二线城市调控呈现差异 抓紧筑底长效机制

在一线城市全面收紧调控后，二线城市武汉紧随步伐升级加码，与此同时，徐州却对限购政策有所“松绑”。加快不动产登记统一，为长效机制建立筑底。在此背景下，落实调控、稳定房价的任务更多由地方政府承担，政策“一刀切”局面不复存在。

政策内容：武汉“加码”、徐州“松绑”，调控手段日趋差别化

武汉、徐州出台调控新举措，调控方向现差异。继一线城市陆续出台措施收紧调控后，武汉、徐州同时对现有调控政策进行调整，但两地调整方向截然不同。面对持续火热的房地产市场，武汉从外地户籍限购升级、保障房建设提速、加强土地供应、加强市场等多个方面升级调控。而徐州则从限购人群、区域及户型三方面对原本的限购政策进行松绑。

调控手段日趋市场化，经济化，差别化。实际上，早在9月初，郑州 就已成为率先收紧调控的二线城市。但其政策内容主要通过收紧限购及抬高非户籍人员购房门槛的方式升级调控。而此次“汉七条”除了对外来人口限购升级外，还通过信贷手段、增加中低价位市场供应等方式，从改变供求关系的角度来调控市场。可见，除一线城市外，面临较大房价上涨压力的热点二线城市仍将继续坚持调控，通过各种手段平抑市场预期。与此同时，三中全会提出的市场在经济中决定性地位的核心思想，正引导着各地调控政策日趋市场化、经济化。

与热点一二线城市不同的是，三四线城市更多面临的是市场发展问题。在徐州之前，温州、芜湖已相继放宽限购政策。从政策内容来看，徐州此次调整不仅提出通过区域上的放宽来推动本地购买需求，同时还尝试从限购户型的调整来刺激市场。新政提出仅对限购区域内面积为90-144平米的商品房执行限购，而面积低于90平米和高于144平米的商品房则。政策对于小面积刚需户型和大面积改善户型选择放宽，在保证自住型需求的同时释放高档需求以推动市场持续发展。

可见，针对房地产市场严重分化的现状，现今调控政策主导权正逐渐由政府放宽到地方政府手中，一改过去“一刀切”的调控方式，措施手段在各地呈现差别化。

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政策背景：楼市两极化表现促成二线城市调控日趋分化

量价齐涨、房价控制目标难以完成致使调控加码。2013年1-10月，武汉共成交商品住宅1299万平方米，同比增长20%以上。自3月以来，武汉住宅成交量一路走高，月均成交量在130万平方米以上，10月成交153万平方米，创历史新高，同比增幅也达以了21%。在成交量不断攀高的同时，武汉房价也一路攀升。中指研究院百城价格指数显示，10月武汉商品住宅价格同比涨幅为7.13%，国家统计局新建商品住宅价格同比涨幅更是达到11.3%，房价控制目标基本难以达成。在此背景下，武汉加码调控，以求平抑市场预期，遏制房价过快上涨。

部分城市楼市低迷寻求新突破。与热点城市3月以来的量价持续火热不同，徐州市今年以来的商品住宅成交情况相对低迷，多个月份同比出现下降。其中8月成交47.73万平方米，同比下降35%，仅在近两月恢复起色。因而徐州采取放松限购措施，力求为楼市加温过冬。此前温州也因为楼市低迷影响，对限购政策做出了放松性调整。

展望：其他城市或将跟进收紧，加快筑底长效机制

地方政府政策调整方向分化，部分二线城市或将陆续收紧。随着“国五条”调控效果逐渐被市场消化，2013年下半年以来，“分化”成为各地政策调整的关键词：温州、徐州放宽限购，一线城市为代表的热点城市则是全面收紧。十八届三中全会后，层面表态更多集中在建立完善长效机制，地方政府则在市场发展与房价控制之间抉择方向。继郑州之后武汉限购政策的收紧表明，这一轮地方政府收紧房地产调控，已由一线城市蔓延到二线城市，预计还有价格上涨较快的城市跟进，出现一波多城市调控收紧的局面。从10月百城价格指数、统计局70大中城市房屋销售价格指数来看，厦门、南京、福州等城市的同比涨幅均在武汉、郑州之上。年末楼市可能因政策基调的从紧而转入平淡，整体房价涨势可能有所放缓。另一方面对于部分房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，开始尝试调整政策，以达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。

不动产登记统一，长效机制筑底。11月20日，李克强总理在国务院常务会议上指出，由国土资源部负责指导监督土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，建立不动产登记信息管理基础平台，并在此基础上推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。统一登记部门，将使不动产信息更为全面，多部门间实现信息共享，有助于摸清现有不动产存量，帮助部门更加准确、及时地掌握商品房规划建设、市场供需情况，未来制定更为科学、合理的宏观调控政策。可以看出，为保证调控政策更加精准有效、加快建设健康有序的房地产市场，作为建立长效机制的基础数据来源，不动产登记及个人住房信息系统将在下一阶段稳步推进。

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附件：武汉市人民政府厅公布《关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》

各区人民政府，市人民政府各部门：

为进一步加强我市房地产市场调控工作，切实稳定住房价格，确保房地产市场平稳有序发展，经市人民政府同意，结合我市实际，现提出以下意见：

一、坚决抑制投机性住房需求。继续严格执行商品住房限购政策，暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，由必须在本市纳税或者缴纳社会保险时间 一年调整为二年，并购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。加强部门协作，强化购房资格联合审核工作机制，严肃查处涉及违规骗取购房资格的开发企 业、中介机构和个人。

二、切实加强住房用地供应管理。增加住房用地供应，是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，力争2013年全市住 房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上。加快2014年土地供应计划编制工作，确保全市住房用地供应总量比前5年均值增加 10%，2013年12月31日前基本完成该计划的编制工作，2014年3月底之前向社会公布。优化供应结构，均衡供应土地，加强土地市场跟踪分析和交易 预警管理，确保土地市场交易平稳。做好已供住房用地的工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测，提高住房用地开发利用效率。

三、继续加大保障性安居工程建设力度。各区人民政府、各相关部门要认真履职尽责，进一步加大保障性安居工程在项目审批、土地征收、配套设施建设 等方面的协调力度，确实提供资金保障，在确保工程质量的前提下加快建设进度，确保项目尽早竣工交付。按照公开、公平、公正加强对保障性住房分配工作的监 管，严格依法依规组织实施房源销售、配租和后期营运管理工作。

四、严格执行差别化的住房信贷政策。人民银行武汉分行应在国家统一信贷政策基础上，根据全市新建商品住房价格控制目标和政策要求，抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。

五、努力增加普通商品住房有效供给。各区人民政府、各相关部门要建立健全中小套型普通商品住房建设项目审批快速通道，加快普通商品住房项目 的供地、建设和上市步伐；对此批未建、已建未售的普通商品住房项目，督促房地产开发企业加快项目建设和销售，尽快形成有效供给。

六、全面加强市场。引导开发企业理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证，加大住房交易市场检查力度，进一步规范商品住房销售明码标价工作，严厉查处、囤积房源、哄抬房价、教唆和协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格违法违规行为。

七、我市以前制发的有关房地产市场调控的规定凡与本意见规定不一致的，以本意见规定为准。

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