两部委紧急叫停小产权房 深圳小产房还敢牛逼吗？

官方：关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知

小产权房政策：两部委紧急叫停在建在售小产权房

小产权房政策：11月22日，国土部住建部两部门联合下发紧急通知，指出“小产权房”的建设、销售和购买均不受法律保护，要求坚决遏制在建、在售“小产权房”的行为，坚决拆除一批、一片，发挥警示和震慑作用，同时对违规为“小产权房”补办手续的要严肃处理。

近日，关于“小产权房”的争论再次甚嚣尘上。中共十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，提出在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，这一政策被扭曲解读为“小产权房”转正有望。

随着农村土地改革脚步，与之相关的“小产权房”也成为业界关注焦点。在市场消息刺激下，部分城市小产权房市场甚至出现供需两旺的态势。国土部、住建部两部门今天紧急叫停小产权房的政策，说明“转正”仅停留于市场猜测中。

国土资源部和住房与城乡建设部两部门的紧急通知要求，全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

深圳小产权房半年涨三次 “地主”买家都在赌

 “自有3套小产权房转让……”11月13日晚间10时49分，深圳一网友在个人微博上发帖卖房，截至14日上午11时，该微博转发、评论分别达到44次、52次，而阅读量更是高达1.6万次。近日，由国务院发展研究课题组提出的“383”改革方案刺激了深圳者的购买欲。记者了解到，受该传闻影响，深圳“小产权房”买卖又迎来了一波小高潮，“地主”也与时俱进悄然了。

  “383”改革方案刺激了深圳者的购买欲。刘万专 摄

  现象

  放盘一上午1.6万人次阅读

  13日晚上“放盘”的网友“好望角JY”自称“房地产领域爱好者、小产房研究者”，其准备出手的小产权房“位于龙华民治的××新村，属村委大型小产集资性围合式楼盘”，“具体价面谈，接受适当砍价”。14日上午，该网友又发出新的微博称“上午接了好几个电话，预约看房”。

  根据该网友链接图片中出现的某中介电话，记者进行了咨询，销售人员回应称“确实有小产权房出售，没有红本、蓝本，而且要一次性缴款。”近日，记者按图索骥来到南景新村实地探访，发现路边一栋楼房就张挂着“××接待处”的崭新横幅，该楼房高16层，为围合式电梯房。该楼距离深圳北站不过数百米之遥，路边张贴的小广告也宣称是“物业”。

  中介

  11月份看房的人多

  记者实地探访的当天是工作日，但该楼房接待处看客仍然不少。一位名片上印着“经理助理”的工作人员告诉在现场看房的某先生：“6月份40多万元你不买，9月份50多万元你也不买，现在我们老板把价格调到60多万元了，你还等吗？”该先生临走的时候表示：“我回去跟家里人再商量商量，你等我电话。”

  记者以客身份进行咨询，该“经理助理”介绍称，今年下半年以来，小区房价行情确实在一路看涨，譬如88平方米二房的套间，6月时40万元就可以签了，现在老板的开价是53.8万元一套，而且“户型一般”。

  记者了解到，以位于清湖的某在售小产权高层住宅小区为例，销售人员表示该楼盘刚刚上调销售价格，现在的5楼(1~4楼为商业)均价是7180元/平方米。

  记者发现，这栋大楼的横幅只写着“商铺”、“装修”、“租房”等字样，看不见“售楼”字眼，不过“经理助理”则表示“这个是村里的统建搂，主要都在出售”，“你们是跟我们老板签房屋买卖合同，也可以请律师作证。缴了钱、签了合同你就拥有产权了。”

  一位自称在龙华“卖了五六年小产权房”的中介先生在电话里对记者说：“小产权房‘转正’现在是个热点，你看11月份看房的人就多，电话也多，业务很好。”当记者表示“再考虑考虑”时，中介还不忘“温馨提醒”：“老板对小产权房越来越有信心，估计年内还会把价格抬起来，你也可以赌一把啊。”

  调查

  小产权房能否转正？

  楼市中每一次政策的“风吹草动”，都有可能造成者的实际行动。显然，大多数小产权房购房者与“地主”一样，风险已经被置于赌局之外。客一赌，二赌“转正”，三赌至少政府不会拆。

  “383”方案对小产权房的态度，似乎为小产权房合法化打开了一道门。但业内人士认为，这一建议即使被决策层接受，也必须经过漫长的过程。

  近有否出过关于小产权房的新政或者新说法呢？深圳市规划和国土委员会相关工作人员日前回复记者称：“没有”。

  “有的人把自己的商品房卖三四百万，一下子买十几套小产权房，每个月一两万。5年房价就能。”市民郭先生觉得这是一笔划算的，并且他已经参与其中。“转不转正都无所谓，1年时间我已经收回两万多租金，且卖出去随时有人接盘，抢手。”

一夜1000元？

近日，国务院发展研究的一份对三中全会的建言报告(被称为“383”报告)中提到：“已形成的小产权房按不同情况补缴一定程度的土地出让金”，同时刚刚闭幕的党的十八届三中全会公报中又提到，要建立城乡统一的建设用地市场。这些都引发社会各界对小产权房有可能转正的猜测与议论。不过与此同时，广州花都18层的小产权房东富花园被认定为违建强制拆除以及北京昌平区集中拆毁了13栋楼、4万平方米的小产权房的新闻也触动着人们的神经。

对于小产权房的态度，国家政策是否有改变？我们又应该如何正确对待小产权房呢？记者采访了相关的和学者。

现状 各地小产权房成交再度活跃

长期以来，小产权房处境尴尬。它是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，一旦被出售给城市的市民之后，其产权的合法性就存在问题。有关小产权房的问题，国家相关部委的负责人曾多次指出“小产权房违法，不受法律保护”，但小产权房大量存在于一些大城市的边缘地带，却未得到妥善的处理也是一个不争的事实。

被称为“383”报告的文章中提到，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围；对已经形成的小产权房按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。十八届三中全会公报中，则有两处直接牵涉到土地制度改革。一是“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场”；二是“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。”

今年下半年以来，一方面是城市的商品住房价格不断上涨，一方面小产权房有可能转正的消息又再次被炒作。各地的小产权房成交再度活跃，价格也出现了上涨。近期更有消息称北京、深圳等地的小产权房都纷纷提价，有的甚至一夜之间1000元/平方米。同时，小产权房在广州的城乡交界处并不少见，白云区的同和、大源村、沙太村等更是小产权房泛滥的地区之一，在这些区域小产权房广告的“牛皮癣”随处可见，十几万元就可以买到一套房。

探讨 通过试点探索小产权房处理方法

根据工商联的调研数据，从1995年到2010年，小产权房的建筑面积相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%，其中北京、深圳等地的小产权房占当地住宅市场的份额都超过了两成。

不过，多名房地产学者表示，国家将在宏观政策上为集体土地市场化打通制度障碍，却并没有在微观政策上明确小产权房的地位。小产权房转正难度依然很大，购房者不可盲目购买。不少业内人士也表示，小产权房不管政策如何变化首先还必须区分是合法的农民宅基地还是非法的违建两种性质。如广州花都被强拆的东富花园以及北京被集中拆除的小产权房等，都属于没有获得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设的违建建筑。即使小产权房日后有可能“转正”，属于违建部分的小产权房也是得不到保障的。

房地产发展商任志强认为关于小产权房，一种理论认为“存在就是合理的”，但前面应该加上一句“这种存在首先应是合法的”，否则讨论就不在同一起跑线上了。“建设时就违规或违法的，用什么手段处理都不为过。房子本身就违法，没有什么应保护的，否则就无法可言了。而建设时并不违规或违法的，或许可以灵活处理，毕竟这是合法的建筑，违法的只是销售行为，至少房子的合法性应保护，而购买的对象不应保护。

同时，资深房地产韩世同也认为，小产权房转正不能一概说为空谈，这个制度的变革需要深入研究、探讨，然后形成一定的方案，还要通过试点来探索路径。不过同时他也指出“小产权房目前并没有合法，并没有转正，未来如果转正需要什么样的程序、手续，现在也不是太清晰。大家现在去盲目买了，可能拆迁补偿各方面的钱也未必能够回到大家的兜里。”

建议 可试点将小产权房收编入保障房

任志强认为，建设时就违规或违法的(小产权房)，用什么手段处理都不为过，而建设时并不违规或违法的，或许可以灵活处理，而购买的对象不应保护，分清了这两者之间的关系，也许就能找到解决的方法。“现阶段政府面临的重大问题之一就是未能有效地建立住房的社会保障体系，那么，政府恰恰可以利用清查整顿小产权房的机会进入市场，用管理的方式使其合法化。这样既保护了原有购买人的利益，也保护了农民的利益，同时解决了维护市场秩序和建设社会保障性住房的问题。”

因此，他提出七点建议：

一、将建设时合法、销售时不合法的小产权房全部依法没收，归政府。

二、为保护农民的集体利益，对没收的合法建设的房子给予合理的补偿，补偿的方式有多种选择。

三、政府在总的用地指标中，用建设用地指标转换，让这些合法建设的小产权房在没收之后变成有城镇建设用地指标的大产权，使其用地合法化。

四、将这些房屋变成经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障，省去了开发商补交土地出让金的麻烦，而政府也省了新征地与建设的麻烦。

五、可以用政策性租赁或廉租的方式(政府定价)将这些房子交给农民组织管理，这样可以合理降低补偿费用，用租金作为农民的长期，解决土地被占用后农民的就业与收入保障问题。

六、已购房的人并不能拥有合法的产权，为了避免引发大量的社会矛盾，在没收时可以用与经济相结合的手段来合理解决：可以解除合同(合同本来也无效和不受保护)，在给农民集体的补偿时扣除农民集体已收入的房款退还给购房人；对于符合享受政策性租赁房或廉租房标准的家庭，将房款转为长期租赁的费用，也可以用贴现的方式延长租赁期限；用应享受该住房保障的人的后续资金转换。

七、在彻底处理小产权房问题之后要严格管理，不能再出现此类问题。毕竟各地政府的财力有限，社会保障的范围有限，不能用政府的财力为这种违法交易埋单。

相关链接 花都东富花园违建小产权房被拆

近日，花都区新华街曙光路东富花园两栋楼被确认是违建，规划建6层却建成了18层，城管部门对7层以上进行拆除。由于开发商卖完楼后“人间蒸发”，贪买下“小产权房”的过百名业主，面临追讨已付款项无门的困境。

据了解，今年4月开始，东富花园的发展商利用某村的宅基地兴建住宅，原本规划6层，结果建了18层，并不断对外销售。由于楼盘每平方米卖到1.3万元/平方米左右，而东富花园每平方米卖6000元，因此十分受欢迎，卖出上百套。

业主张小姐称，“买下房子后，我连装修都搞好了，就差进去住了，前前后后花了差不多150万元。”冯女士称，城管部门在楼房建设期间，多次前来检查，但始终没有提出整改意见，也没有定性为违建。“要是有关部门早点定性这些房子是违建，我肯定不会买。”冯女士说，自己和老公近10年的积蓄，全花在这套房上，“整整130多万元，我们的钱向谁讨回来？”

为何未能及时制止当事人抢建？花都区城管局相关负责人表示，需要多个部门联动，确定违建处理手续需要时间。对待违法建设有两种处理办法，一是罚款保留，二是对严重违法建设进行拆除。对于此次抢建，该负责人表示：“我们已履行制止职责，用足了处罚措施。”