财经评论员叶檀：中国楼市风险与美国退出QE无关

》》住建部秦虹：中国楼市分化格局加剧结构性机会出现

伯南克在任期宣布逐渐退出QE，这并不是扇向中国房地产的一记响亮耳光，而是美联储且战且退的权宜之计。

退出QE绝非紧缩货币、提升利率的先兆，而是在宽松货币政策下追求美国利益化。

美联储退出QE的原因，不是美国经济大幅好转。《华尔街见闻》转引对冲基金ComstockPartners的分析称，我们发现，美联储自己对经济的预测较9月没怎么出现大变动，几乎没有经济改善的事实支持。从非农就业数据、核心耐用消费品订单以及成屋销售比例可以看出，美国经济在疲软区间内震荡。如果问美国的共和党人，他们将射出一连串子弹抨击目前就业数据“造假”。

美联储全面退出QE的步幅很小，从明年1月起，每月减少50亿美元的机构抵押支持债券(MBS)购买量(原先为400亿美元)，减少50亿美元的长期国债购买量(原先为450亿美元)。美联储在声明中强调长期超低利率政策不变，根据就业、通胀因素，需要两年甚至更久的时间，维持联邦基金超低利率0到0.25%之间。这对于全球主要资本货币市场如股市、债市等，是好消息而不是坏消息。

与常规市场反应不同，美国股债价格齐涨。听到退出QE的消息，加上美联储12月20日公布的三季度GDP终值年化季于预期，美国股市大涨，标普500指数和道指均创历史新高，标普500指数还创下10月来单周涨幅。奇怪的是，低迷的债券市场略有反弹，美国10年期国债率下行，报收于2.89%。股债齐涨的奇怪现象，说明美国的宽松货币外加经济向好预期，使美国的企业与消费者以成本融资与消费。

很多人天真地认为，一旦美联储发出退出QE的信号，美元指数就会大幅上升，外资从新兴市场回流，中国的利率会更高，因此中国房地产市场会倒地不起。

这个逻辑起点未必正确，对于周期的判断是失误的，对于货币发行体制的认知是错误的。

退出QE不仅不会减少货币发放，反而会增加美国货币发行量。宋鸿兵先生引用5月23日《华尔街日报》的文章，“美联储挤压了影子银行：央行对国债的购买行为，正在导致关键的回购市场出现了抵押品短缺。”美国的货币和信用的创造方式已经发生巨变，通过回购市场回购抵押品创造信用，“闲置在美联储账户上的1.8万亿美元国债，正在使回购市场的安全抵押品处于饥荒状态，考虑到‘转抵押’的(货币)乘数效应，这意味着经济体少创造了约5万亿美元的信用”。

以 “类10年期国债”的方法计算，到2013年12月，美联储已经持有全部流通国债的33%，如果继续按照QE3的购债速度推进，2014年将达到50%，2015年为65%，2016年为80%，2017年为95%，到2018年初，市场中的美国国债，都将被美联储通通吃光。当然，早在这之前，回购市场就已经崩溃了，没有回购市场，整个金融市场也将不复存在。

美联储之所以将安全抵押品回吐给市场，正是因为市场摆脱了冻结状态，正胃口大开，吞吃大量的国债与两房债等安全抵押品以创造信用。美联储当时购买是因为市场如惊弓之鸟，不愿意买入任何金融产品，现在，美联储是时候把购买力还给恢复信心的金融机构了。退出QE不会让美国减少信用货币发行量，反而可能增加。

中国汇率改革正式起步，伦敦的到了中国，美国的到了中国香港，大量的美元储备变成美债，看到一个节衣缩食的经济体有那么多财富，欧美绝不会饶了人民币，让人民币汇率大幅贬值。未来人民币小幅将是主流，直到中国经济无法支撑暂停汇率改革步伐的那。

中国房地产市场风险很大，明年市场分化会极其严重，但那与退出QE、美元回流没有半毛钱关系，与经济结构失衡、实体经济紧缩、局部资产泡沫有关。

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[影响]

业内人士称受美联储缩减QE影响香港明年楼价将下跌

美联储宣布将在2014年1月开始执行退出量化宽松计划，不少分析指短期对香港影响轻微，但有业内人士认为，香港息率可能提前攀升，而发展商为追业绩，将继续以低价促销，香港楼价明年可能下调5%至15%。

此间媒体报道，中原地产亚太区总裁黄伟雄指出，美国退市象征美国经济基调逐步向好，对香港出口有益，香港经济向好，明年住宅楼价先跌后升，明年上半年豪宅价跌10%至15%，下半年回升5%，至于中小型住宅明年上半年跌10%，下半年料回稳。

[猜想]

QE退出后的中国楼市猜想：房企或选择合作开发应对

美联储QE退出终于靴子落地！刚刚结束的12月议息会议上，美联储宣布削减QE购买量100亿美元，小幅上调未来经济增长预期，下调失业率预测；并承诺在失业于6.5%以上时保持超低利率不变。

牵一发而动全身，市场纷纷对美元、、原油作出预测，当然还有中国的房地产市场。

或将刺破中国房地产泡沫？

财经评论员余丰慧认为，时至年底，银行间拆借市场利率又开始急剧攀升，这两天三个月期限利率已经升至8%，“钱荒”大有卷土重来迹象。而QE开始退出必将使得国内银行等金融机构“资金慌”雪上加霜。”

“一旦流行性出现‘上吊式’突然勒紧，随即流动性膨胀支撑的房地产金融风险必将爆发。”余丰慧表示。

5年前，美联储开启了被世人喻为“印钞机”的量化宽松货币政策(QE)。但更多的认为，QE退出对中国楼市影响有限。花旗银行(中国)研究主管、大中华区经济学家沈明高则表示，房地产市场泡沫会不会破裂，取决于地区人口的流动。“如果你买的房子未来人口越来越少，那么这个泡沫破灭的可能性就大。”

沈明高称，其所供职的机构测算过各个主要城市生的在校人数，一二线城市生的在校人数基本上都是在增长，三四线城市是在下降的。因此，他认为QE4退出短期不会挤压中国房地产泡沫破裂。

另有证券分析师表示，国内大部分房企近年来都采取高周转的策略，并且大部分融资行为都发生在国内，所以美联储缩减QE对国内房企短期内还不会产生巨大的冲击。

国家统计局数据显示，2013年前11个月，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%。2013年是自房地产市场调控以来销售面积增长快的一年。房企业绩也近乎实现普涨，万科、恒大、碧桂园等多家均提前实现全年销售业绩。

事实上，一位财经分析人士向记者表示：由于巨大的利益团体的结盟，房地产反而是一个受到流动性紧缩影响的领域。而国内流动性趋紧的的担忧也很快被打消。就在昨日晚间，央行发布微博称，已据市场流动性状况通过SLO向市场适度注入流动性。

房企或将选择合作开发应对

QE退出，虽然对中国楼市整体影响不大，但不可否认的是未来房企海外融资环境将趋紧。2013年以来，在港上市房企的发债次数明显增多，发债规模明显增大。中原地产统计数据显示，截至目前房企海外融资总额(包含贷款)合计人民币高达3256亿元，比2012年全年额度涨幅超过100%。

即便如此似乎也不足引起担忧。据华远董事长任志强透露：已有8—10家房企的再融资方案通过了国土资源部的审查，有望在明年年初通过证监会的核准。开源证券策略分析师杨海认为，如果再融资方案获批，房企融资环境将改善。

“未来预计更多的房企将选择合作开发，包括房企与基金的合作、房企与房企之间的合作等，以缓解资金压力”。有券商分析师向记者表示。

那么，过热的房地产市场又该如何实现软着落？经济学茅于轼在接受新华网记者采访表示，“土地供应”是决定房地产市场的关键因素。“土地供给不足地价就上来了，地价上来房价就跟着上来了。”

统计数据显示，300个城市今年前11个月土地出让金收入超过2.7万亿元，较去年同期上涨了62.65%。业内预测，今年各地政府的土地出让金收入可能创下历史纪录。

而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则分析称，改革难度的是土地市场。十八届三中全会指明了土地制度和房地产税改革的方向，但进展没有那么快，2014年还会延续今年的房地产市场情况。因此，他相信房价还会涨。

美联集团副主席黄静怡认为，面对美国退市、息率回升及供应趋升等情况下，二手楼价未来两至三年内会跌20%至30%。交通银行香港分行经济及策略师罗家聪更为悲观，因香港楼价自今年9月开始下滑，不排除美联储退市触发楼价跌得更急，有机会一口气下跌30%至40%。