核心提示：在三年多的城市更新过程中，深圳开发商也同样遇到了种种困难。“拆不动、赔不起”成为城市更新项目推进的拦路虎，对此,业界发出了政府出台相关政策法规对城市更新过程进行规范的呼声。
12月23日，深圳市规土委城市更新室副主任谭权透露，深圳正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》，旨在市场化、法制化地推进城市更新，构建市场化条件下的利益平衡机制，努力解决目前普遍存在的拆迁难问题。照目前趋势估计，该条例或将成为内地以立法形式推动、规范城市更新的城市。
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城市更新成现今土地利用主流
谭权在主题演讲中表示，目前深圳的建成面积已超过900平方公里，加上974平方公里的生态控制线，深圳剩余的可开发面积仅有46平方公里。2012年，深圳存量土地开发面积超过增量土地，土地使用效率较低，开发结构不合理，“土地难以为继”成为约束深圳发展的首要难题。
在城镇化加速的背景下，深圳若想保持经济领先，包括城市更新在内的存量土地“二次开发”必将成为重要手段。官方数据显示，自2009年全面启动城市更新以来，纳入城市更新的项目达397项，用地面积达35平方公里，其中超过50%已经完成了专项规划审批。截至目前，已完成土地出让的项目92项，涉及用地面积5.55平方公里，占全市供应的90%。“今年全市城市更新批准预售量约184万平方米，占全市37%。”谭权表示，近三年内，城市更新成为了深圳保证住房供应、保证产业发展的重要力量。
重点改造工业旧厂房和小产权房
在三年多的城市更新过程中，深圳开发商也同样遇到了种种困难。“拆不动、赔不起”成为城市更新项目推进的拦路虎，对此,业界发出了政府出台相关政策法规对城市更新过程进行规范的呼声。谭权在本届城市更新论坛上回应称，深圳正在酝酿制定《深圳经济特区城市更新条例》，以此来重点解决市场化条件下城市更新中各方利益平衡的问题，主要是用法制手段解决“拆迁补偿条件难以确定”这一难题。
深圳在2009年底出台了《城市更新办法》，为国内先例，随后在2012年出台《城市更新办法实施细则》。然而，随着城市更新全面铺开，涉及的项目与问题越来越复杂，城市更新项目在计划、审批、销售等方面仍缺乏统一法规。因此，谭权透露，正在研究出台的《城市更新条例》将在保证公共利益、大力建设保障房的同时，明确规定并公开各区位配建保障房的比例，制定市场运作的规则，由政府牵头计划和制定计划工作，通过政策吸引企业参与。
“今后我们在城市更新中的努力方向，一是科学安排总量规模，二是重点加大原特区外的发展力度，三是优先推动关乎社会民生和产业发展的项目，四是提高整治类项目的比例，五是鼓励项目成片开发。”谭权总结道，未来深圳改造的重点将放在推进土地低效利用的工业旧厂房和小产权房上，宝安、龙岗将是主战场，占比高达78%。
>>观点
台湾都市更新研究发展基金会执行长丁致成：具公共利益的都市开发
早在1998年台湾就完成了《都市更新条例》立法，并在1999年完成相关子法。台湾都市更新研究发展基金会执行长丁致成表示，台湾都市更新不一定是敲掉重建，也包括整建跟维护。“它是具有公共利益的都市开发，促进土地更有效地利用复苏都市的机能。台湾的都市更新不是为了让开发商赚钱，也不是让地主能发大财。”
深圳大学建筑与城市规划学院副教授杨晓春：港台更加注重旧区活化
深大建筑与城市规划学院副教授杨晓春指出，深圳与台湾、香港在改造模式上有着很大的区别。比如台湾主要针对年代久远的建筑物，改造模式包括重建、整建和维护，而香港是重建市区，包括重建、修复、文物保育和旧区活化。相比之下，深圳的旧城改造，主要是为了完善城市功能，优化产业结构，因此改造对象主要针对旧工业区、旧商业区、旧住宅区，城中村及旧屋村等，改造模式包括整合整治类、功能改变类和拆除重建类。
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台湾10年才更新138项 深圳3年要更新397项
“在台湾，城市更新由民间而非政府主导。”台湾都市更新研究发展基金会执行长丁致成介绍，2002-2012年，台北市核准的都市更新项目仅138件，划定更新地区及单元达510公顷，过去15年只完成41公顷。
而数据显示，深圳2010年至今，已有397个项目纳入城市更新计划，已出台规划的有210项，拆迁用地面积达18.09平方公里。
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深圳城市更新现状：“拆不动、赔不起、玩不转”
“拆不动、赔不起、玩不转”是目前深圳多个城市更新项目卡壳的主要原因，因此，本次论坛沙龙主题定为《如何理解及破解城市更新“拆不动”》。
“深圳相对于范围而言，强拆引发的恶性事件较少。但现在开发商运作城市更新越来越难，因为业主诉求难以达到期望。”“城市更新大户”佳兆业置业有限公司总裁郑毅表示，佳兆业目前已组建300人的城市更新拆迁团队，在充分尊重业主意愿的基础上，顶着“情感牌”干事。他现场呼吁：“面对‘拆不动’，关键在平衡各方利益，应由政府出台立法以及规范拆迁流程，为企业找准这个利益平衡点，例如拆赔比上提供一些指导性的意见。并且，包括城市更新项目实际推进中，从立项到专项规划，征转地、注销、签订建设合同等整个流程都很长，需要简化流程，提高效率。”
然而台湾城市更新中至今仅3件强拆事件，丁致成指出，关键在于台湾已有一整套完善的司法拆迁程序。而来自律师界的代表贺倩明认为：“拆不动不仅是利益问题，更需要理清拆迁涉及的产权关系、法律关系、利益关系以及政府和市场的关系。现在业主只会计算能赚多少钱、多少面积，城市更新将带来的产业升级、公共配套、就业、等多种益处都被淹没在‘拆赔比’中，这同样需要政府、舆论加强正面引导。”
“如果拆不动，将直接推高城市房价。”深圳城市更新研究学术代表邓志旺直言，拆不动带来的成本都会转化为房地产项目的运营成本，自然很容易跟房价有一个密切的关系。
>>建议
城市更新立法 深圳可学习五点
深圳城市更新研究学术代表邓志旺认为，在城市更新立法层面，深圳可向台湾学习五点。
一、法规级别的问题。台湾的都市更新条例与土地法之类的是三大母法，级别很高。在深圳城市更新办法目前还是一个办法而已，将来上升到条例来说，总体来说级别比较低。
二、从城市更新的目的来看。台湾强调公共利益，他的商业性可能没那么浓，深圳更强调市场化，更多的企业是商业化的利益。但“公共利益”也需要纳入进来。
三、城市更新项目分类进行管理。台湾把城市更新分了几个类型，做得很细，对不同的类型给的标准是不一样的。而在深圳，的城市更新都是一个标准。
四、“多数决”机制。台湾更新项目80%就可以启动后面的程序，这是他的一个决议方式，台湾是多数决的方式。而在这边的标准是100%通过才能进行重建。
五、公众参与的方式要去重视。现在深圳城市更新这一块基本上是两方在博弈，应该采取这种听证会的方式，然后把更多的利益方融合进来，让大家来发言、来表达。如果有第三方比如像中国台湾都市更新研究发展基金会去参与，作为润滑剂促进相互的理解，会更好一些。
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12月23日，深圳市规土委城市更新室副主任谭权透露，深圳正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》，旨在市场化、法制化地推进城市更新，构建市场化条件下的利益平衡机制，努力解决目前普遍存在的拆迁难问题。照目前趋势估计，该条例或将成为内地以立法形式推动、规范城市更新的城市。
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在三年多的城市更新过程中，深圳开发商也同样遇到了种种困难。“拆不动、赔不起”成为城市更新项目推进的拦路虎，对此,业界发出了政府出台相关政策法规对城市更新过程进行规范的呼声。谭权在本届城市更新论坛上回应称，深圳正在酝酿制定《深圳经济特区城市更新条例》，以此来重点解决市场化条件下城市更新中各方利益平衡的问题，主要是用法制手段解决“拆迁补偿条件难以确定”这一难题。
深圳在2009年底出台了《城市更新办法》，为国内先例，随后在2012年出台《城市更新办法实施细则》。然而，随着城市更新全面铺开，涉及的项目与问题越来越复杂，城市更新项目在计划、审批、销售等方面仍缺乏统一法规。因此，谭权透露，正在研究出台的《城市更新条例》将在保证公共利益、大力建设保障房的同时，明确规定并公开各区位配建保障房的比例，制定市场运作的规则，由政府牵头计划和制定计划工作，通过政策吸引企业参与。
“今后我们在城市更新中的努力方向，一是科学安排总量规模，二是重点加大原特区外的发展力度，三是优先推动关乎社会民生和产业发展的项目，四是提高整治类项目的比例，五是鼓励项目成片开发。”谭权总结道，未来深圳改造的重点将放在推进土地低效利用的工业旧厂房和小产权房上，宝安、龙岗将是主战场，占比高达78%。
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台湾都市更新研究发展基金会执行长丁致成：具公共利益的都市开发
早在1998年台湾就完成了《都市更新条例》立法，并在1999年完成相关子法。台湾都市更新研究发展基金会执行长丁致成表示，台湾都市更新不一定是敲掉重建，也包括整建跟维护。“它是具有公共利益的都市开发，促进土地更有效地利用复苏都市的机能。台湾的都市更新不是为了让开发商赚钱，也不是让地主能发大财。”
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深大建筑与城市规划学院副教授杨晓春指出，深圳与台湾、香港在改造模式上有着很大的区别。比如台湾主要针对年代久远的建筑物，改造模式包括重建、整建和维护，而香港是重建市区，包括重建、修复、文物保育和旧区活化。相比之下，深圳的旧城改造，主要是为了完善城市功能，优化产业结构，因此改造对象主要针对旧工业区、旧商业区、旧住宅区，城中村及旧屋村等，改造模式包括整合整治类、功能改变类和拆除重建类。
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然而台湾城市更新中至今仅3件强拆事件，丁致成指出，关键在于台湾已有一整套完善的司法拆迁程序。而来自律师界的代表贺倩明认为：“拆不动不仅是利益问题，更需要理清拆迁涉及的产权关系、法律关系、利益关系以及政府和市场的关系。现在业主只会计算能赚多少钱、多少面积，城市更新将带来的产业升级、公共配套、就业、等多种益处都被淹没在‘拆赔比’中，这同样需要政府、舆论加强正面引导。”
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深圳城市更新研究学术代表邓志旺认为，在城市更新立法层面，深圳可向台湾学习五点。
一、法规级别的问题。台湾的都市更新条例与土地法之类的是三大母法，级别很高。在深圳城市更新办法目前还是一个办法而已，将来上升到条例来说，总体来说级别比较低。
二、从城市更新的目的来看。台湾强调公共利益，他的商业性可能没那么浓，深圳更强调市场化，更多的企业是商业化的利益。但“公共利益”也需要纳入进来。
三、城市更新项目分类进行管理。台湾把城市更新分了几个类型，做得很细，对不同的类型给的标准是不一样的。而在深圳，的城市更新都是一个标准。
四、“多数决”机制。台湾更新项目80%就可以启动后面的程序，这是他的一个决议方式，台湾是多数决的方式。而在这边的标准是100%通过才能进行重建。
五、公众参与的方式要去重视。现在深圳城市更新这一块基本上是两方在博弈，应该采取这种听证会的方式，然后把更多的利益方融合进来，让大家来发言、来表达。如果有第三方比如像中国台湾都市更新研究发展基金会去参与，作为润滑剂促进相互的理解，会更好一些。
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