150万元以上各区间，比例较为接近，在30%上下。

综合看，目前保税区主要以2-4房、2.5万元/平方米左右、总价200万元/平方米左右的物业为主，也有部分小户型物业，价格在100万元左右，在整个福田南属于。

图2-2：福田保税区物业成交结构

表2-3：保税区部分笋盘推荐

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三、龙岗区

1、笋——龙岗城、横岗

根据中联地产成交系统数据统计，10月份龙岗区成交均价为17359元/平方米，上涨24.6%，主要均价除了坂田外均未超过2万元/平方米，涨幅在12.5%-26%。根据价格、涨幅、发展、市场成交等多个标准综合分析，可得出龙岗城和横岗是龙岗区的笋。

根据笋定义数据显示，龙岗城价格为13153元/平方米，为2；价格涨幅为17%，是龙岗五大中除坪山之外，涨幅小的。从1-9月份成交量上来看，龙岗城成交活跃，主要有两类物业被青睐，一是口物业，二是具多种户型的小区物业。在龙岗区五大主要中，横岗的综合处于中间水平，排行评分为3，价格低于龙岗区17359元/平方米，结合市场成交量，横岗属于龙岗区较笋的之一。

表3-1：龙岗区主要成交价格情况

2.1、龙岗城——价格低洼，吸引更多首置和改善型客户

面积方面，龙岗城主要以中小户型为主，其中面积小于60平方米的占31.69%，60-90平方米的面积段占40.85%，而中大户型90-144平方米和大于144平方米的大户型分别占22.54% 和4.93%。单价方面，小于1.2万元/平方米的占29.58%；单价为1.2-1.5万元/平方米的占比超过一半，为53.53%；而大于1.5万元/平方米的占16.91%。从总价来看，总价为60-100万元和100-150万元的占比均衡，分别为31.69%和33.10%，而小于60万元和大于150万元的分别占16.2%和19.02%。

综合来看，龙岗城的良好环境和价格的亲民，吸引了很多刚需前往。不论从单价还是总价来看，龙岗城的房价都相对低于其他。随着的宜居性不断凸显，90平方米以上的中大户型的需求也逐渐增加，不少置业者选择一步到位购买大户型，也有较多的改善型客户需要更大的户型和面积来提升生活质量。

图3-1：龙岗城物业成交结构

表3-2：龙岗城部分笋盘推荐

2、横岗——面积大小均衡，总价低于150万居多

面积方面，横岗各个面积段分布均衡，其中144平方米以上的户型稍多，占39.13%，小于90平方米和90-144平方米的各占30.44%。单价方面，1.2-1.5万元/平方米的占比和大于1.5万元/平方米的占比相等，均为43.48%，单价小于1.2万元/平方米的所占比例仅为13.05%。总价方面，100-150万元总价的占比，为43.48%，其次是总价为150-300万元的占34.79%，总价大于300万元的占21.74%。

综合看，相比坂田和布吉的单价，横岗比较适合居家型购买需求。总价为100-150万元居多，比较适合居家型购买需求；同时总价在150-300万元的也占到三成，大部分是改善型客户选择中大户型。

图3-2：龙岗横岗物业成交结构

表3-3：横岗部分笋盘推荐

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四、罗湖区

1、笋——布心、人民南

根据中联地产成交系统数据统计，10月份罗湖区成交均价为23718元/平方米，上涨24.49%，主要均价除了布心外均超过2万元/平方米，涨幅在14.28%-35.13%。布心价格，涨幅第三，排行评分为2.5；人民南价格第四，涨幅小，排行评分为3。所以，布心和人民南两个是罗湖区中笋的。

根据笋定义数据显示，布心价格为19824元/平方米，为1；价格涨幅为18.48%。从1-9月份成交量上来看，布心的成交量是第二活跃的，达到2025套。布心的首先体现在居住氛围上，由于开发较早，布心形成了较为成熟的居住氛围，人气相对较旺。其次布心依山傍水，自然资源丰富，还受到部分港人的青睐。人民南价格为22396元/平方米，为4；价格涨幅为14.28%，是罗湖中价格涨幅小的。从1-9月份成交量上来看，人民南的成交量是活跃的，达到2065套。人民南繁华的商业圈和便利的交通，是吸引大量客户到此置业的原因，另外罗湖区的旧改规划也给带来利好，置业者对楼市的存在较大预期。

表4-1：罗湖区主要成交价格情况

2.1、布心——中小户型为主，旧改凸显其价值

从成交面积来看，60-90平方米的物业成交多，高达85%，面积小于60平方米和大于90平方米的物业分别占5%和10%。单价方面，1.8-2.5万元/平方米的物业占55%，超过一半。单价大于2.5万元/平方米的占30%，小于1.8万元/平方米的占15%。从总价来看，大于200万元的和150-200万元之间的物业分别占35%和30%，小于150万元的相对少一些，占20%。

布心整体楼市价格偏低，相比罗湖区其他，是一个均价低于2万元/平方米的，而且中小户型居多，总价不高，受到广大置业者的追捧。近两年，罗湖旧改的利好层出不穷，布心也在旧改行列当中，价格上涨巨大。

图4-1：罗湖布心物业成交结构

表4-2：布心部分笋盘推荐

2.2、人民南——小户型物业居多，港人与客的

面积方面，小于60平方米的多，占63.16%，其次是60-90平方米的占34.12%，而90平方米以上的少，仅占2.64%。单价方面，超过六成的单价在2-2.5万元/平方米，小于2万元/平方米和大于2.5万元/平方米的占比分别为26.32%和13.16%。从成交总价上来看，由于人民南总体户型偏小，所以总价低于100万的物业占44.74%，在100-150万元之间的占39.48%，150-200万元和大于200万元的物业分别占13.16%和2.64%。

人民南大部分楼盘以独栋、塔楼等高层建筑为主，一房至两房中小户型居多，如国际名苑、置地逸轩、罗湖金岸几乎是全小户型物业，拥有罗湖、南湖等，加之紧靠罗湖口岸等诸多利好，吸引了很多港人到此置业。且单价大部分为2-2.5万元/平方米，总价在150万以内。值得一提的是，该的租金可以说是深圳的，大部分物业租金基本在70元/平方米•月，热租物业接近90元/平方米•月，甚至超过100元/平方米•月，率普遍在4-6%，远高于全市水平。从角度讲，如今在人民南购房无疑是的入市机会，一定会在旧改结束之后凸显其价值，同时可坐享较高的租金。

图4-2：罗湖人民南物业成交结构

表4-3：人民南部分笋盘推荐

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五、南山区

1、笋——西丽

根据中联地产成交系统数据统计，10月份南山区成交均价为31943元/平方米，上涨39.81%，主要均价除了西丽外均超过3万元/平方米，涨幅在26.97%-42.20%。西丽的价格，涨幅第三，排行评分为2，是南山区笋的。

根据笋定义数据显示，西丽价格为28598元/平方米，为1，是南山区各个中均价低于3万元/平方米的；价格涨幅为28.57%，涨幅为第三。从1-9月份成交量上来看，西丽成交1106套，成交呈活跃状态。5号线的开通，使西丽的交通变得方便，各商务区可达性大大增加；加上背靠塘朗山，住家环境幽雅，在价格低洼的诱惑下，吸引了大批客户前往置业。

表5-1：南山区主要成交价格情况

2、西丽——户型分布均衡，令物业

面积方面，各个面积段几乎持平，小于60平方米的和大于90平方米的各占35%，60-90平方米的占30%。单价方面，单价为2.5-3万元/平方米是多的，占55%，其次是单价大于3万元/平方米的占30%，单价小于2.5万元/平方米的占比少，为15%。从总价来看，总价大于250万元的占比多，为35%，其次是总价在150-200万元的占比为30%，小于150万元和200-250万元的分别占20%、15%。

西丽小户型主要是吸引“80后”的置业客户，尤其是在南山上班的白领云集，市场需求旺盛，大户型则是吸引更多追求居住舒适感的改善型客户。值得一提的是，5号线的开通，对于南山沿线物业价值均有很大的提升作用，西丽凭借山居生活和物业的双重利好形成独特竞争力，使得该区域的物业更具关注度和竞争力。

图5-1：南山西丽物业成交结构

表5-2：西丽部分笋盘推荐

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六、盐田区

1、笋——沙头角

根据中联地产成交系统数据统计，10月份盐田区成交均价为22478元/平方米，上涨32%，统计的三个中，盐田港、沙头角涨幅在30%左右，梅沙涨幅为24.13%。其中梅沙价格，为28855元/平方米，沙头角，单价2万元出头，涨幅也低于全区水平，所以综合看沙头角是当前盐田区的笋。

根据笋定义数据显示，沙头角价格为21202元/平方米，为1；涨幅为29.44%，为2，排行评分为1.5，沙头角是盐田区笋。

表6-1：盐田区主要成交价格情况

2、沙头角——中小户型、总价百万出头为主

面积方面，中小户型比例近7成，其中60-90平方米比例为54.17%；90-144平方米中大户型比例较高，为30%左右。单价方面，1.8万元/平方米以内比例超过20%，1.8-2.2万元/平方米比例，为37.5%；2.2万元/平方米以上比例为40%左右，其中2.2-2.5万元/平方米占25%。总价方面，以150万元为界点，上下均占五成，其中100-150万元比例，为40%左右，100万元内比例约10%，150万元以上各区间比例均超过20%。

综合看，目前沙头角主要以2-3房户型为主，不少物业单价在2万元/平方米内，总价100万元出头；而对于改善置业方面，中大户型也存在不少选择，总价大概200万元左右，同等户型比的梅沙、莲塘低40-80万元。

图6-1：盐田沙头角物业成交结构

表6-2：沙头角部分笋盘推荐

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