深圳商务库存增两倍 未来楼市消化不是那么可观

深圳商务库存增两倍

消化压力是否过大 多个研究机构看法不一

近期，杭州商品住宅市场高存量导致部分楼盘大幅的消息引起市场高度关注，深圳的楼盘是否也将相继面临压力？从深圳上周住宅的成交情况看，情况似乎并非如此，相关数据显示，上周深圳成交的一手楼量价环比均有一成左右的升幅，中原地产的测算显示，深圳住宅市场当前库存消化期约为8.9个月，并不存在太大的压力。不过，在深圳的楼市中，压力并非完全不存在，2013年赚足眼球的商务市场却呈现出另一番景象。

根据深圳中原研究的监测，深圳当前可售商务总量约为去年同期的3倍，库存消化期延长了50%，去库存压力大。是福田一些库存消化时间更可能长达近三年，远高于住宅市场。不过，研究者也有不同的声音，美联物业研究倒认为，商务的销售速度也取决于开发商的态度，并不一定代表深圳的商务销售压力就高于往年。

商务库存量骤增两倍

商务因地处城市商业，颇受一些白领商务人士青睐，近年来更是因为可打擦边球避过“限购限贷”政策而受到房产者的热捧，开发商在拿到综合性使用性质的地块后也热衷于开发商务，商务入市数量逐年增长。但是，在楼市进入目前的观望期是需求被市场情绪抑制后，去年骤增的商务就显得惹眼，去库存压力显得尤其大。

根据深圳中原研究的监测，深圳当前可售商务总量为73.09万平方米，约为去年同期的3倍，库存消化期也由去年同期的16个月上升至当前的24个月。中原的研究结论认为，其“库存压力可见一斑”。

中原地产分析，全市库存高企主要缘于近年来大量的集中入市，全市均价4万元/平方米以上库存共43.55万平方米，占比约6成，主要集中在福田和盐田区。从区域表现来看，全市约5成左右可售面积集中在福田区。在深业上城、东海国际等一批的推动下，该区库存由去年的20万平方米增加至当前的36万平方米。这些在售项目的平均销售率仅为24%，库存消化时间高达33个月，远远高于住宅市场的11个月。且随着深圳·天元等更多产品的相继入市，库存压力还有增加的可能，去化压力短期内将难以消除。

商务销售周期长

美联物业的研究总监徐枫倒不认为深圳商务的压力远高于往年，虽然她也表示，商务的去化时间可能长达2年，但这并非完全市场决定，开发商是否愿意快步推盘还是有实力拉长销售期也是重要因素。

“商务去化压力是否大，得分层次分析，目前来看商务因‘曲高和寡’销售周期长，这是因为开发商动辄6~10万的单价，在定价时本身就不是快销的策略，开发商不缺钱愿意慢慢卖。另外，多套房产证的大户型物业也较难销售。不过，小户型刚需盘销售情况表现还不错。”徐枫表示。据她介绍，今年深圳将推15个新的商务盘，比去年仅新增2个，6000套的总面积也不是历的，预计这些楼盘的去库存时间也就一年多。

中原地产的分析也认为，龙岗等区的商务更注重的是居住功能，面积小，再加上、的优点，去化速度较快。库存消化期仅为17个月，与住宅市场较为相近。在限购、限贷以及对住宅市场的调控极不明朗的大背景下，兼具和居住属性、总价较低的商务产品仍极受市场欢迎。中原地产还认为，未来，更多的此类产品将会在宝安以西、坂田、龙岗城等区域继续深入发展，市场需求远未达到饱和状态。

“其他城市因库存压力的现象应该不会传导到深圳，过去深圳也仅有个别年份受到这种信号影响。”徐枫表示。

商务将回归正常属性

中原地产的研究人员还认为，与别墅等传统豪宅市场相比，深圳商务市场尚处于发展的初期，需要更多的时间去被市场认识并接受，其去化时间要远长于以福田、南山为代表的住宅类豪宅产品的去化时间。“这类产品有别于传统的住宅，两者相同的地方在于价格较高、都是身份地位的象征。但是传统的住宅更看重的是自然环境、出入的私密性、独享的庭院等属性，而通常处于城市繁华的区域，更倾向于打造国际化、现代化的会所功能和商务体验。”

深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫则认为，当前抑制投机需求的信号会影响到购房者对商务的态度，从而拉长消化时间，因为干预性质的“限购限贷”政策更多的让商务具有了品的属性。而未来，陈蔼贫认为，随着国家市场化手段管理房市日趋成熟，未来房市将逐步趋稳，商务将回归其正常的需求属性，开发商与购买者都会更加理性。“商务其实就是为了满足白领商务人士的上班就近需求，而真正住房可能还得选安静的小区。”

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