话题四：深圳不同区域二手房置业的选择及楼价分析

主持人：下面我们讲一个话题，老实说这几年深圳的变化也是很大，刚才也说到我们关内外一些市场环境完全不一样，包括现在所谓一些比较热的区，龙华、布吉，他们的置业环境也发生很大的变化，包括比较偏的光明、横岗，他们的楼价也会上来，可能也有比较重要的参考价值。请各位嘉宾说一下深圳不同区域二手房置业的选择及楼价的分析，在那么大的深圳市场到底哪个置业好还是选择哪些楼盘好，为什么这样做？希望各位嘉宾分享一下这个观点。

肖小平：我做市场研究，宏观上对整个深圳会有一个判断，我认为对于普通置业者来讲，其实有一点是可以跟客学的，你的置业有两个问题要考虑，时间和空间。而且有时候是空间和时间一定要结合起来考虑，比如说根据我去年对深圳很多的监测，深圳去年推出中联竞争指数，那个竞争指数选定了深圳的10个热点里面的100个热点楼盘进行监测，每个月监测每套的监测价。 

主持人：能说一下这10个热点吗？

肖小平：这个有兴趣的可以上中联地产网看，我不赘述。这些有一个特点，全年下来，比如前海、宝中的涨幅大，但也不是每个月都涨的厉害，而是个别月份涨的快，去年前海和宝中在上半年涨的很快，但是到下半年速度又慢下来。如果你在去年上半年的时间点进，除非你是在一季度，在二季度，因为涨的很快，你肯定很难做决策。另外当时太热了市场，你很难竞争。如果到下半年来买可能是另一个景象。但是像布吉和龙中，它去年下半年才涨起来，上半年平稳，这样一来，如果你是去年上半年买龙中和布吉就赚了，当时的价格比较低，而且下半年又涨起来了，到今天布吉整个的涨幅，如果要跟前海比、宝中比其实差不了太多。我觉得一定是要选择时间点，你不要说现在前海成交了一块地，热的时候扑进去，你不是客，作为自住型的要冷静点再投进去，后面有爆发的时候更好，这是从市场的角度讲。 

主持人：你们有没有研究过深圳有六个大区，每个区都有哪三个楼盘会比较吸引置业，有研究过吗？

肖小平：每个人选择不一样，但是有成交活跃的。布吉永远是桂芳园名，可园，比如说罗湖肯定是百仕达，因为楼盘够大，还有鸿翔也是成交比较活跃的，到福田有一个盘，就是皇御苑，成交套数永远排在名，这不单单是中联的名，我们还监测整个市场的数据。第二名有时候是益田村，但不是很稳定，有时候绿景华城，那个盘也很奇怪，感觉不是的盘，但是成交很活跃，这种盘是客很喜欢的。成交活跃的盘是客选择的标志，第二才是涨的快、涨的多，因为成交活跃才好出手，选择冷门的盘，你卖不出去是很要命的。关外大盘比较多，像宝安这些有很多都很活跃。我觉得不一定要挑活跃的，客会喜欢这样的盘。回到刚才的话题，你怎么样进行楼价分析，如果在可能的范围内，你不要去选热的时间点和时间段去，如果那个时候进去可能代价会比较大，而且市场是一波、一波的，像麦总讲的它是W型的。比如全市看均价是一直这样上的，对是这样上，然后有一个稳的过程，然后再上。其实这个过程中谁都想买低点，低点不一定买得到，但是可以选择比较冷静的时候进入，热的时候进去代价比较大，因为竞争者很多，很难有足够的时间和空间选择。你可能匆匆忙忙看了一套，业务员打电话让你下订，然后你就会很匆忙，买到的房子不一定自己的要求。

黄建华：有意向购买罗湖的朋友要有前瞻性，而且越快越好。我们做二手房到现在，从早期的营业税开始或者2013年一路以来的重大政策或者对房价、楼市有冲击的一些事件，但是不管在什么时候成交，现在看来过往的任何一个点买入都一定只是历史价，而不是没有可能回到。去年3月、今年3月，完全是历史，我想补充的是不要等，如果有资格贷款，如果现在想想办法，有足够的钱，其他节约一下，其他调动一下，能够买套房自住，能够买房在那里做固定资产，一定要做这个决策。房子和股票和基金和很多其他的的途径是很大、很大的区别，不会缩水，的东西现在看到的，买股票这个公司好，现在有操作、有基金公司捧，涨了之后掉下来是不受控制的。大家知道，400多，现在200多，都不受控制，期货更大。假如说有很多网友正在做实业经营，现在电商的冲击，大家生活模式的改变，大家消费观念的改变，实际上对操作、对想要从实业里面存到一点钱来追赶通胀、追赶房价的上涨是很困难的。香港现在有20、30%的人是一辈子，他们60、70岁有孩子、有孙子还在租房，因为租金从一两千涨到几万，就算他们的家庭收入5、8万，他们也很难买300、500万的房子、一千多万的房子，希望深圳的工薪不要等，能有办法的尽量先解决居住问题。

忠：肖总刚才分析的很好。每个地方都有自己的特征，我在南山工作，南山代表年轻人的梦想，整个城市建设，基础设施那些都是很新的，这种城市格局里面年轻人一个适合年轻人居住的区域，南山的高薪企业，它的数量是多的，那也意味着将会有越来越多的年轻的有上升趋势的对未来有很好预期的年轻置业人群，越来越多聚集在南山。

有一个数据，南山区这么多写字楼在不久的将来陆陆续续入伙，曾经有过统计，这些写字楼将会承载15万人在这里，那15万人在这里，我们打折，他们一半在本区、一半在外区，这令南山未来置业市场有很大的刚性需求。回应刚才黄总说的买房建议，对于很多的置业者来讲，他们希望很美好，但是现实很残酷，有几个很简单的指标，我们一眼可以看到，你开车到各个看有没有空地。二是看每期政府土地出让的价格，整个深圳去年住宅出让仅有三块，光明、龙华、坪地，相应居住人气比较旺的龙华为例，那块地是中海拿的，地价1.4万多，但是要配建很多保障性住房和室，撇开这些成本，其实拿地成本已经去到2.1万左右。我们可以看到开发商拿地成本与售价的关系，2.1万拿地，基本售价不会低于4万元，像道、幸福城那些，它2.5、2.6万卖的很火爆，他们拿地时间和卖项目差不多，现在批地的项目2年以后入市，大家预期就到很高，现在的项目2万多还不卖，错过了就没有机会了。

我只能说希望很美好，现实很残酷，确实没有办法，包括我们南山，我们南山比较挨近的，去年也是批了几块地，月亮湾大道与宝安大道交汇处，你可以预计2年之后入市，那时候就到5万。反过来看南山区，很多普遍4万以内都叫笋盘，更何况现在还有很多3万多、2万多的盘可以给置业者选，如果我们还错过机会，可能以后就真的要付出更高的成本才能选择留在深圳。

周兰：我之前是在福田，怎么讲呢？其实分属不同的区，有价格的点也有，福田的八卦岭算一个，泥岗村就是罗湖了，它以后要与华强相联的商业圈，它的房价从去年长半年还是1.8、1.9万，到现在2.3、2.4万，其中比较突出的就是幸福花园，八卦岭还有一些比较的。我记得我们公司有一个做主任这块的，他当时买的房子是96万，到年底是130多万，这个涨幅比较惊人。福田还是不错，如果真的买房，在福田这块对于刚需群体，我觉得可以选择这个的地方，而且周边八卦岭现在有一个新的地又在建房子，包括它老的未来都要拆迁，所以福田这块我可能关注比较多。我既然在罗湖，我肯定希望很多人在罗湖置业，像黄总讲的低的一万多，高的也很夸张，百仕达很活跃。罗湖的亮点也是我很喜欢的，深圳的新生儿达到21万，整个罗湖的房价趋势是上涨的，还加上旧城改造做支撑。所以我说如果客户要买，我觉得看他自己的选择，他可能就是刚需，可能就是改善性，可能就是，在这样一块都能找到他所需要的楼盘。

麦均：我觉得各位老总说的很好，说几个小观点：我觉得黄总刚刚说的基本上我也想说这一点，现在买房不要想，如果够资格分两种，一种是刚需，你就不要想了，有房子就买。的话，有资格、有点钱、，基本上想的，就不要想太多，因为不动产这块砖头永远是的保证的东西。好像在二手房来来去去的几个地方都是我们这几说的，福田区、景田、罗湖，罗湖租金稳定，每年上浮，地段都是好的。我自己这边负责这块，对于刚需还有包括科技南等，其实升幅大，不要说一两年前，就说三四个月前，价格没的比。包括周总刚才所说的百花，那个真的太夸张了，什么那些太夸张了，那些走楼梯了，房产原来楼价是十几二十万，现在卖到百万了。有家庭的要自住的、刚需的，基本上就能住区，你说我想住大一点去关外，其实也很贵。宝安区现在3.4万、3.5万，要不然就是去福永，这个越来越远。你说我们买房在哪里买或者选什么，其实很简单，首先交通枢纽很重要，主干道，包括深南路、滨河路，滨海大道开通以后，通往宝安，直接往西走，楼价飞速发展。

其实罗湖区、福田区楼价比较稳定，因为没有地，只有拆迁。京基那个滨河时代，300多个房子认了1700多个筹，批出来找关系都买不到，现在楼价飞速上涨。再就是刚才说的房贷，一点都不用担心，几位老总说的对，买房子是对的。说远一点，我虽然负责南山这块，如果有些每年有这么多大学生来这边就业，不断的大型的公司、小型的公司，其实这几年IT也是在被一些大公司踩出去，包括我们的一些物价也不断的涨，整个经济也是比较恐怖的。我们可以往外走，刚刚所说的交通枢纽之外，现在前海的概念已经形成了两年，的房价都很高。龙华这两年好像有些人刚刚来到，龙华这个地方好像可以，其实那边他们拿地的时候，中海拿地的时候，中海俞翠还是中海哪个楼盘，的确是，拿回来1万多，加上的东西都2万多，卖出来4万多，你能接受吗？我们不能。以前有些1万多的，嫌贵，现在3、4万都抢着买。现在很多新来的大学生可以看一下，梅关以外的，梅林开通了，以前说深圳英雄难过梅林关，现在梅林关打开之后，形成了整条交通枢纽一直通过观澜还有塘厦、东莞，这块已经有很多人往那边去了。但是有的消息又说，梅关高速开通之后两边的地就慢慢开发了，如果往那边走，可能有些还有的房子，1万也可以。找一些交通枢纽能往那边走也可以，好像白领一个月一万多，他想又不想些惠州的房子，为什么呢？有些地方的需求、供求和人口不成对比，而深圳一线城市就算是在关外都是比较稳定的市场，往外走也可以，不过需谨慎。

主持人：谢谢麦总，大家今天讲了很多观点，大家简单预测3月份的二手房成交有多少套，虽然现在二手房市场有很多其他东西的影响。

麦均：怎么说呢？我也不敢很大胆的猜测，但是3月份的市场肯定在季度里面的。

主持人：2月有三千多套。

麦均：不止，我估计这个月怎么也要有个5000套。

周兰：借麦总的话说，3月份肯定比2月份好，二手房好的同时，一手房也会好，所以这个成交套数，这个专业的事情还是交给专业的人，这个数据可能我的预期。

主持人：现在3月14日，过了一半，也可以预测一下。

周兰：4000多的样子。

主持人：可能比上一个月也没有多少增长。

肖小平：现在这几天还是有盘道过户量还可以，如果好的话我觉得可以2月份的两倍，现在没有问题。

黄建华：我也是比较赞同大家的看法，5000-8000，我认为是这个结点上，为什么呢？2月份的数据实际上有些是1、2月赎楼留下的，因为3月份新盘成交比较活跃，我们3月份成交的就算达到6000、7000套，但是滞留到下个月过户，统计数据不是100%完整，我比较看好，是2月份两倍。

忠：5000以内。

主持人：感谢在座的嘉宾来参加我们今天的房天下大话经纪，大家今天发表了很多观点，我们会有专题的报道。感谢大家！