一线城市房价首现松动 开售楼盘3000元/m2

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金三过半楼市有阳春吗？

【据新华社3月17日电】继杭州、南京、秦皇岛等二三线城市甩盘或大幅促销后，一线城市也现促销优惠迹象。近日，保利地产在广州的三个项目同时推出一成首付优惠活动，时代地产旗下项目更是全线88折优惠。这意味着，一直被认为不会的一线城市，房价已出现松动迹象。

据了解，保利位于广州的保利·西海岸、保利·塞纳维拉和保利·公园九里三个项目同时推出一成首付优惠活动。置业者，首付一成，剩余部分可分4个月付清，二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。时代地产更是推出全线88折优惠。时代地产旗下的广州时代倾城、时代花生II、时代外滩、时代南湾等楼盘认购即享88折。

万科新盘3000元/m2

继杭州、常州等二三线城市甩盘或大幅促销后，近期，北京、广州等一线城市部分楼盘也传出打折的信号。上，位于北京大兴的万科一楼盘，就以低于预期近3000元/平方米的价格入市，引来千人抢购。一直被认为不会的一线城市，房屋价格已出现松动迹象。

■现象

万科新盘比预期低3000元/m2

上周日，在等待近半年之后，位于北京南六环大兴天宫院区域的住总万科橙开盘，毛坯房销售均价2.1万元/平方米，比之前万科预计的2.6万元/平方米的非毛坯房价格低了5000元/平方米，即使去掉非毛坯价格，万科橙此次开盘价格也要比预期低3000元/平方米左右，出乎市场预料。

据介绍，住总万科橙首期开盘推出8号和11号楼，主推户型为76平方米二居、93平方米三居，共推出333套房源，但是吸引了1140组客户到现场选房。

“实际开盘价格低于我原来的预期，本来是按照每平方米2.6万元以上准备的首付，不过开盘均价是2.1万元/平方米，我算了一下，现在三居室的价格和之前两居室的价格相差无几，所以本来想买两居室的，现在直接换成一套三居室。的遗憾是没有了非毛坯，其实我们很多人都是冲着万科的非毛坯去的。”昨天在售楼现场认购的张小姐告诉记者。

多项目采取低开走量策略

除了刚刚开盘的万科橙，万科另外一个位于亦庄的项目也传出变相的信号。据记者了解，位于亦庄的金第万科金域东郡项目，预计将于4月底开盘二期房源，目前正在进行排号。据销售人员介绍，目前二期预售许可证尚未获批，因此终售价未定，不过其透露“可能会比一期略低一些”，在单价走低的同时，二期房源的非毛坯还要比一期升级。

距离住总万科橙再向南1公里远的金融街·融汇两周前刚刚开盘，作为大兴天宫院区域的另一个标志性项目，后者近一次入市价格在2.2万元-2.3万元/平方米左右，去掉非毛坯费用，毛坯价格大概在2.1万元/平方米。位于同区域的毛坯项目鑫苑鑫都汇、中国水电·云立方的定价则在2.1万元/平方米左右，价格低于市场预期。

此外，近日，保利地产在广州的三个项目同时推出一成首付优惠活动，置业者，首付一成，剩余部分可分4个月付清。分期首付实际上是开发商为购房者提供的“无息贷款”，开发商要为买房人垫付资金。中原地产分析师张大伟表示，房屋势头已从二三线向一线城市延伸。

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■预测

“平价跑量”刚需盘将增多

“这凸显了开发商降低购房门槛、平价跑量的心态”。亚豪机构副总经理任启鑫认为，北京大兴天宫院楼盘开盘价格整体低于预期，是北京刚需盘集中的板块“以价换量”的区域。

春节后，刚需市场的交易量出现明显下滑，据亚豪机构数据显示，春节后（2月8日-3月16日）的一个多月时间里，北京成交价格低于2.5万元/平方米的中低价位房源仅售出3641套，相当于去年同期的41%，显现出刚需市场状况不容乐观，这成为天宫院板块集体降低价格预期的诱因之一。

此外，任启鑫分析，银行信贷持续收紧，令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻，资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金，但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降，市场供需形势发生变化，开发商为了谋求满意的销售业绩，只能在价格上做出让步。受此影响，未来“平价跑量”的刚需盘将会由天宫院逐步扩展至其他区域。

一线城市房价首现松动 房企变相促销推1成首付

《经济参考报》记者获悉，继杭州、南京、秦皇岛等二三线城市甩盘或大幅促销后，一线城市也现促销优惠迹象。近日，保利地产在广州的三个项目同时推出1成首付优惠活动，时代地产旗下项目更是全线88折优惠。这意味着，一直被认为不会的一线城市，价格已出现松动迹象。

对此，业内人士表示，房地产市场已从过去转而加速推盘，在僵持阶段下，不排除一些房企迫于资金等压力尽快出盘以回笼资金。

据了解，保利位于广州的保利·西海岸、保利·塞纳维拉和保利·公园九里三个项目同时推出1成首付优惠活动。置业者，首付1成，剩余部分可分4个月付清，二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。

保利此次推出“首付分期”优惠的三个项目均为“准现房”，销售人员介绍，目前在售的保利·西海岸的第三期已经基本完工，8月可以交楼；保利·塞纳维拉6-10号楼都已经封顶，目前正在进行外墙围蔽施工，销售人员介绍项目预计能在2014年底交楼；在售的保利·公园九里4-7栋预计年底交楼。

“买房人在交完一成首付后可以和开发商签订预售合同，但需要等首付款交齐才能去银行办理按揭等手续。”一位销售人员告诉记者。

这位销售人员表示，首付分期项目中户型都适用，是“大促销活动”，“不可能一直持续下去”，希望买家早下决定，“手快有，手慢无”。

在保利分期首付促销的同时，时代地产更是推出全线88折优惠。时代地产旗下的广州时代倾城、时代花生II、时代外滩、时代南湾等楼盘认购即享88折。

此外，还推出旧业主推荐成交送3000元现金大礼，成交即送钻石套装大礼包、到访即抽IPhone 5S、业主再购即享额外99折等优惠措施。

中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，“分期首付”实际上是开发商为购房者提供的“无息贷款”，本质上是一种促销手段。在市场有所降温的情况下，用超低首付“数字游戏”攻破消费者的心理防线，迅速锁定一批犹豫不决的购房者，加大购房者购买力。

“现阶段打折、促销等不可能在2013年看到的字眼频繁出现在房地产广告上。”张大伟说，从2013年房地产广告多是开盘热销、日光盘，到现在打折、促销、优惠，房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。

多项数据明显下滑。中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，二手房住宅合计签约3906套。累计签约7252套，创造了北京楼市近年来的值。

与此同时，前两月房企销售下降明显，环比1月下调近4成。数据显示，截至日前，30家房企公布了前2月的销售业绩，单2月30家房企销售业绩合计665亿。环比1月份的1082.88亿下调了39%。而国房景气指数也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30点。

此外，张大伟指出，大部分项目供需结构也出现变化。“以北京为例，2013年北京2万左右的刚需项目供需比基本是1：4，但目前看已经逐渐降低到1：2。随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。市场一旦出现恐慌性观望，很可能需求会突然锐减。”

张大伟认为，从目前来看，一线城市和大部分二线城市价格很难出现调整。但是，我们必须认识到，这是建立在购房者信心依然刚性的基础上。因此，一旦因为信贷等因素出现普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。

“当前在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企‘让利跑量’心理渐占上风。”张大伟表示，房市势头转变已从二三线向一线城市延伸。

他认为，在2014年市场出现调整的可能性越来越大，是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。另一方面，多房企在2013年激进拿地，资金压力较大，因此，在僵持阶段下，不排除一些房企迫于资金等压力下被迫促销尽快出盘以回笼资金。

“中国楼市在历还没有出现过持续3年以上的连续高涨，持续一年多的后，市场势必要理性回归。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落。”张大伟说。

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“崩盘论”对阵“挺涨派”

房价环比下降城市明显增多，但土地市场依旧火爆

2月的一个，程序员宋毅感觉自己逃过了一劫。

春节过后，因为出差耽误了交定金，没想到杭州城北的北海公园楼盘率先宣布3000元/平方米，同区域的天鸿香榭里也跟风应战，还导致售楼处被砸。

“我要是真交了定金，不就成冤大头了!”山东人宋毅在杭州工作了4年。过去一年多，他和女友的大多在售楼处或房屋中介度过。眼看房价越来越高，涨势越来越猛，去年底宋毅决定不能再等了。不过现在，他的想法变了，“看来还得再等等”。

从去年下半年起，包括杭州在内的一、二线城市房价快速上扬，“日光盘”迭出。面对楼市，“京七条”“沪七条”“深八条”相继问世，8个二线城市也紧急调控。限购、限贷、提高二套房首付、抬高非户籍购房门槛、增加供地等一整套调控组合拳纷纷打出，让楼市“大佬”们率先感到了寒意。

“不妙”，万科董事会主席石用这四个字来预测2014年的楼市。

“2014年房价涨幅将出现大幅回落”，一向唱多的华远集团董事长任志强(微博)也公开表态。

在诸多地产大佬“痛心疾呼”之后，杭州打响了2014年楼市的枪。紧随其后，常州的雅居乐星河湾、南京的新都国际和大地伊丽雅特湾也相继1/4。

国家统计局数据也显示，今年1月，70个大中城市中房价环比下降的城市明显增多，新建住宅环比下降的有6个;二手住宅价格环比下降的有13个，数量为2013年1月来多。其中，在楼市风向标意义的北京，出现了19个月来的二手房价格环比下调。

看着数据，听着名人“忠告”，再联想到去年李嘉诚抛售内地房产的新闻，“房价论”“崩盘论”开始蔓延，甚至成了两会上的热门话题。鄂尔多斯市市长、温州市市长均被记者追问楼市会否“崩盘”。

不过，市场上也出现了与“崩盘论”针锋相对的“挺涨派”。土地市场依旧火爆是“挺涨派”的重要理由。在第十四届中国房地产发展年会上，首创集团董事长刘晓光就表示，“从去年的拿地情况来看，大家还是看好今年的楼市。”

今年以来，热门城市土地市场热度持续高涨。前两月，上海闸北区、深圳前海都诞生了新“”。北上广深四个一线城市的土地成交额高达1443.3亿元，同比上涨84%;一线城市住宅楼面价已达到1.2万元，较2013年同期上涨了56%，是2012年的3.2倍，创下历史新高。

供求关系紧张也被认为是热门城市房价稳健上涨的主要理由。房地产市场分析专业机构克而瑞研究发布的《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》认为，热门城市市场目前去库存化特征显著，这预示着未来房价上涨的趋势不变。以北京为例，去年前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米，住宅市场仍属供不应求。

信贷政策影响楼市预期

只要信贷政策维持不变，楼市或将进入调整期

在“崩盘论”与“挺涨派”外，更多业内人士认为，今年楼市，是二、三线城市，很可能进入调整期。

“我不认为楼市会崩盘。但只要信贷政策不变，流动性不松动，今年楼市可能会调整。”中原地产市场研究部总监张大伟说，以杭州为例，从供需数据看，开发商还没有被逼到的地步，但由于信托需提前偿付，开发商急于回笼资金，这才是楼盘的主因。

信贷政策被认为是目前房价上涨动力削弱的主要原因。

去年下半年以来，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、部分城市二套房贷首付比例提高至七成等信贷政策陆续出台，直接导致市场需求延缓释放，影响了市场供求关系。

“楼市供需两端都是变量。过去，大家普遍认为房价仍会大涨，为了提前锁定交易价格，大量需求是提前透支的。所以是供应端不积极，需求侧很恐慌。但现在需求侧被信贷卡了脖子，开发商就变得积极了。”张大伟算了一笔账，如果一位北京购房者要购买首套房，首付30%，按揭30年。从去年的85折优惠变为目前的基准利率上浮5%，增加的总利息相当于总房价的21%。

购房者贷款成本提高，导致开发商可以提价的空间有限。与此同时，需求侧的变化也使开发商去库存“压力山大”。今年两会期间，鄂尔多斯市长廉素坦言，还需要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存。随着信贷收紧，目前二线城市也出现了去库存压力。像杭州，截至2013年底市区商品住宅存量达7.7万套，供求比达到了1 0.6。

信贷收紧给开发商造成了资金压力，促使其调整销售策略，以现金为，跑量取胜。而部分开发商的跑量策略又反过来影响了消费者预期。“杭州作为个出现明显信号的二线城市，将对购房者心理预期造成较大影响。”张大伟说，“在资金面趋紧的情况下，是库存严重、新增人口数量放缓的城市，不排除再次出现楼盘。”

防风险与强兜底并重

《政府工作报告》首提“针对不同城市情况分类调控”

过去十年，中国楼市一直保持了高速增长，但中间也经历了约四次调整。业内人士认为，此次调整将更突出地域差异的特点。

链家地产市场研究部研究员张旭表示，1月份70个大中城市价格整体变化幅度不大，但内部分化明显加剧：高库存城市率先出现，而公共资源集中的一线城市，尽管房价涨幅有所收窄，但依然延续了两位数增长。

“在信贷政策不会明显放松的情况下，市场自发的 换量 调整，要比单纯依靠手段调整所产生的影响更大。预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线及三、四线城市，价格调整的趋势还将延续;而一线城市将延续上涨趋势，但涨幅会收窄。”张旭说。

基于楼市现状，今年的《政府工作报告》，告别了楼市调控“一刀切”的思路，明确提出“针对不同城市情况分类调控”。

“由于市场分化已经比较明显，再出台一刀切的楼市调控政策已没有必要。下一步调控的责任主体应该是地方。地方政府应结合本地实际情况，有针对性地出台政策。”住房和城乡建设部政策研究主任秦虹认为，各地今年楼市调控应着重四大任务。一是严格防范风险，确保金融安全，根据地区差异，差别化的信贷政策必须坚持，防止投机资金进入房地产市场。二是根据各地实际需求，把握好土地供应的节奏。三是政府做好“补位兜底”，进一步完善住房保障政策。四是针对当前住房的主要矛盾，政策应继续支持“夹心层”的住房需求。

在注重调控“差异化”的同时，今年楼市调控也有一条共同的原则，用住房和城乡建设部部长姜伟新在两会上的话概括，就是“双向调控”。

“双向调控，就是不仅仅调控需求端，还要在供给端进行调控，在抑制投机性需求的同时，还要满足自住性需求。”秦虹说。