深圳短期房价不会“大跌” 市民不要急于入市！

深圳现状：“跑了七八家银行，都要上浮20%才愿意贷款。”

深圳偏远地段楼价虚高

上周深圳一二手住宅成交量都有所突破，价格方面，一二手均价都有所下跌。有业内人士认为，深圳楼价虽然出现松动，建议目前市民不要急于入市，但在短期内房价也不可能大幅度下挫。

上周我市一手住宅成交环比大幅上升，价格下跌10%。

据市规土委公布的数据显示，上周深圳一二手住宅成交量都有所突破，价格方面，一二手均价都有所下跌。有业内人士认为，深圳楼价虽然出现松动，建议目前市民不要急于入市，但在短期内房价也不可能大幅度下挫。

上周新房成交环比大升

上周我市一手住宅成交1293套，环比大幅上升469.60%，成交面积为12.14万㎡。自去年12月中下旬开始，新房单周成交量就持续不足700套，上周市场基本步入正轨，成交量一举回升至千套以上。分区来看，上周各区成交量都有所增加，其中罗湖、福田和盐田此前连续2周0成交，上周均开始打破这一局面，成交量出现突破。同时，龙岗以620套的成交量重新回到各区首位，和宝安共同占据全市总量87.63%的份额。价格出现小幅震荡下挫，全市的成交均价为22376元/㎡，环比下跌10.07%。从各区来看，南山以46837元/㎡的均价领跑全市，同时盐田因蓝郡西堤项目备案，均价大幅攀升至42705元/㎡；福田和罗湖均价也高达3.6万/㎡以上。

未来几周新盘数量渐增

二手楼成交1036套，环比上升45.92%，成交均价为25809元/㎡，下跌7.20%。分区来看，上周南山均价，为36192元/㎡。其余各区均价都在2万/㎡左右，其中福田大幅下跌了38.28%，罗湖、宝安和盐田也都有所下跌。从市场实时成交情况来看，上周已有部分项目试探性入市，分别推出几十套单位，目前市场正在缓慢复苏，新推项目的价格较前期都无太大变化。金融层面，居高不下的利率和偏紧的额度继续影响着买方市场，尤其是二手住宅市场。中原地产分析师称，新房市场步入正轨的速度稍快，预计未来几周入市的新盘数量会逐渐增加。

建议市民暂时观望为主

“深圳房价不可能一夜回到解放前！”针对目前楼市形势，深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫有自己的看法，他认为，目前三四线城市已经分化出去，北上广深一线城市则成为一个梯队，深圳楼价虽然出现松动，但在短期内出现大幅度的下挫是不可能的。

在他看来，十八届三中全会后相关的土改、税收等政策还未落地，之前政府限购限贷等方面的干预将走向市场化。“市场观望气氛浓厚，成交量会逐渐萎缩，楼价的增速会下降，房价趋于平稳。”陈蔼贫建议目前市民还是观望比较好，不要急于入市。

趋势

三四线城市风险大

楼市或正迎来拐点

受杭州楼市和银行停贷等利空影响，周一(24日)地产股遭遇重挫。与此同时，国家统计局数据显示，房价涨势明显放缓。那么，房地产市场出现的价专的格调整是刚开始还是昙花一现？信贷收紧是否会继续蔓延？在经历一年多上涨后，楼市预期是否将真正迎来拐点？

认为，近期市场反应有过度之嫌，消息面再次放大了市场情绪，楼市尚未处于节点。但在房价信心动摇下，类似的市场崩盘警告信号可能会愈加频繁出现。中国经济不能承受楼市崩盘，所以绝不能忽视已经次第出现的市场警告。

一则兴业银行全行暂停办理房地产夹层融资和房地产供应链金融业务消息，也引发市场对房地产金融风险的全面关注。据记者了解，除兴业银行暂缓办理部分房地产新增授信业务、停办房地产夹层融资业务外，其他银行并未有“一刀切”暂停的情况。

不过，业内人士表示，层和金融机构已认识到房地产行业的风险，未来将大大压缩与房地产相关的、不够规范与透明的表外融资，银行业将细化自身的房地产业务战略，谨慎进入三四线风险较大的城市。（新华）

广州部分开发商促销 深圳房价增速放缓

国家统计局今年首份房价数据反映出房地产市场依然热度不减，但在领涨的一线城市中，广州和深圳等城市出现房价增速放缓迹象。

根据这份官方统计数据，2014年1月，广州新建商品住宅同比上涨18.9%，深圳新建商品住宅同比上涨18.2%。

这也是近5个月来广州房价同比涨幅低于20%。此前自2013年9月份以来，广州新建商品住宅价格同比涨幅一直在20%以上。而深圳新建商品住宅价格从去年10月份开始也一直以20%以上的速度领涨。

价格增速放缓背后，是广州和深圳楼市成交量在1月份出现，这也是历次价格调整的先行指标，但有分析称，这与春节因素有关。

根据官方成交系统，2014年1月，深圳共成交新房住宅1868套，环比下跌45.5%，同比下跌70.1%。同期，广州一手住宅十区两市网签5482套，同比跌47.7%，合计面积为63.32万平方米，为2013年以来的月度新低。

2014年2月，深圳楼市新批预售、全新楼盘开盘的数量皆为零，这种“双零”现象在历年来深圳房地产市场还是出现。

在近期杭州和常州出现个别楼盘销售时，广州和深圳房地产市场由此前成交萎缩逐渐进入正轨节奏，新盘开始试探性入市。

根据深圳中原地产统计，2月17至2月23日一周，尽管均价都有所下跌，但深圳一二手住宅成交量都有所突破。

深圳中原地产表示，从市场实时成交情况来看，上周已有部分项目试探性入市，分别推出几十套单位，目前市场正在缓慢复苏，新推项目的价格较前期都无太大变化。世联地产预测，3月中下旬将有新盘入市，未来市场将逐渐恢复生机。

与深圳项目较少不同，供应量相对较大的广州楼市从2月下旬明显趋热，增城等新区的楼盘的上门访问量骤升，人气火爆。

广州楼市升温的一个特殊原因是，增城、从化撤市设区获国务院批准，区划调整概念催生购房者对新区楼市关注度提高。

房价广州分析师梁永光在接受《财经日报》采访时表示，目前广州房地产市场总体表现较为稳定，个别楼盘及开发企业存在策略性，热点的增城、从化区的不少楼盘甚至有行为。

继有媒体报道恒大地产掀起促销之后，刚刚登陆香港联交所主板的时代地产，目前在广州推出了六盘联动的全线8.8折让利活动。

时代地产广州公司有关负责人向本报确认了上述促销事实，但他表示，这属于公司每年的例行促销活动，往往以多盘联动形式展开。

从项目来看，时代地产在广州的打折销售项目，包括时代南湾、时代花生和时代倾城等，分别位于广州的不同区域。

有开发商人士称，时代地产推出的全线8.8折促销活动，并没有形成事实上的房价下调，更多的是一种营销噱头，与恒大地产的促销实质类似。

从官方平台的网签情况来看，广州和深圳楼市暂时未见明显异动，多数开发商对广深楼市仍坚持趋势性看好。

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预测者群像：谁不靠谱？

“靠谱”预测者——任志强

32条预测，命中8成

作为一名预测者，任志强堪称“靠谱”，在其明确可验证的32条预测中，预测正确25条，错误预测7条，正确率接近8成。

与公众的印象不同，任志强也曾看跌房价，而他的预测失手几乎都来自“看空”时——2012年，任志强预测“房地产价格会有波动，有上有下。”而实际房价仍一路上涨。

哪些预测对了

2010年11月

限购还告诉人们，房价将继续上涨

2012年5月

在明年3月之后，房价可能上涨

2012年6月

今年房价总体来说不会大涨

2012年9月

原来预计房价明年三月份会保障，但从目前的情况来看，时间要提前

哪些预测错了

2011年1月

2011年房价涨幅环比超6%

2011年5月

5月房价将稳中有降

2012年1月

房地产价格会有波动，有上有下。城市差别很大，一线城市主旋律是下跌。以北京来说，普通商品房成交价格会降

“执着”预测者——牛刀

54次预测，仅对5次

如果说任志强的预测靠谱，那么常常站在“大炮”对立面的财经评论员“牛刀”，则可谓“执着”——他真的做到了屡战屡败，屡败屡战。2006年以来，牛刀便不断预测房价下跌——盘点7年来牛刀有关房地产市场的45条预测，仅有3条正确。

即便如此，牛刀仍有属于自己的“闪光一刻”。2007年，牛刀与教授徐滇庆对赌2008年深圳房价，由于金融危机的影响，一贯看空的牛刀终获胜。除了楼市，牛刀还将自己的预测范围推广到股市、、汇率等市场，只可惜同样战绩不佳——在非房地产市场的9次预测中，只正确两次。

哪些预测对了

2007年7月

明年7月的房价会比今年7月的低（指深圳）

2008年1月

2008中国房价开始滚雪球式下跌

2009年8月

道琼斯指数将在年底重上万点

2010年12月

2011年房价不可能下降

2012年8月

2013年将会跌破1300美元

哪些预测错了

2010年 9月

未来两年，北京商品住宅价格一路狂跌，下降幅度会超过50%

2011年10月

房子的买点会在2012年下半年至2013年生成，在此之前房价会大跌，相对2010年要跌去50%

2012年8月

如果今年官方GDP达到7.6%，2013年的GDP顶多只能增长3.1%

2012年9月

政府换届后，房价会出现断崖式下跌

2013年1月

今年9月不算，中国房价泡沫顶多再撑半年。半年后，房价泡沫破灭，中国经济开始转型

“专业”预测者——李稻葵

预测不多，胜少负多

在众多预测者中，李稻葵算是科班出身的专业精英。头顶教授、金融系主任、原央行货币政策委员会委员等多项光环。现实却给李稻葵的预测打上当头一棒，从2008年开始，李稻葵涉及股市、房地产市场的预测正确率仅为33%，用实际数据证明了“经济学家不能预测经济”的老段子。

更为有趣的是，与任志强的坚定看多和牛刀的坚定看空不同，李稻葵的预测往往“与时俱进”，时而猜“大”，时而赌“小”，却总是背道而驰，成为不折不扣的“反向指标”。

哪些预测对了

2009年3月

整个2009年一年来说，股市应该会往上行的，但至于具体到哪个点位，这个还真的不好讲。

2010年5月

从现在开始，会有一个价格总体上有所恢复的继续发展的前景

2012年12月

明年物价将有所反弹，是明年上半年大城市房价将有所上涨，增加宏观调控政策的不确定性

哪些预测错了

2008年3月

国内股市目前只是调整期，不是熊市

2010年1月

中国的楼市，尤其是大城市的房价，在2010年调整在所难免，房价在今年会有意想不到的变化

2010年4月

在未来12个月到18个月内，中国房地产市场会出现价格调整

预测者说

很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观的。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。我们认为可能是普遍下降，但是我们不认为是负增长，还是正增长，增幅大幅下滑。你要拿增幅和增幅比，去年是20，今年连10都不到，下降幅度大，但是还是增长。

具体数，他们说得强烈的是7%，我个人连这个数都不敢说，我觉得去年全部平均起来的话，出现过百分之十几。如果按GDP增长的话，我们比GDP增长略高一点点。

——2014年2月12日，任志强罕见抛出对房地产市场的谨慎观点

健林给中国房地产算命，原话是：“还能发展多少年呢？我自己判断，高速成长的时期就是10年左右，可能还维持一个匀速的这么一个平衡发展的阶段，我估计从现在算起15到20年，这个市场就倒了”。

他这个梦做得很美妙。同样这几年我也在给中国房地产算账，他们还有几年的寿命呢？答案是3到5年，取决于前三年中国人民的觉醒。如果人民依然奴性很重，顶多能撑五年；如果人民觉醒的早，3年后房地产彻底崩盘。

——2013年底，牛刀在博客发文，表示中国楼市还有3到5年寿命

为什么中国经济增长速度会放缓？根本的原因不是农村劳动力过剩改变的问题，而是人均GDP离先进水平的差距在缩小，过去我们的人均GDP是美国等标杆国家的人均GDP的 7%、8%，去年底已经升到了19%左右，当一个GDP增长水平差距越来越小的时候，自然增长的速度和动力就有所放缓，这在经济学研究里面是没有争议的。

——2014年初，李稻葵预测未来十年，中国GDP的增速能够维持在7%-8%之间

外报:中国楼市发出强冷却信号 供过于求将扩大

这是杭州市主城区一幢楼边的在建楼盘（2012年12月9日摄）。新华社记者韩传号摄

美媒称，随着房价增长放缓，很多开发商的贷款耗尽，以及一些开发商开始降低新住房项目的价格，中国炽热的房地产市场正在显示有力的变冷迹象。

美国《华尔街日报》网站2月24日报道称，北京会对房地产市场增长放缓的可能性表示欢迎。四年多来，北京一直试图冷却该市场，以免高房价成为一种政治和社会问题。但随着经济增长放慢，房地产市场增长大幅放缓可能打击中国经济。北京正在寻找各种途径保持经济稳定增长。

报道称，近的迹象出现在24日：中国几个城市的新房价格涨速一年来放慢。此前，银行和开发商已经显示相关迹象。银行对待房地产部门的态度变得更加谨慎，因为它们担心出现坏账。24日，兴业银行确认，它已停止向一些地产开发商发放新贷款。

据报道，在一些市场，开发商也担心房屋供过于求的问题。德信集团此前说，它将杭州北海公园项目的房价降低了12.2%，从每平方米1.8万元减至1.58万元。它在其网站上说，它已开始对这个项目中的进行打折出售。自2012年4月以来，这些一直处于阶段性的销售中。

分析家说，杭州和其城市常州的房价下跌意味着，这些地方的住房供过于求，这种情况可能扩大到更大的城市。

野村证券经济学家张智威在书面评论中说：“房地产部门的风险目前没有得到足够重视。常州和杭州的房价下跌是令人担忧的信号，它们值得者关注。”

张智威写道：“房地产大幅放缓是有可能的，而且这会增加系统性风险。”

里昂证券公司一名地产分析师说：“今年，供过于求的情况会对房地产市场产生较大影响。目前的流动性紧张不可能持续到下半年，因为经济增长没有那么好。今年房价涨幅将会减速，在一些城市，将会出现房价下跌。”

英国《金融时报》网站2月24日报道称，过去7年房价飙升，这突显中国房地产市场迅猛增长的形势已经从北京和上海传播到广州、深圳等主要城市。

中国政府24日说，2014年1月份深圳新房价格同比增长18.2%，增幅仅次于北京、上海和广州这三个增长迅速的市场。

报道认为，深圳房价上涨再次提出了共产党在中国各地面临的一个问题：房价正在将很多人（尤其是年轻人）排挤出市场，并会增加对社会维稳问题的关切。但冷却房地产市场的努力可能造成中国经济硬着陆，这会危及经济，因为房地产是推动建设开支的主要力量，也是主要的银行贷款抵押品。

报道称，虽然政府已引入各种政策来刺激住房供应并减少投机性买房，但很多措施未能全面实施。

不过，中原地产代理公司和美联物业公司估计，深圳可能追随上海和重庆的脚步，在2014年引入房产税，但迄今房产税的征收范围有限。

中原地产和美联物业的负责人都认为，推动政府官员登记他们拥有的房产将会对豪华住房市场造成重大影响。

美联物业常务董事塞缪尔·孔（音）说：“这肯定会对房价造成影响。我们可以想象，很多官员可能在官方收入之外拥有很多房产，因此他们将会在该政策实施前出售它们。这项政策本来要在2013年启动，但很多地方政府抵制它。”

广州部分楼盘开启打折促销 销量猛增四五倍

业内人士表示，供应量较大的郊区楼盘的压力较大，楼价仍难以下降

杭州楼盘大幅，近日，广州多个楼盘也纷纷开启打折促销，有楼盘甚至从1.3万-1.4万元/平方米一口气降到9字头，部分开发商对旗下多个楼盘采取全面打折促销。业内人士表示，广州有可能出现一波普遍性的潮，供应量较大的郊区楼盘的压力，楼价仍难以下降。不过，由于市场上存在很多买家无法网签的情况，楼盘后或引发这些买家退房或要求补偿差价，可能会引发一系列链式反应。

有楼盘8.8折 总价还能再减10万元

近日，时代地产将旗下的时代花生折扣从9.7折调至8.8折。该楼盘置业顾问透露，该折扣以外还可以申请到总价再高达10万元的优惠。

据悉，敏捷地产位于番禺的敏捷华美国际项目近期也促销，其原来售价为1.3万-1.4万元/平方米，近期直降至9字头起，引发部分前期业主不满。有消息称，敏捷地产旗下楼盘早在今年元旦就已经降过一轮价了，如今已经是第二轮。市区个别中低价楼盘也开始促销。“目前我们项目正推出一批一口价单位，价格可达2.3万多元/平方米，感兴趣可以过来了解详情。”上，记者接到了位于天河某楼盘的促销电话。据了解，该楼盘平均售价2.5万元/平方米，相比之下，一口价单位也有超过1000元/平方米的让利。

事实上，早在春节期间，市场就流传恒大地产旗下楼盘有高额折扣的消息。但近日恒大地产相关人士向记者称该消息“不属实”，该人士表示：“只是我们年前一个优惠活动，员工介绍可以享受9.7折，目前早结束了，不涉及。”

原来每月只卖10套 促销后能卖四五十套

有业内人士向记者表示：“广州有不少楼盘在，长隆珑翠、中信西关海这些项目近期都在，未来可能会有越来越多的楼盘跟进。”该人士表示，开发商的行为有些在明有些在暗，有些开发商担心前期业主抗议，会采取暗降的方式，例如以前推的几栋楼就不推了，价格也保持不动，转而改推其他的楼栋，这样价格显得就没有可比性，业主的反弹也会小一些。

对于的效果，有开发商表示见效明显：“我们一个楼盘提供了10%-15%的优惠，销售量马上由一个月10套左右卖到40-50套。”

方圆地产分析师邓浩志表示，目前广州楼市幅度并没有2009年到2011年那么大，已经降了的楼盘应该不会再降了。邓浩志预测，郊区盘多出现10%-15%的降幅，而城区因为供应稀缺，基本不会出现。

不过，也有人担心会形成链式反应，前期不少高价购房的业主会要求开发商进行补偿或干脆退房，导致对市场产生更大的压力。有分析人士认为，由于广州部分楼盘被限签，甚至在没有预售证的情况下就卖楼，很多买家无法正常签约，这些买家遭遇开发商后，会要求开发商退房或进行补偿。

■业界分析

广州库存消化期约10个月远低于杭州

CRIC研究研究员杨晶晶表示，在范围来看，一些项目促因中，高库存担当了导火索的作用。以杭州为例，2013年底，该市商品住宅存量消化周期为9.8个月，至2014年1月份，商品住宅存量消化周期上升至13.3个月，市场竞争环境加剧，推动项目之间价格战开启。而放眼其他城市，也同样存在类似现象，库存消化周期逐渐增加，市场供过于求，项目随时面临去化不利问题。

“2012年以来土地市场火热，房企揽地带来的不良反应逐渐显现，二线城市尤为突出。”杨晶晶认为，续杭州、常州之后，长春、沈阳跟风的可能性极大。首先，从商品住宅存量情况来看，截至1月底，长春的消化周期达到15.9个月，沈阳为12.5个月，与去年年底相当，库存压力依然处于高位；其次，从商品住宅供求比分析，长春、沈阳供求比均大于1,房源供过于求。随着时间推移，客户需求不足，长春、沈阳的库存压力会愈加增加，此时，房企从资金链安全考虑或将加入大军。

而从广州市场来看，相对杭州等高库存城市要乐观许多。方圆地产数据显示，在2013年，广州楼市的库存消化周期约为六个半月，但因为去年底销售不理想，到今年初库存消化周期上升至9个月左右，近大概达到10个月左右的水平，但仍低于杭州等城市。

下月深圳房价或微弱下跌

近日，房地产市场数据发布《2014年1月城市房价排行榜前100名》，房价前100名新鲜出炉。其中，1月城市房价排行榜前10名分别是北京、上海、深圳、厦门、三亚、温州、杭州、广州、南京、天津，深圳以24927元/㎡的均价列第三。

晶报记者 朱晓蕾/文

刘钢/图

1月城市房价排行，北京上海深圳名列前三。深圳均价24927元/㎡，其中，1月房价环比上涨3.67%，同比上浮16.32%。分区来看，全市仅有罗湖、南山均价有所下降，其余各区都有不同程度的上涨。

虽然价格还处于上升通道，但是受春节影响，成交量大幅下滑。记者了解到，2月份的全市入市楼盘不足10个，主要包括华府、麓园、朗钜创公馆等。业内人士表示，经过去年年末开发商的抢跑入市，全市的批售量一直维持高位，市场上积累的充足房源足以支撑市场一段时间的消化。一手住宅方面将以消化现有房源为主，成交价格将继续保持稳中有升的趋势。

在需求量逐步进入低迷期的情况下，开发商也基本暂停了推盘脚步。1月全市仅有福安雅园安居一个安居项目获预售，商品住宅项目为零批售；有3个项目举行了开盘和或加推活动。据市规土委公布的数据显示，全市新推住宅283套，环比大减94.02%。

在二手住宅方面，楼市进入“休假期”，全市二手成交量小幅下滑，二手住宅过户量环比下降两成。根据深圳中原内部成交监测数据显示，2014 年1 月，深圳二手住宅市场成交均价为30202 元/ 平米，环比上涨0.67%，涨幅较前期明显收窄。价格处于高位运行，市场信心较前期明显减弱，上涨显著乏力。中原地产研究相关分析师表示，银行信贷紧张局面还会持续一段时间，预计下月全市二手住宅成交量会有较大幅度下滑；价格方面，尽管目前市场依然是卖方市场，业主占据较强谈判，但对于目前高位运行的房价，业主的房价上涨预期会有所减弱，买卖双方拉锯式博弈将更激烈，预计下月房价会有微弱下行压力。

深圳房地产市场暂未见房价下跌 偏远地段楼价虚高

“跑了七八家银行，都要上浮20%才愿意贷款。”近期正准备买房的潘先生向证券时报记者表示，每家银行都说额度很紧张，虽然自己是买首套房，但由于买的是二手楼，各家银行放款意愿均不强烈。

据记者了解，潘先生反映的情况目前已属普遍。交通银行深圳某支行的内部人士告诉记者，由于今年年初银行的流动性依然紧张，是1月份很多银行的存贷比已经踩线，所以深圳很多银行近期都很少接个人房贷业务的单，即使接，也有上浮利率的要求。

“我们支行已经很久没有接个人房贷业务了。”上述银行人士表示，一手房和二手房（房源、代理、租房）业务是区别对待的，一般而言，一手房业务银行都愿意接。即使目前额度很紧张，银行方面也不知道什么时候可以放出款，但一手房业务是面向开发商的，所以就算放款时间有所拖延，开发商一样会给业主交楼、过户，但二手楼完全不一样，如果款放不下来，置业者到时候会有违约金产生，而银行这边实在没有额度，就很容易出现纠纷。

根据中原地产（房源、代理、租房）的调查，近期居高不下的利率和偏紧的额度已经开始深入影响买方市场，尤其是二手住宅市场。按照往年的情况，一般春节后银行的流动性会有所改善，房贷利率一般会有所下调，并带动楼市回暖。但进入今年，情况并未如往年一样。

深圳市规划国土委的统计数据显示，上周深圳二手住宅成交1036套，环比上升45.92%。尽管成交量已出现回升，但与去年正常水平相比仍有一定差距。相对而言，一手房回升势头强于二手房。

深圳中原地产的一位置业顾问向记者表示，即使楼市出现调整，像深圳这种一线城市的区以及，没有什么空间，可能的是那些偏远地段（主要是原关外地区）一些价格虚高的楼盘，这些楼盘租金一直上不去，成交也不活跃，可能跌的就是这部分楼盘。