三中全会公报强调改革 房地产长效机制值得期待

报告要点：

政策内容：三中全会公报强调全面深化改革，释放改革红利

相关要点：城镇化推动土地改革深化，调控方式更趋市场化

未来影响：长效机制有望健全，新型城镇化带来行业发展新局面

报告正文：

11月12日，中共十八届三中全会 闭幕，会议审议通过了《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》，发布《中国共产党第十八届委员会第三次全体会议公报》。

一、政策内容：三中全会公报强调全面深化改革，释放改革红利

十八届三中全会在改革广度上涵盖了经济、政治、文化、社会治理、生态文明等与人民生活密切相关的多个层面，总体导向兼顾民生和制度建设。

表：十八届三中全会公报内容

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二、相关要点：城镇化推动土地改革深化，调控方式更趋市场化

十八届三中全会上，对于城乡二元结构弊端的坦率表述成为一大新意。公报认为，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。因此，必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制。

建立城乡统一的建设用地市场是土地改革方向 。“赋予农民更多财产权利”表明的是对土地制度改革的积极探索。目前，农村集体土地、林地使用权是农民财产的主要来源，如何加快土地确权进程，用土地流转或更加市场化的方式帮助农民财产，是今后土地改革和城镇化发展的一大重点。明晰农地产权、稳步推进农村集体建设用地确权流转，将从土地供应上平稳房地产市场预期，从而促使土地价格理性回归，这对房地产行业的长期健康发展具有非比寻常的重要意义。

推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置是城镇化改革的重点。“城乡一体”，表明的是推动城市和农村发展的权利、机遇将更加注重平等性，强调以人为核心。这也意味着推进户籍制度改革有了明确的政策依靠。以逐步放宽条件、推进公共服务均等化为主要着手点的户籍改革，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放，对未来老龄化带来的房地产市场规模增长放缓起到一定的缓冲作用。同时，户籍制度改革带来的人口流动对城镇住房供需结构差异化提出了新的要求，“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，也正是基于城镇居民住房需求结构的变化而做出的相应调整。

平衡和地方财权、事权是深化财税制度改革的要点。公报提出，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率。要建立现代财政制度，发挥和地方两个积极性。1994年分税制改革后，地方事权过重而财权不足，土地财政应运而生，、地方的事权、财权边界急需做出调整。而此次着重提出的财税制度改革要求要发挥和地方两个积极性，对于地方而言可以通过改革构建“重保有、轻流转”的财税结构，培养地方长期稳定的税种，改变对于土地财政的依赖，将施政转向注重长效绩效。财税制度改革不仅有助于建立有效的税收调控体系、地方税体系，更是构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、维护社会稳定的有效手段。

全面深化改革以市场化为重心，宏观调控更加科学。此次三中全会公报对于如何处理好政府与市场关系，作了为的诠释，对市场角色作出了全新定位。公报中强调了“市场在资源配置中起决定性作用”、“完善主要由市场决定价格的机制”，“科学的宏观调控，有效的政府治理，是发挥社会主义市场经济体制的内在要求”。这一系列论述更加强调市场作为资源主要分配者的地位，而政府主要发挥宏观调控的职能，在公共服务领域担当主要供应者的作用，为民生托底。

对于房地产业而言，逐步完善走向市场化也将是其中的重要组成部分，有赖于政府的科学调控和管理。未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。习近平主席近期讲话也指出，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。

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三、未来影响：长效机制有望健全，新型城镇化带来行业发展新局面

顶层设计高屋建瓴，房地产长效机制有望突破。十八届三中全会公报，是对全面深化改革作出总括性的、方向性的论述，虽然没有明确提及房地产业，但已从顶层设计上为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。未来土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望在此次会议后逐步确立。我们认为，在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，保障行业的长期健康发展。

新型城镇化“三大特点”带动房地产业“六大趋势”。自2003年十六大提出“走中国特色城镇化道路”到十八大明确“新型城镇化”发展路径，新型城镇化思路逐渐明晰。我们认为，新型城镇化将呈现以下特点：1）以人为本，重质量轻速度；2）一体化统筹，缩小城乡差距；3）城市群体系逐渐成熟，城市结构更趋合理。

在此背景下，房地产业将呈现“六大趋势”：

“人、地、金”平稳发展，推动市场规模扩大但增速趋缓。

相较于此前十年间快速增长的城镇人口，新型城镇化更加注重提升城镇化质量，城镇化率提升速度将有所减缓，商品房需求随之趋缓。根据中指研究院估算，不考虑性需求，未来十年需新建成住房接近160亿平米，其中商品住房约120亿平米。

市场整体供求趋于平衡，解决城市间结构性失衡成为重点。

从人均住房及近年来土地、房屋供应情况来看，我国住宅在建、已建成规模庞大，总体供应或已充足，供求关系基本平衡。但从不同城市来看，一线城市由于经济发展超前，基础设施完善，交通网络发达等，不断吸引外来人口流入，住房需求旺盛，但当前库存和未来潜在供应均较低，供不应求态势明显。而部分二三线城市在未来3-5年的潜在供应过剩，人均住房面积可能提高超过10平米。

多极多层次城市群均衡发展，小城镇分流作用渐显。

目前我国城市群发展尚处在向城市聚集的阶段。从经济发展来看，与发达国家相比，我国成熟城市群城市的作用与贡献程度普遍偏低。未来成熟城市群城市集聚效应进一步推动当地房地产业发展。同时，城市的郊区化已经不于本区域范围内，未来的郊区化进程将覆盖与城市接壤的中小城市。而位于发展中城市群的城市，如重庆、成都、武汉等地，由于城市化水平尚处较低水平、人口基数大但密度低，未来市场提升空间的巨大。

居民住房需求日趋多样化，销售租赁市场齐头并进。

我国城镇人口增速将趋于放缓，首置、刚需住宅需求量逐渐减缓，但消费升级带动改善型需求巨大，老龄化加速、政策扶持共同推动养老地产迎来发展机遇。保障房、租赁市场作为普通商品住宅的有效补充，将更有利于构建全面的住房体系。

经济转型消费升级，产业、商业、旅游地产迎来发展契机。

新型城镇化提出“新四化”同步推进，作为产业结构升级的重要载体，产业用地发展近年来得到政府的大力支持。随着经济增长和消费升级，商业、旅游等不同地产类型也将迎来发展窗口。但需要注意的是，与住宅相同，它们同样面临潜在风险，企业需注意防范。

长效机制稳步推进，保障房地产市场长期健康运行。

在经历数轮调控后，新一届政府放眼于房地产市场的长期健康发展，长效机制的重要性日益凸显。土地制度、财税制度、收入制度等与房地产业息息相关的各个方面，均将面临改革大势。

附件：中国共产党第十八届委员会第三次全体会议公报（2013年11月12日中国共产党第十八届委员会第三次全体会议通过）

中国共产党第十八届委员会第三次全体会议，于2013年11月9日至12日在北京举行。

出席这次全会的有，委员204人，候补委员169人。纪律检查委员会常务委员会委员和有关方面负责同志列席了会议。党的十八大代表中部分基层同志和学者也列席了会议。

全会由政治局主持。委员会总书记习近平作了重要讲话。

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全会听取和讨论了习近平受政治局委托作的工作报告，审议通过了《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》。习近平就《决定（讨论稿）》向全会作了说明。

全会充分肯定党的十八大以来政治局的工作。一致认为，面对十分复杂的国际形势和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，政治局全面贯彻党的十八大和十八届一中、二中全会精神，高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，团结带领全党全军各族人民，坚持稳中求进的工作总基调，着力稳增长、调结构、促改革，沉着应对各种风险挑战，全面推进社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设，全面推进党的建设新的伟大工程，扎实推进党的群众路线实践活动，各项工作取得新进展，推动发展成果更多更公平惠及全体人民，实现了贯彻落实党的十八大精神年的良好开局。

全会高度评价党的十一届三中全会召开35年来改革开放的成功实践和伟大成就，研究了全面深化改革若干重大问题，认为改革开放是党在新的时代条件下带领各族人民进行的新的伟大革命，是当代中国鲜明的特色，是决定当代中国命运的关键抉择，是党和人民事业大踏步赶上时代的重要法宝。面对新形势新任务，全面建成小康社会，进而建成富强民主文明和谐的社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴的中国梦，必须在新的历史起点上全面深化改革。

全会强调，全面深化改革，必须高举中国特色社会主义伟大旗帜，以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，坚定信心，凝聚共识，统筹谋划，协同推进，坚持社会主义市场经济改革方向，以促进社会公平正义、增进人民福祉为出发点和落脚点，进一步解放思想、解放和发展社会生产力、解放和增强社会活力，坚决破除各方面体制机制弊端，努力开拓中国特色社会主义事业更加广阔的前景。

全会指出，全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。必须更加注重改革的系统性、整体性、协同性，加快发展社会主义市场经济、民主政治、先进文化、和谐社会、生态文明，让一切劳动、知识、技术、管理、资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，让发展成果更多更公平惠及全体人民。

全会指出，要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革，坚持和完善基本经济制度，加快完善现代市场体系、宏观调控体系、开放型经济体系，加快转变经济发展方式，加快建设创新型国家，推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展；紧紧围绕坚持党的领导、人民当家作主、依法治国有机统一深化政治体制改革，加快推进社会主义民主政治制度化、规范化、程序化，建设社会主义法治国家，发展更加广泛、更加充分、更加健全的人民民主；紧紧围绕建设社会主义核心价值体系、社会主义文化强国深化文化体制改革，加快完善文化管理体制和文化生产经营机制，建立健全现代公共文化服务体系、现代文化市场体系，推动社会主义文化大发展大繁荣；紧紧围绕更好保障和改善民生、促进社会公平正义深化社会体制改革，改革收入分配制度，促进共同富裕，推进社会领域制度创新，推进基本公共服务均等化，加快形成科学有效的社会治理体制，确保社会既充满活力又和谐有序；紧紧围绕建设美丽中国深化生态文明体制改革，加快建立生态文明制度，健土空间开发、资源节约利用、生态环境保护的体制机制，推动形成人与自然和谐发展现代化建设新格局；紧紧围绕提高科学执政、民主执政、依法执政水平深化党的建设制度改革，加强民主集中制建设，完善党的领导体制和执政方式，保持党的先进性和纯洁性，为改革开放和社会主义现代化建设提供坚强政治保证。

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全会指出，全面深化改革，必须立足于我国长期处于社会主义初级阶段这个实际，坚持发展仍是解决我国问题的关键这个重大战略判断，以经济建设为，发挥经济体制改革牵引作用，推动生产关系同生产力、上层建筑同经济基础相适应，推动经济社会持续健康发展。

全会指出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

全会强调，改革开放的成功实践为全面深化改革提供了重要经验，必须长期坚持。重要的是，坚持党的领导，贯彻党的基本路线，不走封闭僵化的老路，不走改旗易帜的邪路，坚定走中国特色社会主义道路，始终确保改革正确方向；坚持解放思想、实事求是、与时俱进、求真务实，一切从实际出发，总结国内成功做法，借鉴国外有益经验，勇于推进理论和实践创新；坚持以人为本，尊重人民主体地位，发挥群众首创精神，紧紧依靠人民推动改革，促进人的全面发展；坚持正确处理改革发展稳定关系，胆子要大、步子要稳，加强顶层设计和摸着石头过河相结合，整体推进和重点突破相促进，提高改革决策科学性，广泛凝聚共识，形成改革合力。

全会要求，到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，形成系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。

全会对全面深化改革作出系统部署，强调坚持和完善基本经济制度，加快完善现代市场体系，加快转变政府职能，深化财税体制改革，健全城乡发展一体化体制机制，构建开放型经济新体制，加强社会主义民主政治制度建设，推进法治中国建设，强化权力运行制约和监督体系，推进文化体制机制创新，推进社会事业改革创新，创新社会治理体制，加快生态文明制度建设，深化国防和军队改革，加强和改善党对全面深化改革的领导。

全会提出，公有制为主体、多种制经济共同发展的基本经济制度，是中国特色社会主义制度的重要支柱，也是社会主义市场经济体制的根基。公有制经济和非公有制经济都是社会主义市场经济的重要组成部分，都是我国经济社会发展的重要基础。必须毫不动摇巩固和发展公有制经济，坚持公有制主体地位，发挥国有经济主导作用，不断增强国有经济活力、控制力、影响力。必须毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，激发非公有制经济活力和创造力。要完善产权保护制度，积极发展混合制经济，推动国有企业完善现代企业制度，支持非公有制经济健康发展。

全会提出，建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。

全会提出，科学的宏观调控，有效的政府治理，是发挥社会主义市场经济体制的内在要求。必须切实转变政府职能，深化体制改革，创新管理方式，增强政府公信力和执行力，建设法治政府和服务型政府。要健全宏观调控体系，全面正确履府职能，优化政府组织结构，提高科学管理水平。

全会提出，财政是国家治理的基础和重要支柱，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。

全会提出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。

全会提出，适应经济全球化新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和国际经济合作竞争新，以开放促改革。要放宽准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。

全会提出，发展社会主义民主政治，必须以保证人民当家作主为根本，坚持和完善人民代表大会制度、中国共产党领导的多党合作和政治协商制度、民族区域自治制度以及基层群众自治制度，更加注重健全民主制度、丰富民主形式，充分发挥我国社会主义政治制度优越性。要推动人民代表大会制度与时俱进，推进协商民主广泛多层制度化发展，发展基层民主。

全会提出，建设法治中国，必须深化司法体制改革，加快建设公正高效的社会主义司法制度，维护人民权益。要维护宪法法律，深化执法体制改革，确保依法独立公正行使审判权检察权，健全司法权力运行机制，完善人权司法保障制度。

全会提出，坚持用制度管权管事管人，让人民监督权力，让权力在阳光下运行，是把权力关进制度笼子的根本之策。必须构建决策科学、执行坚决、监督有力的权力运行体系，健全惩治和预防腐败体系，建设廉洁政治，努力实现干部清正、政府清廉、政治清明。要形成科学有效的权力制约和协调机制，加强反腐败体制机制创新和制度保障，健全改进作风常态化制度。

全会提出，建设社会主义文化强国，增强国家文化软实力，必须坚持社会主义先进文化前进方向，坚持中国特色社会主义文化发展道路，坚持以人民为的工作导向，进一步深化文化体制改革。要完善文化管理体制，建立健全现代文化市场体系，构建现代公共文化服务体系，提高文化开放水平。

全会提出，实现发展成果更多更公平惠及全体人民，必须加快社会事业改革，解决好人民关心直接现实的利益问题，更好满足人民需求。要深化领域综合改革，健全促进就业创业体制机制，形成合理有序的收入分配格局，建立更加公平可持续的社会保障制度，深化医药卫生体制改革。

全会提出，创新社会治理，必须着眼于维护广大人民根本利益，限度增加和谐因素，增强社会发展活力，提高社会治理水平，维护国家安全，确保人民安居乐业、社会安定有序。要改进社会治理方式，激发社会组织活力，创新有效预防和化解社会矛盾体制，健全公共安全体系。设立国家安全委员会，完善国家安全体制和国家安全战略，确保国家安全。

全会提出，建设生态文明，必须建立系统完整的生态文明制度体系，用制度保护生态环境。要健全自然资源资产产权制度和用途管制制度，划定生态保护红线，实行资源有偿使用制度和生态补偿制度，改革生态环境保护管理体制。

全会提出，紧紧围绕建设一支听党指挥、能打胜仗、作风优良的人民军队这一党在新形势下的强军目标，着力解决制约国防和军队建设发展的突出矛盾和问题，创新发展军事理论，加强军事战略指导，完善新时期军事战略方针，构建中国特色现代军事力量体系。要深化军队体制编制调整改革，推进军队政策制度调整改革，推动军民融合深度发展。

全会强调，全面深化改革必须加强和改善党的领导，充分发挥党总揽全局、协调各方的领导核心作用，提高党的领导水平和执政能力，确保改革取得成功。成立全面深化改革领导小组，负责改革总体设计、统筹协调、整体推进、督促落实。各级党委要切实履行对改革的领导责任。要深化干部人事制度改革，建立集聚人才体制机制，充分发挥人民群众积极性、主动性、创造性，鼓励地方、基层和群众大胆探索，及时总结经验。

全会分析了当前形势和任务，强调全党同志要把思想和行动统一到关于全面深化改革重大决策部署上来，增强进取意识、机遇意识、责任意识，牢牢把握方向，大胆实践探索，注重统筹协调，凝聚改革共识，落实领导责任，坚定不移实现改革决策部署。要按照决策部署，坚持稳中求进、稳中有为，切实做好各项工作，保持经济社会发展势头，关心群众是困难群众生活，促进社会和谐稳定，继续扎实推进党的群众路线实践活动，努力实现经济社会发展预期目标。

全会号召，全党同志要紧密团结在以习近平同志为总书记的党周围，锐意进取，攻坚克难，谱写改革开放伟大事业历史新篇章，为全面建成小康社会、不断夺取中国特色社会主义新胜利、实现中华民族伟大复兴的中国梦而奋斗！

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