深圳农地入市透视:土地巨额溢价 政府不再“吃独食”

深圳首宗入市的原农村集体工业用地２０日成功交易，在变相实现农村集体经营性建设用地与国有土地同权同价的同时，通过新的利益分享模式，让农村集体经济组织和农民真正分享土地溢价。

深圳“农地”入市“破冰”

２０日下午３时，深圳土地房产交易大屏幕上亮出“祝贺交易成功”的大红祝语——这单交易，只有竞价人，深圳首宗原农村集体工业用地入市交易宣告完成。

深圳市方格精密器件有限公司以底价１．１６亿元获得这宗土地，地块位于宝安区福永街道凤凰社区，占地面积为１．４５万平方米，总建筑面积为６．９９万平方米，规划用途为工业用地（新型产业用地），土地使用年期为３０年。

这是深圳自年初推出相关办法后，首宗入市交易的原农村集体工业用地。

深圳在２００４年左右基本实现土地国有化，但原农村集体实际占用大量土地，却因土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市。今年１月，深圳市政府出台《优化资源配置促进产业转型升级“１＋６文件”》，明确表示原农村集体经济组织继受单位符合规划的产业用地可进入全市统一土地市场，并明确了交易方式和利益共享模式等内容。

深圳市规划和国土资源委员会负责人表示，该宗土地并非法律意义上的集体建设用地，而是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地，土地权益尚未充分厘清，但通过政策创新得以入市交易，盘活利用，同时土地出让实现政府和原村集体共享，为实现不同权利主体土地的同价同权开辟了新路。

农民真正参与“分钱”

尽管并非严格意义上的“农地”，但长期低价利用或闲置的凤凰社区地块得以卖出“高价”，被视为十八届三中全会提出的农村集体经营性建设用地与国有土地同权同价精神的有益实践。

记者对比发现，凤凰社区地块建筑面积底价接近每平方米１５６０元，远超当地２０１３年基准地价每平方米３００元左右的标准，亦高于区域一块近期定向出让的工业用地底价。

中国土地学会副理事长黄小虎认为，虽然不是真正的“集体土地入市”，但深圳的探索与放开集体土地入市的基本精神是一致的，符合改革精神要求，将对其他城市的土地改革起到示范作用。

深圳此次试点的另一革新之处，是创造了新的利益分配方式。在原有征地程序中，土地由政府包揽，农民与之“绝缘”，削弱了集体土地入市的动力。

凤凰社区地块的交易，将按三七开分配，即７０％纳入深圳市国土基金，凤凰社区获得３０％，并无偿取得总建筑面积２０％的配套物业。这意味着凤凰社区可获利３４８０万元，无偿取得商品房性质配套物业１３９８０平方米。

这是深圳提出的原农村集体工业用地入市交易的两种利益共享模式之一。凤凰社区党支部委员文永昌说，采用另一方案的“五五分成”，虽然短期更多，但村集体更看重持有配套物业的长期，有利于集体经济组织长远发展，下一步社区还会将出让土地所得资金入股土地竞得公司，共同分享发展成果。

深圳市规划和国土资源委员会负责人表示，土地出让利益实现共享，通过产业与社区合作的新模式，改变了过去社区以地建厂、以房、粗放经营、效益低下的模式，不仅可以推动社区经济转型，也有利于社区融入城市，实现原村民“人的城市化”。

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盘活“沉睡”土地

经历多年高强度土地开发，不少地方面临土地资源紧缺，土地换增长的“土地财政”模式愈发难以为继。

深圳市副市长吕锐锋此前表示，土地资源、空间资源不足是深圳面临的突出问题，必须充分挖掘土地资源，通过空间资源的再配置、再优化达到促进产业转型升级和城市质量提升的目的。

数量可观的“沉睡”在原集体经济组织之手的存量土地由此进入政府视野。据统计，深圳原农村集体经济组织共占用约３９０平方公里建设土地，其中大多以俗称为“小产权房”的违法建筑及工业用地两种模式存在，合法用地仅有９５平方公里。

深圳提出，对尚未完善征（转）地补偿手续且符合规划的工业用地，在原农村集体经济组织继受单位先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，也可进入市场。

这被解读为政府让利，绕开了土地权益未充分厘清的现实，实际上是承认了原农村集体经济组织继受者过去“非法转让行为”，并与之一起分享土地入市流转。

２０日成功交易的凤凰社区地块，即因村集体无法将其合法化，不能开展大规模的建设活动，长期处于低价出租或闲置状态。凤凰社区党支部委员文永昌说，能够盘活限制用地，分享出让，村民都很支持地块入市。

深圳市规划和国土资源委员会人士表示，将“政府拿不走、社区用不好、市场难作为”的历史用地纳入交易范围，增强了深圳产业空间的供给能力，“集体工业用地”入市的政策创新，打开了一扇窗。

记者了解到，深圳已在多个区域筛选适合的原农村集体工业用地，将陆续入市交易，而工业用地的探索经验，未来或有望拓展到公共设施用地、用地，甚至连片的既有空地又有建筑的用地。(新华网）

学者观点：

为深圳乃至农村集体土地流转产生示范作用

昨日下午3时，深圳历首块农村集体用地将入市拍卖。有学者认为，一旦该宗土地成功出让，将为深圳乃至农村集体土地的流转产生示范作用。

该宗土地编号为A217-0315，位于宝安区福永街道凤凰社区，是一块尚未开发建设的工业用地。该地块占地面积为1.45万平方米，总建筑面积为6.99万平方米，挂牌底价为1.16亿元。挂牌期为12月11日起至12月20日15时止，深圳市土地房产交易在挂牌期内（工作日）接受已确认竞买资格的竞买人的电脑报价，电脑报价截止时间为12月20日15时整。竞买申请人限制为深圳注册、已启动上市筹备工作的企业法人，必须从事新一代信息技术通信终端设备制造产业的研发、制造和销售，并拥有相应研发专利许可证的相关授权。

据悉，该地块70%的成交价款将作为政府，由竞得人支付至深圳市国土基金账户，30%的成交价款作为社区，由竞得人先支付至交易账户，待本次出让宗地签订出让合同手续完善后划转至凤凰股份公司账户。

影响

农村用地出让对深圳住宅市场影响有限

根据深圳市土地房产交易之前的公告，深圳首块原农村集体工业用地，将于今日公开出让。深圳宝安区凤凰社区将成为深圳原深圳“农村土地”入市试点，该宗地块位于宝安区福永街道凤凰社区，莅临深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米。

早在今年年初，深圳市规土委、经信委、住建局联合发布“1+6”系统文件，主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》的亮点便是经国土部特批，原深圳“农村土地”可入市交易。

CRIC认为深圳此次在农村集体土地入市流转方面迈出了关键一步，虽然不涉及转型和小产权房确权，但是对住宅市场有些许影响，主要是在产业配套方面。利益分配方案中，原农村集体经济组织仍可持有20%的产业配套物业，在配套物业中会有商业及产业配套住房，这部分配套住房主要是保障性住房，因此总体上对住宅市场影响有限。

意义重大

为中国“新土改”提供现实注脚

中共十八届三中全会提出赋予农民更多财产权、允许农村集体经营性建设用地入市交易，一个多月后，深圳的一宗土地出让，就为这一改革思路提供了现实注脚。

这是深圳首宗“农地”入市。２０日，这宗位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区、占地面积１．４５万平方米的原农村集体工业用地，以底价１．１６亿元成交，凤凰社区与深圳市政府按３０％：７０％的比例“分享”这笔出让款项，并将无偿获得占该项目总建筑面积２０％的配套物业。

“虽然不是真正的‘集体土地入市’，但与集体土地入市的基本精神是一致的。”中国土地学会副理事长黄小虎认为，深圳模式为地方探索农地入市提供了借鉴样本。

中国的土地性质分为国有土地和集体土地两类，依据现行法律，集体土地入市前，需经国家征收变为国有土地，农民可获得土地征收补偿，入市交易的归政府所得。这使得中国农民在近年来红火的土地市场中获益较少。

另一方面，经历多年高强度土地开发，中国不少地方土地资源紧缺。在深圳，到２０２０年，其可供新增建设用地只有５９平方公里，且大多零散分散。

现有土地经营模式迎来了拐点。中共十八届三中全会提出，要建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同权同价。这被视为中国新一轮土地改革启动的信号。

曾进行中国土地拍卖的深圳再一次走在前头。今年１月，深圳市政府提出，原农村集体经济组织继受单位符合规划的产业用地可进入全市统一土地市场，并明确了交易方式和利益共享模式等内容。

创造新的利益分配制度，让农村集体经济组织和农民真正参与土地分成，是深圳此次试点的一大革新。凤凰社区地块的交易，将按三七开分配，即７０％纳入深圳市国土基金，凤凰社区获得３０％，并无偿取得总建筑面积２０％的配套物业。这意味着凤凰社区可获利３４８０万元，无偿取得商品房性质配套物业１３９８０平方米。

这是深圳提出的原农村集体工业用地入市交易的两种利益共享模式之一。凤凰社区党支部委员文永昌说，采用另一方案的“五五分成”，虽然短期更多，但村集体更看重持有配套物业的长期，有利于集体经济组织长远发展，下一步社区还会将出让土地所得资金入股土地竞得公司，共同分享发展成果。

地块建筑面积底价接近每平方米１５６０元，也远超当地２０１３年基准地价每平方米３００元左右的标准，亦高于区域一块近期定向出让的工业用地底价。

深圳市规划和国土资源委员会官员说，该宗土地并非法律意义上的集体建设用地，土地权益尚未充分厘清，但通过政策创新得以入市交易，盘活利用，同时土地出让实现政府和原村集体共享，为实现不同权利主体土地的同价同权开辟了新路。

对深圳自身更为重要的是，“农地”入市使其有可能盘活数量可观的“沉睡”存量土地，增加产业发展空间。

据统计，深圳原农村集体经济组织共占用约３９０平方公里建设土地，其中大多以俗称为“小产权房”的违法建筑及工业用地两种模式存在，合法用地仅有９５平方公里。

深圳市规划和国土资源委员会官员表示，将“政府拿不走、社区用不好、市场难作为”的历史用地纳入交易范围，增强了深圳产业空间的供给能力，“集体工业用地”入市的政策创新，打开了一扇窗。