2014年房地产的情况比2013年要复杂多变一点

两会地产新声：楼市分类调控怎么做？

两会政府工作报告中，就房地产领域，未见到往年的房地产调控字眼，但这不意味着本届政府对于调控没有思路。

除了涉及到房地产税与加快棚户区改造、完善住房保障机制之外，外界较为关注的是“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机性需求，促进房地产市场持续健康发展”这句表述。

3月6日，政协委员、住建部副部长齐骥对“分类调控”也做出了解释：分类调控，可以认为即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

“例如，目前在土地市场，从去年下半年开始就出现了分化的趋势，有些地方是供不应求，例如一线城市，但是有些二三线城市已经是供过于求了，这到现在是越来越明显了。”政协委员、中国土地勘测规划院地价所所长赵松对21世纪经济报道记者表示。

赵松表示，单是土地市场的调控也是对于房地产管理的重要环节，需要根据不同城市的现状进行调整，这亦是分类调控的关键环节，此外，我们也赞同国家建立一种长效的房地产管理机制。

一线土地市场激进

在土地市场上，北京等一线城市的土地市场的争夺依旧激烈。根据公开的土地出让数据显示，前两月北京土地出让金总额达623.37亿元，同比增长31%，达到去年全年的三分之一。北京土地市场的火爆，是开发商对一线城市拿地热情高涨的缩影。

同样在上海，2014年前两个月，上海土地市场共计成交经营性用地42幅，同比2013年前两个月增长145.1%，总计创收368.3亿元，同比去年增长317.1%。

为什么会出现这样的情况，则是因为一线城市土地资源匮乏，供地不足。地价高企进而不断推高房价，到了三四线城市则又是另外一幅情境。

中原集团研究分析对比了40个主要城市近5年的住宅用地供应可建面积与住宅销售量发现，城市间供求关系存在显著差异：一线城市近5年中普遍存在用地供应不足的情况，5年累计供地销售比仅为81%；二线及三四线城市则出现土地供应过剩现象，且均明显高于100%。

若分时间段分析，二线城市2010年的土地供应已达峰值，大幅供地超过当年住宅销售面积；三四线城市的土地供应则在2011年达到峰值。一些二线城市之中，例如大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等地也均存在严重的土地可售面积过量的问题。

和一线城市的土地火爆相比，二三线城市土地市场相对冷清许多。赵松对21世纪经济报道表示，今年按这个形势走下去，分化会更加严重。

由于地价不同，投射在楼市交易上，一线城市与二三线城市年内也会出现一些分化。政协委员、住建部副部长齐骥在两会期间表示，今年以来，1、2月份部分热点城市虽然交易量较去年同期有所下降，但总体上还是呈现出供应不足、供需矛盾比较突出的现象。

齐骥认为，在房地产治理上，对于一线城市继续增加供应，抑制、遏制投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

根据住建部的规划，热点及一线城市，房价上涨压力仍然很大，今年的市场调控工作主要为：千方百计地增加普通商品住房的供应，是中小套型商品房的供应。第二，为了缓解供求矛盾，采用差别化信贷、税收政策。与此同时，继续做好调控的同时将努力增加共有产权住房的供应。

二线城市泡沫隐现

春节过后，二线城市例如常州、杭州等地楼盘不断出现或现促销活动，一时间关于二三线城市潮的讨论铺满市场，这是个案还是房地产风险泡沫呈现？

在杭州，2月中下旬，杭州德信北海公园率先宣布以比之前单价低3000元/平方米的售价入市，不久，同区域内的天鸿香榭里也以直降6000元/平方米的姿态跟进。

杭州虽然属于二线城市，但是其房价确实堪比上海北京一线城市，也对房地产市场发展有一定的指标意义，杭州房价下跌，进而楼市崩盘的言论蔓延开来。在两会上，代表委员对房地产市场的分化也表达了不同的看法。

代表、建业地产董事长胡葆森认为：杭州的房地产市场不代表整个中国的房地产行业的情况，也不代表整个二线、三线、或某些四线城市的整体情况，不能说明什么问题。

政协委员、上海社科院城市与房地产主任张泓铭委员则对21世纪经济报道表示，今年楼市可以争取有惊无险，但不能完全阻止个别项目、个别企业、个别城市的风险快速释放。

当然也有两会代表委员对此表示悲观，政协委员、中国银行(601988,股吧)监事梅兴保表示，今年房价会相对稳定，但不排除二三线个别城市、一线城市的个别项目出现“跳水”可能。

梅兴保透露，去年其参加了政协经济委员会对房地产全面系统的调研，这是近年全面系统的一次调研，调研七八个省，跨好多省市，有一个整体报告已经送到上面。

梅兴保表示，个人建议要突出、分类分级进行调控房地产，政府管好直辖市，各省由各省政府来管，省里的热点城市，比如广东的深圳、浙江的杭州等，要求参照管直辖市的办法来管。

梅兴保认为，今年房地产的情况比2013年要复杂多变一点，但今年分层次、分地域，不是普遍的紧张或崩盘。而是分区域性的地方、分区域性的城市，就算是同一个城市里，也分不同的房地产项目，哪个房地产商开发的，拿地的成本以及融资成本等因素综合判断。（编辑 马娟）

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房地产税法草案有望年内出台

房地产税毫无疑问是今年两会的热点话题。财政部部长楼继伟在十二届二次会议举行的新闻发布会上表示，税制改革是今年财税体制改革的一个方面，其主要任务之一就是推进房地产税的立法。

日前，常委会法制工作委员会副主任阚珂在回答媒体提问时表示，房地产税法草案和环境保护税法草案正在按照十八届三中全会的精神积极起草当中。国税总局局长军也在两会期间表态：“我们会有关方面，加快房地产税立法的进程。”

“此次明确表示房地产税法正在起草中，说明它已经正式纳入本届立法规划当中了。”政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在接受《证券日报》记者采访时表示，“房地产税”与现在正在试点的“房产税”并非同一概念，将可能涉及现行房地产领域的城镇土地使用税等十余项税种的增减归并。房地产税不可能仅仅是为了调控房价，而是涉及整个房地产领域的税制改革，将“房”和“地”的税种进行归并，可避免重复征税的问题。

作为房地产税体系中的主体税种，房产税改革在提出对房地产税进行立法之前，就一直在摸索前行。2011年1月，上海、重庆宣布开始试点房产税，然而，两地试点效果并不明显，上海和重庆的房产税试点两年多以来，两地房价仍旧保持上涨，且涨幅在70个大中城市中前列。目前除了上海和重庆外，新的试点地区还未出炉，2014年住建部将要开展的重点工作当中也没有任何踪迹。

实际上，对于与民众生活息息相关的房产税，“要不要征”和“如何征”的问题一直具有极大的争议性。

“房产税如何征收？先要决定是针对房屋增量征收还是对存量征收。”公共管理学院地方财政研究主任崔军指出，这取决于决策部门的态度，只针对增量征收，出台阻力会小一些；如果存量房也征收，则需要制定相应税收优惠政策，“比如是从套数上进行税率优惠还是从房屋面积上进行，都需要有关部门研究考量”。

除了在立法层面勾勒路线图，房产税的征收还需建立不动产统一登记制度作为技术支持。两会期间，国土资源部部长姜大明表示，将启动不动产土地登记制度，以落实物权法。“今年将建立包括9个部门的不动产登记部际联席会议制度，并于6月提出不动产统一登记条例，建立不动产信息平台。把目前分散在三个平台的信息统一起来”。

在财税的眼中，通过房产税来降低房价的愿望是不现实的，它的实质功能是给地方政府提供一个稳定的收入来源，改变地方政府对土地出让金的过度依赖，这也正是此次对于房地产税立法的着眼点——地方财政体系的建设。

上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈表示，在现有的财政收入体制下，地方政府要完成和其事权相匹配的财政收入，只能在卖地上下功夫，然而对土地出让金的依赖不只是会推高房价，还可能带来金融风险，影响经济的可持续发展。

“从上海和重庆的试点来看，短期内房地产税很难取代土地出让金，但从长期来看，尤其是在‘营改增’的背景下，房地产税作为未来地方政府的主力税种之一，是一种发展方向。”贾康表示。