深圳年底需求动力不足 新房成交量急速萎缩三成

京沪穗深等地方版调控新政落地，楼市年底需求动力不足——

新房成交量急速萎缩三成

由美联物业提供的监控数据显示，上周（11月18-24日）深圳一手住宅成交687套，环比下降31.54%；成交面积61873.05平方米，环比大跌35.94%；成交均价21795元/平米，环比下跌15.97%。美联物业研究徐枫表示，深圳新房热度已经连续两周明显降温，本周更是呈现出量价齐跌的态势，说明在一系列已出、将出调控政策的影响下，楼市需求明显萎缩。

仅一个楼盘加推上市

从统计数据上看，上周共有瑞泽佳园、鸿威鸿景华庭、振业峦山谷花园二期等三个项目获得了预售许可证，分别可供应522套、288套和1217套上市销售，然而开发商真正推售的只是皇后道一个楼盘加推，供应量也明显不足。

从区域分布上看，上周除盐田区外，其他5个区成交均大幅下跌。其中福田区成交量跌幅，为87.88%；龙岗区跌幅小，为20.21%。盐田区成交18套，打破了无成交的局面。从成交均价来看，成交均价环比大跌主要是由两个方面造成的：一是福田区成交量及成交均价大幅下跌的结构性因素；二是随着调控政策效果的逐渐显现，各区成交均价普降。从成交区域来看，各区成交均价均出现不同程度的下跌，罗湖区跌幅小，环比基本持平，福田区跌幅，为16.61%。南山、宝安、龙岗三区的环比跌幅分别为7.95%、6.83%、11.34%。

二手市场方面，上周全市共成交1415套，环比下降2.41%，成交面积为11.53万平米，成交均价为27163元/平米，环比上涨17.78%。分区来看，除龙岗和宝安价格下跌外，其余各区均上涨。其中，盐田因有豪宅盘天麓成交，价格3倍多。

消费者不再抢房

美联物业研究认为，自深圳出台深八条以来，上海、广州相继出台类似调控措施，目前武汉紧跟这几个一线城市的步伐，加码本市房地产调控。

随着三中全会的结束，征收房地产税也已成为板上钉钉的事实，尽管未来仍需较长的时间来制订相关的政策法律条文，但是这一消息对当前市场的负面影响已经显现。不少购房者对楼市未来的心理预期发生了微妙的变化，铁板看涨的信心有所动摇，观望等待的心态增强。

另外，深圳前三季度市场表现不俗，不少需求已经释放，这也导致年底需求动力不足。受以上多重因素影响，市场明显降温，一手市场楼盘开盘过程中，客户抢购房源的景象已不复存在。相较于一手市场，二手市场压力更大，银行信贷一再收紧，对需求的释放形成巨大的打击。

美联物业后海一位地铺经理表示，“尽管从成交数据上看，二手房成交价似乎依然在上涨，但从一线地铺反馈的情况看，消费者上门看房量有所降低，而业主放盘时也适度暗示了一定的议价空间，不再如前三季那么强势了。”

开发商抢食旧改项目

上周的另一个楼市现象是不少房企竞相入场旧城改造。一直偏向于豪宅开发的莱蒙国际日前宣布，介入深圳罗湖一用地面积6.21万平方米的城市更新项目。事实上，深圳今年年内仅有两宗纯住宅用地入市，在这种几近“零供地”的现状下，参与旧改的远远不止莱蒙国际一家房企。中粮地产11月11日就曾宣布，已借收购深圳锦峰集团有限公司所持锦峰城公司100%股权，介入深圳龙岗区龙城街道爱联社区的旧村改造项目。这也是半月来中粮地产第二宗深圳旧改项目。而擅长运作商业地产的集团也在13日获得深圳宝安西乡一大旧改项目，且与西乡街道办签订了城市更新意向合作书。

据了解，目前参与深圳“旧改”项目的房企超过30家，其中体量较大的有10家左右。以目前获取旧改项目的数量来说，华润置地、佳兆业、招商地产、京基、等五大房企已经成为深圳旧改市场一线梯队，粗略统计这五家企业在深圳获取旧改土地总面积超千万平方米。其中，华润置地的表现异常抢眼，其在深圳区域开发的6个项目总占地面积超过300万平方米，其中多数为旧改项目，包括目前深圳的旧改项目大冲村。

房子不好卖 营销累死人

体验式看房、私人定制服务、请明星举办各类活动——

韩玲

深业上城上演芭蕾舞与美食视觉味觉双重盛宴

凯瑟琳·詹金斯在深圳湾1号样板房内

深圳新房市场连续两周成交量下滑，开盘的项目数量也较此前减少一半。而实际上，开发商并没有因为不推盘而有所放松，的各类营销活动进行得如火如荼，甚至传出有地产策划师因工作过度疲劳而死亡的消息。

有地产业内人士表示，开发商在年底冲刺阶段却不急于推盘，而是在营销推广上发力，其目的一是让项目在市场中保持较高的关注度，二是为明年的销售提前造势。同时，开发商在做营销时也较以往有了较大变化，更加求新和精细化，在营销细节和置业者感受上下功夫，采用更多的媒介和渠道，扩大消息传播广度，并在广度基础上，再针对目标客户实行定制式、特殊化服务。

房产记者 韩玲

饥渴式营销 分批少量加推供不应求

分多次申请预售许可证，或者获得预售许可证后分多次开盘销售，这是从房地产调控以来，开发商常用的营销方式，被业界称为“饥渴式”营销。直接的做法就是分多次、少量推盘，因为每次供应量少，开盘销售率都能达到八九成，给置业者一种“再不买就没有了”的感觉，购房者在不知不觉中被利用而造成热销的假象。

记者在踩盘时发现，这种饥渴式营销在今年的深圳楼市愈演愈烈。去年开发商一次性推盘量通常有几百套，而今年一次性超过400套的项目都不多。

进入11月，馨领域加推，百余人现场角逐96套房；满京华喜悦里二期开盘共推118套房源；梧桐春晓加推24套90平米4房。另外几个项目推盘量稍多，佳兆业悦峰推出400套房源，热销九成；新四季御园开盘，首推365套房源，劲销八五成；君临海域共推300套单位；创兴时代共推381套单位，销售317套，劲销八成；金地朗悦开盘，推出项目1栋及2栋，共370多套房源；富通V都会瑞尚居上开盘，共推出81-87平米两至三房住宅143套，69-81平米商务56套，劲销逾九成。

据记者统计，11月开盘的众多项目中，推盘量超过400套的项目只有2个，远洋新干线开盘当天，现场人数近3000人，销售585套，劲销九成；山海津开盘，近2000名客户到场，当天共推出400多套单位。

“开发商分多批、少量推盘，主要目的是控制销售节奏，并根据市场成交情况，及时对价格做出调整。”美联物业研究总监徐枫告诉记者，开发商这样做的好处是现金流稳定，不会因为一下子销售完而使开发的项目断档。

也有业内人士认为，开发商多批次开盘，造成市场热销假象的同时，自身工作量猛增，虽然忽悠了置业者，自己也疲惫不堪，各有得失。

体验式营销 现场感受项目特色和品位

与以往单纯带客户走马观花式地参观营销和样板房不同，现在越来越多的开发商在意置业者的现场体验和感受，并在此方面下足功夫。

深业上城、深圳湾1号的营销都特色，会所和各项配套设施也让人切实感受到奢华和与众不同。

深业上城甚至没有提供楼书，而是要置业者提前预约，到现场真实感受项目的整体布局和规划，由专人详细解读产品特色，并提供电子版楼书，为置业者创造完全不同于传统的看房经历。

上，冠懋·蓝郡西堤环幕海景样板房开放，让现场的置业者感受了什么是“会呼吸的房子”。首先，营销的设计兼具功能性、艺术性和个性，有现场参观者表示，“与其说是一个营销，倒不如说是一个专为客户设计的能轻松洽谈的豪华大气的时尚会所”。

其次，在产品设计上，冠懋·蓝郡西堤复式“空中墅”具有达60%的超高拓展率，270°环幕折叠落地门，“创新的是项目采用自然通风设计，全天24持续不断地将室内空气循环排出，同时引入山海之间清新空气，营造健康良好的生活空间。”有销售人员告诉记者。

除了在营销和样板房上追求特殊体验外，开发商为了让置业者在服务上也感受到尊贵和不同，又出现一种新的概念——定制式服务。上周，半山道1号举办了首届“中国·深圳定制”高峰论坛暨“定制品牌”鉴赏大典，到场嘉宾不但了解到43套定制级礼宾府·别墅产品的个性化服务，还鉴赏和体验了定制级别墅样板房。

梧桐春晓也举办了“梧桐半山体验”、“私人宴会”等活动，邀请项目一期业主及新老客户参与，全面体验半山生活的恬静。

“体验式营销更注重置业者的现场感受，因为感受是非理性的，能直接打动人心”，有业内表示，这种营销方式能将项目的印象传递给置业者，让人产生震撼、惊喜的感受，达到先入为主的效果，“而采取体验式营销的项目，往往是别墅、豪宅、商务等产品，因为营销费用过高，普通住宅一般不会采用”。

微“X”式营销 通过微博、微信平台举办活动

随着信息发布媒介的不断增多，微博、微信平台应用逐渐广泛，楼市微博营销、微信营销等方式，也被开发商充分运用。

万科等品牌开发商对于新鲜事物的发现和利用，都较为敏感，从去年的微博营销开始，利用微博平台，发布各类活动信息和销售信息，聚焦人气，并通过此平台召集过多次活动，创造了影响力的同时，也为销售积蓄了客源。

今年以来，随着微信的兴起，开发商又利用微信平台，创建微信群，在广泛传播的基础上，筛选出有效客户，锁定销售目标人群。

“现在有微博、微信，以后还会不断出现微‘X’等新的营销方式”，徐枫告诉记者，与以往投入巨资策划帆船赛等夸张、戏剧性强的营销方式不同，现在开发商更注重实际营销效果。而随着变化极快的新媒介不断涌现，传播渠道更加多样化，地产营销方式也在不断加速变化。

“请明星站场是现在开发商比较热衷的一种营销方式”，有业内人士表示，从2007年京基邀请克林顿开始，到去年范冰冰亲临光明大第，再到今年深圳湾1号邀请英国音乐家凯瑟琳·詹金斯唱响深圳，在《爸爸去哪儿》中人气爆棚的张亮、天天父子熙璟城见面会，明星效应成为人气号召的保证，也使项目的关注度飙升，达到开发商“HOLD住”人们目光的目的和效果，从而为开盘销售造势。

楼市播报

凤鸣 胡春

东海国际携手“接力中国”

晶报讯 11月23日，由东海国际协办的“接力中国·中国梦——接力中国青年精英协会五典”，在三亚市瑞吉度假酒店举行，“接力中国”200多位会员参与活动。东海国际代表深圳亮相本次盛会，受到了来自各地的“创二代”企业家的关注。

“接力中国”是由二代企业家自发组成的NGO组织，汇聚中国的青年精英分子，包括青年企业家、民企接班人，以及社会各界的杰出代表，其成员不乏柳传志、刘永好、梁稳根的子女，组织会员年龄大都集中在28岁至35岁之间，父辈完成创业，部分企业已经上市。作为“创二代”，他们所考虑的问题是如何让企业在原有的基础上再上一个台阶。东海国际以本年度“接力中国”的协办机构的身份亮相三亚，作为具有创新意义的亚洲高摩天海景，同时也是深圳新地标，东海国际在活动期间广受各地“接力中国”会员的关注。许多有海外留学经验的接力中国会员认为，东海国际开启了中国高层豪华与国际接轨的里程碑，探索意义，这与“接力中国”的价值追求颇为吻合，而不少在广东地区有业务往来的会员更表现出了浓厚的购买意愿。（凤鸣）

戴德梁行举办20周年答谢酒会

晶报讯 11月26日，“DTZ戴德梁行20周年客户答谢酒会”在香格里拉大酒店举行，20年来一直与戴德梁行携手成长的数百位客户到会。戴德梁行北亚区总裁张国正介绍了戴德梁行的发展战略，透露郑州分公司即将开业，而DTZ也将从UGL母公司中独立出来，壮大在中国市场的业务。

据悉，自1993年成立以来，戴德梁行积极开拓中国房地产业务，在中国内地北京、长沙、成都、上海等16个城市设有正式领有牌照的分公司。在全球范围内拥有208家公司，雇佣常额人员及服务承包商等共4.7万人，业务规模遍及全球52个国家，是全球规模的房地产服务营运商之一。酒会期间，DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙表示：“深圳公司从成立初几个人发展到现在200多人，成为深圳地区的国际顾问公司，一直秉承专业正直的理念，为客户提供全程房地产顾问服务，未来也将继续为客户创造价值，创造更大的辉煌。”（胡春）

美联物业夺破纪录豪佣420万

晶报讯 美联物业在代理销售香港豪宅The Austin一个月后，于近期顺利签下近1.4亿大单，创下美联物业深圳区分层住宅收佣纪录420万。据悉，在香港购房严格的政策与高额的房产税背景下，美联物业始终坚持机遇与挑战并存，美联物业深圳福田北B区副总经理孙佳彦、总监喻家琪带领香蜜湖一号孙加军、张永望及罗雄斌组成攻坚强队，从香港天玺转战The Austin，奋战近1个半月，多次带领客户往返于深港两地，奔波于楼盘抽签现场，终帮客户在第八次抽签时中得香港The Austin 1号头筹签，成交一等房源、总价近1.4亿元。这是继美联物业2011年成交香港贝沙湾1.93亿分层住宅成交纪录后的又一辉煌成就，创收更是有史以来分层住宅：420万。（胡春）