把脉2014楼市方向 楼市分化格局加剧结构性机会出现

2013年12月20日，由《每日经济新闻》、《成都商报》联合主办的2013中国价值地产成都年会在成都举行。本次活动邀请到了住建部政策研究主任秦虹、财政部财政科学院研究所所长贾康(微博)、金融研究主任钟伟等多位以及众多房地产企业代表参加。

在会上，他们就房地产宏观调控、房地产税收、房地产金融等热门话题阐述了自己的观点。

  住房和城乡建设部政策研究主任秦虹：

  楼市分化格局加剧结构性机会出现

  “分化加剧。”这是住房和城乡建设部政策研究主任秦虹在2013中国价值地产成都年会上强调的当前楼市的趋势。本次年会由《每日经济新闻》和《成都商报》联合主办。

秦虹认为，尽管2013年中国房地产市场整体销售情况很好，但市场分化格局已经明显。房地产市场机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。“如果我们把657个城市的房价平均涨幅放在这里，我相信可能连5%都不到，少数城市房价是在下跌的。所以今天的房地产市场再也不是过去的格局了，我们现在的市场是分化的格局。”秦虹表示。对于当前质疑楼市调控十年失效的声音，秦虹认为，从2011年1月26日“国八条”出台以来，这一轮的房产调控对大城市抑制投机性需求起到了明显作用。在市场分化的情况下，未来的中国房地产还有哪些机会？对此，秦虹表示，首先要注重新型城镇化政策下关注城市群。“房地产发展从来都是和城市的发展紧密相关，下一步的城市发展是要走以城市群作为推动城市发展的主体形态，这是新型城镇化规划中的重要内容。”秦虹指出，房地产还要关注中国的高速交通网络建设。“当中国的高速交通网形成网络的时候，现在657个城市可以分为两类，一类是在高速交通网上面，有交通节点；还有一些城市是在这个网的下面。大致可以判断，在交通网上的城市，与交通连接点、交差点、会合点的城市效率更高。”此外，秦虹认为，产业结构的升级将促进商务和旅游地产的发展。

“下一步，中国经济增长很重要的一方面就是大幅度提高服务业所占的比重，服务业的发展意味着我们从事第三产业的人口的增长。”

  秦虹还指出，房地产市场应该关注“城镇化时代的楼宇经济”。“这些地区的楼宇更新改造和再资产化的机会是大的，因为这些楼宇的物业价值一定会伴随着土地的级差地租同步提升。”

  财政部财政科学研究所所长贾康：

  房产税制度建设应坚持调节

  国家统计局数据显示，11月份70个大中城市新房价格环比平均上涨0.6%，这也是房价连续12个月“高烧”。业内认为，当前除了要改变过去抑制需求端的做法之外，重在增加市场供给。

  在2013中国价值地产成都年会上，财政部财政科学研究所所长贾康公开表示，房地产税制度建设要坚持两个重点：一是调节；二是政府应明确置业是否会被纳入征税范畴。在贾康看来，下一步楼市调控需要制度建设与长效机制建设。当前楼市应确定一种 “双轨统筹”的框架。

  据了解，目前各地保障房建设也正在积极转型。住建部相关负责人近日透露，在地方实践的基础上，要对廉租房与公租房并轨运行，指导地方有序探索共有产权保障房制度。

  贾康认为，对于保障房的投融资模式，下一步可采用PPP模式，也就是公私合作的管理模式。针对不同区域、不同情况的棚户区改造、廉租公租房，可设计具体的融资形式。在保障房管理制度上，要具体进行分类，同时保障房的退出与转换也要制度化。

  对于商品房来说，贾康认为，应采取经济调节制度。在融资制度上，现阶段总体上宜从紧。而在税收制度上，除了交易环节税收优化外，保有环节的税收也要从无到有，通过改革建立现代的税收框架。

  “房地产税指的是跟房地产有关的多种税，要把的税费合在一起，包括整个国土开发到提供的成品、交易再到交易住房的保有全面的覆盖，把它合理化整合。”贾康表示，房地产税制度建设势在必行。

  贾康强调，要贯彻好文件精神，必须坚持两个重点。首先是要在推进历史时期内推进房产税或住房保有环节税收，只能坚持调节；其次，基本住房层面官方要给出态度，有些现在不出手买房的人，是在等着以后买房，如果不说个基本单位不征税，他就不敢买。

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金融研究主任钟伟：

  房产市场“供大于求”风险提升

  “2014年到2015年中国房地产市场基本是稳定的。”经济学家、金融研究主任钟伟说。

  在2013中国价值地产成都年会上，钟伟对中国房地产未来走势作出了自己的预判：目前，楼市“供大于求”的风险提升，“2014年全年商品房的销售面积和销售金额跟今年相比不会有起色”。同时，开发商的利润增速几乎没有或将出现下降的趋势。

  对于宏观调控政策，钟伟建议，目前应维持调控政策的连续和稳定，“不松绑也不要加码。”

  在钟伟看来，未来地产的趋势是“总体平稳，但是会慢慢下降”。其中，决定楼市走势的一个因素在于供求关系的微妙变化。

  “以2010年为分水岭，在此之前房地产是供不应求的。”钟伟说，2010年之后，政策的调控转而开始抑制需求，随着供给的加大，目前“整个格局已经从供不应求到供求平衡到现在，有越来越明显的证据显示这个市场逐步开始供大于求。”此外，钟伟认为，目前，高的投机者正在淡出市场。此外，性需求的购房不断下降甚至消失，售房成本不断上升并将持续上升。“房地产税立法和推出是大趋势。”针对外界普遍关注的房地产税问题，钟伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。对于国家的相应宏观调整政策，钟伟则建议，应“维持房地产调控政策的连续和稳定，不松绑也不要加码”。

  钟伟近期曾公开表示，开发企业2013年利润好的原因是房价超出之前预期。今年房价普遍涨了10%~15%，远远超过预期，多出来的这部分全都是超额利润了。如若2014年房价没有超预期地上涨，房地产企业的融资成本也不会持续下行，甚至有可能会上升。“目前开发商的现金流不断改善，进入 秋收 状态，但仍有可能存在部分高风险的开发商。”钟伟说。他认为，这些开发商主要体现在“三高”带来的风险，即高的财务状况、高规模的偏远土地储备、以及高待售的财务压力。

企业家说

银泰置地集团总裁助理、成都银城置业总经理郑勇强：

电商冲击倒逼商业地产加速转型

  电商对于商业地产的威胁，在业界已经成为无法绕开的话题。而作为百货巨头之一，银泰也有自己的思考。“面临电商的冲击，我们应该是传统百货业里反应快的。”银泰置地集团总裁助理、成都银城置业总经理郑勇强在2013中国价值地产成都年会上表示。郑勇强认为，传统百货要发展，必须植入电商血液，要调整全新的O2O模式。但电商也不可能完全取代具有展示、体验功能的百货业。郑勇强表示，传统百货拓展产业链也是转型内容之一。“我们与阿里巴巴菜鸟合作建立的菜鸟网络，董事长沈国军卸任银泰总裁，做菜鸟网络CEO，搞第二次创业，这其实也是我们的转型。”作为住宅的，郑勇强对明年房地产市场的走势也发表了自己的看法。对于房产税的征收，郑勇强称银泰欢迎，“其实开发商很想做一个健康的市场，这样对未来市场比较容易判断。”对于明年房地产政策的调控方向，郑勇强认为，“国家应该在做一个长效机制，让市场来解决问题。未来几年包括保障房与棚户区改造的政策房有5000多万套，能解决2亿多人口的住房问题，政府提供30%的住房需求已经差不多了，其余的70%将由市场来解决。”

  新中国地产成都地区总监黄思远：

  预计2015年新盘供应加大

“2015年，或将是地产供应量大的时候，包括商业地产；目前(房企)购买的土地较多，也会集中到2015~2016年进行开发，一定会有很大的供应量出来，我相信届时市场会趋稳。”新中国地产成都地区总监黄思远在2013中国价值地产成都年会上说。对于业内提出2015年前后楼市将会迎来较大供应量的观点，黄思远亦表示认同。不过他指出，这对楼市的影响可能不会太大，因为人们对房产的需求未减，房地产仍相对保值、。

  未来，房产税或将进一步推开实施。“房产税对开发商来说，是有影响的，对市场也会有很大的影响。”黄思远认为，这将致使买房的需求受到一定程度抑制。

  但房产税的具体影响，还要看具体的区域。“对市场的价格影响如何？具体要看具体区域，有些新区的房价偏低，还有上涨的空间。”黄思远表示，虽然如此，但他个人对房地产未来发展还是有很大信心。进入成都市场多年至今，新中国地产仍潜心于“河畔新”单个项目的开发和打造。黄思远表示，无论市场如何变化，作为开发商，仍应专注于楼盘本身的开发和做好产品。

  明宇集团董事长张建明：

  酒店、地产互补 靠运营对撼外企

  两个月前，明宇丽雅饭店成功落地北京。这是来自四川本土的明宇集团发力“化”战略的重要一步。如今，这家民企巨头正以“酒店+地产”双核驱动的独特商业模式攻城略地，成为国内财经界的一大商业传奇。谈到商业模式，明宇集团董事长张建明在2013中国价值地产成都年会上对《每日经济新闻》记者表示，“在明宇10多年的酒店经营中，我们深刻认识到本土酒店品牌要与国际品牌竞争，品牌和规模都不是明宇的强项，明宇强调和追求的是经营，通过运营来赢得市场竞争，做强企业。”张建明举例说，“比如成都东大街的明宇豪雅饭店，整个建筑面积13万平方米，直接的建安造价不到9亿元，如果加上财务、管理费用不到13亿元。这就是我们的核心竞争力。明宇要做的是每一平方米的。明宇豪雅饭店运行1年多，设备一切良好，耗电量不及正常耗电的2/3，能耗支出约占的6%。”

  按照规划目标，到2015年末，明宇集团酒店总体规模将达到西部、中国酒店集团前10强，酒店及餐饮数量达到30家以上，客房1万间以上。

  “这种经营是明宇总成本领先的经营理念和为消费者提供性价比的服务产品，明宇由酒店进入地产，再形成 酒店+地产 双核驱动的商业模式，这就强化了明宇的经营。因为我们能够从后期的酒店运营环节指导和要求项目的前期规划与后期的设备检修和安装等。”张建明阐述称。酒店和地产到底是一种什么关系？在张建明看来，明宇的酒店与地产互补性很强，明宇是主动做酒店的，为了更好地经营酒店，才配套了地产项目。很多开发商不具备酒店运营能力，其他项目赚了钱，但酒店长期亏损，甚至是一个包袱，而明宇把一个包袱运营成为不断赚钱的项目。

  据了解，目前明宇集团在的城市综合体和酒店总开发面积高达1000万平方米，其还在积极拓展华东、华南市场。那么，巨额资金从哪里来？对于这一疑问，张建明的答案是，“就地产开发层面，客观上讲，明宇主要做租赁型酒店，并附带有商业地产或住宅地产开发，这个项目赚来的利润沉淀下来后再酒店。我们依靠酒店运营产生的效益再进一步。此外，一个酒店作为一类商业地产，只有把它运营好了，成为一个成熟型的物业，才能受到金融机构的欢迎。因为不管是哪家金融机构，都喜欢成熟型且有经营效益的物业作为融资的载体。”

  成都万华集团董事、总裁罗立平：

房企扎堆“刚需”产品存较大风险 “个人觉得，更大的市场风险，或在 刚需 这一领域上。”在2013中国价值地产成都年会上，成都万华集团有限公司董事、总裁罗立平向《每日经济新闻》记者说，近些年众多房企齐涌做刚需，加大市场供给，或存在不小的风险。在罗立平看来，未来的房地产税若扩大实施，对于一些性或是投机性需求，将产生较大影响。但对于真正有需求的改善性需求，包括的居住需求影响或不大。

  “国家在推动房产税，从交易环节转到持有环节是大趋势，我觉得这肯定是正确的。但从长远来看，个人觉得，更大的市场风险，或在刚需这一领域上。”罗立平表示。罗立平分析称，前些年，国内房地产行业齐涌刚需领域，其中很多或是“惯性”的作用。市场虽热闹，但其中蕴藏的风险却较大，这又与供给关系有关。目前，国家应该着重解决基层的刚需，比如保障房。而以往，这类购房需求中的一些被“挤”往商品房市场，造成商品房市场“刚需”的火热，同时风险因素加大。那么，刚需领域是否存在“产能过剩、供大于求”的状况呢？罗立平认为，某种意义上可能存在，“这几年的供给相当大，大家 惯性 的作用，房企纷纷追求规模。”

  绿地集团副总裁，西南事业部董事长、总经理孙志文：

  市场机会仍在资源性较强的城市

  再度荣膺500强企业、成功借壳盛高置地、加速全球市场布局……这是“地产大鳄”绿地集团今年以来频频创下的“绿地速度”。

  在2013中国价值地产成都年会上，绿地集团副总裁，西南事业部董事长、总经理孙志文向《每日经济新闻》记者透露，“今年绿地西南事业部已经实现营收超过100亿元，实现了3年前我刚到成都时立下的期望。”

  公开资料显示，绿地集团位于四川南充的“绿地城”城市综合体项目两次开盘认购量均突破了“千套”目标。孙志文解释称，“从去年下半年开始，我们收缩在三、四线城市的扩张，但南充是个例外。一方面，南充项目我们谈得比较早；另一方面，南充也是四川的人口大城，有一定的产业基础。”在未来的城市选择上，孙志文认为，“随着房地产市场风向的转变，我们还是始终认为房地产是结合智力、人力、物力与财力的主要产业。因此，中国未来的房地产市场机会仍然在一、二线城市以及资源性较强的城市，这些城市肯定是发展的。”

针备受热议的房地产税，孙志文认为，从长期来看，征收房地产税肯定是必然的，但从目前来看，这需要一个不断过渡的过程。

2014年楼市不可以赌

一年马上就过去了，按照中国人的习惯，总结和展望成为了必不可少的两道题，而对于楼市的总结就不必过分多说了，过去的已经过去了，那么我们就聊一聊明年的楼市吧，算是个展望。

按照现在市场为主流的一种说法，明年楼市肯定会涨，而且来自摩根大通的还有鼻子有眼地说要涨10%。

判断楼市上涨的道理很简单也很老套，就是因为中国经济要增长所以房价就要上涨。这是一个很有意思的逻辑，已经成为了现在中国房价上涨的“必然条件”。

诚然，房价作为大宗消费对于经济的增长作用是显而易见的，但是一个国家的经济发展如果只靠房地产拉动显然是不行的。

在笔者看来，中国的房价问题是为复杂的问题，它的涨落并不能靠经济学的一般规律判断，比如供求关系是决定价格的惟一因素，2013年各地土地成交量大幅攀升，是一线城市，以北京为例，达到了五年来值，那么意味着房价就一定要下跌吗？这显然也不能说服很多人。

如果豪赌明年房价大涨的，不妨学学恒大，趁着庄家没开牌之前猛下注，狠压一线城市。其实这样的例子有过，当2009年全人民还煎熬在金融危机的漩涡中时，我们的者却已经在房地产的热潮中载歌载舞了，接来下的2010年楼市，追高者有之，远洋、绿城以及星河湾，现在境况如何？一目了然。

同样时刻又出现了，面对2013年一路攀高的楼市，2014年高位接盘的赌注谁敢去下，其实不久前我们已经有人开始“逃顶”了，李嘉诚已经跑了，你难道还要去跟庄家赌吗？其实本届政府上台以来，对于房地产问题一直未采取大规模调控，其目的就在于让行业自身去梳理，自身借助市场的力量去调节。

“乘胜追击”和“见好就收”是者难把握的度，但是李嘉诚却告诉我们“不要赚取一个铜板”，因此敢于赌明年楼市大涨的者要小心了。