政府调控房价不能一刀切 缩短土地出让年限可打压房价

香港中原地产创始人兼董事施永青：

政府调控房价不能一刀切

▶昨天，香港中原地产创始人兼董事施永青发言。

施永青认为，未来政府要调控房地产，必须根据不同人群的收入水平，将住房需求分类，将问题分拆解决。简单来说，对于低收入人群，给予廉租房保障基本需求；对置业者给予优惠政策扶持；对于客和换房客，充分发挥市场的力量，减少干涉，由市场自主调控。

“政府要调控房价，靠一味地打压是行不通的。”在昨日举行的2013中国地产峰会，香港中原地产创始人兼董事施永青指出，中国的土地财政引发房价居高不下，是北上广深等大城市。未来政府要调控房地产，必须根据不同人群的收入水平，将住房需求分类，将问题分拆解决。简单来说，对于低收入人群，给予廉租房保障基本需求；对置业者给予优惠政策扶持；对于客和换房客，充分发挥市场的力量，减少干涉，由市场自主调控。

缩短土地出让年限可打压房价

“在香港，房价里面的70%是地价，比如1万块一英尺的房子，差不多建设费是2千多块，7千多块是地价；在深圳，也差不多是这个情况。”施永青说，由于政府对土地财政的依存度高。现在中国还有很多地方需要开发，有些二三线城市政府仍然没有多少钱，所以卖地的方法还得继续。

在土地财政盛行的情况下，政府有没有办法打压房价？对此，施永青指出，缩短土地出让年限，可以缓解房价上升的压力。

“房价由地价决定，而地价是反映当地未来经济前景的一个价值，所以房价也在一定程度上反映了未来的经济增长。”施永青指出，为何现在房价上升这么迅速，是因为大家都看好中国未来的经济增长。

这种情况下，如果将卖地的使用年限缩短，那未来价值就没法在顶手费里反映出来。简单来说，就是政府批租批短一点，假如批10年，开发商用来开发就需要两三年，剩下7年的时间，业主在卖房时，二房东顶出来的时候只是顶7年的前景，再往后1年开始又要重新缴租给政府。

这样，政府把将来的租金牢牢地拿在自己手里，哪怕要把房价压下来，也不用压小业主和开发商，政府自己大方一点，金收一点，就不会有高房价这种情况出现，而整个社会的房地产资源都会在政府手里。

功能扭曲使用功能

现在，中国人之所以对住房问题有这么多的怨言，是因为引入商品化之后，房地产的需要扭曲了使用需要。经济的高速发展，令社会积累了很多一时未有出路的资金，于是纷纷以房地产作为财富的储存模式。

其中北京、上海、广州、深圳等一线大城市尤其明显，汇聚资金的能力强，其效果一如用面盘承接雨水然后倒入杯子里，那杯子里的水自然升得快，结果楼价很快就升得与当地一般市民的购买力脱节，对年轻一代尤其如是。

这种形势逼政府不得不做些事情以平息民怨。可惜，政府在处理这个问题时，过度集中力量去医病症，而没有找出病源，并在源头上对症下药。结果，采取了很多干预手段，企图直接压低楼价，但成效不彰。“政府多次推出各种政策试图打压房价，但这些政策只是在刚推出时有一些作用，但之后不久房价便出现新一轮的报复性上升。”

“内地政府狠的措施是限购和限贷，其实香港也有类似的措施。”施永青指出，虽然香港政府在调控房价的方法和内地类似，但香港根据房屋功能的不同予以区分，例如把使用功能人性化，功能罪恶化。“现在香港外来的要付15%印花税，还要再付正常的3倍印花税；普通的香港人买第二房产也要被惩罚。”

但是，房地产一定有功能。现在的情况是，功能扭曲了使用功能，必然产生问题。他指出，房子跟其他商品的不同在于，商品大部分是消耗性的商品，就是买来吃掉、用掉、要折旧；但房子具有功能，因为土地在物理上有不灭性，就是土地永存。

“所以，地价是反映价值的，土地的价格不但不用折旧，还可以因为当地的生产力上升而上升。”施永青说，在中国经济高速增长的情况下，楼价是不可能不升的；而一线大城市的楼价升得比其他地方更快亦是很正常的事，符合资金流向的客观规律。

政府保障低收入人群住房需求

“现在政府花气力试图把房价整体压下来，这样做难度极高，而且即使成功，也有很多后遗症，足以引起通缩，令经济衰退。”施永青说，与其这样做，不如政府把问题分拆，根据不同人群对房屋需求的不同，各个击破，逐一解决。

按照施永青的说法，可以将有住房需求的人群分为三类，类是社会上一部分的低收入人群，不但买不起房子，连租也租不起，政府需要予以资助。他指出，针对这一问题，是由政府大量兴建廉租的保障房，由政府分配给符合资格的低收入民众居住。

这类廉租房的租金低廉，大部分基层都应负担得起，个别困难户还可以有进一步的减免。这样，社会上就可以人人有屋住。但这类廉租房不宜建得太大、太好，每户30平方米，除有独立厕所与厨房外，不设间格。

“嫌住得不舒服，就得努力奋斗，凭自己的力量去买商品房。”施永青说，这类廉租房，只能租予有当地户口而收入未达某一个水平的人。如果入住后，收入超过了某一标准，政府就可以把房子收回，使资源可以反复使用。

第二类是置业者，例如刚进入社会的年轻人，虽然有一份看起来不错的工作，但所得到的工资，与楼价比相去甚远，买房变得相当困难。

“对于这一类人，就要靠政府给予政策支持。”施永青说， 政府对买首置房的人不会作直接的资助，政府的主要功能在于为首置房的需要提供足够多的土地，并保障首置房的市场不受与二次置业的影响。

例如，政府可在卖地时，提供指定用途的土地，要求开发商在拍地的时候，把其中一部分土地建出来的房子售予当地的置业者。

他指出，这类首置房不用建得太大，限在50平米以下。“想住得好一点，就得凭借自己的努力去买商品房。”首置房只能自住，不能出租，且在转售时只能售予当地的置业者，令资源可以善用，并可防止炒卖。

第三类人群，是社会上有经济实力的人。施永青说，针对这一部分人群，他们积累了一定的资金，但又没有其他的出路，他们需要以地产作为储存财富的方式。“对于这类客或者换房客，的方式是充分相信市场的力量，由市场自由调控。”

施永青指出，当政府已为低收入人士提供廉租房，又为未有房的人提供置业的机会之后，政府就不用理会商品房市场的价格涨落。“市场是有周期性的，时高时低，政府不用花气力把它限死在一条合理线之上，市场的参与者可以自行评估形势，自己去承担的风险。”

当民生的住房需要已基本保障之后，中国应开放房地产的市场，让资产价格可以恰当地反映社会的经济规模与资金的供应情况。“对于性的资金，政府没有必要限制他们进入房地产市场。”他指出，与其让这些资金到处兴风作浪，连大蒜之类的民生商品也去炒卖一轮，不如就让资金藏富于地，协助社会加快建设，推进城镇化。

施永青指出，政府应鼓励者把手上的物业出租，并对空置房征收惩罚性的房产税。“这样，市面上可以出租的房子就会增加，租金就会因竞争而下降。”

经济所房地产金融研究主任冯科：

房地产将迎更“宽松”环境

何可人

昨天，经济所房地产金融研究主任冯科在峰会上发言。 深圳商报记者 张小禹 摄

冯科认为，正面临中等收入陷阱挑战的中国经济，必须要靠新型城镇化来拉动内需，以应对挑战。在这种情况下，为经济增长做出重大贡献的房地产行业未来或将迎来更加“宽松”的环境和发展机遇。

在昨天上午的演讲中，经济所房地产金融研究主任冯科，首先分析了中国经济面临的种种困难。他指出，正面临中等收入陷阱挑战的中国经济，必须要靠新型城镇化是来拉动内需，以应对挑战。在这种情况下，为经济增长做出重大贡献的房地产行业未来或将迎来更加“宽松”的环境和发展机遇。

中国经济存在滞胀

冯科指出，中国经济行进到2014年，已经进入中等收入阶段。所谓中等收入阶段，按照联合国的标准，就是人均GDP在4000～8000美元水平。2012年中国人均GDP在6100美元上下，2013年按照GDP增速7.6%的增长水平，2013年人均GDP大约在6500美元左右，正好处于这一阶段的中间水平。处于这个阶段的全球国家都面临一个同样的挑战——即中等收入陷阱，中国也不例外。

“我们的企业为什么会遇到这么大的困难，为什么是房地产企业一枝独秀，这跟中国特殊的中等收入阶段有关系。”冯科说，在过去30年的工业化、城市化进程中，两者的非均衡发展更加剧了中国陷入中等收入陷阱的风险。而这对矛盾集中表现为高价城市化对应低价工业化，即城市化的成本高昂，而工业化创造价值的能力每况愈下。在冯科看来，当今的中国经济在某种程度上存在滞胀，即经济停滞与通货膨胀并存的局面。

房地产为通货膨胀减压

冯科认为，在这样的背景之下，中国房地产业为降压中国经济增长中的通货膨胀起了重要作用。他解释说，从角度看，在股市长期低迷的情况下，房地产大量地吸收了过剩的人民币流动性。如果没有房地产，流动性的泛滥会导致生活其他用品价格上来。

另一方面，2013年中国房地产为经济增长做出了巨大贡献。冯科认为，面对滞胀2013年政府采取了货币政策与财政政策松紧搭配的宏观政策。因为在滞胀条件下，既不能收缩，也不能扩张——收缩导致经济衰退加剧，扩张将使得通货膨胀更加剧烈，采取货币政策与财政政策的松紧搭配，是策略。

冯科表示，房地产市场的繁荣拉动了住宅，使得2013年房地产的资产增长超过20%，直接对GDP的贡献超过50%，因此说2013年中国房地产为经济增长做出了巨大贡献。

城镇化降低经济成本

了解了以上这些经济环境背景，以及房地产行业目前在国民经济中扮演的角色，不难理解中国现阶段为什么要采取新型城镇化政策。

冯科说，未来在中等收入阶段新型城镇化所面临的个任务，就是要使高价城市化的价格降下来。城市的过高房价使得工业化出现停滞，中国要完成工业化，必须要降低中国工业化的成本，城市的中小城市群通过新型城镇化，来吸收大城市的产业转移和人口转移，降低工业化成本，使得低价工业化与低价城市化相匹配，中国进入了低价城市化与高价工业化的良性态势，通过工业化进入发达国家行列。这是中国城镇化降低经济成本的诉求。

另一方面，冯科指出，由于处于中等收入阶段，企业面对的困难是难以消化日益增长的工资、土地、资金的成本，而且中国的出口导向经济又面临着国际金融危机、次债危机和欧债危机，使得中国穿越中等收入陷阱时面临巨大困难。这种情况下，新型城镇化是拉动内需有效的手段。因此，冯科认为，新型城镇化是中国增加内需应对国际金融危机的重要战略手段，只有中国企业创新能力上来以后，才可能减轻房地产企业和城镇化对经济增长贡献的份额。

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2014房地产再出发

显然，城镇化拉动未来中国的经济增长已经成为国家战略。

谈及对城镇化和房地产行业的未来发展趋势，冯科认为至少能够繁荣到2020年，接下来这6年的时间，既是中国改革的窗口期，也是新型城镇化的发展时期。

“有通货膨胀就需要通过房地产的消耗，2014年不是房地产终结的年份，2014年是中国房地产再出发的元年。”冯科说，中国的新型城镇化与房地产企业任重道远，希望中国通过新型城镇化的战略调整经济增长结构，使得企业获得创新能力，等待国际金融危机的复苏，带动中国闯出中等收入陷阱。

国家发改委学术委员会秘书长张燕生：

中国将出现城市群

陈发清

▶昨天，国家发改委学术委员会秘书长张燕生在峰会上发言。 深圳商报记者 张小禹 摄

张燕生认为，城市群的发展将会是城镇化的主体形态，城市群发展也将促进国家和经济社会的转型，并塑造各异的功能城市，带动实体经济发展。

深圳商报记者 陈发清

在昨日举行的2013中国地产峰会上，国家发改委学术委员会秘书长张燕生介绍了中国目前城镇化发展的内外环境。他指出，城市群的发展将会是城镇化的主体形态，城市群发展也将促进国家和经济社会的转型，并塑造各异的功能城市，带动实体经济发展。

发展两大引擎：新型城镇化和新型工业化

在谈到目前中国城镇化发展的背景时，张燕生表示，国际货币基金组织（IMF）的预测显示，2014年将是一个全球经济走好的一年，全球增长会从去年的2.8%上升到3.1%。而另一个组织预算，美国今年的增长率可能会达到3.3%，未来五年年均可能会达到2.4%；欧元区今年有可能5.8%，未来五年有可能达到1.3%。这些推测表明，危机以来美日欧发达国家正从危机的泥潭里爬出来。从美国经济来讲，靠量化宽松带来了五年短期的复苏，今年美国的量化宽松将逐步退出，中期美国经济也将进行再工业化、再创新、再就业的结构调整，从长期看，美国所推动的全球规则也正在进行国际规则、国际秩序、国际格局的变化。

与此对应的是，当美日欧经济走向复苏的时候，过去五年走得不错的新兴经济体在进入另一轮的全球调整过程，经济组织预测，未来五年新兴经济体的增速将从4.6%降到4.3%。2020～2025年将会降到3.2%，也就是说，当美日欧从泥潭里爬出来的时候，新兴经济体会遇到比较大的调整和压力。

而中国经济也正处于一个关键点上，短期要“稳增长、控通胀、保稳定”，中期要“化产能、调结构、促升级”，长期要“改体制、转方式、推转型”。

因此我们可以看到从经济来看，新兴经济体目前面临着越来越大的调整压力；从中国经济看，中期的调结构，长期的促改革，已经到了迫在眉睫的阶段。因此在这种情况下，中国已经到了一个需要全面调整和全面深化改革的阶段，而新型城镇化和新型工业化将成为两大发展引擎。

城市群的发展将会是城镇化的主体形态

在谈到如何发展和实现城镇化的目标时，张燕生表示，刚刚结束的三中全会做出全面深化改革的决定，这项改革不但要在经济体制进一步地完善市场经济，而且要“建立民主政治、先进文化、和谐社会和生态文明”，这种情况下我们所讲的新型城镇化，实际就是在一个全新的历史起点上所进行的改革、调整和发展。

“新兴城镇化的发展将会是以城市群为主体形态的发展。”张燕生提出了他对未来城镇化发展的看法。他首先指出，改革开放的35年已经奠定了城镇化的基础，城镇化率已经从17.9%上升到52.6%，城镇人口从1.7亿人增加到7.1亿人，并形成了京津冀、长三角、珠三角三大城市群。其次全球趋势也逐渐形成人才、通讯、运输、网络的集聚的趋势，“1经济圈”和“3的经济带”正遍地形成。而在优化城镇化的布局和形态，也明确提出要按照“两横三纵”的城市化战略格局，要形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群，同时要在中西部和东北有条件的地方，逐步发展形成若干个城市群。

3个方面将影响城镇化

以城市群为主体形态的城镇化如何推进呢？张燕生表示，中国的新型城镇化重点要推进农村转移人口的市民化。在过去的35年改革开放带来了2.63亿农村的剩余劳动力转移到非农产业，有1.7亿农民工进了城，实现农民工市民化将是城镇化发展的一个重要的方面。张燕生谈了三个需要的问题。一是要解决农村转移人口在城市的就业问题，而要解决就业问题，就要解决服务业和小企业创业环境的改善问题；二是要解决“基本公共服务的均等化”，也就是农村转移人口市民化所需要解决的基本住房保障、基本就业保障、基本医疗保障、基本保障、基本养老保障，这直接关系到他们在城市能否扎根；三是要解决好农民工进城的技能和职业问题。

城镇化的未来是青山绿水

城镇化推进后，如何使用土地资源呢？张燕生表示，在举行的“城镇化工作会议”上，明确要求要提高城镇建设用地的利用效率， 要严守耕地红线，也就是要严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率。

张燕生表示，文件显示，人口500万以上特大城市将不再新增建设用地，这对于经济发达的三大城市群来说主要得靠盘活存量来解决土地问题。而对于企业家来说，如何限度地用好存量，能够集约地使用土地，将会是土地的开发、房地产的开发和经济建设活动一个重要原则。

未来的城镇化是什么模样呢？张燕生表示，国家明确提出要尽快确定每个城市，是特大城市开放边界的划定，就是表明了一个城镇化建设模样，就要把城市融入大自然中，把青山绿水留给老百姓。就要实事求是地确定城市定位，体现尊重自然、顺应自然、的理念，使老百姓在城市生活中间，能够融入大自然，能够让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁，而且要融入现代元素，要让老百姓有更舒适的生活。

张燕生表示，国家的这一规划也同时指出在城镇化的宏观管理和规划上不能政府一换届规划就换届，将呈现一个城市群作为城镇化的主体形态，大中小城市和小城镇合理分工，互补协同发展的格局。张燕生表示，中国城市群的发展，将促进国家和经济社会的转型，将会造就纽约和伦敦级别的、我国未来发展的城市和的城市群，并出现产城、融城、支城、绿城， 出现新能源、新运输、新通讯驱动，以人为本，绿色生态，与工业化、信息化、农业现代化同步推进的和谐宜居的都市体。

城市群发展产生新需求，给中国企业带来发展机遇

城市群的发展又将会给企业带来怎样的发展机会呢？张燕生表示，城镇化首先将会形成新的需求，诱导产业的转型升级，未来将形成新的需求结构。

张燕生回顾过去的35年指出，在1979～1999年，我们的消费升级主要是集中在吃饱穿暖，产业发展主要是轻工业和纺织工业。从2000年开始，中国的消费升级转变到住和行，也就是老百姓要买房，老百姓要买车，老百姓要买手机，重点带动的是重化工业和装备制造业，和房地产、建筑业。未来的消费升级，将会是一个追求消费多元化和高品质的商品和服务，中国的需求结构将进入一个更加多元化、高品质和更加讲究生活环境的新阶段，而现代服务业、先进制造业和农业的现代化以及高品质的房地产建筑业，将赢得新的发展机遇。

张燕生表示，城市群的发展同时将会带动结构优化、收入的增加，带动现代服务业的发展以及中等收入人群的倍增。他同时引用诺贝尔获得者弗伦斯的话提出，中国下一步中等收入的人将从2.3亿人增加到6.3亿人，中国的中产人群的倍增，将为今后房地产开发、建筑业和现代服务业的发展，带来一个新的历史契机。

需求的产生将给企业的发展带来巨大的发展机遇。张燕生表示机会可能会出现在几个地方：一个是城市群的发展将会出现基础设施供应链的蓬勃发展，带来地下、地上、城市之间、大区域之间的综合运输体系发展以及综合基础设施供应链的发展。第二个是城市群的国际化将会提升跨境供应链的发展，出现跨境的生产和贸易供应链。跨境的基础设施供应链，跨境的金融供应链。这三条供应链将围绕着国家目前提出来的丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路，以及长江流域大通道，给整个基础设施和各个方面产业的发展带来一个新的机遇。第三是实体经济发展尤其是研发、创新、设计、创意的企业将迎来发展机遇。

张燕生表示， 前35年的改革开放，深圳的企业家创造了辉煌；在未来的35年里，深圳企业家奖迎来新的35年的挑战。

香港大学中国金融研究主任、前海咨询委员会委员宋敏：

城镇化带来巨大发展机会

陈发清

昨天，香港大学中国金融研究主任、前海咨询委员会委员宋敏在峰会上发言。深圳商报记者 张小禹 摄

宋敏认为，新型城镇化是中国经济发展的一个驱动力量，是中国向发达国家迈进的必由之路，而这过程中必须要完善现行的投融资体制，通过金融来引导新型城镇化。

深圳商报记者 陈发清

在昨日举行的2013中国地产峰会上，香港大学中国金融研究主任、前海咨询委员会委员宋敏在提出和分析了城镇化概念和问题后指出，通过持续的金融创新将会解决城镇化过程中需要的巨大资金，更好地实现更为公平的农民工市民化。

城镇化是现代社会的必然结果

城镇化基本的概念是什么，为什么大家关注城镇化？宋敏首先提出了这个问题，他表示，从人类的发展史来说，城镇化其实是一个人类不断走向现代社会的一个过程，表现为产业化和城市化。而城镇化实际上反映的就是经济现代化，是整个社会从一个农业社会走向现代社会的历程。它不是简单的城市人口的增加或者是城市面积的增加，更重要的是产业的结构、就业的方式、人居环境和社会保障等一系列从农村到城市的重要转变，是一个复杂的系统。

宋敏表示，城镇化自新一届政府提出后受到广泛关注，原因一个就是城镇化是一个现代化的过程，从农业社会到现代社会，基本都是通过城镇化来实现的。

另外一个原因是城镇化关系到整个国家的经济转型。目前国家的经济主要依靠驱动和外贸驱动的模式，而要转成内需驱动，是消费驱动，城镇化刚好是解决扩大内需的重要手段。

中国城镇化的特点

宋敏指出， 中国城镇化有几个主要特点。是规模大、速度快。从1978年的18%到2012年52.7%，城镇人口从1.7亿增加到2012年的7.1亿。换言之，在过去三十多年，中国已经成功将5.1亿人从农村转向城镇，这样的一种规模和速度在人类历都是罕见的。南美用了210年，欧洲用了150年。美国用了105年，这些国家这些经济体都用了超过100年以上的时间。完成城镇化从10%上升到50%，中国只用了61年，还是在政府对户口限制和控制城市规模的前提下实现的。

第二是地方政府在城镇化中起关键作用，这是在其他国家城镇化里面没有发现的现象。原因就是经济发展水平是衡量地方官员政绩重要的指标。为发展本地经济，政府会大规模地进行地方的城镇化，而地方政府重要的手段就是控制土地。低价出让工业用地，吸引制造业带动服务业的发展。高价出让住宅和商业用地，获取土地的出让金；把土地作为资本金和资产的抵押物，使地方政府化地利用金融。

第三是“伪城镇化”。因为有2.6亿农民工没有户口，没有享受到市民待遇，这也是一个重大的社会问题，在农村出现了将近6000万个留守儿童，这将会对整个社会的发展带来持久长期的影响。

第四是中国的城镇化规模速度快但还没到比较成熟的阶段。 比如北京已经有1000万人口，交通、环境、空气等等一系列的问题出现了。但从人口密度上看还没有达到国际大都市的规模：北京城区六区人口密度是每平方公里2540人，上海是3630人，但是香港是6464人，所以香港的人口密度远远高过北京和上海。再看其他的国际大都市，东京、纽约、伦敦，人口的集聚密集度超过了北京和上海。宋敏表示，主要原因在于城市管理模式水平比较低，比如交通管理、环境管理和其他的社会管理的模式相对落后造成的。

城镇化核心是人的城镇化

宋敏表示，中国城镇化前35年，出现一些负面作用，包括牺牲农民的利益造成大量的农村闲置土地，环境污染，地方政府土地财政发展模式的不可持续，建设用地指标越来越少等等。 未来的城镇化需要一种新的机制，就是新型城镇化。新型城镇化应该是通过金融来带动，通过投融资金市场化的改革和创新来实现。

宋敏表示，新型城镇化的特点首先是人的城镇化，不是简单的城市或者是土地的城镇化，而是实现农民的真正市民化。需要解决好已经在城市里头的2.6亿农民工真正的市民化，以及将来每年新增的1000多万农民工和他们的家属完全的市民化。

人的城镇化为核心，宋敏表示，实现农民工市民化，关键不在户籍制度而在于基本公共服务的深化，通过淡化户籍制度，实现基本公民的均等化。在产业结构、就业结构、社会管理制度等深层次入手，从根本上解决转移农民的市民化的问题，促进转移农民平等享有城镇基本公共服务，真正融入城镇生活。

宋敏表示，城镇化可分成两个方面，一个是包括环保和城际交通在内城市硬件，另一个是公共服务的均等化，民生方面的城镇化。而其中关键的是解决社会公平问题，可通过“土地换社保”、“探索集体土地入股”等方式解决。

金融创新实现新型城镇化

新型城镇化是推动内需经济增长重要的动力。宋敏表示，虽然牵涉到户籍制度、土地、社会保障、收入分配等方面都需要解决，但关键是解决“人往哪里去”、“钱从哪里来”，就需要通过金融创新来实现。

宋敏表示，城镇化需要大量的资金，而资金怎么来，来了以后怎么投，是涉及到城镇化和金融创新的问题。在前30年城镇化，主要是通过财政这样一种模式来推动城镇化。而在新型城镇化背景下必须通过可持续的金融创新模式，投融资的模式来实现。

城镇化需要使用大量的资金这首先给金融创新提供了重要的根基。宋敏举例表示，比如在山西，一个县城接纳煤矿采空区搬迁的农民就达2万人，很多县城的城镇化和产业化建设近3～5年内有200亿～300亿元需求。比如，山西有100多个县，山西未来3～5年，基础设施方面的建设就有可能达到2～3万亿的规模，这是巨大的数目。而这还没有考虑其他方面的需求，比如一个农民的市民化需要10万元，需要推动3亿农民的市民化，还有四五十万亿元的，如果加上整个社会的可能上百万亿元。另外，新型城镇化的消费需求也是巨大的，比如2.6亿进城的农民工，简单估算，如果每个市民每年增加1万元的消费，2.6亿已经是在城镇里面的农民工，加上将来5亿农民的城镇化，在消费方面可提升7.6万亿，这是个巨大的投融资需求。

那要建立怎样的一个投融资的机制，来满足这样的一个巨大的投融资市场呢？宋敏表示，首先是财税体制，通过地方税是房产税为主的财政税收体系来健全地方税收体系。另外，还可以从财政角度来探索发行地方政府债券。

宋敏表示，除了地方债之外，还应该可以利用资本市场来直接融资。譬如“土地金融”，通过将来的现金流发行证券产品、金融产品来融资，所以土地可以作为一个主要的手段来发展土地金融。比如“土地换股权”，在农村土地流转的过程当中采取所谓的土地换股权的模式，农村可以将土地的承包权作为资产进行享受。还有土地的抵押贷款，土地的信托，土地集中起来通过信托的方式去融资。还有一个是资产证券化，将地方政府的土地、企业、大楼，还有很多的一些水、电的设施的资产盘活等等。

宋敏表示，新型城镇化所需的巨大资金，需要金融创新的模式，也就是直接融资或非直接融资的渠道。直接融资包括了股票和债券，非直接则主要是银行保险、信托，还有一些其他的方式。

城镇化将给中国经济带来巨大发展机会

政府应该逐步去垄断化，放松管制。宋敏表示，实现城镇化，需要民间和政府共同携手。政府应积极引进民间资本，引导资金投向城镇公共基础设施，通过公私或者共建合作的模式来加以实现。

宋敏表示，新型城镇化是中国经济发展的一个驱动力量，是中国向发达国家迈进的必由之路，而这过程中必须要完善现行的投融资体制，通过金融来引导新型城镇化。

“21世纪中国的城镇化和以美国为首的新技术革命，将成为影响人类的两件大事。”宋敏引用诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨的讲话表示，中国的城镇化探索和努力，也将给整个经济带来巨大的发展机会。