中国一线城市明年基本上将告别的态势 房价见顶

深圳商务火爆总价低

新一轮楼市调控早年底启动 房价涨幅将见顶

“政协召集、学者、房企讨论房地产宏观调控政策，主要是给年底经济工作会议提建议，这说明新一轮房地产调控新政即将酝酿出台，时间点在年底经济工作会议或2014年3月国务院政府工作报告前后。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受专访时表示，会议释放出2014年房地产调控不放松的信号，意味着房地产调控政策会延续。

  每到年底对于房地产政策走向的讨论都会掀起一轮高潮，随着地方版调控政策的陆续出台，新一轮调控思路逐渐浮出水面。

  华远地产董事长任志强认为，新的调控政策应把原有的错误政策都取消，包括二套房的限制、户籍制度限制，尤其是认为加税可以解决房价问题的错误。他认为，应重新定义二套房，未来如何打通住房需求的改善渠道也将成为下一步调控的一部分。

  “考虑到楼市分化与供求不平衡及房价陷入调控预期怪圈等问题，2013年房地产调控政策与地方政府执策不会退出，在2014年会继续执行。但会加以修正与完善，逐渐取代过去的调控政策。”谢逸枫分析认为，2014年调控思路会在六个方面进行调整：一是调控手段上，市场手段与经济手段将取代手段，金融手段与法律手段为补充。二是调控适用性上，房地产调控不搞“一刀切”，因地制宜。三是调控目标上，改变以价格调控为目标转为供求关系。四是调控方向上，以建立完善房地产调控长效机制，调控周期性取代频繁性。五是调控趋势上，以市场化作为终归属点。六是调控思路上，改变过去以堵为主的调控思路，调整为以疏为主的思路。

  中国房地产学会副会长陈国强也表示，与北京、上海等一线城市不同，三线城市房地产市场所面临的主要问题是库存量过高，需要消化，这同北京、上海等地的供应不足“是两种性质的问题，需要采取不同措施”。

  今年一线城市房价同比、环比涨幅较大，这一趋势在明年初还将继续保持，“预计2014年一季度房价涨幅会见顶，随后房价同比、环比增幅速度会回落，一线城市明年基本上将告别的态势，楼市将有所降温。”谢逸枫表示。

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温州房价腰斩跌至2万每平 成断供集中爆发地

 那里曾经是一个富人云集的豪宅——温州鹿城广场。其一楼大厅电梯的墙上，进驻企业的标牌，其中有两块企业的牌子刚刚被拆下，崭新的印痕清晰可见。据《华夏时报》记者了解，这是两起典型的借助公司担保贷款购买或出租的房源断供的案例。

  温州楼市从2012年年初开始就一直在下跌，而鹿城广场的高价时超过12万一平方米，而今的价格在4万元一平方米左右，大幅缩水。在这轮经济危机冲击下，温州的房子出现断供的不在少数。除了上述鹿城广场外，还有曼哈顿、京都城、铂金家园等楼盘也是断供集中爆发地。《华夏时报》记者实地调查发现，受国内外宏观经济和温州局部民间借贷风波的影响，温州实体经济面临严峻考验，企业因资金链断裂引发的系统性风险，至今还未解除。

   经济触底企稳？

  “一些温州制造业企业，订单多了，确实有好转。”温州龙湾区某制造业负责人向磊告诉记者，整个温州的制造业还处于不稳定状态，只是“跑路的老板少了”。

  温州市一位官员对记者表示，温州第三季度的GDP同比增速比上半年增长了0.1个百分点，“增幅虽小，但意义很大。”浙江省11个地市，三季度GDP增速比上半年增幅提高的，只有温州。该官员还表示，当下，温州的事就是振兴实体经济。

  温州中小企业发展促进会会长周德文在接受记者采访时表示，过去10年，与浙江省其他地方制造业相比，温州的发展相对缓慢，于皮鞋、服装、打火机等传统行业。他向记者提供的资料数据显示，今年以来，官方监测的200多家温州高耗能企业，利润总额同比均为负，35家眼镜、打火机等出口企业利润同比下降30%。

  “很多温州老板现在不做实业，其企业只是其用来做其他资本性的平台。”周德文说，借“壳”融资的温州企业数不胜数。过去几十年，温州有很多劳动密集型的制造企业，主要做出口加工的外单，但2008年金融危机后让这些企业遭遇寒流，此后温州经济步入下降通道。

  截至10月份，温州银行业不良贷款率还在继续上升，创下28个月以来新高；10月份，温州新建商品住宅价格同比下降，连续26个月下跌；10月份，温州规模以上工业企业产值、增加值有所放缓。

  “在这种状况下，银行和企业应该同舟共济，一旦银行收紧了企业的贷款，就可能导致企业资金链断裂，使得企业风险快速传递。”黄伟建称。自2011年下半年温州爆发民间借贷危机、中小企业资金链断裂后，温州经济状况每况愈下，总体情况不是很好。

  更严重的是，温州发生了资本脱离实业化问题，其表现为温州民间团、炒煤团、炒棉团以及炒姜、炒大蒜等骤然增多。据初步统计，温州活跃在民间的资本约6000亿-8000亿元，而这些资本因宏观调控的加强，处于无门。

  周德文认为，这导致相当多的企业倾向脱离制造业，而典型的莫过于温州的柳市镇。柳市镇素有“低压电器之都”之称，现在70%的企业不再该产业，而是转移到外地、炒地皮，不少资金流向“公司”、“担保公司”，进入民间借贷市场，赚取利息差。

  如此炒作资本，导致温州的实体经济衰退。“至今温州经济下行的压力还很大。”周德文说。

   楼市拖累经济

  对温州经济冲击的可能还是楼市。

  记者实地调查发现，温州房价还处于继续盘跌阶段，新建住宅、新建商品住宅、二手房价格，各项指标均创。温州天浩置业总经理陈鸿对记者表示，温州房价从2012年年初开始就一直在下跌，至今还未止跌。

  “房价下跌的后果很严重。”温州市光华法律服务所律师高豪军向记者证实，温州法院近日公开拍卖的房产以断供房居多，尤其是今年上半年开始，温州房子“断供”现象频发。“突如其来的涉房破产纠纷，让整个温州经济的颜面扫地。”高豪军说，过去5年温州法院受理破产案件仅4件，但今年以来受理的破产清算案件就高达40件。

  温州，这个曾是中国楼市的风向标，房价坚挺时不逊色于京沪深等一线城市，但如今温州市区房价腰折。在温州“铂金家园”销售的墙上，记者看到一套120平方米房源对应的房价不到2万元/平方米，这套房子价值240万元。据了解，在2011年，这套房售价高达5万元/平方米，首付三成，向银行按揭贷款420万元。

  不过，温州房价腰折的多为被暴炒的“高档”楼盘，普通楼房房价还算正常。在走访龙湾区、瓯海区、鹿城区8家房产中介时，这些中介负责人均表示，其所在范围的普通楼盘几乎没有“断供”现象，房价与2010年调控前相比下降20%。

  “温州楼市的深度调整，未必不是一件好事。”陈鸿认为，其房市阵痛为中国房地产业敲响了警钟。“温州新推出的楼盘，售价在每平方米2万元上下，而这里一年前的房价在4万元左右。”瓯海区一中介负责人说，二手房的价格更低。10月份70多个大中城市住宅价格普涨的情况下，仅有温州一城继续下降。

  除楼市外，影响温州经济的因素还有很多，包括劳动力和原材料价格大幅上涨等。据周德文估计，温州30多万家中小企业，20%的还处于半停工状况，实业不振是温州经济的主要问题，而善于在资本运作的黄伟建表示，那些担保链条上的温州企业，仍然存在着较大的风险。

  自救还在继续

  实体经济不好，政府出手了。自2012年以来，温州相继出台了一系列扶持实体经济的政策，对实体经济展开自救。

  温州近出台了《温州民间融资管理条例》(以下简称《条例》)，被称为中国首部专门规范民间金融的法规。参与制定《条例》的周德文表示，为了有效防范非法集资，《条例》取消了借款超过48%的利率上限还规定公务员和金融从业人员不得参与民间借贷、单笔借款金额300万元以上实行备案等。

  今年3月28日，国务院确立温州市金融综合改革试验区，并确定了规范发展民间融资、加快发展新型金融组织等12项主要任务。“对于这一切，当地的中小企业感到欣慰。”但周德文说，温州金改至今效果并不理想。

  早在2009年，周德文就大声疾呼，警惕产业空心化趋势蔓延。“当时在温州出现大量资本逃离实业，大量的企业外流、外迁，甚至迁移到国外去。”周德文说，当时很多企业家从银行取得的资金去买房、买矿进行等。

  随后在今年5月8日，温州专题研究振兴实体经济工作，鼓励企业转型发展。“内调结构，外加大。”周德文说，给外界印象深刻的是，开展“万名干部进万企破万难”活动，深入一线，帮助企业解决实际难题。如今，他正在召集企业走向非洲，把温州的外贸企业做得更大。

  自今年6月下旬以来，陈一新多次强调，要紧紧围绕振兴实体经济和改善民生这条主线，“稳扎稳打”搞好温州的经济。“要把过去高度重视房地产对GDP财政收入的贡献，真正调整到重视实体经济发展上来，为实体经济发展创造良好环境。”

  不仅如此，7月4日至5日，浙江省委书记、省常委会主任夏宝龙来温考察调研强调：温州要坚定不移推进转型升级，加快发展提升民营经济，重振温州的实体经济。

  除上述系列举措外，记者还从温州相关部门获悉，当前温州正在让企业卸下包袱，包括采取降低税费、减轻企业负担等，但效果同样还不明显。

京城楼市冰火两重天 超400万元二手房难出手

一边是买新房要走“后门”，另一边是手里的二手房卖不出去，京城楼市正在上演“冰火两重天”。北京晨报记者调查获悉，总价超过400万元的二手房现在要找个接盘人并不容易。“城区房都有点涨不动了，我手上这套550万元的万国城大一居，卖了几个月也没出手，真的就是有价无市。”一位房产经纪人抱怨道。

“改善型”买了房却难卖房

“房地产董藩说，20多年后，北京房价要80万一平方米。我听着一点也激动不起来，因为现在一套400万元的房子都难卖出去。”读者孙女士告诉记者，半年前走后门托人买的那两套房，是四处借钱才搞定的。如今想把自己或是妈妈留下的老房子卖了还债，结果挂出去小半年也没卖成。据孙女士介绍，两套房子分别位于和平里和崇文门，一套是70平方米的小两居，另一套是80平方米的跃层，拟出售总价均在450万元以上。

和孙女士一样焦急的，还有陈辰夫妻。一个月前，他们在广渠路九龙花园看上一套正南向的三居室，因为是升级置业卖一，房东同意收5万元的定金后，给他们两个月的筹款期。“眼看着期限过去一半了，我们那套位于四方桥的小两居还没出手，情急之下家人提出比市场价低5万元的出售方案，中介带来看房的倒是有一些，但愿意出手买的人却还没见着。”

据房产经纪人透露，房子卖不出去的因素包括户型、朝向，也有业主报价高的原因。但近几个月二手房市场普遍萧条，价格平稳但成交量在下跌，“自住商品房等政策出台后，买房人又开始一轮观望了。”

400万成了迈不过去的一道坎

链家地产[微博]经纪人魏先生向北京晨报记者证实，目前四环内房价相对的就是南四环了，因此想买大户型房子的都愿意到10号线南段沿线看一下。“巧的是，一越过400万元总价这道坎，考虑的买房人就骤减了。”

魏先生给记者算了笔账，以一套总价400万元的二手房为例，至少要准备150万元的首付款，满五年的房产要准备约20万元的税费和中介费，不满五年的要准备至少60万元的税费和中介费。其余250万元贷款20年，每月的月供至少要1.7万元。“显然，这不是北京普通工薪家庭能承担起的费用。”陈辰的观点是，如果真有200万现金，就会选择更的小区。

今年前11个月，北京二手房成交量突破15万套。我爱我家给北京晨报的一组数据显示，今年400万元以下的房产交易占到公司总体交易的80%；链家地产的数据也显示，四季度200万元至300万元的房源占到37%，300万元至400万元的占到19%。麦田地产和21世纪不动产提供的数据显示，今年其公司名下成交的房源套均总价在300万元上下。

中原地产一经纪人表示，目前城区内也只有（带着指标）价格坚挺向上，还不缺买家，“城区房都有点涨不动了，我手上这套550万元的万国城大一居，卖了几个月也没出手，真的就是有价无市。”

三中全会后的房地产，任志强怎么看？

三中全会以后，未来的房地产行业格局会有哪些调整和发展?

任志强：未来的房地产格局中，大的房企会越做越大，小的会越来越小。三中全会以后，可能更多的资金转移到其他地方去了。中国城镇化率要达到70%，意味着需要400亿平方米建筑面积，而现在只有190亿，市场需求仍然很大。即使是城镇化基本完成了，每年楼房也有约5%的折旧，大概有20亿平方米，我们每年竣工量也就十几亿平方米。美国城镇化率已经达到80%以上很多年了，可是为什么每年还有相当的改造?为什么万科还要跑到纽约去?说明还是有机会的，不要以为从总量到总量适合的时候就没有房地产了，只是有人干别的更挣钱的东西，这是个选择问题。

更多的开发商会在城镇化过程中偏向于持有商业物业，比如说健林。这就是说，城镇化率超过50%以后更多地会向商业物业转移。香港的前七大地产商都用了二十多年的时间，基本上将持有物业的盈利从20%上升到60%以上，而卖房子的盈利则缩小到40%以下。也就是说，过去全是卖房子，现在变成经营房子，也叫房地产。至于地产金融化的尝试，三中全会告诉大家会进行金融改革放开金融市场，干不干就看你有没有本事去干。比如说万科成为徽商银行的股东，但是它本身不是做金融的，所以还是需要有专业资质的从业人员去经营。当股东和自己去做是两回事，要分清楚。

有观点认为，三中全会的政策或许让在农村买地或者买房成为值得考虑的。对于房地产的，你怎么看?

任志强：在一个正常的土地制度中，土地的价格曲线是中间，离城市越远，价格越低。但是在中国，农村土地是集体，农村的土地不值钱，但是政府一征地土地就值钱了。如果没有这样的土地制度，就是一个合理的曲线，而现在不是。中国住宅用地的稀缺性不能满足城镇化需求，导致居住地价远远高于其他地价。

但是不要把三中全会的政策解读成可以随便在农村买房，有个“经过政府规划批准”的前提，然后才能流转。小产权房还是不合法的。但是什么时候收房产税和物业税不清楚，可能从试点到立法会有一个很长的过程，这一届常委可能看不到了。也许下一届是授权立法，不是国务院授权立法。

至于房子的问题，我认为大企业的研究力量确实更雄厚一些，它们选择城市的时候，可能是看到这个地方的人均GDP、单位GDP及人口增长速度处于上升期，而住房开发的速度处于落后期，所以会选择更有发展的城市进驻。但并不是大房企的计算都是成功的，它们在某些城市也有失误。不过总体而言，中国的大趋势仍是处于高速城镇化的阶段，大多数地区在人口增长的情况下都是可以考虑的。

一线房价仍要大涨 楼市还有20年高速增长？

日前，后EMBA项目发布会暨紫荆大讲堂上，经济学家徐滇庆教授分析了十八届三中全会后的住房政策。

他认为，住房政策从抑制需求转为增加供给，是一个重大转折，但目前廉租房建设仍然严重不足，他建议，应结合政府和市场各自优点，解决住房问题。

徐滇庆表示，当前，城镇居民改善住房需求旺盛，平抑房价过高的方案不是打压需求，而是增加供给。如果采用手段抑制房地产建设，仅将住房需求推后而已。他认为，供不应求是房地产市场的长期态势，房地产建设起码还有20年以上的高速增长。

针对京沪广深等一线城市的高房价，徐滇庆指出，国内资金和外资冲击的主要目标是一线城市的高档住宅，要做好一线城市高档住宅房价大幅度上涨的准备。未来若干年内，如果住房市场供不应求局面不改变，房价上涨的压力就会持续存在。只有增加供给，逐步达到供求平衡，才能把一线城市的房价稳住。

廉租房建设是稳定房价的重要手段。他指出，近年来，廉租房投入占政府开支的比例由2005年的0.141%上升到2010年的0.817%，但远低于平均值2%～3%。徐滇庆认为，政府对廉租房的投入仍然严重不足。

“廉租房应该没有产权转移问题，只能住，不能买卖，如划不清产权界限必然导致国有资产流失。”他认为，廉租房属于政府对弱势群体的福利政策，是非盈利事业，和商品房的性质完全不一样，其建设和经营管理不以盈利为目标，因此不能把廉租房建设交给市场。

徐滇庆是加拿大西安大略大学休伦学院终身教授，同时他还担任中国经济研究兼职教授，2000年任长城金融研究所所长、2003年获孙冶方经济学奖，是中国民营银行的倡导者。（完）