昨日南京市政府厅发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》以及《于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》。
《通知》和《意见》提出今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，对保障性住房用地做到应保尽保，城中村、危旧房改造安置房用地优先供应，确保今后五年每年保障房用地在300公顷以上。
对于房价的涨幅，南京提出按照季度进行分解控制。对于可能形成高总价、高单价的地块，溢价于45%时研究采取现场转为竞价保障房资金，保持地价平稳。
未来五年年均供地超500公顷
为了完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，今年2月份南京市国土新政出台，90/50政策正式施行。
昨日，南京市政府厅的文件提出，为了进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，满足群众的刚性自住需求，未来五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上，特定区域可酌情确定套型比例要求。今后五年，商品住房上市36.34万套、4000万平方米，年均上市量800万平方米，形成供需平衡、供略大于求的商品住宅供应机制。
针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的限价，限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积多者或出资者为竞得人。
另外，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。
上一季涨幅过高当季调整目标
今年南京市对于商品房申报价格指导更加严格。通知要求，如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。今后将按季度分解控制房价涨幅。
并且申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不优先为原则。全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。今年开始高淳、溧水两区新建商品住房价格申报也要纳入全市价格系统。
此外，今年开始开发商想要做非毛坯房，非毛坯的标准不能随便报了。南京将对非毛坯价格实行价格评估制度，具体做法是：在新建非毛坯商品住房申报价格的同时，申报装修价格及带装修约，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。
五年将建17500套限价保障房
南京市提出，今后五年租赁型保障房建设的目标任务是：到2015年争取建成各类保障性住房2000万平方米，实现住房保障覆盖20%人群的目标。到2018年建设公共租赁房10000套、50万平方米。今后五年建设保障性限价房17500套、140万平方米。今后五年将新建征收拆迁安置性保障房34万套、2400万平方米。
套型建筑面积在90平方米以内的普通商品住房、公共租赁房和保障性限价房建筑面积达到新建住房总建筑面积的70%以上。对保障性住房建设，严格按照各类保障性住房规定的套型面积建设，公共租赁房面积控制在50平方米左右，保障性限价房面积控制在90平方米以内。
对出让住宅用地面积在10万平方米以上的原则上配建建筑面积不少于5%的保障性住房。通过租赁保障的形式，实行梯度租金，有效缓解城市中低收入、新就业大学生、外来务工人员等群体的住房困难问题。
增加供地有助
抑制抢地抢房
“政府释放未来五年的供地计划和户型配比有助于抑制市场上抢地抢房的现象。”南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，去年南京市供地计划是400公顷，今年是500公顷，未来五年都是在500公顷以上，这说明政府在土地供应这一块计划是持续增加的，“政府在向市场释放这样一个信号，那就是南京未来土地供应会持续增加，并且小户型的供应也将继续保障。从这点来看，是为了抑制市场上抢地、抢房的现象。可以稳定地价和房价的预期。”
张辉分析，政府对于非毛坯价格进行指导，是为了限制开发商虚报高价。今年对于房价涨幅提出按季度控制，但是并没有提出详细的指标，比如说每个季度涨幅需要控制在多少。建议相关部门对于房价涨幅的制定更加详细，涨幅超过多少需要进行控制和引导，更加透明化，不然实际意义不大。
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新华社:宁七条说明南京房价上涨压力较大
南京市11日披露的《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》显示此次南京调控新政共包含七条具体措施。
多位地产界分析人士认为南京市调控思路仍然是“限房价、稳地价、增加保障房供应”而开年即打“预防针”说明南京仍面临较大房价上涨压力。统计数据显示截至今年1月南京市新建商品住宅价格已连续19个月上涨仅去年一年就上涨了15.6%在70个大中城市中南京涨幅仅次于上海、北京、广州、深圳和厦门。另外南京库存量低目前仅为3.2万套而且其中还包含大量车位、商业等产品。因此整体上仍然是供小于求的状态房价上行压力较大。
针对一些房价持续上涨的热点城市住建部副部长齐骥日前表示这些城市今年1、2月份的数据显示虽然楼市交易量有所下降但价格上涨依然明显。从供需来看仍旧呈现不平衡态势。对于这类城市应千方百计增加供应尤其是中小套型供应。与此同时为缓解供求不足的矛盾此类城市仍将继续采取限购、限贷等调控措施。
因此南京市明确要求如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘采取分时分流合理引导。南京市住建委有关负责人表示未来调控需要根据市场规律更加精细化做好住房供应体系建设。
“宁七条”降火 南京郊区盘已滞涨
南京楼市这两年也很猛。
2013年南京卖地收入793亿元，与北京上海杭州相比差距较大，但增幅惊人，翻了一番多。据南京房天下统计，2011年南京土地收入326亿；2012年，南京土地收入358亿。
去年南京房价上涨了15.6%，1月新建商品住宅同比又上涨14.7%，而当地媒体称南京房价已经连续21个月上涨。
3月11日，南京公布楼市调控新政——“宁七条”，涵盖了地价、房价和供应结构各个方面，包括限地价、竞配建，限价扩大到南京郊区县的溧水、高淳，并堵塞非毛坯拆分销售的漏洞。21世纪不动产集团市场发展总监桑豫峰表示，南京是提出房地产实行分类调控后个出台调控措施的城市，贯彻意图很坚决。它传达的信号很明显，对房价上涨过快的城市，仍需从严调控，但调控的主角交给了地方政府。
南京新政所指，依然是供应量和地价。同策咨询研究总监张宏伟分析认为，南京出台的批量政策，更多倾向于调整供应结构，对于房企并不能产生致命打击，他们均可以在调整后续产品上规避风险，但自去年下半年以来的信贷收紧却是釜底抽薪。“今年南京市场预期会有所回落”。
据南京房天下统计，去年南京共有88宗地块挂牌出让，成功成交84宗地块。各个板块的楼面价屡创新高，各板块地价，城北达15420元/平方米、城南达14033元/平方米、河西达16979元/平方米（南京新单价）、仙林达14212元/平方米、江宁大学城8326元/平方米、浦口新城达7973元/平方米。大部分为外来房企获取，例如福建正荣、上海升龙、中天城投、香港嘉华、北京金隅等。其中北京金隅所拿河西地块，楼面价达到16979元/平方米。
“去年多。”是南京市世联地产研究员董晔说，一方面存在出货需求，另一方面，南京市限购限价的调控政策将打压成交量。“郊区一些高价地或会因为竞争激烈而不得不调整价格策略”，董晔认为，房企的资金压力会随着信贷收紧和成交放缓逐渐显现。
银行信贷收紧，融资渠道受限和融资成本上升，是当前房地产开发企业不得不面临的窘境。多位从事房地产融资的业内人士表示，今年以来，房地产信托、私募基金等结构性融资成本比去年同期又平均上浮了3%-5%，而民间融资的成本甚至达到30%甚至更高。
张宏伟认为，3、4月份南京房企将有更多楼盘平价出货。“‘宁七条’更多是调整供应结构。”张宏伟认为，的影响还在信贷政策。3月10日，位于南京市鼓楼区复地新都国际和栖霞区的大地伊丽雅特湾变相大幅。
春节前后南京限制的供应，大多数没有拿到销许证的房企，一直处于蓄客阶段。南京市物价局对二次开盘项目的房价涨幅控制严格。例如市区某项目，新一期开盘单价只获批上涨1元／平方米。
21世纪经济报道记者调查发现，南京市正在蓄客的项目将推出的户型以大户型为主。以河西区为例，招商雍华府主推160-260平方米户型，苏宁滨江一号主推136-238平方米户型，仁恒将完成主推225平方米以上的大户型。
在逐渐变大的资金压力下，也有房企冒险“抢售”。位于鼓楼区的世茂外滩城，其二期有一栋楼在没有拿到销许的情况下，年前蓄客已经超量，而苦于物价局对房价涨幅的控制无法，只能提前收取定金以回笼资金。
郊区的楼盘已经开始滞涨。金地在2013年6月以7863元/平米的楼面价拿下的仙林湖－湖城艺境，今年在售的花园洋房是带非毛坯的，均价1.9万元／平方米，而新一期还没拿到销许的高层洋房，毛坯均价在1.65万元／平方米。金地仙林湖并非个案，在其的保利罗兰春天，新一期产品带非毛坯均价1.7万元／平方米，与去年该盘销售均价相当。来自保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)内部消息，保利南京项目将推出一项青年置业计划，首付款可分期交付。
值得注意的是，部分南京市区二手房成交价竟然高于一手房成交价。例如世茂外滩城在售均价18000元／平方米，而该项目一期世茂滨江二手房售价2.1万－2.3万元／平方米。在一手房涨幅快的河西区，招商雍华府一手房均价为2.7万元／平方米，但其周边项目二手房价格普遍已经达到3万－3.3万元／平方米的水平。（编辑 徐炜旋）
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对于房价的涨幅，南京提出按照季度进行分解控制。对于可能形成高总价、高单价的地块，溢价于45%时研究采取现场转为竞价保障房资金，保持地价平稳。
未来五年年均供地超500公顷
为了完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，今年2月份南京市国土新政出台，90/50政策正式施行。
昨日，南京市政府厅的文件提出，为了进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，满足群众的刚性自住需求，未来五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上，特定区域可酌情确定套型比例要求。今后五年，商品住房上市36.34万套、4000万平方米，年均上市量800万平方米，形成供需平衡、供略大于求的商品住宅供应机制。
针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的限价，限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积多者或出资者为竞得人。
另外，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。
上一季涨幅过高当季调整目标
今年南京市对于商品房申报价格指导更加严格。通知要求，如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。今后将按季度分解控制房价涨幅。
并且申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不优先为原则。全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。今年开始高淳、溧水两区新建商品住房价格申报也要纳入全市价格系统。
此外，今年开始开发商想要做非毛坯房，非毛坯的标准不能随便报了。南京将对非毛坯价格实行价格评估制度，具体做法是：在新建非毛坯商品住房申报价格的同时，申报装修价格及带装修约，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。
五年将建17500套限价保障房
南京市提出，今后五年租赁型保障房建设的目标任务是：到2015年争取建成各类保障性住房2000万平方米，实现住房保障覆盖20%人群的目标。到2018年建设公共租赁房10000套、50万平方米。今后五年建设保障性限价房17500套、140万平方米。今后五年将新建征收拆迁安置性保障房34万套、2400万平方米。
套型建筑面积在90平方米以内的普通商品住房、公共租赁房和保障性限价房建筑面积达到新建住房总建筑面积的70%以上。对保障性住房建设，严格按照各类保障性住房规定的套型面积建设，公共租赁房面积控制在50平方米左右，保障性限价房面积控制在90平方米以内。
对出让住宅用地面积在10万平方米以上的原则上配建建筑面积不少于5%的保障性住房。通过租赁保障的形式，实行梯度租金，有效缓解城市中低收入、新就业大学生、外来务工人员等群体的住房困难问题。
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张辉分析，政府对于非毛坯价格进行指导，是为了限制开发商虚报高价。今年对于房价涨幅提出按季度控制，但是并没有提出详细的指标，比如说每个季度涨幅需要控制在多少。建议相关部门对于房价涨幅的制定更加详细，涨幅超过多少需要进行控制和引导，更加透明化，不然实际意义不大。
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针对一些房价持续上涨的热点城市住建部副部长齐骥日前表示这些城市今年1、2月份的数据显示虽然楼市交易量有所下降但价格上涨依然明显。从供需来看仍旧呈现不平衡态势。对于这类城市应千方百计增加供应尤其是中小套型供应。与此同时为缓解供求不足的矛盾此类城市仍将继续采取限购、限贷等调控措施。
因此南京市明确要求如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘采取分时分流合理引导。南京市住建委有关负责人表示未来调控需要根据市场规律更加精细化做好住房供应体系建设。
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2013年南京卖地收入793亿元，与北京上海杭州相比差距较大，但增幅惊人，翻了一番多。据南京房天下统计，2011年南京土地收入326亿；2012年，南京土地收入358亿。
去年南京房价上涨了15.6%，1月新建商品住宅同比又上涨14.7%，而当地媒体称南京房价已经连续21个月上涨。
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南京新政所指，依然是供应量和地价。同策咨询研究总监张宏伟分析认为，南京出台的批量政策，更多倾向于调整供应结构，对于房企并不能产生致命打击，他们均可以在调整后续产品上规避风险，但自去年下半年以来的信贷收紧却是釜底抽薪。“今年南京市场预期会有所回落”。
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“去年多。”是南京市世联地产研究员董晔说，一方面存在出货需求，另一方面，南京市限购限价的调控政策将打压成交量。“郊区一些高价地或会因为竞争激烈而不得不调整价格策略”，董晔认为，房企的资金压力会随着信贷收紧和成交放缓逐渐显现。
银行信贷收紧，融资渠道受限和融资成本上升，是当前房地产开发企业不得不面临的窘境。多位从事房地产融资的业内人士表示，今年以来，房地产信托、私募基金等结构性融资成本比去年同期又平均上浮了3%-5%，而民间融资的成本甚至达到30%甚至更高。
张宏伟认为，3、4月份南京房企将有更多楼盘平价出货。“‘宁七条’更多是调整供应结构。”张宏伟认为，的影响还在信贷政策。3月10日，位于南京市鼓楼区复地新都国际和栖霞区的大地伊丽雅特湾变相大幅。
春节前后南京限制的供应，大多数没有拿到销许证的房企，一直处于蓄客阶段。南京市物价局对二次开盘项目的房价涨幅控制严格。例如市区某项目，新一期开盘单价只获批上涨1元／平方米。
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在逐渐变大的资金压力下，也有房企冒险“抢售”。位于鼓楼区的世茂外滩城，其二期有一栋楼在没有拿到销许的情况下，年前蓄客已经超量，而苦于物价局对房价涨幅的控制无法，只能提前收取定金以回笼资金。
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