房企“囤货”猛砸钱 北京楼市“限价令”竟然松动

上市房企“囤货”一二线城市猛砸钱

上市房企扎堆一二线城市“囤货”

市场景气度高和去化快是主因，分析人士称或将加剧行业风险

一二线城市土地市场持续高温，上市房企无疑起到推波助澜的作用。深圳商报记者近日统计发现，今年以来，“招保万金”为代表的龙头房企的拿地款中，有近八成砸在一二线城市。业内人士表示，加快周转进而提高利润，成为房企在一二线城市扎堆的原因。同时，因此推高地价带来的行业风险值得关注。

近八成拿地款砸在一二线城市

昨日下午，泰禾集团以49.58亿元拍下北京丰台西局地块。仅仅10天，泰禾集团连续在北京、上海等城市拿下三幅地块，截至昨日，泰禾集团今年两个月的拿地款高达79亿元，为去年全年的四成。

记者统计“招保万金”今年以来的新增项目发现，在总计200.9亿元的拿地款中，有76.9%的比例投向一二线城市，三四线的比例仅为23.1%，万科和金地在三四线土地市场为零投入。如果把范围扩大到万科、保利、中海、华润、招商、绿地、方兴、远洋、融创以及龙湖十大标杆房企，共计斥资639.3亿元购地，其中，京沪广杭成为其重点布局区域，一线城市土地储备购地支出为369.4亿元，占比达57.8%。

据中原地产研究部监测，十家标杆房企1月权益购地金额接近去年月度高位，达到372亿元。其中，一线城市购地支出达到近三年，达到229亿元，显著高于去年平均水平。

进入2月，上市房企在一二线城市拿地热情依然高涨。2月14日，华润置地公告宣布，拟融资20亿美元。分析人士称，此举或为在一二线城市补仓。通过查阅华润今年以来的拿地记录不难发现，今年以来华润需支付的土地款为98.7亿元，拿地区域囊括北京、上海、福州等一二线城市。而在2010年和2011年，华润置地在二三线城市拿地耗资近400亿元。

加快周转进而提高利润

北上广深等10个典型城市1月土地成交均价为5449元/平方米，同比增长151.9%，已持续16个月同比正增长。地价持续上涨，房企为什么还在这里扎堆？

“公司目前坚定看好一线城市以及经济活跃地区的房地产市场，基于对大市的判断，今年公司在高周转、保证良好现金流的销售策略下，发展势头不减，有合适的地就会拿。”泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力男的看法代表了多数房企在一线城市激进扩张的理由。

“一二线发达城市就算价格再高也总有需求支撑，三四线城市就算价格再低也未必有市场需求。”世联地产分析师吴志辉认为，大部分开发商之所以又重新回归一二线城市，一方面是考虑能对去化率有帮助；另一方面可能还是考虑市场好转后，一二线城市的楼价涨幅会更高一点。

一线城市可售库存消耗速度快，利润空间相对较高。以北京市为例，2013年新增项目的去化率达到70%，而新建商品住宅库存持续下滑，已降至6万套以下。深圳市1月底一手住宅存量33125套，按之前12个月的销售速度来计算的话，存量套数9.2个月可以消耗完，存量面积334.7万平方米，需10.1个月可以消耗完。全市整体销售压力适中。

万科董事会秘书谭华杰表示，一线以及部分沿海二三线城市，市场景气度较高，去化速度快；而内地多数三四线城市，由于近年来开工较多，可售及在途供应量巨大，目前仍处在去库存阶段。

或将加剧行业风险

土地市场竞争激烈的同时也提升了开发商的运营效率，分析人士称，从拿地到开盘预售时间已经越来越短，新的项目周转周期标杆普遍由8个月缩减至6个月，甚至更短。

值得注意的是，吴志辉坦言，预计2014年房企资金链将偏紧。在此背景下，过去拿地比较激进、用力过猛的房企可能面临资金周转不畅的问题。此外，从拿地规模来看，拿地量较大，支出资金超过手头现金的房企也将面临一定压力。

频出也引起了业内人士对行业风险的担忧。

就在开发商依旧在土地市场高更猛进之时，以石、任志强为代表的地产大佬却已发出市场不妙、看淡后市、开发商不宜过于乐观的行业论调。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，在高周转时代，预计下半年开始楼市格局就将逐渐出现调整，楼市库存压力缓解的同时，一线城市房地产市场价格趋高、竞争走向激烈也已成定局。

上海亿翰咨询有限公司房地产研究副主任张化东表示，目前北上广等过热的一线城市土地价格已经透支了当地楼市未来两三年的增长空间。经过这一段时间，许多城市的地价已经经历了一轮，甚至出现了“面粉贵过面包”的情况，在成本短期急剧推高、市场购买力和需求减弱的情况下，未来的行业风险不可忽视。

广东公积金或可支付购房首付款 或降低二手房成本

深圳新年20套“笋价”二手房

首日发布：2013深圳全年二手房总成交95527套同比上涨45.17%

更多地产新闻

房租上涨过快 住建部要求加大楼市调控的力度！

龙岗成交量大破100套 深圳一二手房成交纷纷破200套

深圳楼市未见“的信号”

1月城市房价百强榜 厦门超广州 房价第四

北京楼市“限价令”松动

许多新项目在报价上均有不同程度的上涨

【新华社北京2月20日电】春节过后，尽管北京楼市总体上仍未走出淡季因素影响，但入市项目已经逐渐摆脱“限价令”的束缚，许多新项目在报价上均有不同程度上涨。

2013年，为了抑制房价过快上涨，北京住建委一度施行严格的“限价令”措施。在此基础上，要求开发商对商品住宅的预售报价不能高于同等项目以往的成交价格，否则将难以获得项目预售许可证。该措施一度持续到2013年末。受此影响，开发商一度放缓推盘节奏。

对房企而言，这一局面目前正在改观。亚豪机构副总经理高姗分析表示，除去4万元以上中项目开始发放预售许可证的“限高令”解禁之外，去年延续全年的项目“限涨令”也出现变化。这从保利首开熙悦春天2月取证价可见一斑。该项目2月新盘入市，三栋非毛坯住宅产品的取证价格在21000至23000元/平方米之间，而去年其周边项目取证价格多在16000至18000元/平方米之间，即便加上捆绑非毛坯等其他附加费用，实际售价也多在21000元/平方米以内。保利首开熙悦春天的取证价格不仅大大高出去年同区域同类产品的取证价格，甚至比这些项目的实际售价也有一定增加。

受到“限价令”松动这一利好因素的刺激，3月预计入市的多个项目均出现报价的上涨，其中像“京投万科新里程”此次报价为25000元/平方米，其上期价格则在20000元/平方米左右。

高姗分析认为，3月入市项目报价明显上涨，一方面是受到“限价令”解禁利好的拉动；另一方面则是基于地价水平的不断上升，以及未来可预见的新增纯商品住宅产品的不断减少。