香港楼市崩盘论再起 内地客亏损20%楼价甩卖豪宅

内地者张先生（化名）刚刚卖掉他在香港大角咀的豪宅物业，整体亏损将近20%。而在三年前，他以2200多万港元购入该物业时恐怕难以猜到这笔会以如此惨淡的结局收场。

在内地楼市近日吹起“风”之前，香港四大地产商已经开始推出各项新盘优惠，甚至有项目幅度超过40%。潮也蔓延至二手楼盘，近的交易中更频频出现亏售房和断供房。山雨欲来风满楼，香港楼市是否会重演1997年亚洲金融危机后的崩盘惨剧？

四大地产商大幅推新盘

刚踏入2014年，香港四大地产商已经摩拳擦掌密集推出各项新盘优惠。首先由恒基地产和新在1月份打响头炮，他们联手打造的、位于新界马鞍山的新盘迎海·星湾第二期，提供15.4%的售价优惠和税务回赠，比期的二手价8.6%，开价十分进取。

紧随其后的是李嘉诚旗下的长江实业，其新盘DIVA的首批单位加入战团，提供达楼价25%的折扣，引起社会热议，更有人认为这是李嘉诚看淡楼市的信号。

然而更令市场震撼的是在2月初，新鸿基推出位于元朗的住宅项目----尔峦；一共156个新单位，售价比去年推售时35%，加上其他折扣和税务优惠，项目幅度超过40%。

香港城市大学建筑科技学部讲师潘永祥向网易财经表示，一手楼盘，主要是今年一手楼盘的供应量大幅上升，地产发展商之间的竞争加大；加上年底有加息的风险，为整体楼市前景增添不明朗因素；所以发展商趁楼市还没有出现大幅调整之前赶紧售楼。

关于香港新盘的供应量，香港特首梁振英在一份施政报告中提到，未来十年将会落成47万套房屋，当中28万套属于私人楼盘和居屋单位；根据香港运输及房屋局的数字显示，未来3至4年潜在供应有7.2万个单位，创7年来新高。

也就是说，香港未来十年，平均每年会有2万多个私人单位供应。单计算今年，楼花加上已落成但未售出的新盘数量，供应就已经接近3万个，比2012年激增两倍，地产商的一手楼盘销售竞争不断加剧。

值得关注的是，楼盘已经波及香港地价。就在3月12日，香港地政总署公布大埔白石角住宅地皮流标，原因是开发商投出的地价标金未能达到港府就该土地所定的底价。加上早前香港铁路有限公司的铁路上盖项目亦告流标收场，《华尔街日报》认为，系列事件或反映地产商在面对市况向淡和建筑费上升之下，对地产后市展望审慎。

香港经济学家关焯照则认为，四大地产商及其它地产商减价卖楼，反映他们“要钱不要货”、看淡后市的心态，“地产商都希望做到货如轮转，所以一旦楼市出现逆转，他们就割价放售；当楼价急跌之时，地价便被推低，然后地产商又可以趁机买入的地皮发展；当楼价回升，地产商就又可以在升市中获厚利”，关焯照如是说。

潮蔓延至二手楼盘

随着一手、二手楼盘之间的溢价越来越少，香港立法会正式通过楼市调控措施草案，显示抑制楼价的决心后，潮也蔓延到二手楼。

香港港岛区的太古城是香港其中一个有重要指标意义的屋苑，其一个约60平方米的两房单位，近由叫价740万（港元，下同）至693万元，6%，低于市价4%。而另一个指标屋苑，位于九龙美孚新村的、一个约60平米的单位也由700万元减至580万，减价幅度高达17%。至于新界多个二手楼盘也出现减价5%-8%的成交个案。

追踪香港楼价表现的中原城市领先指数，3月7日公布的数据显示数字比上月下跌0.17%，其中新界西的跌幅，跌幅超过2%。

美联地产的“楼价走势图”也显示，踏入2014年香港楼价持续下行，从的数据来看，2月份按月跌0.9%，以实用面积计算的平均每平米约8700港元，与去年2月份的高位约9000港元比较，一年间楼价更累积下跌约4.3%，按年跌幅为逾四年半以来。

关焯照认为，香港一手楼楼价比高峰时期下跌超过10%，而且一手楼价逐渐逼近二手楼，令二手楼的需求萎缩，楼价自然会受冲击，这些情况会慢慢浮现出来；而随着一、二手楼价间的溢价不断缩小和互相竞争，整体楼价将会下调。

另外，潘永祥提到香港的调控楼市措施，通过加大者的买卖成本来抑制需求，显示出政府压抑楼价的决心。这将令者下调对楼市的预期，对物业的需求减少。

“买房的人不一定都是自住，也有相当一部分是用作。如果交易成本上升，楼价又正在向下调整，自然会售出物业而其他资产”，潘永祥说。

香港特区政府已分别在2012年10月和2013年2月出台规定：购买住宅3年内卖房需支付10%-20%的“额外印花税”，和非香港性居民和公司购房需缴纳15%的“买家印花税”。这些措施从买卖环节入手，目的在打击炒卖楼行为和加重非香港人的买卖成本，这两项措施近日已获香港立法会通过。

内地客亏损20%抛售豪宅

在这阵“风”之下，近期也频频出现亏售、甚至断供房的案例。根据市场交易信息，3月上旬香港至少有12宗亏售案例；而断供房的个案近主要集中在在豪宅区，今年以来已有10多个过千万的断供房被拍卖，情况有恶化的迹象。

目前亏售的个案里很大一部分涉及内地客，主要集中在豪宅区。综合香港物业代理的信息，目前亏损比较严重的，是一名内地业主张先生（化名）。该业主在三年前以2200多万港元购入位于大角咀豪宅物业----珑玺的一个约100平米单位，在本月亏本卖出，加上费用等，总体亏损达450多万港元，亏损率达到20%。

另外，一名内地者年前购入九龙和港岛的两个豪宅物业，近期亏本出售，两个单位亏损共超过400万港币；而其它的亏售情况则由几十万到几百万港币不等。有物业代理预期，三月份亏售个案很可能会超越上个月24宗的纪录，代表亏售的情况有恶化的趋势。

南山二手楼价格有“波动”急降20万超低首付疯抢！

3月是否有“春天”？2月深圳二手楼仅3000多套成交

首日发布：2013深圳全年二手房总成交95527套同比上涨45.17%

更多地产新闻

今年深圳新建20所公办中 增加4万余个

3月中国楼市“马失前蹄”楼市正逐步步入调整

南山二手楼价格有“波动”急降20万超低首付疯抢！

深圳房地产登记业务该咋办 拨打96508888一听便知

潘永祥认为，新兴豪宅区如奥运站、九龙站等豪宅区，客源主要集中在内地，资金流动性存在较大不确定性，故下行风险也比较大；另外，由于房源集中积累下容易产生恐慌，成交价可能会越来越低。

香港富山地产总裁柯兴捷认为，豪宅市场近期频频出现亏损出让现象，主要原因是内地进一步加强执行金融市场化措施，令内地资金压力持续加大，导致持有香港物业的内资被迫抛售物业套利，将余资回拨内地营运周转，他认为会有更多减价亏损出让的现象。

另外值得注意的是香港近期断供房的个案不断涌现，是豪宅断供房的个案有增加的趋势。根据市场的交易信息，目前已经有10多个千万以上的豪宅断供房成交，当中以一些深受内地买家欢迎的大型豪宅屋苑，例如奥运站和九龙站为断供房的重灾区。

香港卓先测量师行联席董事潘子明说，近期豪宅断供房的确有增加趋势，主要集中在1000至2000万港元的住宅，当中有两种主要特征。首先是超过一半的断供房业主是中资买家，因为私人财政问题而断供，银行便没收财产并拍卖抵债；另外一个是因为政府调控措施下，物业难以放售，而伴随多项按揭利息成本上升而无力还款。

有市场人士说，现时市场约有50至60个断供房个案，虽然相比2004和2005年近5000个来比较并不算多，但目前已经有明显上升的势头；在一些本地拍卖行的拍卖日里，总有一两个断供房被拍卖。

香港楼市是否会重演崩盘

如今香港楼市的种种消息，已令各种担忧1997年亚洲金融危机中香港楼市崩盘是否会重现的声音不断在媒体上出现。

香港大学城市规划及设计系教授赵丽霞对媒体表示，目前香港楼市价格指数和租金都处于历史水平，“香港2013年的楼价，已经超过1997年上一个楼市周期峰时的价格。香港楼市可能正在面临转折点。”

对于香港今年的楼市走势，市场普遍预期下跌5-15%，市场分析背后的原因主要有三。首先是新盘供应量大增，新旧楼间的溢价逐步缩小，楼盘之间的价格竞争将不断加剧；其次是政府调控楼市措施令本地楼盘交投量下跌，同时降低楼价上升的预期；另外是美国启动退出量化宽松导致热钱流走，外围加息对楼价增添不明朗因素。

潘永祥认为，如果三大利淡因素同时发生，香港楼价有可能下跌超过两成。香港置业执行董事伍创业认为，全年楼价将下跌10-15%，重回2012年季度的水平。不过，香港美联测量师行董事林子彬则认为外围和香港加息的影响未必如想象般大，从目前情况来看，预料楼价今年整体向下调整5%-10%。

香港楼市所面临的潮与断供潮，会否传导至内地？业界存在不同看法。

“香港楼市和内地楼市的挂钩程度未必那么大，因为是两个不同的市场”，高力国际亚洲区研究董事卢永辉说，目前没有证据显示香港和内地的楼市有很大的关联性，但是香港和内地都要面临外围经济的影响。

是在美国退出量化宽松的大背景下热钱流走，如果随后加息，买家的借贷成本就会上升，地产发展商的发展成本也会上涨。“香港楼价目前已经见顶，一旦加息后香港楼价难免会进一步下滑”，卢永辉说。

潘永祥则认为，香港楼市对内地楼市的启示主要在心理层面。“香港地少人多，住也不够住了，楼价也不一定只往上走”，潘永祥说，内地整体的土地供应比香港多，供求关系整体也没香港那么紧张，“如果香港楼价大幅度下跌，内地者肯定会担忧”，潘永祥表示。（刘文韬）

香港楼市调控加码深圳暂未

香港楼市近日掀起风，新鸿基与长和系等老牌地产商纷纷打折促销，折扣一度高达40%。香港楼市风，使成交量已呈下滑态势的深圳楼市的悲观情绪再度加剧。

中国房地产报记者经多方走访深圳售楼现场发现，目前深圳新房市场少数楼盘推出优惠活动都属正常促销，开发商暂无意愿。

“如果的楼盘和城市范围进一步扩大，对深圳或将带来一定影响，比如导致楼盘销售周期拉长，市场观望氛围越来越浓，但这更多属于心理层面的影响。”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，香港楼市与内地楼市确实存在上涨周期的联动效应，进而对内地楼市造成影响，但市场对影响程度不能过高估计。

香港楼价大跌

春节前后，香港特区政府推出“双辣招”(特区政府2013年推出的加强版额外印花税和买家印花税)，调控持续发力。加之美国量化宽松政策的逐步退出，香港部分大地产商大手笔卖房。

继早前李嘉诚掌舵的长江实业在香港推出的新盘25%开售后，2月10日，另一大巨头新鸿基推出位于元朗的住宅项目售价直降40%开售。该项目平均售价约8526港元/平方英尺(约合人民币71679元/平方米)，比2013年推售时降幅达35%，比周边二手楼价也低10%~15%。为吸引内地买家，针对香港楼市调控双倍印花税和买家印花税的“狠招”，新鸿基地产亦推出“交易完成后回赠税费总额70%”的优惠策略。以此计算，该项目的幅度超过40%。而元朗新盘“尔峦”近日也打出了“劈价四成”的噱头。

香港新房的甚至逐渐蔓延至二手楼市场。祥益地产发布的“屯门楼市尺价领先指数”在2月3日至2月9日一周仅录255.91点，按周算下跌2.57%，屯门区二手楼价持续下跌之势可见一斑。

例如，内地客郑姓业主2012年斥资1900万港元购入大潭阳明山庄一物业，近日郑某以1795万港元售出，账面亏损约105万港元，而由于交易须付5%额外印花税，即近90万港元，假如全数由卖方承担，再连同印花税及等费用，实际上亏了约270万港元。

住建部政策研究研究员赵路兴表示，香港楼市与内地楼市上涨周期联动，香港作为内地房企主要融资地，热钱外流势必会对融资造成影响。但自2013年房地产市场走高以来，房地产项目出货率较高，房企资金较为充裕，内地楼市又有其独立性与封闭性。“香港楼市从某种角度来讲对内地楼市的确会产生一定影响，但影响程度不能过高估计。业界更应关注的是香港楼市下滑对内地购房者预期的影响。”赵路兴说。

对于2014年内地的房地产风险，中国房地产学会副会长陈国强分析指出，因为香港楼市在经历市场的春夏秋冬后，对待市场变动迅速且谨慎，往往可以果断割肉，以减少损失。相较之下，内地房企虽经历了2008年金融危机的短暂低迷，但应对风险的能力仍相对薄弱。

仍寄望内地客

内地客在港亏钱卖楼的消息也使内地潜在客户的劲头直接受挫。合富辉煌一内部分析师表示，即便很多楼盘打出折扣牌以吸引客户，很多内地客户也是抱着看热闹的心态，出手看中“超低折扣”的招牌。

对此有分析认为，目前香港楼市的客已不足5%，港府调控“辣招”不单赶绝客，还连带影响换楼客，因为“辣招”会进一步增加买家的置业成本，减弱换楼意愿。

从2013年下半年起，香港房地产市场中，内地客参与较多的豪宅市场便已呈疲软之势。仲量联行分析称，香港楼市新“辣招”调控措施削弱了买家兴趣，并降低了潜在买家的购买能力，导致豪宅市场的销售量及成交额的大幅下降，目前价格在3000万元至5000万元之间的豪宅销售量的跌幅为明显。

中原地产总裁施永青表示，“辣招”通过后，发展商对后市已失去寄望，守已没有意思，建议发展商加快减价步伐。对内地客而言，要套现的小业主也应及早放盘。

但香港开发商似乎并不愿意放弃内地客这块肥肉，为了吸引及内地客户，新鸿基地产低价推售“尔峦”项目时还提供了70%的买家印花税及双倍印花税的补贴，这相当于售价的15.75%，一系列折扣让“尔峦”的账面折扣接近楼价的45%，该楼盘的客比例一度达到40%。

在香港置业尖沙咀旗舰店，据一中介经纪透露，近期香港数家一手盘推出三四成的价格让利，使卖场人气旺了很多，不少深圳客到场咨询，部分二手盘业主也有一定幅度的减价空间。另据尖沙咀柯士甸站新盘“The Austin”售楼处一顾客透露，香港的税收辣招遏制了需求，如果价格合适，购套自住也很合适。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文也表示，限购令背景下内地资金南下，者将重返香港新盘市场，预计2014年内地买家的比例将由现在的5%增至10%。

深圳楼市普降概率不大

与香港仅一江之隔的深圳，在香港楼市降温之际，楼市走向也成为了关注的焦点。中国房地产报记者通过走访深圳当地部分楼盘发现，由于尚处于春节后的楼市恢复期，开发商推盘量较少，市场仍比较冷清，但整体市场暂未出现潮。

在龙岗坂田区，适逢佳兆业悦峰在3月1日加推88平方米的三房单位，现场聚集了约八九十名顾客。现场售楼代表告诉中国房地产报记者，目前悦峰的均价为2.5万元/平方米，与2013年年底均价持平。

华为科技城佳兆业城市广场2期曾于春节期间推出“减免9万元总价款”的优惠，但据现场售楼代表透露，目前项目均价为2.2万元/平方米，与前期价格相仿。

相比之下，位于前海的山海美域售价3.5万元/平方米，香格名苑3.8万元~4.5万元/平方米，售价均较2013年年底开盘价略有上扬。

中国房地产报记者调查宝安、龙华等几个在售楼盘发现，两地楼盘年前采取的优惠措施多已取消，仅有个别楼盘推出少量优惠。

“以上是新开楼盘促销期间推出的惯用手法，而并非受香港楼市影响所致。”龙华一楼盘销售处负责人周强(化名)说。

另据深圳市规土委3月2日公布的统计数据显示，2月份深圳新建住宅成交价格为22919元/平方米，环比上涨5.4%，同比涨幅11.1%，为三年来次高水平，仅次于2013年6月的24128元/平方米；成交套数2536套，环比上扬35.8%，同比涨幅54.4%。

接受中国房地产报记者采访的多数亦表示，尽管深圳香港，但深圳相对封闭的楼市环境与香港有很大不同：深圳新楼盘较少，需求较旺盛，开发商采取普遍性的可能性不大。相反，深圳核心区域的楼盘价格仍将坚挺，业界做出深圳房价出现拐点等判断还为时尚早。

玉家雄表示，目前深圳新房库存仍处于健康水平，加之深圳住宅用地一直紧缩，政府并未像其他一二线城市那样大手笔卖地，由此推断将不会有供应大幅增量的问题。

深圳市房地产研究主任锋分析指出，长期来看，深圳楼市供求关系紧张的局面将延续很长时间。深圳楼市已没有增量，住房自有率目前仅有40%，未来市场存在巨大需求。