中国18个城市出台调控新政 业内高层认为只会越调越高

各地房价不断上涨，引发18个城市出台调控新政，深圳中介老总人士认为，这样只会越调越高。

据了解，继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。截至目前，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

深圳不少中介高层认为，越调越高

政府的各种调控政策对楼市的影响究竟有多大？尤其是在哪些方面有比较大的影响？深圳不少中介高层认为，越调越高。

飞：作为一个市场来说不可能是一个自由的市场，地方政府调控的作用是很明显的。一个市场如果没有调控的话，房价可能不太能估计到。近到处出N条，主要作用也是维持市场的稳定，是像深圳，9月份之前深圳的新房价格也是创了新高，后面几个月都有一些回落，它相对上半年或者年中的时候是有明显回落的。这个数字本身我们也能看到，今年政府对房价控制目标的决心还是在那里的。

对于三中全会之后，政府调控的重心在于抓大放小，他更多的是在总量调控上强调，而具体怎么调控的政策会下放到地方政府。这是我们从2013年下半年到2014年看到的重要改变。

官涛：对于政策的出台，对于整个市场来说是比较利好的，为什么这么说呢？如果说没有政策出台的话，房价一味地上涨，对我们来说不是那么好做的。是第四季度出台的首付7成，对整体市场市起到了控制的作用。在、第二季度，业主价格基本上没有什么空间，对后面的预期比较好，对成交是不利的。

现在呈现什么特点呢？现在的客户比起2008年、2009年来说，置业的客户主要特点是只要业主就愿意出手。而不像2008年的时候都不买，降得再多也不出手。现在的客户表现为只要业主稍微降一点价格基本上都成交了，而且成交的速度也是比较快的。政策出台这块对房地产是比较好的。

林家乐：过去几年每一个政策出台的前后都有一个调整期、观望期出现。从深圳的二手房来说，刚需还是存在的，这个是不用怀疑的。我刚才提到高峰期在3月份和8月份，过完高峰期之后又有一个月到一个半月的调整期。深圳买房的业主，以及从事我们这个行业的，这么多年来我已经习惯了。整个深圳市场还是比较成熟，朝比较平稳的方向发展。

2013年简单总结就是不好不坏，我们看到的市场是正常、健康地运作，没有受到什么新出台政策弄得人心慌慌，我认为未来也不会出现这个局面。三线、四线的房地产可能有些会快速上涨，有些会快速回落，不稳定，但这不会出现在深圳这样的城市，刚需市场还是相对比较稳定的。

孙仕龙：关于调控，每一次的调控背景一定是房价上涨过快，是重点城市，价格上涨或成交量的时候就会出台一些政策。深圳今年出台政策的背景也是成交量和价格涨幅过猛。岁末出台一些政策是各地政府房价调控的指标，可能是为了达到指标。每一次调控都有一个前期的观望期，也有中间的过程，加上后面的消化期。整体的调控政策对于深圳的楼市来讲还是比较健康的，不会有什么太大的影响。

深圳这边的刚需客户的需求想是很大的，今年二手房消化的速度是蛮快的。经过这段时间消化之后，很多存量的二手房已经卖了大部分了。到了明年又会有一些房源放出来，需求在这两个月受到政策的影响而观望，年后很多客户的需求又会释放出来，我认为价格还是会处于稳定上涨的趋势。2014年上半年我认为是比较好的行情，政策调控大家都已经习惯了，不会说因为出什么政策心理承受不了。客户也越来越理性买房，业主只要不，你定好的价格不要变动，不要涨，客户还是能接受的。这是我们目前看到的对市场的影响。

肖小平：调控走到这一步，从层面来讲难度是大的。这次经济会议为什么没有提到房地产调控？更重要的是放眼来看已经出现了分化，比如三四线城市其实已经很低迷，甚至是持续低迷，像温州，或者跟我们的城市也出现了价格战的趋势。但是对于北上广深四个一线城市来讲，至少从价格来看，过热的迹象起来存在。毕竟跟去年相比，就讲二手房，价格涨幅达到了20%，这个幅度是比较大的，超出了大家的心理预期，普遍都认为10%是可以接受的。

另一方面，像温州这样的城市又在持续下跌，不景气，断供都出来了。层面有没有办法出一个政策，一方面是扶持这个城市，另一方面又是压其他的城市，这也不太可能，所以主动权会放给地方政府。

一二线城市在年底出了一拨政策，相对来说都是抑制需求，把门槛提高了。深圳这边是把二套房的首付提高到7成，还没有提高限购的门槛。上海和广州把限购的门槛各自提高了一年，上海由原来的两年提高到三年，广州由原来的一年提高到两年，深圳目前没有变。

为什么一线城市会加码？眼看着房价调控目标很可能完不成，必须要压一压。广州也做了一些手法，从均价来看大幅度。从年初定下来的绩效考核指标，政府官员也是企业的职业经理人，年初有指标，年底肯定要想办法完成。调控手法也是丰富立体的，买卖双方的关系也是微妙的。刚开始说要征收20%的个税，大家意想不到这是促进市场火爆的，至少跟调控的初衷是不一样的，后面这件事情不了了之。本来调控的目标是要大家往东走的，可是大家却往西走了。对调控相关部门来讲压力是很大。所以干脆放任它，交给各个地方政府我觉得是的。

另一方面，买方和卖方跟以往不一样，过往很多调控已经让他们有免疫力或者审美疲劳了，是买房的人，他现在已经不太愿意观望了级是加家的政策一出来，自己的购房成本会增加，以前是期望政策出来，所以观望，现在怕所以更加着急购买。

现在的消息传播跟以前也不一样了，以前要控制什么东西还比较便利，都是通过正规的媒体，哪怕是网络，企业是比较好控制的。现在是自媒体时代，微博、微信的出现，信息传播快，自媒体时代比任何公众媒体更快。当一个政策出来，它的导向是怎么样的，这不是相关部门能预测的。像这次三中全会把房地产调控淡化是精妙的，因为你必须淡化，否则未来很可能变成你希望他往东，他往西的局面。

主持人（韦志军）：这个局面出现了无数次，已经被老百姓笑话了。

林家乐：越调越高。

解读11月房价数据公布 深圳房价涨幅均略有扩大

报道

中国18个城市发布房产调控新政

各地房价上涨，催生了年底前新一轮房地产“调控潮”。继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。截至目前，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

购房资格

10个城市提高购房门槛

从购房资格看，10个城市做出了调整，提高了购房门槛，包括沈阳、南昌、徐州、武汉、广州、上海、郑州、西安、福州等城市。主要是对外地居民缴纳个税或社保的年限予以延长。

以武汉为例，此次规定外地居民缴税或社保年限，由原有的1年调整为2年；广州市外地居民缴税或社保的年限，由原有的1年调整为3年；上海市外地居民缴税或社保的年限，由1年调整为2年；郑州市外地居民居住证明由1年调整为3年，本地单身居民年满18岁调整为20岁。

购二套房

13个城市提高首付比例

从调控手段看，13个城市提高了二套房的首付比例。

比如，广州、上海、杭州等在调控措施中明确提出，二套房首付比例提高至70%。沈阳提出，二套房首付比例提高至65%。而长沙、南京、厦门、南昌、武汉、深圳等城市则提出，要从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭购买第二套住房的，要进一步提高第二套住房贷款的首付比例。北京也提出，要严格差别化的住房信贷政策。

土地供应

15城市要增土地供应量

除了限购、限贷等常规措施外，15个城市提出“要扩大土地供应”。

比如，长沙市提出，“确保2013年度住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。2014年1月31日前制定并公布2014年度全市住宅用地供应计划，确保2014年度全市住宅用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量。”

南京提出，“今年400公顷商品住宅用地和350公顷保障房用地计划，尚未完成的要落实供地时间表，今年住宅用地供应规模在前5年平均供应量基础上增10%。”

开发建设

16城市增商品住房供给

18个城市中，16个城市提出“要扩大保障房、普通商品房的供应量”。

比如，郑州提出“加快普通房有效供应”，“将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通房项目，纳入保障性住房审批快速通道”。

厦门提出，“要进一步增加商品住房有效供给。严格查处闲置商品住房项目，对企业自身原因超过约定动工期限满1年未动工的，按地价款的20%收取土地闲置费，满两年未动工的，坚决无偿收回。”

盘点

发布时机

三中全会后多地密集推新政

11月30日，哈尔滨市政府发布关于房地产调控的举措。至此，本轮出台楼市调控新政的城市已达18个。除了北京、上海、深圳以及郑州外，其他14个城市均是在十八届三中全会之后出台。

11月9日至12日召开的十八届三中全会提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”，“加快房地产税立法并适时推进改革”，“健全符合国情的住房保障和供应体系”。

三中全会闭幕后的周，就有厦门、南昌、沈阳、长沙、太原、南京、杭州、福州、西安9个城市密集推出调控新政，且全部是房价上涨较快的二线城市，引人关注。

调控重点

限购限贷和加大供应是重点

纵观本轮调控，绝大多数城市推出的新政集中在提高限购资格、加大土地供应、提高二套房首付。相比一线城市，部分二线城市（如福州、西安）的新政力度相对较弱。以西安为例，该市推出的新政除了提及加大土地供应外，没有其他具体的加码举措。

梳理新政策内容发现，调控主要集中在四方面：一是“限贷”，二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不变；二是“限购”，非本市户籍人购房门槛提高，收紧单身限购措施或禁止未成年人买房；三是“增供应”，加大中小套型土地供应与商品房供应；四是“限卖”，控制预售许可证及楼盘的成交。显然，这些楼市调控新政，基本是一线城市调控的综合“翻版”，且力度上存在明显的缩水。

但梳理10多个城市的调控政策发现，相比以往只提及限购、限贷的调控政策，本轮调控多有增加土地供应等措施，显然地方政府已经考虑到要增加供应以改变市场供需结构失衡。

政策走势

差别化楼市调控举措成共识

事实上，并非城市的调控都是收紧，部分城市调控却有放松的趋势。

房价涨幅较慢甚至下降的徐州，则传出“限购”放松的消息。从限购区域、限购住房面积以及涉及人群方面，较之原先政策都有较大尺度的松绑。此前已有温州、芜湖等城市悄然放松调控。

中国房地产协会秘书长苗乐如接受媒体采访时表示，如今房地产市场已经出现明显分化，调控措施也呈现差别化，一改过去“一刀切”的调控方式，一二线热点城市在房价控制的压力下陆续出台收紧政策，楼市过剩的三四线城市可能会在供应上有所压缩。

分析

为何三中全会后密集出台？

称，新政旨在稳定市场预期，表明调控决心

经济学院副院长刘元春表示，此次调控存在差别化，目前收紧调控政策的全部为本轮房价上涨热点城市。

链家地产研究院张旭分析说，年初的“国五条”明确要求，各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末的，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控决心。预计未来地方政府会根据当地经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多角度来权衡，出现“一刀切”的可能性降低。从这个角度看，今年末的调控潮或于房价上涨较快的部分一二线重点城市。

此轮调控预期效果会如何？

称，短期内效果不明显，需进行深层次改革

在业内人士看来，与以往的地方调控政策相比，此次骤然而起的“调控潮”有许多新特点。如调控权回归地方，地方政府主动出政策；调控方向趋向因地制宜，不搞“一刀切”，市场化趋势明显；房价调控目标进一步淡化，18个城市调控政策中仅2个城市提到调控房价目标。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后，二线城市已经全面接棒。但从现状来看，今年绝大多数城市房地产调控目标无法完成。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，此次调控的心理层面影响大于实际效果，短期的楼市降温效果无法遏制房价上行。

刘元春表示，从当前看，各个地方的调控措施依然只是救火的短期措施，不能改变当前房地产市场畸形的现状。要使房地产价格回归正常，必须进行深层次改革，而不是当前这种短期的、违背市场规律的、通过手段调控的举措。“这样的调控已经是老生常谈，每年都在这些方面打转，毫无意义。”

刘元春认为，此举还会给公众造成一个房地产市场还会上涨的预期，一旦此政策取消，可能会让一些刚需集中释放，导致新一轮的房价上涨。