小康家庭购房意愿明显放缓，市场开始出现观望情绪

交银中国昨发布的财富景气指数显示

楼市出现观望情绪

涛

交通银行5日在上海发布第二十期《交银中国财富景气指数报告》显示，该期指数比上期下滑4个百分点，为127点，回落至今年平均水平，而其中的不动产方面，小康家庭本期购房意愿明显放缓，市场开始出现观望情绪。

交通银行认为，国家统计局数据显示，1－10月，房地产、开发商到位资金、销售面积及销售额增速等指标均有所回落，10月以来，不少银行收紧房贷政策，上调首付比例，加上部分地方政府为完成全年房价控制目标，年底纷纷收紧房产调控政策，如近期出台的京七条、深八条、沪七条等房产调控措施的出台，共同影响了房地产市场供求双方的心理，小康家庭不动产意愿趋于稳定。

报告显示，本期小康家庭不动产意愿为106点，比上期微升1个百分点。其中，现在不动产比上期小幅下降1个百分点，仍位于不景气区间；预期不动产意愿已连续8个月上涨，本期小幅上升2个百分点，表明未来有入市意愿的小康家庭仍呈稳步上升态势。

不过，进一步观察细项数据可以发现，拥有单套住房的小康家庭，未来不动产的意愿继续增强，而拥有2套住房以上的小康家庭无论对现在还是未来的不动产意愿与上期相比均无明显差异。

“这表明刚需家庭入市意愿还在上升，但持有多套房的家庭开始出现观望情绪，市场对房价上涨的预期有所减弱。”交通银行金融研究副总经理、该指数负责人周昆平表示。

“交银中国财富景气指数”是由交通银行与尼尔森市场研究公司等合作推出，隔月向社会发布，旨在通过对不同经济发展水平的城市及地区的调研，反映小康家庭的财富景气状态及其发展趋势。

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“底特律破产”为城镇化道路 带来何种警示？

“汽车之城”底特律市负债超180亿美元，已申请破产保护。 新华社资料图片

繁华的“汽车之都”沦为背负180亿美元巨债的没落之城，高档卖出了“皮鞋价”……当地时间3日上午，经美国联邦破产法官裁定，底特律市符合申请破产保护的资格。底特律的危机，给正在快速推进的中国城镇化道路，提供了何种警示？

警示1 “产城脱节”没有出路

底特律曾被“光环”笼罩。它曾是美国第四大城市、全球制造和汽车工业。时期，其财政收入的80％来自汽车业，90％的人口为汽车业工作。仅以通用为例，旗下有22万名工人在35个巨大的汽车工厂里加班加点。

2008年国际金融危机以后，底特律的汽车业趋于衰落，整座城市也陷入困境，每4个汽车工人中就有1人失业。记者几年前往底特律旅游，所见已是萧条之象：高档酒店林立，但路上车和人都很少，超市等购物场所也是门可罗雀。

上海交通大学城市科学研究院院长刘士林说，产业都有兴衰，过于依赖单一产业，城市必然会跟随产业景气周期变化而或荣或损。

事实上，我国一些过于依赖钢铁、石油的老工业城市，依赖外贸制造的部分沿海城市，依赖资源矿产的资源型城市，都有可能成为“下一个底特律”。

官方公布信息显示，我国有262个资源型城市，其中资源衰退型城市有包括辽宁阜新、安徽淮北、山东枣庄、湖北黄石在内的67个，几乎遍布。这些城市资源趋于枯竭，经济发展滞后，民生问题突出，生态环境压力大。此外，不少没有实体产业支撑的所谓“新城”、“新区”，实际沦为“空城”、“鬼城”。

党的十八届三中全会决定强调，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展。国务院发展研究资源与环境政策研究所副所长李佐军说，先有“市”再有“城”，新型城镇化战略必须以市场化、工业化、现代农业化为基础，避免“人为造城”。

上海社科院部门经济研究所副所长郁鸿胜则强调，下一步城镇化进程中，如果只局限于物理和自然资源，或过于偏重单一的产业，路只会越走越窄。

警示2

“举债造城”不可持续

底特律政府在其城市走向衰败后，反而将更多的钱于建设，以期通过“大修基建”重新激发城市活力。但事与愿违，如此“大干快上”的做法进一步加剧了其地方债务问题的恶化。相关数据显示，早在今年7月，底特律的长期债务存量就已经达到了约180亿美元。

尽管我国地方债务的形成和底特律有本质区别，城市也不会破产，但亦面临着同样的风险。审计署今年6月公布的相关审计结果显示，截至2012年底，36个地方政府本级政府性债务余额为38475.81亿元，相比2010年增加12.94％。

一些重点城市的负债率也明显偏高。2012年，有9个省会城市本级政府负有偿还责任的债务率超过100％，如加上政府负有担保责任的债务，债务率的达到219.57％。

“举债建设——拉高地价——卖地还债”是许多地方政府推进城镇化的惯常模式。警示，一旦在银行信贷、土地价格等某个环节上出现问题，城市的债务链条便可能断裂，甚至酿成“雪崩式”的严重后果。一些甚至提醒，目前中国可能需要让部分债务比较严重的地方真正“违约”，起到警示风险的作用，以真正抑制住地方政府发债的冲动，

复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，政府不应该简单地用钱来摆平已有债务，而是要阻止地方盲目扩张，形成新的不良债务，同时也要给地方“造血”的机会。

李佐军将“积极稳妥推进城镇化”理解成“加快推进城镇化改革”。认为，在“城镇化改革”中，应从财权事权匹配的角度改革和地方的财政分享及资源配给机制，改革当前的预算制度，增强预算和决算的透明度。

警示3

“只涨不跌”不可迷信

底特律的衰弱，也是当地房地产业的灾难。

底特律的房产中介机构今年曾来北京参加房展会，推荐的当地的住房，只要2500美元，几乎是“皮鞋价”。记者查询参展商的官网，发现底特律不少花园洋房，每栋都在3万美元以内。由于产业凋敝、人口转移，整座城市的人口从180万锐减到70万人。

单从价格看，底特律的一些住宅确实有诱惑力。但房屋的持有及维护成本却高得吓人——政府要对住房征2％的房产税，而房产税的计税价格由第三方评估机构确定，可能远远高于交易价格。

“征地盖楼”明显快于“农民融城”，是我国城镇化进程中的突出软肋。对地方政府和开发商来说，“城镇化”首先利好于楼市，客观上也是这几年房价“只涨不跌”的重要支撑。相关数据显示，近年来城镇化率提升越快的地区，其房价也往往上涨较快。

而一旦“城镇化”过于偏重“房地产化”、脱离实际住宅需求，房价泡沫的破裂便是早晚的事。

近年来城市面貌发生巨变的鄂尔多斯，从2005年到2011年，房价差不多上涨6倍。甚至有人估计，按2011的住宅建设速度，两年后当地商品房总套数将使人均住房拥有量达到10套以上，而鄂尔多斯并非人口导入型城市。鄂尔多斯房地产业的过于超前是不争事实，其房价的持续下跌便是明证。

“要防止把城市化问题看成城市形态的问题。”国家发改委城市和小城镇发展改革主任李铁说。一味建大楼、大马路、大广场，不是城镇化的“正道”。十八届三中全会决定要求，从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。

一些提醒，要防止地方政府借城镇化之名过度推地、抬高房价，反过来提高农业转移人口进城的“门槛”，阻碍“人的城镇化”。对开发商来说，必须充分认识到部分城市住宅库存压力加大的现实，理性拿地，防止被“城镇化”的概念盲目误导。