话题二：三中全会改革及其各地调控怎样影响楼市？

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嘉宾合影照

主持人（韦志军）：我们进入下一个话题。中国的楼市是一个政策市，很大程度上要看政府的脸色，政府觉得房地产市场过热就出台一些相关的调控政策，比方说“京七条”、“沪七条”、“穗六条”这些各个城市的调控政策。

昨天深圳房地产研究副主任还出了一篇文章，我没有细看，我看了一下标题，说深圳的调控可以完成预期的目标，大概就是这个意思。几位觉得政府的各种调控政策对楼市的影响究竟有多大？尤其是在哪些方面有比较大的影响？

主持人：房天下二手房集团副总裁兼深圳香港公司总经理韦志军韦志军

飞：作为一个市场来说不可能是一个自由的市场，地方政府调控的作用是很明显的。一个市场如果没有调控的话，房价可能不太能估计到。近到处出N条，主要作用也是维持市场的稳定，是像深圳，9月份之前深圳的新房价格也是创了新高，后面几个月都有一些回落，它相对上半年或者年中的时候是有明显回落的。这个数字本身我们也能看到，今年政府对房价控制目标的决心还是在那里的。

对于三中全会之后，政府调控的重心在于抓大放小，他更多的是在总量调控上强调，而具体怎么调控的政策会下放到地方政府。这是我们从2013年下半年到2014年看到的重要改变。

官涛：对于政策的出台，对于整个市场来说是比较利好的，为什么这么说呢？如果说没有政策出台的话，房价一味地上涨，对我们来说不是那么好做的。是第四季度出台的首付7成，对整体市场市起到了控制的作用。在、第二季度，业主价格基本上没有什么空间，对后面的预期比较好，对成交是不利的。

现在呈现什么特点呢？现在的客户比起2008年、2009年来说，置业的客户主要特点是只要业主就愿意出手。而不像2008年的时候都不买，降得再多也不出手。现在的客户表现为只要业主稍微降一点价格基本上都成交了，而且成交的速度也是比较快的。政策出台这块对房地产是比较好的。

深入讨论

林家乐：过去几年每一个政策出台的前后都有一个调整期、观望期出现。从深圳的二手房来说，刚需还是存在的，这个是不用怀疑的。我刚才提到高峰期在3月份和8月份，过完高峰期之后又有一个月到一个半月的调整期。深圳买房的业主，以及从事我们这个行业的，这么多年来我已经习惯了。整个深圳市场还是比较成熟，朝比较平稳的方向发展。

2013年简单总结就是不好不坏，我们看到的市场是正常、健康地运作，没有受到什么新出台政策弄得人心慌慌，我认为未来也不会出现这个局面。三线、四线的房地产可能有些会快速上涨，有些会快速回落，不稳定，但这不会出现在深圳这样的城市，刚需市场还是相对比较稳定的。

孙仕龙：关于调控，每一次的调控背景一定是房价上涨过快，是重点城市，价格上涨或成交量的时候就会出台一些政策。深圳今年出台政策的背景也是成交量和价格涨幅过猛。岁末出台一些政策是各地政府房价调控的指标，可能是为了达到指标。每一次调控都有一个前期的观望期，也有中间的过程，加上后面的消化期。整体的调控政策对于深圳的楼市来讲还是比较健康的，不会有什么太大的影响。

深圳这边的刚需客户的需求想是很大的，今年二手房消化的速度是蛮快的。经过这段时间消化之后，很多存量的二手房已经卖了大部分了。到了明年又会有一些房源放出来，需求在这两个月受到政策的影响而观望，年后很多客户的需求又会释放出来，我认为价格还是会处于稳定上涨的趋势。2014年上半年我认为是比较好的行情，政策调控大家都已经习惯了，不会说因为出什么政策心理承受不了。客户也越来越理性买房，业主只要不，你定好的价格不要变动，不要涨，客户还是能接受的。这是我们目前看到的对市场的影响。

肖小平：调控走到这一步，从层面来讲难度是大的。这次经济会议为什么没有提到房地产调控？更重要的是放眼来看已经出现了分化，比如三四线城市其实已经很低迷，甚至是持续低迷，像温州，或者跟我们的城市也出现了价格战的趋势。但是对于北上广深四个一线城市来讲，至少从价格来看，过热的迹象起来存在。毕竟跟去年相比，就讲二手房，价格涨幅达到了20%，这个幅度是比较大的，超出了大家的心理预期，普遍都认为10%是可以接受的。

另一方面，像温州这样的城市又在持续下跌，不景气，断供都出来了。层面有没有办法出一个政策，一方面是扶持这个城市，另一方面又是压其他的城市，这也不太可能，所以主动权会放给地方政府。

一二线城市在年底出了一拨政策，相对来说都是抑制需求，把门槛提高了。深圳这边是把二套房的首付提高到7成，还没有提高限购的门槛。上海和广州把限购的门槛各自提高了一年，上海由原来的两年提高到三年，广州由原来的一年提高到两年，深圳目前没有变。

为什么一线城市会加码？眼看着房价调控目标很可能完不成，必须要压一压。广州也做了一些手法，从均价来看大幅度。从年初定下来的绩效考核指标，政府官员也是企业的职业经理人，年初有指标，年底肯定要想办法完成。调控手法也是丰富立体的，买卖双方的关系也是微妙的。刚开始说要征收20%的个税，大家意想不到这是促进市场火爆的，至少跟调控的初衷是不一样的，后面这件事情不了了之。本来调控的目标是要大家往东走的，可是大家却往西走了。对调控相关部门来讲压力是很大。所以干脆放任它，交给各个地方政府我觉得是的。

另一方面，买方和卖方跟以往不一样，过往很多调控已经让他们有免疫力或者审美疲劳了，是买房的人，他现在已经不太愿意观望了级是加家的政策一出来，自己的购房成本会增加，以前是期望政策出来，所以观望，现在怕所以更加着急购买。

现在的消息传播跟以前也不一样了，以前要控制什么东西还比较便利，都是通过正规的媒体，哪怕是网络，企业是比较好控制的。现在是自媒体时代，微博、微信的出现，信息传播快，自媒体时代比任何公众媒体更快。当一个政策出来，它的导向是怎么样的，这不是相关部门能预测的。像这次三中全会把房地产调控淡化是精妙的，因为你必须淡化，否则未来很可能变成你希望他往东，他往西的局面。

主持人（韦志军）：这个局面出现了无数次，已经被老百姓笑话了。

林家乐：越调越高。