关注楼市新“热区” 深圳坪山平湖坂田如何选？

上，坪山楼市表现抢眼。位于坪山新区的招商花园城开盘，据称超2000人疯抢，均价约1.5万元/平方米，567套单位3即被抢购一空。同样热销的还有坪山金地朗悦，以及位于平湖的同创新作等项目。

值得关注的是，在关内及宝安、龙华房价日益走高后，关外新兴区域吸引了众多置业眼光，此前关注度相对偏低的坪山、平湖和坂田，有望在下一轮市场行情中脱颖而出。那么对于上述这三个区域，各自优劣在哪里，置业者该如何选，置业前景分别如何？

推盘新高 成交大不同

2013年剩下一个月了，多数开发商卯足了劲抢占楼市末班车。据悉，12月深圳逾20个楼盘入市，年底新品或将有望冲破5000套大关。

从新盘分布区域来看，重心开始向坪山、平湖和坂田等关外新兴区域转移。在水涨船高的市场环境下，这些区域房价显得尤其划算，因此很受客户追捧。

此前无一新项目面世的坪山新区，在金地朗悦拉响号角之后，开始进入全面供应。上，坪山新区的招商花园城成为久违的“日光盘”。此外深业东城国际、深业东城御园、中粮一品澜山等盘在售中。即将入市的还有坪山首座、六合城、祥祺·滨河名苑等项目。

同样开始活跃的还有平湖和坂田，除了已经开盘的同创新作、信义嘉御山（即将加推）、佳兆业悦峰等项目，年底到明年，区域内熙璟城、星河WORLD、智富特区等项目也将入市。从户型和价格上来看，属于刚需客户不错的选择。

区域崛起 凸显特色

宝安区有前海利好，龙华有新区规划，布吉人口密集且有“深圳东站”，深圳区的几大板块，都已成为楼市热点。但相对而言，坪山新区、平湖和坂田并不算“热门”。但是也正因为如此，这三个区域未来的楼市前景被看好。

据初步统计，目前坂田已有华润、万科、星河、信义、京基、海航、保利、新鸿基、嘉华、桑泰等多个名企进驻，大规模跑马圈地，预计未来还有更多品牌房企开发进驻。随着区高房价的不断“外溢”，坂田城市更新后的数个旧改项目，也重新吸引了置业者对于这一的关注。

虽然目前相对龙华和布吉来看，坂田交通利好并不多，但值得注意的是位于坂田的华为科技新城，近年来已跃升为深圳“十二五”计划中重点规划的区域，“两线”、“五区”、“十二五”等区域规划，区域发展巨大。除此之外，目前坂田南“慢生活”文化休闲区也初具雏形。随着城市更新和交通的改善，坂田依然会吸引很多刚需置业者进入，目前不少项目还是具备不错的性价比的。

龙岗平湖亦是伴随旧改崛起，开始进入人们视线。目前计划及正在实施的城市更新项目已经达到了37个，四大产业园的包括如华南城、海吉星国际农产品物流园等产业基地也正推动着整个平湖区的产业升级。平湖区的交通配套方面目前虽然仍未全部完善，未来的区域“深南大道”——平安大道也未开通，不过据规划，未来平湖将有10、16、18号三条线路规划，以及其他高速路网带来的整体交通升级。

坪山新区未来也将实现、高铁、一体化路网。到2015年，将建成“10、20、40”交通圈。同时，坪山站作为厦深铁路中间客运站，经济影响力辐射整个深圳市东部地区。据悉，厦深高铁将于年底开通，大大缩短项目通往乃至的距离。同时，12、14、19号线建成后，从坪山新区到也只需十来。

种种利好传播着同一类讯息，即城市配套逐渐丰富，城市更新提升区域价值。公开数据显示，目前坂田房价平均2.2万~2.5万元/平方米，平湖房价平均1.5万~2万元/平方米，坪山新区房价平均1.2万~1.5万元/平方米。这些区域相对关内来说，性价比显而易见。

竞争与机遇并存

驱使众多置业者到坂田、坪山、平湖置业的另一动机，是其潜在价值。除了刚需置业者，还有不少客看中这几个区域的前景。据调查，不少置业者认为在上述区域置业是一项理性的，并公认其闪光点是出色的性价比。

来自克尔瑞研究机构的余海洋表示，产业基础决定区域发展格局，像坂田、平湖、坪山这样的新兴区域发展，终还是要看其人口和经济结构。这些区域正在发展期，本地实业很强，购买力也强，但是缺少合适产品，因此一出现合适的产品，就会遭到疯抢。他认为，目前这些区域房价，主要还是当地经济基础决定的，产品也多用来满足本地改善需求，对当地人居住来说很合适，但是很难吸引跨区域置业者，尤其是关内客，获利空间其实不大。每个区域定位不同，前景和机遇也不同，重要的是看清本质需求。

美联研究部主任何倩茹则认为，深圳城市边缘化发展已经是大势所趋，新兴区域发展速度会很快。目前坂田、平湖、坪山等区域是，能吸引大批刚需置业者，不足的是交通配套还不完善。她重点强调置业者的预算问题，有多少预算就买多少钱的房子，相对来看，、未来规划也很好的区域，自然受欢迎，不存在跨区域影响。她认为，置业者在购房的时候，除了关注价格之外，还要考虑到未来规划以及生活成本等方面的问题。眼光放长远，这些新兴区域未来发展还是很大。（郭韩秀）

坂田：

●今明年重点新盘：信义嘉御山、佳兆业城市广场二期、星河WORLD

●目前房价：2.2万~2.5万元/平方米

●配套利好：华为科技新城

平湖：

●今明年重点新盘：同创新作、熙璟城、佳兆业金域天下

●目前房价：1.5万~2万元/平方米

●配套利好：平安大道、四大产业园、在建10、16、18号

坪山新区：

●今明年重点新盘：金地朗悦、招商花园城、坪山首座

●目前房价：1.2万~1.5万元/平方米

●配套利好：厦深高铁、在建12、14、19号

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经过30余年的开发，深圳原关内可开发土地资源极度稀缺，而宝安和龙岗逐渐走热，是龙岗借助举办“大运会”，居住环境和交通状况得到很大改善，吸引不少关内置业者前来置业，强大的需求支撑龙岗房价一路走高，如今已突破两万元大关。但受地理位置、交通状况及商业配套等各种因素影响，龙岗各房价高低不一，除坂田继续延续前期的火热外，就连一度遇冷的坪山和平湖近期吸引开发商纷纷进驻。

坪山新区成立四年来，随着深莞惠一体化进程的加快，坪山GDP增长了两倍多，根据政府规划，大型文化综合体项目即将落实，并且积极推进产业升级，将由华谊兄弟牵头，在坪山形成创意产业基地。即将通车的厦深高铁停经坪山，新机场有望建在坪山，这些规划利好将大大提升坪山区域价值。

根据《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》显示，平湖将发展成为以区域物流为基础，国际物流为重点，城市配送物流为支撑的国际性物流基地，随着华南城、海吉星国际农产品物流园、深圳金融产业后台服务基地的和建设，平湖的地位和后发逐步凸显。

坂田地理位置优越，关内且处于华为科技城的地带，近年来该已跃升为深圳十二五规划的重点区域，“旧改”、“两线”、“五区”、“十二五”等区域规划给坂田发展带来无限利好。

相对于关内，龙岗房价处于低洼水平，分看，坂田凭借完善的商业配套，均价高于龙岗整体均价，在三个中处于水平。坂田在佳兆业城市广场等综合体项目的推动下，整个区域价值大幅度提升，而且作为CBD的，区房价的“外溢”使得坂田房价逐步走高。坪山和平湖房价在14000~16000元/平方米，低于龙岗整体均价，凭借各项规划的利好，区域居住环境及交通状况的改善，吸引周边人群前来置业。从各区域价格涨幅看，今年平湖、坂田和坪山涨幅分别为25.3%、14.3%和13.5%，均高于龙岗整体10.7%的涨幅，可见三区房价上涨动力强劲。

深圳商业发展路系列报道之二

商铺为何被忽略？

胡星访

深圳商报记者 胡星访

今年商铺涨幅是住宅5倍

住宅对于购买者来说是生活的必需品，同时也是一种商品，但是当“居住”这一基本需求与市场逐利联系在一起时，往往受到政策调控的影响。

而商铺本身就是一种产品，是市场经济繁荣的表现之一，商铺对于购买者来说不是生活的必需品。但商铺的高投入、高产出则受到市场的青睐。

在房地产传统的“金九银十”季节，市场成交并没有出现大幅上扬，反而呈现出一定程度的下滑，在政府调控及银行利率调整的影响下，住宅的持有成本开始增加。

在目前的政策及市场背景下，住宅面临着政策调控、利率调整持有成本上升、税费增加购买成本增加上升等因素影响，难以成为产品。再加动资金存放银行，在通货膨胀的货币市场背景下，远远无法实现其该有的价值。商铺逐渐成为一个优于住宅又优于银行存款的性产品，且稳定。

一些早期就选择商铺进行的者称：“商铺能带来高，成长性高、，是未来的一种趋势”，他们觉得如果者有足够的眼光，善于发现该地段未来的价值，商铺的也是惊人的。以大家所熟悉的商圈罗湖东门来看，罗湖东门的住宅由于多数较旧及没有新增住宅供应刺激其价值上涨，现有二手房价格基本在2.5～3.5万元左右，多年来并无太大，而商铺却铺频出，2011年东门金广场一临街铺位以单价81.3万元成交的新闻至今还萦绕在大家脑海，足见商铺涨幅。

官方数据显示，2013年1月份的全市住宅均价19694元/平方米，截止到9月份全市住宅均价为21820元/平方米，涨幅为10.8%，而全市商业2013年1月份均价为22347元/平方米，截止到9月份为34966元/平方米，涨幅高达为56.5%，是住宅涨幅的5倍。

地段仍决定

“位置、位置、还是位置”，这是业内人士提出的选择商铺的首要标准，进一步可解读成“所选城市在的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。只有零售业蓬勃的城市，商铺才值得。当然，好的商圈和地段是必须的。

一般来说，城市核心地带、并有着长远规划发展的区域，其商圈的价值有保障，因为现有人气和商业氛围摆在那里，而未来的发展则赋予了它更大的空间。

认为，大商圈的辐射周长之内，都是核心商区，随着从商圈向四周的扩散，购买力也会递减。商铺，购买力强的地区自然更好。而在选好地段这个关键因素之后，再回过头来看商铺的价格，计算预期租金水平比上商铺价格可达到的年，这决定了商铺者的和能否成正比。

交行发布报告：楼市出现观望情绪

【新华社深圳12月5日电】交通银行5日在上海发布《交银中国财富景气指数报告》显示，该期指数比上期下滑4个百分点，为127点，回落至今年平均水平，而其中的不动产方面，小康家庭本期购房意愿明显放缓，市场开始出现观望情绪。

交通银行认为，今年10月以来，不少银行收紧房贷政策，上调首付比例，加上部分地方政府为完成全年房价控制目标，年底纷纷收紧房产调控政策，共同影响了房地产市场供求双方的心理，小康家庭不动产意愿趋于稳定。

报告显示，本期小康家庭不动产意愿为106点。其中，现在不动产比上期小幅下降1个百分点，仍位于不景气区间；预期不动产意愿已连续8个月上涨，表明未来有入市意愿的小康家庭仍呈稳步上升态势。而拥有2套住房以上的小康家庭无论对现在还是未来的不动产意愿与上期相比均无明显差异。