“调控引力”PK楼市潮汐 深圳明年房子不好卖？

深圳大户型被“低估”楼价突破六位数尚未“涨到头”

2013你买不到房的10个理由 字字真言句句肺腑

楼市：各地调控升级、增加土地供应、提高限购门槛、提升二套首付比例；银行：年末缺钱、大力揽储、房贷或停或缓；舆论：央视曝出房企“欠税门”、多地整顿经纪行业……

在这个利空因素叠加的时候，开发商、服务商、置业者等将如何应对，业内给出不同说法。

冲关走量PK市场降温

平稳中见供应加速度

尽管未来仍需较长的时间来制定相关的政策法律条文，但是这一消息对当前市场的负面影响已经显现。目前深圳市场明显降温，一手市场楼盘开盘过程中，客户抢购房源的景象已不复存在。

DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙承认目前市场的观望情绪加重。但他分析指出，新房成交的下挫主要源于市场需求在前期（9、10月）得到释放，同时现阶段的供应较少，“实质上，眼下深圳市场的变化并不像新房市场变化得那么明显。”二手房方面，程家龙表示，和往年任何一次变化和调整时一样，都对成交产生短暂影响，而本次调控升级对市场造成的影响是在合理范围之内的。

在不少人看来，现阶段深圳楼市面临多方夹击，利空因素叠加。有业内人士直言，深圳很多具备条件却未入市的项目已经错过了今年这个好时机，“明年房子不好卖”。这也传递出部分人对明年楼市的担忧。

对于“明年房子不好卖”这一观点，程家龙并不认同。“更多的还是看长效机制的具体内容是哪些，以房产税为例，具体的实施细则会对市场有影响。如果真的要说市场会转坏，那也要等到明年3月。”此外，他指出，深圳人口仍处于不断增长中，是人才的增长决定了市场的巨大需求，另一方面，深圳产业转型速度快、成果好，未来深圳楼市将以平稳发展为主。

记者从知情人士处了解到，一向低调的位于西乡的山海上城正加快入市节奏。该知情人士透露，“看上去，开发商很淡定，其实暗藏波澜，大家更希望在再起变化前走量。”不少置业者反映，近期接到了比平日更多的中介电话，“从买房到买铺，什么都有”置业者肖小姐表示。之前有报道指出，为刺激成交，代理公司对员工采取了额外奖励措施。有开发商坦言，全年任务尚未完成，冲击销量回笼资金的压力较大，“这也是为避开明年可能出现的市场风险”。

据不完全统计，12月深圳将有约20个住宅项目入市。记者在其中多个项目营销发现，虽然处于蓄客阶段，但销售人员态度均较三季度时显得急切。

需求PK长效机制

不是非得买套房

各界关于通过设立房产税、建设住房信息联网等手段，逐步实现楼市调控长效机制的讨论不绝于耳。有观点认为，长效机制建立后，将让市场回归自住为主。

在中原集团创办人施永青看来，房地产的属性是与生俱来的，市场偏爱楼市，因为目前中国房价的涨幅是超越其他的，而深圳者数量也相对较多。根据中联地产研究院的统计，近三个月，深圳二手住宅成交中出于需求的超过2成。

关于个人渠道，DTZ戴德梁行北亚区总裁张国正笑言，“个人者除了买砖头瓦片，似乎没有更好选择，但实际上，不是非得买套房子，地产不等于住宅。”

事实上，单一物权的写字楼产品逐渐成为重要工具。对于深圳市场，张国正直言，深圳写字楼市场不同于京沪写字楼市场，“深圳不是一个国际写字楼市场”，但深圳拥有很多的本地者。多数业内人士相信，在巨大供应的背景下，写字楼将成为吸纳资金的重要产品类型，但也有指出，深圳写字楼市场将在一段时间内处于供过于求的状态。记者发现，目前深圳写字楼租金与北上相比，仍处于低位。业内人士进一步指出，对比北上，深圳写字楼租金还有上涨空间，但随着供应量不断增加，并不会一夜之间赶超北上。

对于目前深圳卖得很好的商务，市场人士认为，这种产品一般存在于高度商业化城市中，针对人群相对较窄。对于该类物业的率，专业人士直言“不高”。DTZ戴德梁行张国正以香港天玺为例告诉记者，商务的不会超过3%。根据美联物业研究以深圳17个已入市的产品为样本的统计，记者发现产品率在2%至5%之间，约一半标本的不超过3%。

眼下，不仅是开发商，服务商也在积极进军投融资市场，一方面进一步凸显资金对于地产开发的重要性，另一方面也说明不少中小型房企在银行信贷上遇到了阻力。因而，面对长效机制的即将出台，DTZ戴德梁行张国正指出，可以通过金融产品，是和地产相关的金融产品来让有资金的人释放需求。越来越多的研究人士相信，引入与地产密切相关的金融产品，既能缓解开发商的资本紧张局面，又能改善住宅市场中的“投机”心态，满足需求。

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成交结构PK调控升级

改善产品或主导市场

在以置业刚性需求为主导的市场中，改善型需求也在逐步释放。中联地产指出，二套房首付七成的影响基本消化，前期观望较为浓厚的改善置业者在早已回归正常，且预计在随后市场还将维持稳定，年底二手房成交将回到“今年的中上水平”。

值得注意的是，根据数据，深圳二手成交均价稳中微升。成交结构方面，改善类型产品开始成为成交主力。中联周报表明，近一周，二手房市场改善需求入市持续提升，单价3万元以上的高价物业重新受到青睐。

美联物业的数据显示，今年1至10月，其代理的二手物业中，90平方米以下物业占成交总量42.9%。换而言之，中大户型在成交总量中占约6成。

DTZ戴德梁行程家龙表示，改善型置业者同样是刚性需求，他们“有需求、有能力”。预计未来，改善型需求也会进一步释放。

据港置地产市场研究部的观察，随着人口结构的变化，完成首置行为的置业者将逐步开始升级住房需求，在此前提下，改善型需求势必将占更多比重。港置地产肖志明指出，单独二胎开放会使得市场对中大户型的需求更大，但整体上深圳市场的成交结构变化与调控政策的相关性较低。

对于改善型物业的未来，世华地产市场研究部何然却并不看好，“应该不会以改善为主”。

楼市调控升级

土地供应增加

限购门槛提高

首付比例提升

银行大力揽储

房贷或停或缓

……

农村用地出让 对深圳住宅市场影响有限

根据深圳市土地房产交易之前的公告，深圳首块原农村集体工业用地，将于今日公开出让。深圳宝安区凤凰社区将成为深圳原深圳“农村土地”入市试点，该宗地块位于宝安区福永街道凤凰社区，莅临深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米。

早在今年年初，深圳市规土委、经信委、住建局联合发布“1+6”系统文件，主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》的亮点便是经国土部特批，原深圳“农村土地”可入市交易。

CRIC认为深圳此次在农村集体土地入市流转方面迈出了关键一步，虽然不涉及转型和小产权房确权，但是对住宅市场有些许影响，主要是在产业配套方面。利益分配方案中，原农村集体经济组织仍可持有20%的产业配套物业，在配套物业中会有商业及产业配套住房，这部分配套住房主要是保障性住房，因此总体上对住宅市场影响有限。

商务热销致 写字楼成交均价跌至三年

11月份全市一手写字楼共成交496套，面积合3.26万平方米，均价为25887元/平方米，成交面积环比大幅上升171.4%，价格则环比下降了28%。11月月一些土地性质为楼，而却用作居住功能的商务得到热销，楼的成交面积应声而涨。但由于这些项目的售价在2万元/平方米左右，而且成交面积占比超过4成，在结构上拉低了全市的均价，因此本月写字楼价格出现接近3成的跌幅，创下近3年来的新低。

11月全市物业共成交了551套，面积合5.36万平方米，环比上月大幅上升了597.5%和190.8%。可作居住用途的商务型楼热销，厂房类物业交投畅旺，造就了本月物业成交面积大幅上升的势头，而预计这个势头还将继续数月。

美联物业研究预计，由写字楼用地建设而成的商务产品，在未来几个月还有一轮成交高潮，一手写字楼成交面积不会马上大幅回落。

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