节后迎来换房潮二手房吃香 房价近调整可能出现

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节后迎来换房潮二手房吃香

随着上班族回青，原本冷清的租房市场也日渐火爆起来。昨天，记者探访发现，许多房屋中介的工作人员已经开始利用房产网站和二手交易网站推销二手房源。虽然一些热点区域的租房标价有不小涨幅，但同时也存在不小的议价空间。

房屋中介网上“值班”

昨天上午，记者首先到台东、齐东路、江苏路等地的房屋中介实体店探访，结果发现除了个别品牌连锁中介机构开门外，许多个体小店都是“铁将军”把门。“正月里很少有房屋买卖的生意，所以我们也不急着开业，现在主要在网上联系租房生意。”当记者联系在长春路上做房屋中介生意的张女士时，她正在家中的电脑前更新租房信息。张女士告诉记者，每年春节后租房的人以上班族为主，很多都是合同到期准备换房，这些多没有时间逛实体店，都通过网络找房源，所以中介多是通过网络发布房源信息。记者随后登录岛城各大房地产门户网站以及一些二手商品交易网站发现，网站上的租房信息都是即时更新，除了房地产中介外，还有许多房主独立发布租房信息招徕租客。

租价略有上涨

许多租房人在询价时发现，这房子的出租标价比年前涨了不少。市民小周在崂山区一家外资企业工作，他年前在合肥路鲁信含章小区租了一套套一的非毛坯房，月租金是2000元，到了年底房东要涨房租他就退了房，可是年后他一询价发现同样条件的房子月租金已经涨到了2400元。“春节前的时候还能找到2000元一个月的房子，不想过了个年房价涨得这么快。”小周向记者感叹说。

此外，记者发现金门路、大学路、江苏路等地也出现了微涨的情况。莱芜二路上一套50平方米左右的套二房年前的租金只有2000元，而现在中介给出的价格是每月2200元。不过，记者在探访时发现，现在的房屋租金还有一定的浮动空间，只要能签订长租合同，不论是房屋中介机构还是房东，都将给予一定的优惠。“这种情况差不多可以维持到正月十五左右，等各都开了学，租房涨到啥情况就不好说了。”房屋中介机构的工作人员小邹在接受记者采访时介绍说。

节后深圳二手房市场迅速恢复 成交量远远火于一手房

【房天下深圳二手房笔者 陈周科】据房天下深圳二手房观察，节后的第二天，深圳二手房市场成交远远火于一手房市场。从国土局的数据显示，2月8日当天深圳全市一手房仅成交1套，而二手房成交达到100多套。

据了解，1月以来，深圳二手房房价上涨乏力，主要是因为成交市场的回落，还有当前房贷市场；但预计从节后起，二手房的市场正在快速恢复，地产市场网站的关注度正在快速回升。

三年来深圳房屋租赁市场量价齐升

随着深圳房价的节节攀升，房屋租赁市场也间接受益变得火热，从深圳中原研究数据来看，从2009年至今，深圳租赁市场量价齐升，其中2011的租金涨幅为明显，整个租赁市场成交量大增三成，租金也普涨一成。

政府规划对租赁价格的影响不容小觑。受前海规划利好和“”的辐射效应，再加上前海新盘“青黄不接”，前海别墅均价突破10万赶超福田区，房价普涨也带动了周边的租赁市场。

从2009年至今各区租金涨幅甚大，宝安区以60%的涨幅位居六区之首，几大活跃涨幅大大超过全市其他区域，其中西乡南租金几乎翻一番，涨幅高达89%，新区和龙华的民治的涨幅也都在六成左右。南山区虽然同属前海规划内，但由于前期基数较高，涨幅略低于宝安区，涨幅51%。随着南山商务和配套的逐渐成熟，区域内的前海和红树湾深受租客青睐，整体涨幅也稳居五成以上。

受龙岗线和环中线开通带来的利好，龙岗区和沿线周边的布吉、坂田直接受益，租金涨幅均在五成以上。相较于宝安和龙岗，关内的福田和罗湖略显平淡，福田区租金涨幅与全市涨幅相当，而罗湖区由于发展较早，房屋整体较旧，租金涨幅落后于其他六区，涨幅仅26%。

深圳中原分析称，2009年以来，住宅租金大涨的原因有三：首先，范围内整体物价成本不断上涨；其次，房价的飞速上涨带来的购房成本增加，令不少准备置业者的购房计划延迟，只能以租房解决；再次，国家对房地产市场调控带来的影响。

从历史数据来看，深圳租赁市场主要聚集在区的福田和南山，分别占比38%和21%，而关外的宝安和龙岗则在10%左右。而从今年七月的中联的监测数据来看，福田仍是租赁市场的主体，占三分之一多的比重，宝安和龙岗的租赁市场也很活跃，成交量占18.7%和18.5%。由此可见，住房成本的压力让租房群体开始向关外转移。

据有关调查，目前梅林一房一厅的房租水平到2200元以上，白石洲城中村一房租金也要1500—1800元，而布吉一房一厅商品房租金1300元，相比于福田区，龙岗和宝安区房租略低，租房者更容易接受，随着租住人群从关内涌向关外，或带来关外房租又一轮上涨。

未来，随着前海深港现代服务业合作区各项工作的逐步落地、港企等国际性机构不断进驻、配套的不断成熟，深圳的西移，将带来“大前海”及周边区域租赁市场进一步发展，整个西部的租金也有进一步上扬的趋势。

深圳新年20套“笋价”二手房

首日发布：2013深圳全年二手房总成交95527套同比上涨45.17%

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土地市场逆市升温含风险 楼市触顶回落格局难改

年初热点城市出现楼市、地市“冰火两重天”的现象值得高度关注。

  一方面，受春节淡季和调控升级影响，热点城市楼市明显降温，1月北京住宅成交量同比下降近50%；另一方面，京沪杭深卖地收入超千亿元，“”频出再次点燃土地市场热情。虽然地价上升可能推动房价上涨，但这种支撑作用要受到市场终端需求的明显约束。目前看，热点城市楼市需求渐趋理性，土地市场逆市升温将蕴含较大风险，值得高度警惕。

  当前我国楼市运行渐趋理性。从成交量分析，去年以来我国商品房销售面积增速逐月放缓；即使是一线城市北京，2013年住宅销售面积同比下降8.1%。这些情况表明，楼市需求经过前期集中释放后，后续增长动能明显衰减。

  从资金面分析，据中国人民银行《2013年金融市场运行情况》分析，去年我国货币市场利率中枢上移明显。预计今年我国金融市场资金面相对紧张状况不会有明显缓解，是利率市场化进程加快，影子银行加强，将会明显影响到房地产市场融资状况。随着美联储退出QE实质步伐加快，新兴市场经济体资金将加速回流美国，有可能会引发局部国家经济金融动荡，进而影响到我国实体经济。

  从经济负担能力分析，热点城市高房价已非普通人群企及，房价收入比也已远超国际公认合理范围。由于住房租金价格上涨明显滞后房价，且受到中低人群收入状况制约，因而住宅实际价值已经明显下降，中高收入人群的性住房需求也会受到抑制。从宏观经济金融前景分析，房地产市场非理性繁荣已经实质性损害到国民经济健康稳定运行，房地产市场风险正逐步释放，也已经成为社会共识。综合来看，楼市需求理性回归将会明显影响到房地产市场终端需求。

  土地市场逆市升温蕴含了较大的风险。尽管理论上存在供给创造需求的可能，就房地产市场而言，土地能否终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。从土地购置到形成住宅销售，大约需要一年到一年半的时间，期间经济社会变化都将影响到终端的住宅销售，存在很大不确定性。新一届政府在房地产调控政策选择上，重视市场机制作用，加大保障性住房建设和住宅市场供应，将有力缓解住宅供求矛盾，减少房价上涨预期。房产税开征预期以及不动产统一登记在铺开，将会降低高净值人群继续多套住宅的热情。虽然从表面上看，“”出现和楼面价上升，将会对相关区域的房价形成一定支撑，但这种支撑能否有效，实际上仍由房地产市场整体发展所决定。目前看，少数热点城市几个“”的出现，并不会实质上改变2014年我国楼市触顶回落的大格局，土地市场逆市升温不仅不会改变楼市降温趋势，反而将蕴含潜在的、较大的风险。

  需要注意的是，热点城市住宅市场有逐步沦为少数人“自弹自唱”的危险。即使是进行国际比较，北京、上海等住宅价格也已经与国际大都市比肩，但住户收入状况差距很大，风险状况不言而喻。虽然热点城市发展对房地产市场存在高度依赖性，但如果仅仅是将城市“大饼”摊大，而没有实体产业支撑，终也难免会陷入后继乏力的境地。由于热点城市对宏观经济增长放缓存在滞后反应，受宏观经济面约束，也不排除未来一线城市房地产市场也会出现供过于求的可能，值得高度警惕。

北京二手房1月成交环比降两成 交易量跌破万套

数据显示，2014年1月份，北京全市二手住宅网签总量仅为8772套，环比上月下跌超过20%，并实现2013年7月以来交易量跌破万套。市场预期，受信贷紧张以及春节假期等因素影响，预计2月份全市二手房成交量仍将继续下调，房价上涨已经接近乏力。

  中原地产研究部日前公布统计数据，2014年1月份，北京全市二手房签总量环比上月下跌20.1%，与去年1月同期的网签量相比，同比下跌55.2%。1月份北京二手房均价为3.18万元/平方米，相比去年12月份二手房成交均价3.26万元/平方米再次出现轻微下调。

  我爱我家给出的数据显示，从全市成交来看，城六区的二手房签量环比下跌21.6%，11个近郊和远郊区县网签量环比下跌19.7%，1月份海淀区二手房签量环比下跌28.7%，领跌全市。

  中原地产分析师张大伟表示，今年楼市成交并未出现开门红，是二手房成交量出现了明显的萎缩，其中原因很有可能是今年1月银行信贷并未出现往年一样的开闸井喷态势，而是依然维持比较紧张的力度。资金趋于紧张，银行房贷难度加大，贷款的优惠折扣减少，导致购房者入市难度增加，部分购房者被迫观望。

  对于未来的房价趋势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，正月十五前后购房需求可能复苏，二手房交易量将逐步上涨，但2月份北京二手房交易量依然将继续回落，随着春节后购房需求的缓慢复苏，房价或将止跌回稳。而张大伟则认为，“价格上涨已经接近乏力，房价在近出现调整的可能出现”。

楼市分化下持续前行 “差异化”发展迎来机遇

 在房地产市场出现明显的需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡的背景下，一二线城市房价易涨难跌；三四线城市却受困于人口回流与经济实力，呈现供大于求的现象。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了整体房地产市场已经逐渐出现的冲高回落趋势。

  如果对2013年楼市用一个词概括，“分化”或许为恰当。“一二线城市托人买房，三四线城市请人买房。”尽管只是一字之差，但在“托”与“请”的转换之间，透露的市场行情却大不相同。

 某研究院发布数据显示，百城房价自2012年6月以来连续19个月环比上涨。不过，不同城市房价却呈明显分化：一二线城市房价上涨压力依然突出，三四线城市价格继续下行。“从进军三四线城市，到逃回北上广，品牌房企的布局调整反映了当下的市场变化。”某房企负责人认为，“深耕一线城市及部分热点二线城市是企业利润及未来发展的保证。”

  而在谈及楼市分化的原因时，世联行地产董事长陈劲松认为，其根源在于人口流动、收入分化、产业集聚、服务半径和水准、运输距离等因素。

  “双分化”或将加剧

  多家机构发布的数据和研究报告显示，2013年我国楼市房价和房企分化趋势明显，2014年这种变化仍将持续。“由于一线城市的供应量不足、需求极大，所以一线城市房价将延续涨势；二线城市则是比较平稳的、缓步增长的趋势；三线城市面临的压力比较大，房价将保持平稳可能不会有增长；而四线城市是一个下降的趋势。”花样年控股集团董事局主席潘军对2014年的楼市行情给出了自己的判断。

  对于房企的“分化”趋势，同策咨询研究部总监张宏伟认为，会呈现新格局或将上演“龙争虎斗”。“2013年，销售过百亿元房企军团扩大到71家，较2012年增加18家。房企千亿元军团的扩容与百亿元企业规模的扩大，表明市场集中度进一步提高，房地产企业争夺市场龙头老大地位将更加激烈。”

  此外，千亿元与百亿元以上房企的“分化”特征将更加明显，尤其是对于30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征。“2014年房价涨幅放缓已经成为市场共识。”某机构分析报告指出，随着土地供应的增加，以及差别化调控政策的推进，2014年房地产市场的多项指标增速都将放缓，未来楼市将可能进入“减速”运行的阶段。

  中国银行发布的《2014年宏观经济金融展望报告》则指出，由于三四线城市就业和发展机会有限，经济发展不均衡、就业机会不均等的状况很难出现根本性变化。此外，十八届三中会全要求，进一步放宽中小城市户籍限制、严格控制特大城市新增人口，这意味着随着土地改革制度的推进，中小城市的土地供给将大幅增加，房价下跌城市个数可能继续增加。

  “差异化”迎来机遇

  业内认为，“双分化”导致“差异化”。2014年各地的楼市调控政策将会有所不同。“重点一二线城市会依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期。”多位房地产从业者表示，未来三四线城市将迎来大量的农业人口进城，从而衍生出新增住房需求。目前，我国推进新型城镇化也将有助于三四线房地产市场的长远发展，加上差异化调控将利好这些城市的房地产企业。

  华远地产(华远九都汇)董事长任志强近日表示，2014年至少有三个重要因素将会影响房地产市场。

  任志强说，如果宏观经济转好，房地产通常会受到打压，一旦GDP增速有所下降，房地产将会被视为重要推动力。对于今年的宏观经济走势，任志强的观点是“不会太好，也不会太差。”因此，房地产市场将不会承受更大的政策压力。

  另一条主线是供给。今年多个热点城市加大了土地供应规模，这种趋势将会持续。而实现供给与需求的动态平衡，需要较长的时间。一方面，土地供应后，通常要两三年才能上市形成供应。而在政府垄断供给的局面下，也难以形成更大规模的供应。另一方面，部分城市的住房需求仍十分旺盛。

  第三条主线是改革。任志强认为，越市场化，对企业越有利。他提醒2014年将注意力转移到“改革”，而不是紧盯房价，其中主要关注土地制度、户籍制度、城镇化方面的改革。

  世茂集团董事局执行董事许世坛近期也宣称，未来5～10年房地产还有很多机会。其理由在于：是城镇化带来的机遇，第二是“十八大”对多个领域的改革。“总体来看，房价上涨仍是2014年的主旋律。”张宏伟认为。“虽然依然在涨，但中国房地产不存在崩盘问题。”全联地产商会负责人表示，其中重要原因就是中国土地供应机制，“不卖地，地方政府难以为继，这是短期内解决不了的。”

房企千亿俱乐部将继续扩容 回归核心城市布局

 2013年，万科与绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大组成的“千亿军团”七雄争霸，点燃了房地产行业的沸点。而在千亿之后，企业该如何发展，行业又将出现哪些新的趋势，已成为当下业内共同研究的课程。

  房企将迎更快增速？

  2013全年房地产行业的业绩榜单余温犹在，各大研究机构、投行便纷纷研究2014年的行业走势。综合各大投行报告来看，多数预计2014年的房地产销售额增速在10%-17%，销售面积增速为9%-12%。

  国泰君安的报告称：从开发商的角度来看，2013年只是开发商高增长的一个起点，从2013年开始一直到2016年，至少是2016年上半年，整个开发企业不但是利润率会持续回升，销售收入和利润结算的增速也是一个持续往上走的过程。

  事实上，各大房企也在暗中摩拳擦掌。瑞银研究报告称，万科在2013年新开工面积为1950万平方米，预期可推动2014年新推盘面积上升至2000万平方米，加之2013年末可售住宅存量面积约750万平米，预计2014年，万科可售资源总量将接近2750万平方米，对应金额约3050亿元，预计签约销售额或将达到2150亿元。而据保利地产相关负责人透露，早在2013年底，便开始为2014年的供货量和具体项目入市做准备，未来将保持公司规模的稳定增长。此外，值得一提的还有同属“千亿军团”的绿地和万达，2014年目标直指2000亿元。

  据一位不愿具名的业内人士表示，未来房企的规模化发展是一定的，只是每年的涨幅会出现波动。

  今年千亿军团扩至10家？

  从万科的一家独大，到与绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大的“七雄争霸”，千亿房企扩容彻底引爆了2013年的行业沸点。另外，2013年全年销售业绩已 过600亿元的华润置地、世茂地产等标杆房企，也被看作是2014年“千亿房企”的种子选手。

  对此，研究机构克尔瑞已有预测：房地产行业集中度将进一步上升，2014年有望出现双“两千亿”格局，即万科和绿地将率先进入2000亿行列，而千亿俱乐部还将继续扩容。

  这个观点得到兰德咨询总裁宋延庆的认同。同时，宋还认为，到2015年，国内千亿级房企将达到10家。不过，宋的预言很快就被保利地产副总余英“刷新”。据余英预测，2014年的千亿房企就将达到10家。

  与此同时，另一个焦点则不约而同指向了“龙头”之争。2013年绿地销售金额已达到1625亿元，已经十分接近万科的1776亿元。业内人士表示，2014年的房地产行业将极有可能上演“龙争虎斗”大戏。

  行业前瞻

  趋势1 房企分化进一步加剧

  房地产企业间的两极分化由来已久，而随着大房企步入千亿后，这一趋势将会愈演愈烈。分析人士指出，在当前高度市场化的今天，一二线城市土地市场“高热”，将决定了市场拿地壁垒越来越高。资本实力成为企业发展的决定性因素。

  值得一提的是，仅1月上半月，便有近20家房企先后宣布了海外融资计划，总融资额超过500亿元人民币。业内人士分析，在2014年地价高企，房价涨幅逐步回落的市场格局下，两大因素挤压必然将造成利润率逐步走低。是在当前全社会贷款利率水平高企的金融形势下，融资成本的控制能力至关重要。大中型企业因有较好的信誉及较丰富的融资渠道，综合融资贷款成本较低，而小型企业受困于调控，融资成本往往较高。

  因此，无论是资本实力还是融资能力，都决定了中小型房企将进一步拉开与大型房企的差距。

  趋势2 房企“出海”快马加鞭

  刚刚过去的2013年，成为房企名副其实的“出海年”。截至目前，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。据相关机构统计，2012年-2013年，房企在海外的房地产项目规模就已达几百亿美元，而这一规模在未来还将有继续扩大的态势。2014年伊始，绿地、新华联便先后宣布了的海外计划。此外，万达集团董事长健林也表示将会在未来10年内，每年都会有海外项目。

  记者发现，当前无论是开发商直接开发，还是进行股权收购、合作开发等，或者是去年品牌房企频频登陆香港上市，其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场，使其在国内规模化之后，迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化的战略部署。

  此外，随着海外移民新热潮的来临，国内龙头房企也看准了国内移民、留学、和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会，加快布局进度。

  趋势3 回归核心城市布局

  作为千亿级房企中少数未在北京大面积布局的恒大地产，终于在2013年搭上了进京快车，并一口气拿下多个地块，高举高打的惯性做法引得业内外侧目。“2013年在北京拿的地块主要是以配建保障房项目为主，也希望借此来练手；未来，还将更加积极地参与到土地市场中。”据接近恒大人士透露，恒大未来的战略布局将进一步向一线城市倾斜。

  而恒大绝不是个案，目前主流房企回归一线城市的节奏正在加快。强调高周转的运营模式，使得更多开发商看好一二线城市更为确定的潜在需求。因此，预计2014年一二线城市仍是热点。有分析人士表示，未来中国具备发展的城市数量大致在50个上下。更多开发商将会选择深耕区域，同时适度回归一二线，寻找的项目布局发展。

  趋势4 企业发展必然多元化

  前两年，很多实体跨界进入房地产领域备受关注，而这两年，房企跨界式发展则成为诸多房企的重要选择。无论是万科涉商、保利养老、还是万达文化、恒大卖水，标杆房企都在以实际行动彰显着谋变的决心。

  2013年，商业地产受到开发商追捧，万科、保利、绿地、雅居乐、碧桂园、首创、华远、鸿坤等各大房企均加大商业地产。事实上，商业地产是与房地产开发结合紧密的产业，而房企试水的领域远不止于此。

  随万科“联姻”银行被赋予里程碑意义之后，不断有实力地产企业进入银行业。越秀集团旗下的越秀地产分别宣布入股商业银行，上市房企新华联也宣布再次涉足银行。其实，自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、星河集团等涉足银行业。业内人士称，未来房企的跨界发展也将更加多元，这对于企业持续发展将提供源源不断的动力。