2014年关将至深圳二手房卖家急于出手 议价空间加大

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年关将至 深圳楼市议价空间加大

年关将至，卖家急于出手，议价空间加大，深圳楼市成交量上升。据深圳中原地产监测，上周深圳一手住宅成交636套，环比上升41.33%。二手住宅成交1226套，环比上升48.25%。

深圳一家大型中介公司置业顾问向记者表示，近成交情况略有好转，一方面是因为到了新年，房贷审批速度有所加快，另一方面每年这个时间点对于买家来说，确实容易议价一些，因为好多卖家年关急着用钱，急于卖房套现，所以买卖双方容易达成协议。

这位置业顾问指出，快到春节了，估计这种好转难以持续，楼市大走势还要看春节以后的政策。

据深圳中原地产的统计，2013年深圳二手住宅均价飙升至 27323 元/平方米 ，同比上涨 19.7%。2013年深圳一手住宅成交均价为21626元/ 平方米，同比上涨了14.39% 。

调控密集，房价凶猛的2013年深圳楼市可谓调控政策频出

一、政策：层出不穷的政策

2013楼市调控

国五条

国五条出台 二手房过户潮

限涨令

深圳限涨令出台

国五条

细则

国五条细则出台 确定房价目标

深八条

限购再升级 二套房首付提至七成

农地

流转

十八届三中全会：加快农地流转

二、市场：房价上涨凶猛

新房二手房量价齐升

三、土地：前海土地开卖

深圳纪录再次刷新

深圳楼市成交量创近三年来新高 机构预测今年市场以稳为主

新年楼市刚刚开局，中介机构纷纷回顾去年楼市并预测今年走势。机构预测，2014年深圳市场成交仍将以刚性需求为主，全年楼市走势将以稳为主，新房销售压力增大，“日光盘”现象不再。

深圳中原地产昨发布2013年度业绩报告并预测今年楼市走势。深圳中原地产认为，2013年，深圳楼市历经一系列楼市调控政策，一手住宅热度持续，新房市场供销两旺，开发商积极推盘，市场购买力旺盛。比如，去年，深圳中原二级市场、住宅部、工商铺部共取得1413亿元年度销售金额，全年累计成交面积710万平方米，并稳居市场占有率的位置，同时成功跻身于房地产企业千亿俱乐部榜单。

深圳中原董事总经理郑叔伦认为，今年深圳新房库存依然高企，快速跑量仍是开发商未来的要务。预计全市一手商品住宅总销售量约为500万平方米，较2013年增长近2成。楼市全年走势以稳为主，但仍存在波动，其中房产税试行将给市场一定的影响，行为持续被压制，市场仍以自住刚需客户为主，新房销售压力大，“日光盘”现象不再。

戴德梁行的统计则显示，2013年全年深圳楼市成交量创下近三年新高，新房及二手住宅全年成交面积同比分别增长19.7％、57.4％。对于2014年深圳楼市走势，戴德梁行认为，由于短期内限贷限购政策不会退出，及改善型需求难以入市，因此预计2014年市场成交仍将以刚性需求为主。在支持首套自住性购房需求的方向下，差别化信贷政策仍然会进一步支持刚需的释放。另外，深圳楼市还将面临房产税试点的风险，不过，房产税的全面征收仍需要包括税收体系、信息系统在内的一系列体系的才能更好地发挥其效果。因此即便短期内展开试点，其征收范围及力度也有一定局限，对市场影响将更多地体现在改变市场预期方面。（记者 徐强）

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楼市“中场休息”“小阳春”恐难续

 “楼市喜迎‘小阳春’”、“开年再现‘小阳春’”，这是过去两年1月我市楼市“开门红”的主要新闻标题。记者从发布的中原地产统计数据获悉，去年深圳楼市价格涨14%、成交量涨19%，实现“量价齐升”。进入今年房价走势又将如何？多位业内人士普遍对今年市场持谨慎乐观态度，认为在需求透支、库存高企、市场效应叠加等综合因素影响下，今年楼市也要“歇歇了”，将进入“中场休息”，房价涨幅或将回落。

  楼市成交本周起开始回落

  深圳楼市在新年开局前两周取得优于去年的销售业绩后，受春节的影响，本周起成交开始回落。根据市规划国土委的统计数据显示，1月12日全市一手住宅共成交27套，13日成交96套，较上一周前两天减少近100套。据统计，目前除了福田区和盐田区的三个项目新近入市外，其他区域均无新项目推出。

  分析人士称，一方面受春节到来的影响，一手住宅市场有所降温。另一方面，去年火热的市场消耗了相当一部分需求，今年市场进入一段调整期也属必然。

  “市场化”将成楼市新方向

  “如果把2013年比作一场球赛的上半场，那么2014年应该是中场休息而不是下半场。”深圳中原董事总经理郑叔伦展望2014年楼市走向，认为未来市场呈“扁平化”发展，量缩价平，预计未来房产税试点扩容可能性加大，调控走向，“市场化”将成楼市新方向。今年是政策效应“叠加”之年；信贷环境维持中性偏紧；税费增加、利率上升、价格攀升、购房成本持续上扬等等，都抑制了深圳楼市在今年“展开手脚”。郑叔伦表示，全年走势以稳为主，但仍存在波动，其中房产税试行将给市场一定的影响。

  DTZ戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端表示，整体来看，在供应增加及限购限贷政策不放松的2014年，深圳住宅成交量有望在刚需的支撑下于当前较高的水平上保持平稳，而城市更新所带来的成熟区域的物业供应或将带动区域房价上涨压力；但另一方面，潜在的政策风险始终给后市的预期增添不确定性，预计已至高位的价格后续增幅将有所趋缓。

  土地市场一反常态格外火热

  春节，随着开发商明显放慢推盘节奏，加之置业者的积极性有所减弱，节前楼市进入短暂休眠期。记者在市场调查发现，住宅市场略显冷清，成交平淡。土地市场却一反常态，继上周新年首批三宗土地推出后，本周迎来今年的轮出让潮，累计共有15块土地公开出让。

  深圳市土地房产交易公告显示，继本周三龙岗同时出让5宗工业用地后，本周的16日、17日，龙岗还将出让另外的10宗工业用地，分别位于龙岗街道和平湖街道，拟引入的产业包含制造业、金融业、软件和信息技术服务业。至此，本周龙岗出让工业用地达到了15宗之多。1月土地盛宴，除了多宗工业用地，还有分别位于前海、南山的两宗商业用地将出让。

房企销售榜单出炉 凸显北京楼市分化

在“重回一线”的普遍共识下，2013年各路房企“逐鹿”京城，市场分化日渐明显。据克而瑞发布的《2013北京商品房企业销售排行》，融创中国以“双料”改变了此前万科、首开长期占据宝座的格局。从项目榜单来看，商品住宅销售金额和销售面积前20位当中，半数以上都为住宅，西山壹号院、远洋Lavie、鲁能七号院等盘表现抢眼。

“以住宅为主的项目和企业崛起，反映的是北京市场结构的变化。”北京房协相关负责人表示，后“京七条”时代，北京楼市“低端有保障、中端有支撑、有市场”的三元格局将愈发明显，“2014年的住宅市场必将有更为突出的表现”。

从2013年北京楼市销售榜单来看，越来越多盘挤入前列。从商品住宅项目销售金额前20位来看，不仅有西山壹号院、远洋万和公馆这种榜单的“常胜将军”，还有以生态别墅产品定位的鲁能7号院成为市场黑马——后者还位居2013年北京商品住宅项目销售面积前10名。

“稀缺的自然资源和产品形态，使得物业抗风险能力更强，是一线城市的别墅类产品，其资产保值能力更加坚挺。”北京鲁能置业营销相关负责人说。由鲁能开发的位于顺义新城CBD核心的80万平米城市大盘——鲁能7号院，继2012年热销23亿元之后，在2013年取得29亿元的销售业绩。

“前两三年因为市场调控，很多企业开始加大布局刚需产品，但近年来如融创中国、远洋地产、鲁能地产这样以产品为主的开发企业呈崛起之势。”上述北京房协负责人认为，这一战略更加符合未来楼市的调控格局，政府将承担更多的中低端住房需求，而市场则将成为中产品的竞争战场。

“2013年是区域市场分化的一年，很多二、三线城市因为过去几年供应过大，市场风险聚集，而一线城市是北京、上海，因为有着不可比拟的城市资源，加上由此引发的人口聚集效应，楼市发展比较稳定。”在刚刚结束的第四届中国地产财富年会上，万科执行副总裁毛大庆如是感慨。也正是如此，许多房企纷纷加大了在北京的深耕战略。

从克尔瑞提供的数据来看，相比2012年，京城百亿房企数量在2013年扩容至7家。从销售金额前30的榜单来看，除了万科、远洋、金隅、首开、保利等“常驻”企业外，鲁能地产、和裕地产、K2地产也成为榜单黑马。

“2013年北京楼市展现了历罕见的热销场面，这也是房企深耕区域发展为明显的一年。”上述北京房协相关负责人表示，北京城市化进程的演变也决定了房企布局北京的战略路线，新城区开发成为热点。

石的妥协：万科如何继续做“老大”？

2013年12月28日晚，万科董事会主席石出现在北京金隅万科广场。穿着黑色大衣、手持一杯咖啡的石，全程笑容满面，神态轻松。

“我感到很兴奋！”石说，没想到这么时尚的商场会是在北京昌平。公司创始人的这一表态，无疑让陪同参观的北京公司总经理、万科商用物业的掌舵人毛大庆大大地松了一口气。

石对上述项目的肯定，是其本人对万科进军商业这一转型战略的公开认可，也为万科各地分公司在商业地产上的探索更进一步增加了底气。

作为曾经只坚持住宅开发、崇尚做减法的企业家，这或许是一种理性的妥协和顺势而为。而在近期万科“老大地位不保”的声音中，万达、绿地、中建、恒大等这些后来者的虎视眈眈，也成为一种无形的压力，逼迫万科这只大象思考如何继续起舞。

单一住宅开发的衰落

“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”就在数年前，石曾如是说。

住宅专业化是万科成为行业“老大”的利器。在万科30年的历，曾经介入过超市、矿泉水、影视等领域，也曾经开发过商业地产和写字楼，但终，石剥离了这一切，用住宅专业化、规模化这一路径实现了万科的超速发展。

近20年时间，万科稳坐“老大”之位。曾经的挑战者一一被抛在身后。直到2013年，万达、绿地这些不同模式的竞争者出现，与此同时，中国房地产(行情 专区)市场的政策和基础环境也发生了巨大的变化，单一住宅开发的模式困境初显。

“万科拿地上的短板开始暴露。”长期关注万科的业内人士说，在土地公开招拍挂、地价相对合理的年代，万科依靠强大的品牌、多元的融资通道可以快速扩张，但现在，招拍挂市场尤其是一线土地市场地价高企，非万科所容易获取。

另一方面，地方政府出于城市经营需求，出让土地更多将采取盘活存量、城市更新的方式，要求开发商具备商业物业、产业开发的综合(行情 专区)经营能力。比如在深圳，更多的城市土地被招商、华侨城、华润置地这样的地产商拿走；在更多的三四线城市，动辄数百万平方米、数千亩的土地被华夏幸福(行情 股吧 买卖点)、天安集团这样的产业园区开发商获得；更不用说，万达和绿地已经用万达广场和高楼征服了无数个城市。

万科并非毫无意识。万科总裁郁亮用“进入下半场”来形容2008年以后的房地产市场，对的开发商而言，过去的十年是住宅开发的十年，也是狭义上的房地产市场，那种依靠土地红利、房价自然上涨的盈利模式都已不可持续；而下半场的涵义，则是涵盖住宅、商业、旅游、养老等细分领域房地产市场的开始。

由此，在单一住宅专业化的道路上走了多年之后，万科正在试图多轨并进，在2011年的一次媒体交流会上，郁亮已经提出万科要做“城市配套服务商”的概念，但直到2013年，这一战略转型和提法才被广泛地传播开来。

危险的“多元化”？

近日，石在回应万科“是否重回多元化”时说，万科专注住宅产业并没有变。但由于万科开发量巨大，涉及到酒店、写字楼、商场等业态，即使是小的占比例也是不小的规模。

外界曾一度传言石和总裁郁亮在商业地产上意见不一。事实上，他们确实有过争论，郁亮在万科做持有物业经营上更为积极。

郁亮说，进军商业地产初源于“被动”——现在已经拿不到“干净”的地(即只有住宅，不需建其他配套设施的地块)。万科商业地产储备达到数百万平方米，实际是因为政府的住宅供地要求更多的商业配套。

在这种情况下，石不得不做出妥协，他容许公司内部进行试验——这至少在三四年前就已经开始。

接近万科的人士分析，在石和郁亮向原凯德置地环渤海区域总经理毛大庆伸出橄榄枝之时，万科对于商业地产的思路就已基本确定，那就是凯德的“轻资产、重运营”的商业资本化之路。

此后，万科在北京房山大片拿地、成立商用物业管理部、与美国铁狮门合作等等动作，均是这一思路的纵向延伸。

万科方面的信息显示，目前万科范围内已开业商业地产项目共9个，其中7个于2013年开业，4个集中在2013年末亮相，分别为北京、西安、深圳、苏州的万科广场系列。

据万科有关人士介绍，万科商业地产产品线目前分别是社区商业(紧贴社区基础的生活配套服务)，万科生活广场(覆盖数个社区的商铺群)，以及城市综合体(大体量商业综合项目).

在公布了2013年全年业绩后，万科董秘谭华杰向记者表示，从今年开始，万科会更主动地介入非住宅业务，这主要是指会从城市配套服务来理解非住宅地产。

如何继续起舞？

在做商业地产的思路上，万科表现出与万达、绿地不一样的特征，后两者拿地、选址是基于地方政府经营城市的需求，万科则是基于实际用户需求。

石说，万科的特点是在不被看好的地段做住宅小区，做商业亦然；移动互联网对传统商业造成了巨大冲击，同时也创造了巨大商机。

郁亮也指出，网购对商业购物有很大打击，所以万科涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度，目前还是围绕社区和区域主题进行。

“万科商业地产目前主推两类产品，都在紧紧围绕住宅做文章。，邻里式的社区型购物；第二，做香港领汇模式的社区商业，也就是已经开展的‘五菜一汤’。这两类主流产品在万科商业开发体系中，占到了60%的体量，的购物产品目前不多，我们也不会主动去做。”毛大庆说，万科旗下住宅小区拥有大量的配套商用面积。其中，相当一部分是位于缺乏商业配套的新城区域，居民对社区商业的需求十分强烈。此外，还有百万业主，利用这个，可以让万科的商业跟他人有所不同，还能出彩。

按照万科内部测算，金隅万科广场项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产率12%，经营性下IRR为15%，项目总率达到111%。

与做住宅产业化思路类似，万科对商业地产也采取标准化、流水线装配的产品线、专业化思路，同一产品线下的项目管理结构、商业组合相似，更容易进行资产打包以及运营管理，适合商业地产的金融化趋势。

毛大庆期望，这些商业配套未来能给万科带来百亿的利润收入。这是一个宏伟的目标。因为做了30年住宅开发的万科，目前的净利润规模也不过150亿左右。

万科进军社区金融，也是基于其社区大数据平台。这一业务目前还在探索和起步阶段，郁亮带队与阿里、腾讯的深入交流，也是在为社区服务业务做铺垫。根据花样年总裁潘军的测算，未来像万科、花样年这样的社区服务商在社区服务中可以提取的收入，大概在百亿级。以此推算，万科未来十年将可能实现300亿-400亿的净利润级别。

不过，万科多元化转型路径依然前途未卜。至少在资本市场上还没有反应。2013年至今，国内主流地产商股价一路下滑，万科股价跌幅超过20%。

对于近日的“老大地位不保”质疑，郁亮称，万科要做的企业，这不一定就是指规模大，公司治理、社会责任、企业竞争力才是衡量企业的标准。如果在房地产行业，有企业超过万科，万科不会介意，万科现在追求的不是规模，而是更关注管理结构以及企业竞争力。

开发商布局二三线镇区供应放量

2013年，开发商积极布局二三线镇区，二三线镇区供应放量凶猛，东莞中原地产市场研究部数据显示，去年二线镇区住宅供应260.81万平方米，同比增长50%。三线镇区供应99.68万平方米，同比增长154%。

该研究部相关人士分析，一是东莞二三线镇区随着经济不断发展增长，其住房需求也在逐渐积累。二是近几年来政府进行产业转型，提速三重建设，经过多年发展，去年一些良好的效应已逐渐显现。三是去年政府积极扶持产业转型、三重建设的态度很强。四是城市化发展下，一线镇区土地供应会逐渐趋紧，迫使房企移战具备发展机遇的二三线镇区的某些区域，是二线镇区具备更多的良好条件，往往更容易积累住房需求。五是近几年政府对二三线镇区未来规划建设利好，综合多方利好因素无疑增加了开发商的信心，加大对二三线镇区的布局。

房地产协会副会长：房地产税已无立法障碍

中国房地产协会副会长朱中一近期向21世纪经济报道记者透露，有关部门经过充分论证，房地产税在立法上的障碍已经没有了，这基本已取得共识。

朱中一所指的共识，是指目前业界对房地产税存在的各种争议。

比如，华远地产(2.32, 0.00, 0.00%)董事长任志强就认为，中国不应该征收房产税，因为中国的土地不是归个人，房子产权只有70年。政府如果要收房产税，一定要有替代性的政策，就是要取消土地使用税、耕地占用税等税种，然后把这些综合起来变成房产税，使得总税负不增加。如果在收取土地出让金后，再让购买人支付房产税是不合理的。

另外，任志强还认为，《物权法》和《土地法》也存在冲突。《物权法》规定，住宅占用的土地使用权到期后，可以续期，但《土地法》上写着，到期限还要继续交钱。所以，这两个法现在还没有统一，可能要统一起来。

但朱中一表示，房屋70年产权，不构成障碍。房屋产权人享受居住权，也就是使用权，而使用权是可以征税的。不过，朱中一认为，房地产税在立法的过程中，可能会对现有房地产税费进行清理，以增加持有环节税收为重要内容，减轻流通环节税收。

十八届三中全会通过的《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，与房地产密切相关的内容，除了明确集体经营性建设用地可直接入市外，还提出 “加快房地产税立法并适时推进改革”。

朱中一称，现在看来，信息为明显的就是加快房地产税改革。财税部门正在抓紧这项工作。目前房地产税的推出无非就是按程序操作，关键是时间表。不过，由于立法程序繁琐，时间表不会太快。立法程序是，先由财政部提出方案，然后上交到国务院，由国务院法制办征求各方面意见，然后交付表决。

不过，房地产税的推出，除了立法，还包括不动产统一登记制度以及住房信息联网。但这两项工作进展不一。

在日前召开的国土资源工作会议上，国土部副部长、党组副书记、国家土地副总督察徐德明明确，国土部将尽快协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，目前将以做好不动产统一登记的顶层设计、制度安排为重点，逐个落实建立统一登记机构、出台统一登记依据、建设统一登记信息平台、制定统一登记簿证的各项工作。

然而，由于不动产统一登记涉及多个部门，利益复杂，一些业内人士持观望态度。而个人住房信息系统联网工作2010年就已启动，但进展并不顺利，40个重点城市的联网8个月完成，此后就止步不前。

业内的普遍看法是，房地产税仅是在理论和技术方面没有障碍，但现实有太多工作要做。

关于去年讨论较多的房地产调控长效机制，业界的共识是，短时间之内，手段仍然难以退出，长效机制建立需要时间。

在由华本俱乐部举办的“2014中国地产年会”上，首创集团董事长刘晓光[微博]称，“改革过程，我们有很多问题还是看不太准，十八届三中全会提出用市场资源配置来决定市场。但从房地产调控来看，起码这一两年不能完全做到用市场来决定。比如说像北京等一线城市，完全用市场的办法来建立长效机制看来需要一定的时间。”

朱中一也认为，房地产调控仍然要进行，对于健全长效机制，未来毫无疑问是要更多采用经济、法律等手段。然而，房地产始终与宏观经济联系在一起，房地产对经济的影响短时间之内也难以分离。

就宏观经济与房地产之间的关联问题，任志强近在一次开发商聚会上再次发出一个警告。任志强称，“可怕的是，地产商在期待着2014年房价上涨，于是很多人都会高价获取土地，获取银行资金。所以，近我们看到资本市场的利率已经涨了好几点。在去年年底和今年年初，很多企业购买土地都是以现有的二手房交易价格为地价标准，他们在按照2013年房价上涨的价格幅度计算2014可能出现的房价上涨，我个人认为这是一个很危险的事情。2013年，国内的宏观经济也许和2012年保持一样的增幅，但2014的增幅预计略有下降。至少，大部分数据都表明增幅下降可能性是很大的，除非市场化的改革政策很快出台，否则相关的数据都将是下降的。”

政策若不紧缩 房地产泡沫或在马年刺破带来巨大冲击

跨入2014年，除了“菜篮子”之外，住房问题仍然是民生关注之首。不同的是，以往人们多是关注住房价格升降，今年的话题焦点则锁定在“房地产泡沫会否破裂”。

元旦刚过，就传出胡润榜女富豪“跑路”的消息。一款名为“新华信托·上海录润置业股权集合资金信托计划”的信托产品即将到期，但项目所在的地块仍是空地。据说，该产品担保人高远置业实际控制人、胡润榜女富豪邹蕴玉卷入多起信托和民间借贷案件，并传已“跑路”。

另外，据媒体披露，随着前两年飞速发展的房地产项目的陆续到期，房地产信托在2013年迎来了大规模兑付，相关风险时有暴露。根据第三方数据，从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险信托项目的七成多，其中仅有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在刚刚过去的2013年。

作为银行业的部门，在2014年银行业工作会议上，严控房地产贷款风险紧跟缓释平台贷款风险，在银监会今年重点防范和化解的七大风险中第二位。银监会要求，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

履行宏观调控职能的央行，在2014年人民银行工作会议上，用“继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷和社会融资规模平稳适度增长”，增强调控的“前瞻性、针对性和协同性”诠释了央行的宏观调控思路。

货币政策从去年的“平稳增长”到“平稳适度”，其中所蕴含的丰富语境和央行调控的拿捏令素来对此嗅觉敏感的市场迅速做出了反应。在多数研究机构看来，“平稳适度”是一个“中性”的货币政策，也有可能意味着会“紧”一些。

在此情形下，对房地产市场的担忧也在逐级升温。令公众不安的因素来自于多方面。中国的房地产市场在保持了十年长阳、屡创新高之后，房屋不再是单纯的居住地，而是具有多重属性的“品”，并带来大量社会问题，同时房地产调控也成为一个令政府棘手的能力考验。近年来，不断有经济学家声称“房地产拐点已到”、“中国楼市将下跌一半”等云云。然而，房价却一路长阳，拒绝下行。但是，走到2013年年底，一切和房子有关的问题变得复杂。市场上，不再是几个学者对房地产市场调控进行鞭挞，素以精明、务实著称的企业家们也对居高不下的房价有了防范之心。

代表是香港首富李嘉诚。这位香港商界大佬2013年年尾在接受采访时表示：“内地的地价飞涨，我们无法成功投得土地”。对于房价的现状，他也直言不讳：“现在地产的公司也有危险，要很谨慎，很小心，我一生的原则是不会去赚‘一个铜板’。”与此同时，他从中国楼市大举撤资，将广州和上海的物业出售，获利颇丰。为此，万科[简介 动态]董事长石在微博上发出警示，认为李嘉诚抛售中国资产，提示在中国的风险加大，同时万科也进行了相应的行动。

无疑，李嘉诚抛售内地物业的行动极为震撼。无论是否如某些媒体所讲，李嘉诚此举是因看到内地房地产业繁荣已尽尾声。但是，这确实是一个让人无法轻易绕过的信号。

同期，企业家宗庆后则从自己居住小区的空置率中发表了对房地产泡沫的担忧。他说：“我住的小区有1000多套房，晚上亮灯的不到100家，这就是泡沫，房子不能再过度建设了。”

如今，美联储加强紧缩QE预期，全球资产价格必然重估，巨大的外部冲击与内部经济下行的压力下，中国房地产的危机甚至让2013年年底来华访问的克林顿也忍不住发出规劝。他表示：“金融业、房地产业固然能在短期内对经济增长起到有力驱动作用，但是过分依赖，会引发就业机会少、贫富差距大的问题，这将限制国家长远发展能力。”

显然，中国的房地产问题已引起国际关注。美国人能看到的，国人也有预感。经济学家陈志武从经济学的角度发表了为何房地产存在泡沫，而且预期泡沫离我们越来越近的论断。“短期看，一线城市或许还会涨一些，但风险越来越大了。”他称。

当然，并非人都认同房地产市场存在泡沫。这其中，就有一直对房价上涨看多的华远地产[简介 动态]董事长任志强，在其的一次预言中，他认为，“若政府不出政策，2014年房价有可能上涨10%”。

上没有永远上涨的资产，再美好的盛宴也有散去之时。中金公司经济学家彭文生近日发布研究报告称：“判断资产泡沫破裂的时间点几乎是不可能的事。如果现在政策不紧缩，任由信用扩张进一步吹大房地产泡沫，终的破裂带来的冲击将更大。”但是，这位经济学家也同时表示：“无需担心政策紧缩刺破房地产泡沫。相反，政策紧缩有利于防止泡沫生成，虽然对短期增长可能有影响，但这个影响有限，对中长期的可持续增长是有利的。”

广西:二手房转让符合条件者仍可减免营业税和个税

《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》实施半月，咨询人次近千

1月15日，自治区地税局就纳税人关心的问题，进一步解读《公告》

符合条件者仍可减免营业税和个税

1月1日起，自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）已正式施行。根据《公告》，全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的，不再享受各单项税种的税收优惠政策。政策调整以来，广西地税12366纳税服务热线已接到近千人次来电，对《公告》具体如何执行的相关问题进行咨询。1月15日，就纳税人关心的问题，自治区地税局对《公告》进行进一步解读

案例

满足条件仍可减免营业税和个税

市民黄先生想出售一套家庭普通住房。《公告》实施后，原来满足“购房满5年且为家庭普通住房”条件，可减免营业税、个税的优惠政策是否不再有效？

自治区地税局解答：

根据纳税人提供的资料以及税收征管资料、房屋登记信息查询等情况，《公告》规定了两种税款征收方式：种，分税种计算征收。对个人转让应税房产，能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，按税法规定应分别计征5%营业税、城市维护建设税、费附加、地方附加、交易差额20%的个人所得税、0.05%的印花税和土地税（额的20~60%）等税费。若纳税人符合规定条件、资料齐全，仍可享受相关单项税种优惠，即对个人转让住房的暂免征收印花税和土地税；对转让“购买满5年的普通住房”免征营业税；转让“购买满5年的非普通住房”差额征收营业税；对转让“购买满5年且属于家庭生活用房”的，可以免征个人所得税。

当然，纳税人在享受这些优惠政策时，必须能够提供房产证、房产权人身份证或身份证明、售房合同（协议）、购买住房的税务或合法有效票据、契税完税凭证以及《个人住房交易纳税申报审批表》；属于“家庭生活用房”的还需提供住建（房管）部门出具的相关证明等材料。

若转让应税房产时，纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值凭据，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，或者税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核定房屋原值的，则采取核定征收的方式，核定征收率为6.6%，且不再享受单项税种减免优惠。