新建商品房需配备养老设施 商业养老地产市场分析

2014年伊始，政府各部门频出台养老产业政策，多家上市公司宣布进军养老地产，资本市场上养老地产概念炒得火热，让热闹已久的“养老地产”再度升温。上周，住房城乡建设部、民政部等部门联合印发了《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》(以下简称《通知》)，明确新建商品房需配建养老服务设施等系列要求。关于养老这个宏大的命题，政策如何实施？养老地产的蛋糕，看着很诱人，如何能吃到嘴里？这还存在着诸多不确定性。

人均标配0.1m2，推行“社区+居家”养老

根据国务院发布的数据，2012年底我国60周岁以上老年人口已达到1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。《通知》中直言，中国“人口老龄化已进入快速发展阶段，养老服务设施无论从数量上还是质量上都急需提高”。快速发展养老服务业，成为社会共识。

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为此，《通知》对建设养老服务体系作出了系列的要求，包括：凡新建商品房小区，必须按人均用地不小于0 .1平方米的标准，配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设，同步交付使用。同时，单独建设的养老服务设施，应单独供地，并办理土地使用权证等。也就是说，如果开发商开发一个可以住5万人的住宅项目，就应拿出1000平方米的土地同步建设养老设施。

住建部的工作人员告诉记者，该项通知主要为了国务院去年10月发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》中要求，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。包括符合标准的日间照料、老人活动等服务设施，覆盖城市社区，社会养老床位数将达到每千名老人35-40张等。

对于在社区配建养老设施的做法，不少人都表示认同，认为社区养老是符合中国国情的养老模式。“大部分的中国人还是习惯居家养老，在社区配建养老设施，是当下紧迫的情况之下，比较快速也是切合实际的养老推进方式。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺说。

盖房子不难，关键是谁来出资和运营？

记者调查了解到，商品房的开发在规划设计之初，根据楼盘的定位，也会有相应的养老设施等配套规划，但是之前并没有相关的具体规定。现在大部分的城市商品房社区，都会有花园、康体设施等公共设施，可供老人使用，但这些能否算作养老设施？对此，住建部的相关工作人员回应，要求配建的养老设施应该是指专门针对老年人的服务设施，通用的公共服务设施不应计算在内。不过，现在住建部正在与各地住房城乡建设主管部门联络，并且展开调研，具体规定和要求还需等待调研结果出来。

对此，有人认为，这种“一刀切”的要求，未必适合市场的需要，容易造成社会资源浪费。华森建筑总建筑师晓东直言，新开发商品房必须配建养老设施，方向是好的，但是实际中，并非每一个小区，都会有很多老人居住。

实际上，养老设施用地一直是个令人头疼的问题，但即便是通过《通知》明确了养老设施的用地，还会存在谁来出资建设、管理运营等问题。而之前养老设施用地政策文件不少，但是对于地方政府而言，不仅需要无偿划拨建设用地，还需要管理运营，需要专业的医疗资源和人员配备，因此导致地方政府积极性不高。

财经评论员叶檀猜测，养老服务设施的建设成本很可能会落到开发商头上。“可能在拍地之初就会预估人口，确定用地，建设成本也一并由开发商来承担。”综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁则建议，将来的运营管理，可以采用事业单位企业化管理的模式，让社会力量运营，“寻求市场的力量，不一定是开发商，而是由专业的机构去运营”。

商业化养老地产蛋糕只有十分之一？

事实上，关于养老市场，精明的开发商们早已经密切关注，并行动起来。根据相关统计，万科、保利等超过30家房企已经拿地开发养老地产，资本市场亦反应热烈。相比一般的社区养老，商业化的养老地产，应该是立体式的养老模式，医疗、护理、陪伴等服务健全，并且更加专业。但截至目前，养老地产尚未有好的盈利模式，不少养老地产项目只能停留在“卖养老房子”的阶段，无法提供专业的商业化养老服务，还被指是打着养老地产的名义在“圈地”。

这边厢，是即将大张旗鼓推行的全面社区居家养老，那边厢，是一直在努力却总出不了成果的养老地产模式探索。预期不久远的巨大的养老市场，谁主沉浮呢？邓志旺认为，目前社区养老势在必行，大量的养老需求将会以社区养老为主，意味着专业养老地产的需求量可能不会如想象的大。宋丁预言，未来商业养老地产的需求可能只会占到整个产业需求的10%左右，而90%的养老还是靠社区养老、社会福利养老等方式。叶檀也表示，早就有国外的研究机构做过调查，得出的结论，以现有的支付成本，能够享受商业化养老的，预计在10%左右。

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未来小区可能将有哪些养老设施？

老年

专为老年人集中养老提供独立或者半独立家居形式的居住建筑。一般以栋为单位，具有相对完整的配套服务设施。

养老院

专为接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项的服务设施。养老院包括社会福利院的老人部、护老院、护养院。

老年(大学)

为老年人提供的继续学习和交流的专门机构和场所。

室外活动场地

活动场地以及游憩空间，可结合居住区绿地设施，也可与相关设施合建。应该选择在避风处，宜设置花廊、亭、榭、桌椅等设施。

老人护理院

为无自理能力的老年人提供居住、医疗、保健、康复和护理等的配套服务设施。

老年服务

为老年人提供各种综合性的服务的社区服务机构和场所。

老年人活动

为老年人提供综合性的文化娱乐活动的专门机构和场所。

托老所

为短期接待老年人托管服务的社区养老服务场所，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项的服务设施，可分日托和全托两种。

深圳现状调查

少见专业设施，大型社区表示需要增设老年服务

记者走访了深圳的多个小区，发现大部分的商品房小区，都有花园、康体设施等，部分大规模的社区也有一些无障碍通道、心理咨询室等，甚至有专门的老年人活动空间，但大部分设施都是公用，专门针对老人的设施很少。而且，记者在走访过程中并未发现有小区能够实现日间照料、半托或者全托服务，专业的医疗护理服务也没有。

相比之下，万科四季花城是比较成熟的关外社区，居住的老人较多，生活氛围浓厚，养老设施相对齐全。据小区物业经理白小姐介绍，小区除了较大的活动空间、康体设施外，还有“星光老年之家”，大概有300平方米活动空间，可以组织各种老年人活动等。另外，小区还有泛会所，有棋牌室，可以打乒乓球。对于不能完全生活自理的老人，社区会有社区工作站，义工队，但也无法提供专业的医疗及护理服务。白小姐表示，类似四季花城这种大型的社区，对于老年服务设施还是很有需求的。

观点

“中国现在老龄化确实严重，但是如果将老人集中在某个地方，可能并非老人养老意愿。更适合的就是一种‘适老’的改造，房地产进入一种新的形态，让社区都适合老年人居住。”

———中国房地产研究会涌彬

“未来商业养老地产的需求可能只会占到整个产业需求的10%左右，而90%的养老还是得靠社区养老、社会福利养老等方式。”

———综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究主任宋丁

“现在养老地产一直没有突破，主要在于医疗资源一直处于垄断的地位。盖房子本身不是问题。现在民间资本也开始进入医疗机构，商业化的养老地产依然是未来养老产业的大方向。”

———高和资本分析师李慧忠

“配建养老设施的要求，主要是房地产规划结构的调整，对于项目产品本身不会有太大的影响，因此工程技术上并不难。但是，相关养老设施建成，如果缺乏好的运营管理，就会空置浪费。”

———深职院房地产研究所所长邓志旺

“商品房小区，本来就应该按市场需求确定定位，过多的干预，对商品房不公。对于社会养老的需求，应该通过市场的力量去平衡。”

———华森建筑总建筑师晓东

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