房价“越调越涨” 《决定》开三剂药方狠治！

10月房价继续普涨 北上广深涨幅均大涨超过20％！

18日，中国国家统计局公布的数据再次印证了房价普涨的猜想：70个大中城市中，69个同比上涨，65个环比上涨。这是自2013年初国五条施行以来房价再创新高。

面对化调控“越调越涨”的怪圈，刚刚结束的中共十八届三中全会开出的药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。认为，在房价一路狂飙，房地产调控陷入僵局之时，三中全会提出的“明确市场对资源配置起决定性作用”，将成为房地产市场调控的新思路。

国家统计局发布70个大中城市10月房价数据，仅温州同比下降

北上广深同比涨幅超20%

10月，70个大中城市新建商品住宅价格从同比来看，北京、上海、广州、深圳四个一线城市延续了上月涨幅全部超过20%的情况；涨幅超过10%的城市达到21个，比上月增加6个。

21个城市同比涨幅超10%

昨日，国家统计局发布上月房地产数据，上涨依然成为的主流，北京、上海、广州、深圳涨幅全部超过20%，涨幅超过10%的城市达到21个，仅有温州继续保持同比下降的态势，降幅为1.5%，连续数月成为同比下跌的城市。这也是温州楼市连续第26个月下跌。

而从环比涨幅来看，温州也已经保持了连续4个月的下跌趋势。

同比涨幅高与去年基数低有关

国家统计局城市司统计师刘建伟表示，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨高，与去年同月对比基数相对较低有一定关系。初步测算，去年10月份70个大中城市新建商品住宅同比价格下降1.1%。

另外，城市之间房价变动仍是差异较大，同比价格上涨较多的，仍主要集中在一线城市和少数二、三线城市，大部分城市房价同比涨幅总体平稳。

刘建伟还表示，判断房价长期变动趋势还要参考定基指数的变化。北、上、广、深等尽管今年近几个月新建商品住宅价格当年同比上涨较多，但从以2010年价格为100的定基指数看，三年来每年平均涨幅在7%-8%。

解读

房价环比涨幅有所下降

刘建伟表示，10月份房价环比涨幅有所收窄。从总体上看，初步测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.2个百分点。

分城市看，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.9%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.5个百分点。天津等33个二、三线城市的新建商品住宅价格环比涨幅比9月份也有不同程度的收窄。

刘建伟分析说，10月份房价环比涨幅收窄，与部分城市进一步强化调控政策有关。一方面，由于开发商看好“金九银十”这一传统销售旺季，力推新项目，市场供应量增加，一定程度上房价上涨的压力有所缓解。另一方面，一些城市对部分项目也进一步严格了房价的销售审批条件，房价环比涨幅受到了抑制。

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一二线城市是上涨主流

中原地产市场总监张大伟表示，从楼市看，市场已经分化，一二线城市，三四线城市平稳。整体市场冷热不均衡。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。

张大伟表示，目前大部分城市都面临年度房价调控目标的考验，限价政策可能会再次收紧，而且信贷额度也会明显约束市场成交。

分析

应对“越调越涨”

需靠市场手段

《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。

与短期的限购、限价、限贷等控制不同，这些举措核心是通过市场手段平衡供需。

影响房价关键在供给

自今年下半年以来，尽管北京、上海、广州、深圳等地不同程度加强了政府对于房价的控制，但政府的调控之手仍然难以拉住房价的脱缰之绳。屡调屡涨的现实让越来越多的学者开始认同，影响中国房价的关键在于供给。

国家统计局刚刚公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳四个城市10月的房价同比上涨均超过了20%。

这与年初各地政府制定的房价涨幅低于城镇居民可支配收入的增幅的承诺相距甚远，目前距离提交答卷还有两个月的时间，即便北京、上海、深圳都加码了更严格的调控举措，调控目标也基本成了不可能完成的任务。

“已经到了动手术的地步，却不断强化政府的权力，妄想抓几服止疼药就能解决，招致市场的反弹。”暨南大学管理学院教授胡刚表示。

调控不会马上退出

长期以来，地方政府垄断了供应端的土地出让市场，但土地资源紧缺以及土地财政的制约，单轨制供应导致土地出让远远满足不了实质需求，也使得农民财富收入增长缓慢和因征地导致的社会矛盾累积。

目前，广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已展开农村土地集体入市的实质性试点，分析，农村集体土地入市顺利实现，大量低成本闲置的农村建设用地，将极大平抑土地市场价格，为火热的房地产市场浇上一盆冷水。

另一引人关注的改革是在税费领域，数年来“只听楼梯响、不见人下来”的房产税改革被明确，将成为在房地产市场领域理顺供给、持有和交易环节的改革突破口。

中山大学财税系主任林江表示，房产税的改革将不会是单纯在住房保有环节的征税，而是将全面协调房地产领域的税费改革，通过增加持有成本挤出闲置存量资源。

很多表示，虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋，但中国一直执行的调控也不会马上退出。据新华社电

声 音

公报明确提出“建立城乡统一的建设用地市场”，这将打破地方政府对土地市场的垄断，相应的土地供应量会增加；也会改变地方政府在土地市场上寻租空间和垄断性利益过大的局面。此外，在楼市调控长效机制建立方面，今后会逐步淡化手段，回归市场。未来政府部门对低收入群体的住房提供上应该会加强。与之同时，商品房则会强化市场化的调控，两条路并行。—经济学院副院长刘元春

房地产的问题，不是房价本身高，而是经济运行深层次的问题导致房价高。影响房价主要有三大因素，供给、需求，以及解决供给和需求背后需要的经济和政策环境。

十八届三中全会通过的《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》着眼的就是解决经济运行中深层次的制度问题，其中提及的诸多内容，虽然未具体地涉及房地产调控，但均会对房地产市场产生直接影响。

—北京市房协秘书长陈志

房价降温三大招：调控市场化、完善土地供应、房产税

■暨南大学管理学院教授胡刚。

房价降温三大招

据新华社电 18日，中国国家统计局公布的数据再次印证了房价普涨的猜想：70个大中城市中，65个环比上涨。这是自2013年初国五条施行以来房价再创新高。面对化调控“越调越涨”的怪圈，刚刚结束的十八届三中全会开出的药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。

推出立足于市场的长效机制

认为，在房价一路狂飙，房地产调控陷入僵局之时，三中全会提出的“明确市场对资源配置起决定性作用”，将成为房地产市场调控的新思路。

《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。

与短期的限购、限价、限贷等控制不同，这些举措都是立足于市场或规范市场政府职能分野的长效机制，其核心也是通过市场手段平衡供需。

影响房价关键在供给成共识

自今年下半年以来，尽管北京、上海、广州、深圳等地不同程度加强了政府对于房价的控制，但仍然难以拉住房价的脱缰之绳。越来越多的学者开始认同，影响中国房价的关键在于供给。供需矛盾为激烈的一线城市是这一轮房价的领涨先锋，虽然这些城市的限制也为严厉。国家统计局刚刚公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳四个城市10月的房价同比上涨均超过了20%。

这距离年初各地政府制定的房价涨幅低于城镇居民可支配收入的增幅的承诺相距甚远，即便北京、上海、深圳都加码了更严格的调控举措，调控目标也基本成了不可能完成的任务。

“已经到了动手术的地步，却不断强化政府的权利，妄想抓几服止疼药就能解决，招致市场的反弹。”暨南大学管理学院教授胡刚表示。

房产税将成为改革突破口

长期以来，地方政府垄断了供应端的土地出让市场，但土地资源紧缺以及土地财政的制约，单轨制供应导致土地出让远远满足不了实质需求，也使得农民财富收入增长缓慢和因征地导致的社会矛盾累积。

目前，广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已经展开了农村土地集体入市的实质性试点，分析，农村集体土地入市顺利实现，大量低成本闲置的农村建设用地，将极大平抑土地市场价格，为火热的房地产市场浇上一盆冷水。

以中国土地供应为紧缺的广州为例，根据广州市国土房管局的统计，目前全市低效利用的农村土地有600平方公里，是广州2012年土地供应的30倍。

另一个引人关注的改革则是在税费领域，房产税改革被明确，将成为在房地产市场领域理顺供给、持有和交易环节的改革突破口。

中山大学财税系主任林江表示，房产税的改革将不会是单纯在住房保有环节的征税，而是将全面协调房地产领域的税费改革，通过增加持有成本挤出闲置存量资源。

“如果把房子比作面包，那么决定的关键因素在于面粉供应是否充足，被囤积等待面包能否平均分配以及政府能否为买不起面包的人提供保障，对于面包本身，没太多可说的。”

多地"房价涨幅低于收入增幅"军令状落空

新京报讯 昨日，国家统计局公布前10月70个大中城市房价。同比来看，在70个大中城市中，除温州外，其余城市全部上涨。其中，21城市房价涨幅高于10%。

距年底不足2个月，从不少城市房价涨幅看，离年初设定的房地产调控目标，相去甚远。昨日公布的前10月数据显示，房价涨幅超过10%的城市有21个，这些城市完成调控目标希望渺茫；还有26个城市涨幅在8%-10%之间，这些城市完成目标也困难。

目标设定

“房价涨幅低于收入增幅”

今年年初，有至少35个城市提出了今年房地产调控的具体目标。

北京、上海的调控目标未列出具体数字。其中，北京为“希望能够保持房屋交易量的稳定，交易价格的稳定”；上海则为“按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施”。

其他城市目标则比较明确。广州、深圳、厦门、南京等城市，均表示调控目标为“新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入增幅”。

一些城市还提出了更高的目标，如青岛和西安等城市表示房价涨幅要“明显低于”人均可支配收入的增幅。

以广州为例，今年初该市制定的房价控制目标是，至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。今年广州“两会”上，该市上述两项指标的预期分别是10%和11%。若按11%的目标计算，前9月，该市房价涨幅已超出预期目标8个百分点，要完成控制目标几无可能。

房价涨幅

15个城市涨幅超10%

从前9个月的房价涨幅看，各大城市的调控目标并不乐观。

统计局数据显示，前9月，除温州外，其他69个城市房价涨势依旧，四个一线城市的同比涨幅均超过20%。

另据统计，同比涨幅超过10%的城市达到15个：北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、郑州、福州、南充、太原、岳阳、长沙、武汉、乌鲁木齐。

而统计显示，过去3年各城市居民实际收入增幅的平均数看，多在8%-9%，只有极个别城市能达到10%；少数城市涨幅低于8%。

接受采访的均认为，在限购限贷的情况下，房价涨幅依然惊人。前9月份新建住宅价格上涨同比超10%的15个城市，完成年度调控任务已经基本无望。

“涨”声不断 南昌房价连涨11个月

11月18日，国家统计局发布了10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，南昌市新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%，同比上涨10.1%。这是自去年12月份以来，南昌房价连续11个月上涨。

国家统计局的数据显示，与9月份相比，10月份新建商品住宅价格，70个大中城市中，价格下降、持平和上涨的城市分别有2个、3个和65个。

今年南昌的房价“涨”不停，出现了自去年12月份以来，连涨11个月的“旺市”，南昌10月份新建住宅环比0.6%的涨幅。但与前几个月相比，10月份的涨幅并不大，今年2月、3月，环比涨幅分别为1.6%和1.7%，涨幅小的是1月，为0.3%。

数据显示，南昌市上月商品住宅成交量达4478套，同比上涨约16%，为今年之。业内人士分析，朝阳新城、青云谱等区域房价领涨全城，形成了土地市场和住宅市场相互传递和助推房价的态势。

为了稳定房价，近期，京、深、沪接连出手，楼市调控进一步“升级”：上海、深圳二套房首付提至7成；上海对非沪籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，楼盘不批预售证。

10月份，南昌市区新建商品住宅预售面积达40万平方米、3927套。业内人士告诉记者，11月份是开发商作为年终冲刺目标月，是推盘的高峰期，原本预计供应量可能再创新高。

南昌市房管部门公布的预售许可信息显示，截至11月18日，当月批准新建商品住宅预售面积为29.5万平方米、2652套，不过，商品住宅预售许可公告均在当月1日公告，此后半个多月再也没有公告新获得预售的住宅项目信息。

据上述业内人士分析，目前，南昌市新建商品房“库存”为1.4万套，仅可以满足约5个月的市场需求，而正常的库存量应在半年以上。如果新盘入市不足，市民购房的选择余地并不大。不过，如果明年初大量新盘集中入市，或可倒逼房价保持稳定。

此外，近几天，南昌市新建商品住宅的网签量也出现了锐减。11月11日、12日，新房住宅成交量分别为81套、101套，但随后几天，成交量出现了锐减。据南昌市房管部门公布的数据显示，17日新建商品房成交量为19套，14日、15日分别为22套、25套，而16日的成交量甚至只有7套。

70城房价环比涨幅收窄

中国房地产市场的火热态势仍在延续。11月18日，国家统计局公布了今年10月70个大中城市住宅销售价格的变动情况。其中，新建商品住宅的价格同比涨幅进一步扩大，北上广的涨幅也依旧居于前列。但与此同时，新建住宅的环比涨幅有所收窄。

70个城市的二手房市场同样火热。与9月相比，70个大中城市中，“价格下降的城市有2个，持平的城市有6个，上涨的城市有62个。环比价格变动中，涨幅为1.1%，为下降0.3%”。

“在目前面临房价过快上涨的压力之下，一线城市已陆续表示其稳定房价的决心，10月一线城市房价显著收窄也对政策给予积极回应。”上海研究院在提供给《国际金融报》记者的报告中称，“预计今年第四季度，房价环比涨幅将继续放缓，未来半年房价涨幅有望回归合理区间。”

上海再创

在新建商品住宅方面，70个大中城市中，价格出现环比下降的城市仅有2个，分别是秦皇岛和温州；持平的城市有3个，分别是郑州、牡丹江和南充；但上涨的城市有65个。

与今年7月、8月和9月的情况类似，价格出现同比上涨的城市继续保持69个，其中，的同比价格涨幅由上海创造，高达21.4%。北京、广州、深圳第二到第四位，涨幅均超过了20%，分别为21.2%、20.7%、20.6%。

值得一提的是，上海分析师严跃进发现，环比涨幅继续收窄，其中，一线城市涨幅回落显著。数据显示，北京、上海、广州、深圳环比平均涨幅收窄0.5个百分点。天津等33个二、三线城市的新建商品住宅价格环比涨幅比9月份也有不同程度的收窄。从环比涨幅比较看，70个大中城市中涨幅为1.3%，比9月份的环比涨幅收窄0.6个百分点。

总体上看，国家统计局城市司统计师刘建伟在统计局官网解读称，“总体上看，初步测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%，比9月的环比平均涨幅收窄0.2个百分点。但分城市看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格环比涨幅比9月均有所收窄。”

中原地产市场研究部总监张大伟则发现，10月，主要城市新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，这意味着，21个城市完成年度调控任务“已基本无望”。

市场期待新政

事实上，火热的市场也早让地方政府“坐不住了”。严跃进介绍，10月，“京七条”、“深八条”对楼市加压，北京在既定政策的执行上主要围绕“供给端”进行全面升级和强化，深圳则重点从加大土地供应、继续严格限购限贷、加大安居型商品房和保障性住房供应的力度等方面抑制房价过快上涨。到了11月，上海紧随其后出台“沪七条”，严格执行差别化的住房信贷政策等措施用以平抑房价。

对此，严跃进预计，今年第四季度，房价环比涨幅将继续放缓，未来半年房价涨幅有望回归合理区间。

外界的期待不止于此。继此前表达了对“房地产长效机制”的乐观预计后，目前媒体又在多重解读《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称“《决定》”），因为，《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，且“市场对资源配置起决定性作用”也屡次被提及。

“如果三中全会的精神能够得到全面贯彻，那么，房地产市场的健康稳定发展将是必然。”新华社援引中国房地产协会副会长朱中一的话表示，与以往“围绕房价调房价”的调控不同，改革聚焦在更深层次的问题之上，“虽然没有直接谈及房价的涨落，但高房价的问题势必随着市场化改革的逐渐推进而得到有效解决”。