中国17城楼市调控年底突击拧螺丝 明年房价或加速下滑

政治局研究2014年经济工作 要求做好房地产调控

效果达标有难度问责再加力

楼市调控年底纷纷拧螺丝(市场观察)

11月以来，继北上广等一线城市出台房地产调控政策之后，武汉、南昌、沈阳等二线城市也加紧拉开了楼市调控的序幕。截至目前，已有17个城市出台了楼市新政。从具体调控内容上看，尽管各城市间情况各异，力度与细节上存有差异，但总体来看二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板，纷纷加强了对楼市的调控。业内人士预计，年底“突击”收紧调控“紧箍咒”将会让楼市短暂降温，年底或将有更多城市加入到调控大军中来。

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调控仍然“限”字当头

随着各地楼市调控新政相继公布，从内容来看，大多着眼于贷款、限购、保障房、等相关政策进一步收紧。

同策咨询研究部总监张宏伟总结了其中五大要点：一是二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成左右，利率不变；二是非本市户籍人购房门槛提高；三是加大中小套型土地供应与商品房供应；四是控制预售许可证及楼盘的成交；五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房。

不过，在首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池看来，各城市调控基调实际没有变，都是从供求关系上入手。从经济学的角度来看，增加供给减少需求，才能遏制房价上涨。增加供给的主要方法是增加土地的供应量，增加中小户型，加大保障性的供给，满足刚需，而“去化”则是从减少需求的方面来进行调控。

房价难遏制是主因

  事实上，近几个月来，房价涨势越来越难以遏制的局面无疑是各地收紧调控措施的主要原因。数据显示，10月份70个大中城市中，房价下降的城市仅有1个，而其余69个城市均继续上涨。而在年初，除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市在一季度公布了2013年度房价控制目标， 房价的持续上涨，使这些城市完成目标变得更加艰难。

  “这些城市的房价涨幅比较靠前，一线城市10月份总体涨幅是20%以上，其他几个城市也都在10%到17%之间，这些城市都偏高，完成今年3月份制定的国家调控目标有一定难度，所以地方政府有压力。”上海房地产研究院副院长[微博]表示，三中全会虽然没有提调控房价，但房价高位的城市就要调控，所以要站出来表明态度和决心。

  中国社会科学院城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞坦言：“现在已经到了问责的时间点，很多地方没有实现年初的房价调控目标，必须采取些措施，遏制房价过快上涨的势头，对政策作一个表示。”

  “尽管从长期来看，楼市回归市场化是必然趋势，但从短期来说，由于部分大城市快速上涨，因此抑制性政策继续保持并进一步加码也是必然。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

明年楼市有望降温

  随着年底的，还有一些房价涨幅过快、尚未完成调控目标的二三线城市是否也会对调控加码？对此，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，预计还将有更多省会城市与计划单列市加入，出现一波多城市调控收紧的局面。如按照当地调控房价目标，本月至少还有8个房价超标10%的城市跟进，譬如哈尔滨、南充、桂林、岳阳等。但是跟进的城市地方调控基本无新意，力度上会减小。

  认为，这一轮调控升级还是以二线城市扩大为主，但数量不会太多，基本上在涨幅前20的城市，可能还会跟进。但是这次楼市的回暖复苏力度偏弱，所以不可能大规模地扩展到三四线城市。

  在各地楼市调控陆续收紧的情况下，房价快速上涨的势头能否得到有效遏制？国家信息等单位日前联合发布的经济信息绿皮书指出，明年我国房地产市场仍将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右，考虑到2013年翘尾因素，2014年上半年房价指数可能会在8%以上。

  不过，在看来，一线城市房价很难维持高速上涨。他表示，今年一线城市价格涨幅都比较大，而且这个增幅还在增长，但估计在未来几个月会见顶，见顶之后明年房价的同比增幅会回落，包括环比增幅也会回落，所以包括一线城市在内，明年基本上将告别的态势，楼市将有所降温。

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逾五成城市周均成交面积下降 明年房价或加速下滑

地方调控频频收紧年末翘尾行情难现

  逾五成城市上周周均成交面积下降

  2014年不排除房价加速下滑可能性

  2日，某研究院发布数据显示，在一周内，周均成交面积逾五成城市同比下降。

  业内人士认为，一方面，随着年末各大银行贷款额度的紧张，贷款难度不断增加。另一方面，三中全会后，多地收紧调控，使得购房人群等待观望的情绪日渐浓重，造成了购房需求量的萎缩。因此，在多方预期影响下，往年年底市场“翘尾”现象恐怕不复存在。

  此外，2014年房地产市场将会保持平稳，但不排除出现由于地方债务处理不当导致资金短缺，进而引起房地产市场需求和价格快速下滑的可能性。

  CREIS某研究院数据库数据显示，在11月25日到12月1日的一周内，重点监测的41个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门、福州跌幅，分别下跌90.82%和58.24%，而蚌埠 、徐州涨幅 ，分别上涨237.83%和87.47%。

  值得注意的是，一直疯涨的北京也出现下降迹象。从成交面积来看，北京与去年同期相比同比下降50.93%。环比方面，伟业我爱我家数据显示，北京上周住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为4345套，环比前一周的网签量下跌了2.5%，与去年同期的网签量相比下跌了32.3%。

  对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，政策预期不明朗，新增供应出现断档，需求犹豫不决是导致近期新房交易量放缓的主要因素。

  中原地产市场研究部总监张大伟接受《经济参考报》记者采访时表示，近期十几个重点城市陆续出台的收紧调控政策，给一二线市场带来了抑制影响。与此同时，三中全会提及的房地产税改革等也使得部分需求转为观望。

  胡景辉认为，年底交易热度将下降。四季度以来因各大银行放贷额度紧张，房贷利率提高，从而给购房人造成贷款难度增加，购房成本抬高等困难，使得部分资金实力有限的刚需人群不得不暂缓或取消购房计划。另外，十八届三中全会后，一系列楼市调控长效机制的启动，以及楼市唱空派对市场预期的影响，使得购房人群等待观望的情绪日渐浓重，造成了购房需求量的萎缩。

  胡景辉指出，由于购房需求不足，购房人群观望心态渐浓，不管是新房市场，还是二手房市场，未来一两个月的楼市交易量都将在低迷中度过，往年经常出现的年底翘尾行情，在今年很难出现。

  2014年房地产市场可能会延续2013年年尾的平稳。国家信息2日发布的绿皮书预计，2014年我国房地产市场整体将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右。但考虑到2013年的翘尾因素影响，2014年上半年的房价涨幅可能仍会在8%以上。但值得注意的是，绿皮书同时指出，不排除出现由于地方债务处理不当导致资金短缺，进而引起房地产市场需求和价格快速下滑的可能性。

楼市调控加码效果初显 54城上月成交量双降

11月，楼市调控加码的效果迅速显现出来。据中原地产统计，11月，主要的54城市，合计新建住宅签约套数为26.8万套，环比下调幅度为3.2%，同比下调幅度则达到了9%。

  该机构发布报告还称，二线城市下调比较明显，各地成交渐现分化，在一系列调控升级措施的作用下，各地成交或将进一步回落。

  楼市调控“加码月”显效

  继武汉拉开二线城市调控加码的序幕之后，上周，南昌、厦门、沈阳、长沙、杭州、南京、福州、西安、太原等相继出台文件，调控升级的15个城市的主要手段是提高外地人购房门槛及二套房首付比例。

  这一系列调控措施效果明显，12月初有数据显示，11月100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，涨幅缩小0.56个百分点，为今年以来水平。

  成交量方面，11月主要的54城市，合计新建住宅签约套数为26.8万套，环比下调幅度为3.2%，同比下调幅度则达到了9%。

  某研究院报告分析说，“金九银十”供应高峰过后，多数城市推盘量出现季节性下滑，本月供应是中项目供应明显减少，购房者预期出现一定变化，市场有所降温。

  中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，大部分房企已经完成年度销售任务，这种情况下，供应不积极。而且一、二线城市为了完成年度调控房价目标，都收紧了限价政策，这也影响了供应量。热点项目供应减少，影响了成交量。

  张大伟说，为了房价控制目标，一个月的各地新盘审批将更为严格。

北京受调控影响

  北京10月底推出“京七条”，效果十分显著。伟业我爱我家数据显示，2013年11月北京纯商品住宅(不含保障房)网签4030套，环比上月下降33.1%，比去年同期下降50.0%，对比近几年的交易数据发现，4030套创北京2012年2月以来21个月的新低。

  “自住商品住房政策的推出，影响部分置业的刚需人群的购房积极性，寄希望于新政能在不久的将来解决其住房问题，暂缓置业计划。”伟业我爱我家副总裁胡景晖说道。

  在百城房价统计中，北京11月房价环比仅上涨0.18%，远远低于均值，涨幅比10月大幅缩小2.38个百分点，亦表明“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。

  对于未来走势，研究者观点略有不同，胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，北京购房需求依然居高不下，当前市场低迷不会持续太长，截至11月底，北京新房库存量依然维持59828套的低位，房价上涨压力还将继续。

政治局研究2014年经济工作 要求做好房地产调控