深圳的楼市问题深圳解决，不必出政策！

依照目前的运行态势及政策环境，春节前楼市成交难有起伏

与土地市场的躁动大相径庭，2014年开门后，主要城市楼市成交急剧降温。在未见松动的信贷和日趋收紧的调控政策双重作用下，2014年初，楼市成交遇上了“寒流”。

据中原地产研究监测数据显示，54个重点城市新建住宅成交回落，前12天共成交住宅8.1万套，相比12月初下调20%。以北京为例，前12天北京二手房成交2815套，新建住宅成交3122套，总成交量5937套，与12月同期相比，下滑三成左右，与2013年1月同期相比，跌幅接近47%。

北京并非特例，公开数据显示，上周上海市新建商品住宅成交面积为19.81万平方米，较前周下跌10.86%。

与以往年初放贷加速不同，今年信贷环境未有放松，加之去年末集中入市的地方调控政策，这些都导致2014年开门楼市成交遭遇“寒流”。此外，在经历了连续多个月的住宅成交高位运行后，市场热情有所回落也是正常规律。

中原地产分析师张大伟认为，楼市的降温属于季节性降温。去年11月份，接近20个城市出台了地方调控收紧政策，一定程度上抑制了房价加速上涨。

在这种情况下，广州的房地产市场也未能例外。尽管2013年全年楼市走势良好，但2014年开局却出现了量价齐跌的现象。数据显示，广州十区二市在新年首周一手住宅成交量环比大跌39.9%。

佑威机构执行董事黄志坚认为，春节将临，依照目前的运行态势及政策环境，上海楼市成交量再有起伏的概率很小。而这一预判，同样也适用于其他城市。

目前，从统计数据上来看，楼市成交有所降温。但张大伟指出，目前看，影响房价上涨的根源并没有得到彻底改善，2014年长效机制的建立迫切。铮

房地产调控走向细分是大势所趋

种种迹象表明，房地产调控“因地制宜”走向细分的思路日渐明朗。

住建部副部长仇保兴日前表示，房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度的渠道。房地产调控模式应该化整为零，如深圳的问题深圳解决，不必出政策。

这种告别“一刀切”的调控思路被认为是下一步调控的方向，正是楼市分化日益明显促使调控政策走向细分。

国家统计局公布的数据显示，截至2013年11月，北上广深4个一线城市房价同比涨幅均超过20%，70个大中城市平均房价上涨不到10%。此外，一、二线城市和三、四线城市之间的楼市需求、库存、价格、销售都有明显的分化。

这种市场的分化导致政策选择的变化，2013年下半年的政策走势已经初见端倪。

从目前的情况来看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制性需求，仍将是2014年的主基调。铮

2014楼市调控：大城市被严控三四线露曙光

对于许多大城市的购房者而言，2013是的一年，无论心情还是价格，都经历了过山车般的刺激。进入2014，房市调控将是何种表情？

不少对此表示，性调控将进一步淡化，但一二线城市仍将被严控，三四线城市则可能因城镇化的机遇而迎来机会曙光。

2013年上半年是高压调控的时期。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出“国五条”。紧接着，2013年2月26日又公布了二手房的个调税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收的相关政策。

随后地方版“国五条”纷纷落地。但在如此高压的调控之下，多城房价不但没有下调，反而上蹿。例如，根据链家地产数据统计，2013年上半年北京二手住宅成交均价为27089元/平方米，同比上涨24.7%。

在这样的情形下，宏观调控政策终于开始出现思路调整的迹象，一刀切式的强硬打压的趋势减弱，因地制宜理性调控的趋势渐强。

与前两年经济工作会议针对房地产市场“坚持调控不动摇”的表述不同，2013年的表述表现出难得的理性，“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”

对此，有业内人士进向《中国产经新闻》记者表示，新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整，原来统一部署的一刀切政策开始向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡。

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这样的思路在2014年将直接表现为房地产调控政策的分化。

严跃进指出，以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。

给出这种论断的根据则包括：一方面，2013年10月以来，已有超16个一线和二线城市出台地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策，致使一批人一夜之间丧失了购房资格，还有一批人望而却步。另一方面，房贷政策不断收紧，虽然国家层面并未出新政，但商业银行却不愿打折发放首套贷款，且放贷周期大幅拉长。其中固然有四季度信贷额度紧张的原因，但按当前流动性偏紧的状态，以及房价涨幅仍大的现实，2014年各城市的房贷政策很可能依然偏紧。因此，尽管总基调是强调市场配置资源，可调控与市场调控是一个此消彼长的过程，限购和限价等手段将是一个逐步退出的过程，而非一蹴而就。因此，就目前现行的限制性措施而言，尤其是一线和重点二线城市短期内仍会继续执行。

严跃进同时指出，新型城镇化推进，有利于三四线城市房地产市场的长远发展。城镇化会议提出要推进农业转移人口市民化，要全面放开建制镇和小城市限制，有序放开中等城市限制，合理确定大城市条件，严格控制特大城市人口规模。这就意味着未来三四线城市将迎来大量的农业人口进城市民化，这将衍生出新增住房需求，有利于这些城市的房地产市场规模继续增长。但也应看到，人口流动的主要诱因，仍是工作机会与工资水平，因此大都市及都市圈的房地产市场仍将具有较大发展。

中原地产市场研究部总监张大伟也向《中国产经新闻》记者表达了同样的想法，他指出，2014年在政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，各地可能将继续因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调，对于房价上涨过快的一线和少数二线城市仍从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应，而库存较多的部分二线与三四线城市的调控只会松不会紧。